23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

郊外地価が上向いたというのは、郊外マンションの人気が復活したわけはなく
売られる用地が郊外でも払底しはじめたということだ。
郊外の私鉄沿線では、電鉄会社が長期保有してい駅前駐車場や、住宅展示場
以外でまとまった規模の用地はそれほどないはずだ。
郊外で宅地造成から手がけて採算がとれるほどの場所もない。
勢い、これからは首都圏全体のマンション供給量も８万個⇒６万戸⇒４万戸と
漸減してくるのではないだろうか。
供給が半分になれば、需要が３割減ってもマンションは値上がりしつつ売れていく
という話になろう。

若い世代で、二人目の子供が生まれるとか、シニア世代で老いた親を東京に呼び寄せて
近くで一緒に住みたいとか、社宅を出て持ち家にしなくてはいけないなど
切羽詰った住宅需要というのは必ずあるものだ。

賃貸住宅は、６０㎡を超えたあたりで圧倒的に供給量が減る。
２３区の支払い家賃の平均値は１５万。月坪９千円平均として、５５㎡というのが
平均イメージだ。
子供が大きくなって家が狭い。郊外の広い賃貸に住み替える前に考えるのは
郊外での持ち家取得だろう。
たまたま湾岸タワーが月々のローンが１２万程度で買えたから、いままでは郊外需要が
おさえられたが、湾岸タワーの供給が一段落した今は、郊外か城東・城北しか需要の受け皿はない。

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マンションを買うと、命の心配以上に資産の心配をする人がいて面白い。
液状化で死んだ人はいない。
しかし賃貸住いの人は、地震の火災や倒壊をまじめに心配している人が多いはずだ。
都内で賃貸で家賃を抑えて広めといえば、当然、老朽マンションか密集地の
戸建て借家という話になる。
また防犯性の面でも賃貸は分譲に大きく劣る。女性の一人暮らしでストーカーに
部屋に忍び込まれたという話は、普通に起っている。シリンダー錠の被害も
後を絶たない。鍵の閉め忘れもカードリーダー錠にしない限り抜本的対策はない。
３０代の独身キャリアウーマンにとってマンション購入はせっぱつまった需要だろう。
こちらは郊外に向かわず、都内の１ＬＤＫに向かう。

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でも、２０１４年か２０１５年から、世帯数が減るとまでは言わないでも、頭打ちに
なったらどうなるのでしょう？　住み替え需要なら誰かが越すわけで、今度は戸建て
ブームが来るのかな？

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個人の需要だけで地価が動くわけではない、と言っていたのとは真逆の話ですね。
デベも、都心が上がりすぎてしまったので、郊外に目を向けさせて、
なんとかしてそれを売らなければ、利益が出ないのもわかりますが。
バブル後の状況を知っていようといまいと、売った後のことは知ったこっちゃ無いということでしょう。

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バブルの当時は、ネットがそれほど普及していなかったから
デベの思惑通りに、上げられるだけ上げることができた。
しかし、今回のミニバブルは、ネット普及により
一般人の意識もそれぞれに知ることができるので
デベがどんなに頑張っても、そんなにまで無理やりに騰げることはできないはず。
無理やり騰げた価値は、必ず下落する。

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一方、老婦人が広い戸建てに一人で住んでいるというのも大変危ない話だ。

地価があがれば、相続路線価もあがる。
相続税は課税標準が低くなっているから少ないだろうが、わずかながらも払うとなれば、
物件を売る人も出てくる。
相続しても住まずに売ると、古い物件なら長期譲渡２０％の税率とはいえ高額になる。
相続人に資金があれば、建替えてアパートでも建てるが、大抵は相続人の
一人が居住用資産の買換え特例を使ってマンションに買換え。
代償分割のかたちで譲渡益を他の相続人に分ける例が多いのではないだろうか。

別に相続でなくても、父親が亡くなり母親一人になった時点で母親と同居する相続人が
マンションに買い換えるケースもあるだろう。同居しないまでも現在の住居の至近距離に
家具の置ける広いマンションを買うことだって検討するだろう。

世田谷あたりで、築３５年でも土地が７０坪以上あれば１億円くらいにはなるだろうから。相続人２人なら
いったいいくらのマンションを買うのだろうか。

都内にこういう高齢者の持ち家はかなりの数だ。
誰が土地を買うのかって？
もちろん建売業者。二つか三つに割ってミニ戸建で分譲。

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先を考えて狭くても良いから都心に買っておけ、と言っていたのはどうなったの？

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＞バブルの当時は、ネットがそれほど普及していなかったから
＞デベの思惑通りに、上げられるだけ上げることができた。

こういう思考を本末転倒という。
すべての購入者がネットを見てマンション購入しているとでも思っているのだろうか。
インターネット人口９０００万人という数字の半分以上はケータイ需要も含めての話だ。
住いサ◆フィンが２０万登録だった知らないが、２００２年から現在の４０万戸以上の
マンションが売れている。２００４年までは２万人だった会員数から考えて
レーティングサイトのシェアはどのくらいと推定するのが正しいのだろうか。

＞一般人の意識もそれぞれに知ることができるので

＞デベがどんなに頑張っても、・・・・
＞無理やり騰げた価値は、必ず下落する。

不動産にフェアバリューというものがもともとあると思っていらっしゃるのか
どうでしょう。
無いのですよ。それは土地の供給というものが一定でないから。
常に時価モノ。それに買い手の思惑がからむ。市場価格という意味はそういうこと。

問：３００円のリンゴA３０個と２５０円のリンゴB３０個があって
少し遅れて入荷したリンゴC３０個は幾らで売ったらいいか。
ちなみに品質の差はほとんどない。

答えは
「両者の売れ行きをみてきめる。」

①２５０円だけがいっきに売れたら、Cは３００円
　　客は「Ｃは古かったんだ」と勝手に納得する。
②２５０円も３００円も同等に売れたら、Cは３５０円
　　客は「高い方が美味いだろう」と勝手に解釈。
③３００円も２５０円も同等に不調ならCは２００円
　　客は「Cなら買ってもいいかな」と思う。

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>>974
あれほど言ったのに買わなかったのですか？
私は買いましたけど。不動産は３月が一区切りです。ゴールデンウィークからは
次のシーズンでしょ？

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>>948
品質の差はほとんどない、と言う時点でこの例はあてになりませんが。

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今回のマンションバブルは、いぜんの土地バブルのような広がりは見せないだろうという点で、
ほぼみなさん異論はないでしょう。

空前の大バブル崩壊後も、ハイテクバブル、バイオバブル、ＩＴバブルと、
小規模の狂騒は繰り返されてきました。さしずめ今回のマンションバブルもそれと同じ程度のもの、
そろそろピークは過ぎたといえるでしょう。

新築未入居転売、ということが行なわれている現実は、
実需ではなく、値上がり益を期待した投機が行なわれていることを端的にあらわしています。
この期待部分は、今後下落しても何の不思議もないプレミアムです。

泡ではなく風船にたとえる話がでましたが、送りこまれる空気に勢いがない以上、
破裂しないで、徐々に萎びていくというかたちになるのではないでしょうか。

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モルガンの２３００億円投資しかり、都内の高級ホテルは宿泊料を値上がりさせる。
流動化させてお決まりのリート土で地建物は売却。そのうち帝国ホテルとかビックリする先もリートやら何やらに入ると予想する。

つまり都内一等地の収益ビル群は、個人企業や、一企業が取得するといった時代(明治ー大正ー昭和ー平成前半まで)は終焉を迎える。

都内一等地の不動産は価値をますます高める。
一日ごとに値上がりしていく、去年買っといて良かった。

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９５３さん
なるほど風船ですね、徐々に萎めばイイですが、今回のそれは、よっぽど急いで売る人が居ない以上すぐ値下がりにつながるかは、分からない。
確かに地方は値下がりでしょうが。

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いやはや、買い手は買って下がれば文句をいい。買わずに上がればまた文句をいう。
だったら、上がりはじめたら買って、下がりはじめたら買うのをやめたらいいだけだろう。

上がっているのにまたすぐ下がるとか、もう絶対上がらないとか考えるほうがおかしい。
不動産の値動きの流れというのが頭に入っていない。

不動産バブルというのはいったいいつからいつまでの期間を言うのか、
バブルと、地価インフレの違いは何か。
そいうい説明がいるのだろうな。

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954さん
賛成だよ

もっともっと言ってやって、分らず屋の貧乏素人評論家どもに。
彼らは思考が、子供なんだな。世間知らず。単語並べて、自分の都合で理屈こねるだけ、嫁さん言えばいいんだよ。果たして相手してくれるかな？

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定期借地権つきの話題になったマンションの抽選はもう始まっていますか？

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円高になっても、不動産トレンドは変わらないってこと？　１１０円切ったとしても。

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為替の話、そりゃなって見ないと分からんよ。
なぜ円高になるの？理解して言ってるわけ？日銀が利上げするって言ってるの？

けれど
不動産トレンドは変わらんでしょ。ますます加速するよ。高止まり。
損してまで売る人って居ないから。

私見だが為替が大きき変わるのは対米ドルで言うと

クリントンが初の女大統領になったころ円高になるかもしれないが基本的には為替トレンドは変わらないだろう。

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>>954
今は既に「上がりはじめ」ではありませんよね？

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不動産は、逆張りなら儲かるが、順張りで儲かるのはタイミングが難しい。
いつババを引くことになるかわからないからね。

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そういうことですね。

それにしても、業者は郊外しかなくなってきたから、煽ること！
いとおかし。

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＞投機的取引の過熱により、資金が引いたとき連鎖的に値崩れする。
これ以上高くては売る自信がないとデベが入札しなくなったり
随意契約で安値で売れたりすれば安くなる。
物件情報がリストになって業界内に出回って、買い手をさがしはじめたら
もはや下落の前兆。
今はとてもそういう状況とは程遠い。

急な値上げに実需が伴っているかどうかで今後の不動産価格がきまるのだと思います。
どこまで消費者がついていけるかではないでしょうか？
そういう意味ですでに加熱していると個人的に思いますが今のマンションの売れ行きををみるとまだ上昇の余地はありそう・・・

西新井の某物件の売れ行きが一つの試金石になるとみています。

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言いたいことは、日銀がコール金利を３％とかにしたら、マンションはバブルだよ。
ローンかえせないから。あたりまえだよな。

皆さんに質問です？

金利はどう思ってんの？
考えにないわけ？

インフレ懸念・景気過熱感があってこそ本格的に日銀が利上げするんだな。

今年になって地価は１６年の下降トレンドに終止符を打って、底値から反転上昇トレンドがスタートした。黙って座っていても値上がる時代に突入し転換したんだよ。

現在は、適正価格で販売していると考えられないか。つまり地価はこれから正常に需給バランスで価格を決めてくる。消費者が買えないからって話は、考えない。売れ残りはファンドが買うから。
金利が低い内は、必ず下支えしてくる。

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>>944>>961
いやはや、上がると書けば煽りといわれ、価値がないと書けば地域差別だの偏見だのと
ウルサイ限り。
データを示しても数字すらまともに読めない。自分が知らないことを知っているのは
誰でもデベだという猜疑心の強さにはほとほと困ったものだ。

ここで、デベロッパーに意見を言っても、誰も関係者ではないから無駄だと思うが。
デベがマンション価格のしくみを皆に詳しく解説して何か得になることがあるのかな。

２３区のマンション価格動向についての今後の読みを語るスレだから
予想屋の投票でよけらば余計な御託はならべたりしない。

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値下がれ思考人に言いたいが、もしあなた達が親からもらった土地(２３区内)を売ろうとしてたら、１６年待っていて上がり始めたばかりなのに、今すぐ売るかい？
来年、いや２年後ってから売ろうとしないか？

今はまさにそれ。
企業もリストラも終わり工場や社宅の売り出しを控えてる。

だから品薄なんだ。

それから、ウイーの品薄とは違うから要注意。

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＞金利はどう思ってんの？
本当に本当に超ゆっくりスピードでしか上げられないという考え。
上げる姿勢を見せておかないと円キャリートレードの引き上げとか
0.25％でも、国際金融市場では大きな影響がある。

森木　亮とか増田俊男のいう日銀金縛り説には異論を挟む余地はないと思っている。
藤巻健史も主旨は違うが同じようなことを書いていた。

おそらく、原油価格の値上げなど外部要因で消費者物価ベースでのインフレ
が進行するとすれば、金利を上げる必要が出る。
しかし、個人消費も今一歩。先月は消費者物価指数もわずかながらマイナス。
消費税率改定ととセットでないと国も借金抱えた身の上。利払いがかさんで
困っちゃう。
長いうちには貨幣価値が変わって借金が目減りするってのが一番いいわけで、
郵政民営化で金が入り、国有地値上がりさせて売って金が入り、
郵政公社の資金運用で郵貯の金が金融市場に流れて株価があがる。
景気回復で税収が増えて、少しくらいなら金利もあげていいよという段階で
はじめて上がる。
ここまで早くて５年はかかる。
その前に、外資が日本のメガバンクを買収して持っている国債を市場に投げうる
ような事態が出てきたら。一大事。
米国は、日本の不動産市場を復活させて儲かる場にしたいのだよ。モルガンが
不良債権のバルク買いをした時点で、これから先までのシナリオは描かれていた
のだと思うけど。

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いままで、なぜ地価が下がってきたか。
バブルで上がりすぎた地価を消費者がいままで拒否し続けてきたからだろうか。
この辺なら買ってやるぞと、消費者が動いたから地価が下げ止まったのだろうか。
消費者が買わなくなればまた地価は下がるのだろうか。

地価が下がり続けたのは不良債権が大量に市場で売却された結果だ。
つまりバブル価格で過大評価された「不良資産」に過剰な負債が焦げ付いたものが
競売などで市場大量に処理された
５０兆円の不良債権の担保資産が一気に市場に安価で放出されたから、
１９９８年以降も下落した地価がさらに下落を重ねたのだ。

１９９７年くらいまでは、銀行は不良債権を隠しつづけた。
景気回復、金利を上げる。消費税を上げると煽ったのは、デベどころか政府そのものだったわけだ。
１９９４年、金利もあがる、景気回復といってさかんにマンションを買わせた。
住宅需要で地価反転すれば、ひょっとしたら不良債権は少しは救われるかもしれない。そういう思いが銀行にはあったのだろう。

金融ビッグバンというのは１９９８年４月から外為法を完全自由化し、護送船団方式の金融政策から自由競争に移し
東京を国際金融市場としてひとり立ちさせようという試みだ。
このために不良債権の完全処理を急がせたわけだ。
銀行が不良債権処理であわてふためくなか、新規貸し出しは滞り、資金不足で倒産した中小企業が数知れない。
それでも都市開発プロジェクトが進んだのは、証券化手法で投資家から直接金をあつめる手立てが、法整備のなかで
進められたからだ。
米国はバブルの後遺症にあえぐ日本経済に「不動産証券化」を教え、不動産が国富の１／３を占め、金融の土台であるにも
関わらず、流動性が低く、地価の変動がそのまま信用不安につながるいびつな構造を変えさせようとした。
金融ビジネスが不動産事業というのが過去の形態なら、不動産事業が金融ビジネスに変わることで、地価の変動と
景気のかかわりをより緩やかにできると教えたのだ。
公共投資で地価を上げて地主が儲ける土建屋経済から、米国式の自由な金融経済に方向転換させた。

これでまたバブルになって、不良債権を抱えて競売が山ほどでて地価が下落するほど日本の金融業会は愚かではないだろう。

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この人って、もっと端的に話をすることができないのでしょうかね。
だらだらと言葉だけを増やさないで、要約して話して下さいよ。ブログじゃないんですから。

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やさしく書いても理解できる知識が君にあるのか？

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市場原理主義は消費者保護、弱者保護とは相容れない。
市場は、大きな力がトレンドを造る。
動きだした大きな流れを、ネットに集う消費者がどこまで変えられるものだろうか。
ネット主権の民主主義も米国がプレゼントした飴玉のひとつではないのか。
豚は太らせて食えというのはどこかの国の戦略だ。

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これで、誤解されずに主旨が伝わるなら言葉はいらないだろう。どうだろうか？

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９６６>>
なるほど。分かりやすいですね。
モルガンが。うん、シンプルで分かりやすい。こういう筋立ては経済小説に多いが。
案外、フィクションのほうがリアルだったりもするし、
分かりやすいし、おもしろい。

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いやはや、丁寧に言葉を尽くして金融と土地の関連を説明すれば
馬・鹿・扱い。簡潔に書けば無視。
自分の意に添わないと
「ブログじゃないよ。ウザイ」・・ですか。立派過ぎて言葉がでませんな。

簡潔に書けば理解できる話ならとっくに議論は終わっているでしょ。
自分が理解できないのは冗長なせいだとは、
相手ををプロの経済学者とでも思っているんですかね

ここは誰かがレベルが高いと書いていたが落ちたものだな。

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http://books.yahoo.co.jp/book_detail/28346664
今読んで面白いのは、９０年代の本。１０年前のことってほとんど忘れていることに気が付いて
面白い。

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http://www.bk1.co.jp/product/2567914
これもおまけ

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>>973
２ち◆んの不動産板ばかりでなくたまには本をお読みになることを強くお勧めします。

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>>968
私は面白く読んでるから、続けて欲しい。
名前欄にちゃんとハンドルを入れ続けて欲しいが。
ブログだったら逆に読まないね。
いろいろなつっこみが入らない文章は信憑性の判断がしにくいから。

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＞誰かがレベルが高いと書いていたが

自分だろｗ

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973は今日も株で損した口だな。

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文章が短くなると２ち◆ん　そっくりで楽しいねｗ

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未来予測を語るのに「現実の話をしろ」とは、面白い人ですね。
不良債権処理や大企業の不良土地をモルガンスタンレーが大量に買った
のは「事実」ですよ。

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自分の経験以外は皆「伝聞」だろう。

私の「現実」は、１９９６年から今までに自宅・投資・相続資産も含めで
5件の購入と３回の売却。身銭を切って不動産買ってきて
この世界、業界人ほど知識がなくて将来の読みができないことを
痛感したことだ。
町場の不動産屋は身銭を切っていないから無責任極まりない。
それでも使える知識は引き出して利用され利用しながらつきあってきた。
不動産の流れをを一番よく知っているのは個人投資家だ。

勝手な妄想といわれようが関係ない。

失敗もしたし人から話も聞いたし、これから先どうなるか
自分なりに読みを語って考え方を他人とすりあわせしたい。
不動産で資産をつくろうと思って自ら研究してきたつもり
煽るつもりも騙す意図もない。
薀蓄をならべ自演を楽しむ年齢でもない。

＞数年してあんたの妄想とかけ離れていても、
＞結局屁理屈をこじつけて言い訳するだけだろｗ
言い訳する必要がどこにある。あなたは私の客ではないし
私は投資顧問でもない。
予測が外れて損をするのは投資をしている私自身だ。
茶々をいれるのは構わないが、自分の読みをどう解釈するかは
君の自由だ。

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はっきりと土地バブルが起こるとすれば、
土地を買ってそれを担保に資金調達しそれをでまた土地を買う、
もしくはそれと同様の効果を生むスキームで、
過度な信用創造、レバレッジがかけられはじめたときだろう。

むろんこれは、「地価が決して下がらない」という認識が強まるほど、
そう行動するのが最も「合理的」な判断となるので、止めようのない事。

個人的には、
短期的には上げ局面も下げ局面もあり、それが互いに行きすぎを牽制しながらも、
マクロ的には長期の経済的ファンダメンタルに沿っていく、
そしてそれが上向き（つまり成長）であるのが、
最も日本の国民経済にとってプラスだと考える。
どちらか一方にトレンドが傾き続けた結果生じた、バブルの繁栄とその後の凋落の経験を
まだ忘れてしまうには早すぎる。

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平均的なサラリーマンの年収で購入できる限界を超えた額がマンションの通常取引価格となっても
それは正常なのでしょうか？
都内のマンションが5000万が下限となりつつある今、すでに普通のサラリーマンには手の出ない領域になり始めています。
我々には、高額物件もあるではなく、高額物件しかないのです。
今後上がるのか下がるのかわかりませんが、下がってほしいとは思います。

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ノンリコースがバンバンついてるうちはファンドも皆買います。
エクイティ薄くていいし、レバも効くし。
でもキャップレートが思惑的な下限まで来てローンもそんなに付かないとなれば
自ずと今の価格上昇はストップします。
何となれば、フルエクイティで買ってる連中なんて殆どいないから。
ノンリコであれ、ファンドレイズであれローン使ってますよ。
でないとIRR稼げないから。

なんか自用のレジの売れ残りもファンドが買ってくれるから大丈夫みたいな
眠たいこと言ってる人がいたが、区分所有なんて誰も相手しないよ。

マンション価格は、皆が買うのをやめて売れ残り始めれば自ずと天井です。
３％あるからOKとか、個人さんはすごいね！発想が羨ましいというか。。。

土地の価格がガンガン上昇なんてのは思惑買いの銀座や青山、大阪なら御堂筋沿いとか
一部の商業地だけで、レジの単価がガンガン上昇するなんて考えにくいんですけど。
だって分譲単価が倍になるとか、賃料が倍になるとか、普通に考えて、無いでしょ？

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金利条件と世界景気によってはあるでしょ。
私の友人の多くの外人から、住宅を東京で買いたいのだが、という相談が多い。
信じられないほど激安だそうですよ。東京の住宅は。

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>>987
そうなればどうなるかというと都心にマンションを買うのを諦めて
郊外へと物件を求めて流れていく。
そして郊外の物件もどんどん高くなり最後には郊外すら買えなくなる。

わかるか？

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