23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

858さん、本当にありがとうございます。
他の人の参考にもなるかもしれないので、もう少し書き込みます。

私は年収は1800万程度になります。
もう10年近くこの数字を維持しておりますので、この数字が維持できるなら問題ないかと思うのですが、
今の時代、いつどうなるかわかりませんので。

一応、もう少し頭金をあげることはできました。
おそらく全預金を解約すれば追加で1500万程度は可能だと思われます。
しかし、個人事業主ゆえ、手元の資金がゼロになるのは何より怖く、ローンが多めになりました。

住宅ローン中に賃貸が不可能なことはしりませんでした。
本当に参考になりました。
ありがとうございます。

>>859
なるほど、すでに買った方が新築は坪400万だから
自分の中古も坪400万近くの価値だと考えるのは甘いわけですね。

>>859
そうですか、やっぱり。一定の価格を超えるとそういう域になりますよね。

首都圏の物件はそろそろ天井圏です。
利回り的にも厳しいです。
郊外の高利回り物件にシフトしてゆくでしょう。
郊外物件もしくは高級リゾートなんかは引き続き良いかもしれません。

マンション価格は、市場の変化に従うものであって価格の妥当性は客観的に説明できるものではない。
叩き売りのバナナがなぜ３００円なのか、ゴッホの絵画がなぜ３億円なのか。売り手がいて買い手がいたから
そうなったという以外説明のしようがない。
一方２０年以上にわたって消費者物価が安定しているものだから、ユーザは地価の上昇に対しても
下落に対しても理不尽だという思いを抱きやすい。
ガソリンが値上がりしてもスタンドの店員は噛み付かれないが、マンションが値上げすると買い手は噛み付く。
下がったときでも同様だ。

１９９３年から１９９７年公団の分譲マンションの購入者１２００人が、価格下落の責任をとれと約２９億円の損害賠償を
求める訴訟を起こしたが２００３年１１月東京高裁で敗訴した。
「市況の変化で不利益を被るのも購入者の責任」というのが判決の主旨だ。
９４年から９５年にかけてマンションを購入した後に、公団が残りのマンションを
２割以上、値下げして販売したことをめぐり購入者５８人が、「マンション購入後に値下げ販売したのは違法」だとして起こした
訴訟で、東京高裁は、一定額の賠償を命じる判決を言い渡したものの差額分の支払いは認めなかった。

いずれも、千葉や都下郊外の団地の話。値下がり期にはこういう現象が起こる。もっと安くなるなら、もっと便利な場所を
買ったのに騙されたという感覚だ。

それだけでなく、「資産価値」などという概念を持ち出し、自分勝手な理屈で価値を説明したがる。
それは、本人の主観的価値であって、地価の変動という大きな流れの中では地価が半分になればマンションは半分になり
地価が高騰すればどんな不便で汚い中古マンションも値段は上がる。

つまりその動きを左右する銀行の貸し出しに対する姿勢が最も重要なドライバーとなるわけですよね。買いたくても貸してくれなきゃ買えないし、売りたくなくても売れと言われりゃ売らざるを得ないし。そういう意味では、金融機関の不良債権問題にかたがつき、緩やかな不動産価格上昇と健全な金利設定が可能になりつつある今、なぜ、不動産価格が下がるといった幻想を語れるのか、マジで不思議なんですけど・・・。

物価の調整は政府・日銀の重要な役割だが、地価の調整はその範疇ではないようだ。
景気拡大には、
輸出を伸ばすか、
公共投資を強化して内需を拡大するか、
個人消費を伸ばすか
さまざまな手立てがある。
マネーサプライを増やし、企業が設備投資しやすくしても、その金は海外に逃げていって
国内の景気拡大に生かされていないのが現状。
不動産が上がり基調なら、当然住宅ローンの融資枠も増える。
貯蓄から投資への掛け声はあっても、海外に投資されてしまったのでは日本の景気は
よくならない。それほど一辺によくならなくていい事情があるのかもしれないが
とにかく、貸し出しを増やすのが銀行の使命だ。

銀行さんとしてみれば、ここは幅広く今までマンション買えなかった人にもどんどんローンを
組んで買ってもらいたい。
そのためにはタワーよりももっと安い郊外物件がいっぱい売れてほしい。
地価が反転して、郊外も上がりはじめたら銀行の期待は大きい。

住宅の需要というのは「ガマンも前倒しも効く需要」。
バブル期は１０年ガマンした需要が１９９４年以降堰を切って出てきた。
２００５年までは、確かに前倒しの需要だったかもしれないが、割安感があったのは
都内と横浜周辺部だけだ。
郊外は値下がりで不安で購入見合わせの需要が少なからずある。
都心が底を打って、郊外もこれ以上安くはならないという安心感が大きな需要を引き出すだろう。

今回の急な不動産価格の上昇は海外からの投資マネーが要因であることは明らかだと思います。

ということは海外マネーが利益確定の売りに転じた時点で価格が下がるのは必然です。
海外は今の円安を武器に日本に投資しているので売りに転じるのは円高にふれる兆しがあった時だと思います。

これから日本経済が輸出産業を中心に好調であるならば外圧も手伝って円高にふれるのでしょう。
そのときがいつかは２〜３年後を予想します。

実際の価格相場は今後も右肩上がりで上昇を続けられる程、一般世帯所得が上がっているとは思えません。
金利は国債もあるし無理な上昇もできないでしょうし。
つまり今は決して割安とは思えないんですけど、どうでしょうか？

需給関係で価格が決まるというのも理屈だ。
しかし土地は生産調整できない。需要は広域にわたり流動する。
埋め立てにしろ宅地造成にしろ、都市再開発にしろストックとして用意してから供給されるまでに
長期のタイムラグがある。
だからそういうものばかりではビジネスにならず供給の主体は既存の土地・建物の所有者と
いうことになる。マンションは、地主企業に営業網を持つゼネコンが話をまとめて企画をデベに持ち込む
ケースが多い。もちろんデベの用地担当がこまめに交渉したり入札参加したりもする。
地価が上昇しはじめると随意契約でなく入札が増える。

地価が上昇に転ずるのは、
①価格が十分下がって「明らかに安い。もっと高くても売れるはずだ」と誰かが気が付いたとき。
②売りが十分進行してもはや売りたい人が少なくなって下落率が年々改善していく場合
③金融資産にくらべて不動産が有利な状況になったとき。
④より高価な土地の下落が止まったとき。

下落率が改善してきて地域間比較、収益不動産の採算性、今後の分譲見通し
が建ち、底値で仕入れた土地を適正価格で売ろうとする業者が出てくればそういう分譲は
うけいれられる。

もちろん、郊外には需要を待つストックも少なからずある。
一時期Ｄ園都市線沿線に膨大な分譲計画があってこれが一気に出てくるとさらに地価が下がると
いう心配をする人がいた。実際地価の下落で塩漬けにされた土地もあるが、駅前なら駐車場や
事業用借地でしのいできたわけだ。

郊外は、今後地価が元に戻ることで活気をとりもどすはずだ。
住み替えようにも残債割れだと思っていたマイホームの返済も進んで
地価が値を戻すことで、土地を売ってマンションに住み換えるシニアも出てくる。
戸建てを若いファミリーに貸して娘夫婦の近くの１ＬＤＫを借りる単身高齢者だって
いるだろう。
高齢化の郊外に若い世代が住むことで地元の経済も活性化する。

一方地価が下がるきっかけは、
投機的取引の過熱により、資金が引いたとき連鎖的に値崩れする。
これ以上高くては売る自信がないとデベが入札しなくなったり
随意契約で安値で売れたりすれば安くなる。
物件情報がリストになって業界内に出回って、買い手をさがしはじめたら
もはや下落の前兆。
今はとてもそういう状況とは程遠い。

物件はせいぜいが１０００戸〜２０００戸
供給過剰で値崩れするほど、需要の範囲は狭くない。
学校でさえ校区がなくなって自由に通える時代だ。
港南で供給過剰になって港南のマンション価格が暴落することはない。
都心がこんなに安ければ、埼玉買うのは辞めておこうかという人が増える程度

売り手が弱気になると値が下がる。売り急げば値が下がる。
地価が下がり始めれば、確かに住宅は買いやすくなるが、
需要が増えるのでなく買い手の目が肥えるだけ。

住宅は安いときに買いだめするようなシロモノではないから。
土地や中古物件も売られやすくなって地価はさらに下がる。

＞今回の急な不動産価格の上昇は海外からの投資マネーが要因であることは明らかだと思います。
それだけではない。投資マネーは商業地を中心に買ってはいるが、海外マネーというよりプロジェクト
ファイナンスのしくみが変わったから、不動産物件が増えたと考えるべき。
日赤プロジェクト（広尾ガーデンなんたら）だとか、ロシア大使館裏の東京アメリカンクラブ併設マンション
などや、公務員宿舎建替第一号のマスタービューなんたらの価格は海外とは関係ない。
風邪と花粉症は似ているけど、原因は違う。
くしゃみをしたから、風邪かもしれないと花粉症を理由に学校を休んだ子供みたいに外資の買占めを
値上げの理由にしている向きはある。
でも、坂道と逆で、いったん上がりだすと地価は、思惑でどんどん上がる性質をもっている。
買い手がいなけらば、郊外へ波及する。
買い手と売り手では、上昇期と下降器では数が逆転する。それだけのこと。
デベは、売れそうなところから高値でも仕入れてしまう。

＞海外マネーが利益確定の売りに転じた時点で価格が下がるのは必然です。
不動産証券化は５年サイクルでリファイナンスをするものです。エクィティを売っても、物件が売却
されるわけではないので一気に不動産価格が下がるわけではない。
米国の不動産が緩やかに下降上昇をくりかえすのはこういうしくみが発達しているからです。

＞実際の価格相場は今後も右肩上がりで上昇を続けられる程、一般世帯所得が上がっているとは思えません。
今までは２３区、それも４０００万前後が主体の市場だったわけで、郊外は毎年下落が続いて
まだまだ高値感が残っていた。いよいよ郊外で、２０００万台が中心の大規模物件が売れる時代が
きますよ。おそらくここで買わないと一生賃貸だという危機意識が生まれるくらい
郊外の上昇は目に見えたものになるでしょう。

ただ、郊外が今の倍になるという話でなく４８００万で新築を売っていた柏の新築がそれくらいの
価格に戻すのにあと３年くらいかかるだろうという意味です。
そのさきはゆるやかに下がっていくでしょう。
不動産の需給というのは一時期に集中するものなのです。

郊外だっていい場所で広大な場所なんてそんなになくないですか？
高い値段出して、駅からも遠くへって動きになるんですかね？
それだったら賃貸の方が良いような・・・
新しい世代は老朽化物件の建て替えが進むまで待つしかないんでしょうかね？

＞そのさきはゆるやかに下がっていくでしょう。
今郊外も上がってきていますが、下がっていくのが目に見えている（巷でも認識されている
人口減）ならみんな躊躇しませんかね？

不動産は、確かに一部が金融ビジネスに変わった。けれど不動産市場の大半は慣性の法則で動く昔のままの独自の市場ということです。金融市場のアナロジーで考えると間違えます。

というか、郊外と言ってもいろいろありますよね。
都心から一時間電車に乗る郊外。３０分乗る郊外。
駅近郊外。駅から遠い郊外。例えば市川の高値が話題ですが、あれはやはり郊外物件？

＞郊外だっていい場所で広大な場所なんてそんなになくないですか？
新線・新駅って何のために造られるのでしょう。
郊外の工場跡地の巨大商業施設やスタジアムは何のためでしょう。
答えはすべて「住宅供給」です。
安い郊外というのは、本当に郊外ですよ。
既存の郊外でもセンター南の商業施設や東葉勝田台のホテルとか
目を疑うような郊外の駅前ってあるものですよ。
そういう場所が、いまは不当に安い。
おそらく、検見川浜とか人気が復活すると思いますけど。

＞下がっていくのが目に見えている（巷でも認識されている人口減）ならみんな躊躇しませんかね？
人口減で衰退するのは地方都市でしょう。
東京がうんざりするほど魅力の無い街なら人口減になるけど、今は地方のほうがうんざいりするほど退屈です。
団塊ジュニアは広い家に住めば子供３人ぐらい生む可能性だってある。
あまり政府の統計や経済予測を鵜呑みに考えると、失敗する。
明るく前向きに考えたほうがいい。
ゆるやかな経済成長は日銀総裁もたびたび口にしている。
何度もいうけど、時価は経済の機軸。景気のインデックスではあるけど人口のインデックスではない。
夜間人口でいえば千代田区が人口は少なくて地価が最も高い。
東京圏というのは膨大な住宅需要を抱えた化け物なのだから。

市川は郊外ではないです。周辺部。

×時価は経済の機軸
○地価は経済の機軸

不動産ファンドも最初は一等地のビルから始まり、一等地以外のビル、居住用物件、そしてそれらがなくなると倉庫やホテルと収益物件を漁り、ついには単価が５億以下の小規模物件や築３０年以上経過物件あたりしか残っていない状況にまできたけれど、これから先って上記物件は建築確認未取得物件にまで手を拡げる可能性ってあるんでしょうか。

分かりました。郊外と言っても本当の郊外のことですね。
（もしかして解説されているくわしい方は、千葉に何か地縁のある方ですか？
どうも千葉話題が多い気がしたので（笑）。）
さておき今郊外をオススメ（しているわけではないのかな？）しているのは、
いずれ下がるならばいったん購入してピークでまた売るというお考えなんでしょうか？
住めば都だから、運不運であきらめるしかないということかな？

センター南は港北ニュータウン、工場跡地はららぽーと横浜です。
仕事がエリアマーケですから（不動産ではない）関東３０ｋｍ圏は土地勘あるつもりです

横浜はもう底値を過ぎたから底値狙いなら千葉、埼玉という意味です。

なるほど。まだ上昇していない地域狙いをするならということですね。
（地縁についてはご容赦。このところの流れで千葉の話題が多かった気がしたので。）
ただ、以前書き込みにあったように、皆さんよほど夢のあるところ以外は、
足元から選ぶというか、東京都にこだわる方は、都落ちはしたがらない
でしょうね。それだけ東京に価値があるのかもしれないですが・・・

郊外をローンで買って数年で値下がりが始まり、
下がり続ける中でローンを払い続ける…
この道はいつか来た道。

検見川浜。確かに静かだし海も近くて良い面もあるけど、ただ駅はあまりに寂しいですよね。
財政潤う、東京至近の浦安には到底かなわない気がしますが。店なんかは、隣の海浜稲毛のほう
がまだいいような・・・。どちらにしても東京になれた人には物足りないだろうなあ。文化施設、
店が少なくて。まあ実家がそっち方面なのでもっと発展してくれるなら嬉しいですが。

検見川浜って千葉だし、埋立地だし、住宅地としては最低ランクだと思います。
海が近いっていっても汚い東京湾でしょ？

価格上昇が需要に合わせて郊外に波及していくとの意見は納得しました。

ではデベが今後も23区では強気な仕入れをしていくのでしょうか？
いまでも冷や冷やしながらの仕入れだと思うのです。

豊洲の某タワーなんかは一般所得者には高値で購入できす、高額所得者は利回りの悪い物件を購入するとも思えないのです。
売れ残りが出始めるあたりから価格が下がるという意見は不動産では通用しないのでしょうか？
そろそろ天井という気がどうしてもしてしまう・・・
それともこの価格帯でしばらく落ち着くのですかねえ。

弱小デベにとっては、そろそろ都心ブームは終わりにして、
郊外や僻地ブームに移行してくれないと死活問題。
とにかく建てつづけて売りつづけなきゃ立ち行かないのだから、
売買がなく気配値だけ幾らつりあがっていってもね。

>>868
海外は今の円安を武器に日本に投資しているので売りに転じるのは円高にふれる兆しがあった時だと思います。

それじゃちょっと早すぎかもしれません。為替、金利、スプレッドでキャリーしろが不味くなれば、新規の流入は控えられるわけでしょうけど、保有資産を売り抜ける必要は、必ずしも円高で生じるわけでもないです。インカムがビジネスになってるうちは、それでいい場合もあるかと思います。
総合的に経済要素、投資モデル、両国の税制の変化（保有に関るものも重要）など。
円資産なら円高で、資産価値は切りあがることにもなります。

円高になったら、円高から円安にならないうちに、売り抜けたい意志は当然ですが、円高が多少進行
中、頂上じゃ遅いでしょうが、どの程度の円高かよりは、
①当該不動産市場の上昇率
②他の国の投資環境
③日本の金利（円高が適正十分な金利上昇を背景に進んだ時は、かなり早くなるかもしれませんね）
でしょうか。サインにはなりますが、円高は結果、当たり前ですが、そのときの意味が重要ですね。

1994年頃の価格分布を知らない世代には、サラリーマンが買えないマンション＝売れないマンションと思えるのだろうか。傲慢な世の中になったものだ。
９０年代、都内のモデルルームは皆坪単価３３０万以上のものばかりで、普通のサラリーマンにはモデルルームの敷居は高かった。
いまでこそ、９００戸などというとてつもない規模のマンションがあるが
昔から、１００戸以下の中規模マンションは、上品なモデルルームで地元の新聞折込ちらしだけで、粛々と売られていた。
当時、社宅住まいだった私はそういうものは関係ないから読まずに捨てていた。
そういう中に、恵比寿ガーデンテラス（５５。４１平米　６０４０万円〜７７７０万円）もあったし、代官山アドレスもあったし上目黒パークタワーもあったし、東京サウスパークタワーもあった。

都心でなくても用賀の７０平米が７０００万で売られていた頃だ。バブルが終わっても９０平米超えたら皆一億は超えた時代だ。
豊洲だってキャナルタワーズは２０００年の竣工で決して坪単価は２３０万なんて安さではなかったはずだ。
本当の金持ちは９０００万なんて中途半端なマンションは買わないらしい。
逆にいえば、豊洲で２９０万でも、都心に近くないと困る人は買いにくる。

それでないと、１０年前、坪単価５００万の物件が完売した理由が説明できない。

マンションの生産調整って難しいのですか？
仕入れ負けはまずい、弱小はどんどん外へ。
一気に売っても、うすい。上げながら上がるのを待ちながら、
少なくても価格調整力を維持しつつ売るための、生産調整。
弱小は、それが弱い。都心の上昇率の低下も、大事ですが、郊外の在庫↑や、値引きの噂など
周辺の沈下、弱気が見えれば、頂上も危険なサイン。
二極化のはずが、ハイクラスとかに、値下げ募集してる結構な優良物件が目に付く。
繰り返し、値下げ募集もある、一応超高級や普通の高級物件。
値は上げてるが、思惑ほどはついてきてないのが現実かと、分かってるはずが、ちょっと驚く。

首都圏の物件は天井圏です。これから上昇しても緩やか。利回り的にも厳しい。
これからは絶対に郊外がくると思います。
郊外のマンションは坪単価１００万円前後なんてザラにあります。
利便性の高い駅周辺の郊外物件はこれから高騰すると予想しておきましょう。
私が感じるところ、既に一部にはその動きが出てきてますが。
他には高級リゾートなんかもそろそろくるでしょう。

投資物件としての郊外ってことですよね。
売り抜ける時期に気をつけるということが必要ですね。

２００２年、いまより価格が高い時点で首都圏のマンション供給は堅調という予測もある。
http://www.mizuhocbk.co.jp/pdf/industry/1007_06.pdf


現在８万戸ベースで供給されている東京圏の新築マンション市場は一戸２８００万平均としても２兆円を超える市場だ。
しかし証券化不動産は全国ベースで2005年度の不動産証券化額は6兆9000億円、累積額は23兆円になる（２００６年数値）

http://www.nikkeibp.co.jp/news/const06q3/505961/
このうちレジの比重は限られるにしろ、企業の賃貸事業スキームとしての中規模証券化が進んでいるのはあきらかだ。
http://nsk-network.co.jp/041109.htm
大京のレポートにもあるがそもそも不良債権再生ビジネスとして入った不動産ファンドは結果的に日本の不動産景気を活性化した訳で、いまは企業がオフバランス・オンバランスをとわず地価変動リスクをさけながら土地活用をして収益を上げる手立てとして生かされるまでになったということだ。
証券化イコール外資の日本買い。ピークで損切り。ババを押し付けられるのは日本人とかいう単純な理解は大きく的が外れているのではないか。

投資と利用が分離されて誰もキャピタルゲインをあてにしてはいない。買うときは大事だが
売り抜けることを考える必要などない。
資産というのは長くもって値打ちがでるものだ。

＞マンションの生産調整って難しいのですか？
事業スキーム策定
土地仕入れ
基本設計・見積もり・確認申請
ここまで動いてきたら生産調整ではなく仕様変更による価格調整
最初の段階で平均坪単価を決めて採算をはじく。
あとへは引けない。
生産調整＝土地仕入れ
デベも自分の得意顧客層というのがある。坪単価３００超えたら
ワンルーム業者か財閥系大手しか手がでない。
一方は個人投資家に売り、もう一方は富裕層に売る。
振興デベはもうすでに超郊外で大規模土地を仕込んでいる。
どんどんどころか先回りして価格の底を抑える。
そういう役割分担で首都圏のマンション市場は価格形成がなされていく。
＞ハイクラスとかに、値下げ募集してる結構な優良物件が目に付く。
それは結構なことだ。ぜひお買い上げになったいかがか。

いまや企業は土地を売らずとも、証券化（不動産の信託受益件をＳＰＶに売却しエクィティに出資する。５％以下ならオフバランス。以上ならオンバランス）でノンリコースローンを借り土地から収益を得られる。
駐車場事業よりはるかに収益性の高く、エクィティを手放すことでいつでも換金できる流動性の高い資産活用の方法を知ったわけだ。
なにしろ、最近静かな信託銀行は日本中の地主にそういう話をもちかけている。

かつては、土地を売るという選択肢しかなかったものが、証券化で換金してもいいしエクィティを保有してもいいという流れになった。

もはや説明不要だが、マンション価格を上げているのは外資の買占めなどではなく証券化で土地活用をはじめた「地主企業」ということだ。
分譲のためには土地を取得しないとはじまらないが、土地そのものが信託銀行など証券化コンサルがことごとく抑えてしまい収益事業にむかないものだけが、デベにまわされているのが実情だろう。
外資がバルク買いしたのはずいぶん昔の話。いまや外資ファンドでなくても証券化スキームくらいは組める。

>>898
現状の分析なんて正直どうでもいい話。
問題はその先がどうなっていくかだろう。
その先にはこれから郊外が上昇していくという構図があるわけだが。

インカムゲインにしてもキャピタルゲインにしても、
その源泉を、安く取得する事が利回りに直結するのだから、
もはや値上がりした都心物件にアドヴァンテージはなく、
むしろ安値で放置されている郊外物件の方が有利といえるでしょう。

２３区内でも、実質の住環境として郊外よりも劣っているにもかかわらず、
区内である事で高値となっているような地域では、
本格的な優良郊外物件が供給され始めるとメッキがはがれ、
まさしくスレッドのタイトルどおり、ほどなく下落を始めるでしょう。
今はまさに、最後のババを引かせる駆け引きが始まっています。

証券化の話は素人には難しすぎたかもしれない。外資系ファンドのせいで地価があがるとか、引いたらピークとかとんちんかんなあて推量は間違っているといいたいだけだ。
現状の地価上昇の要因を正しく掴まなくてどうやってその先が読める？

とにかく郊外であろうが都心であろうが地主が土地を出さなきゃマンションは立たない。
単純な話、都会のど真ん中で地主の意思で３０年も駐車場になったままの１０００坪の敷地とか
あったりする。
地主が安く売るか売らないか、安く売ったところでデベが安くうる必要がさるかどうかで
その先がどうなっていくかというのがわかる。

証券化というのがｗかりにくいのは私の説明ぶそくだが、簡単に言えば国債と同じ、償還期限が
きたらまた国債を発行するそういうような仕組みだと思えばいい。
国は、税金不足を国債で補い、資産デフレのつけを証券化で逃れた・・これも難しいか。
すまん。説明能力不足だ。自力で勉強してくれ。

>１０年前、坪単価５００万の物件が完売した理由が

１０年前なら、前回のバブルで儲けた成金がまだいくらでもいました。
私もバブル成金で、１０年前に買ったクチです。

米国不動産が証券化やリートを取り入れたのは６０年代の話。、
http://www.orix-sec.co.jp/shohin/toushin/guide/column-9.html
実際にはリートとして９０年代に大きく伸びている。
日本の不動産は米国の９年後を追いかけるという話は業界でよく聞かされた話。
まさに２００３年以降リートが急成長しはじめた。
米国の不動産高騰が緩やかに収まって経済破綻につながりにくいのは
金融の仕組みが高度化しているせいだが、リートもそのひとつ。

失敗した不動産投資は、証券化がなければ物件の抵当権が行使されて
競売される。倒産の債務は事業者の他の資産にも及ぶ。
証券化ならエクィティが暴落しエクィティを安く買ったものが、再生して
収益性を高めてエクィティを売る。
出口としてリートに売却すれば、リスクはより多くの投資家に分散される。

地価の変動で物件価値が下がろうとも、キャッシュフローが健全なら
事業が破綻することはさけられる。逆に事業者の倒産で不動産が売られる
事態もない。
最悪ファンドが不動産を売却してデットの負債を支払うケースもあるだろうが
利回りの低いファンドのエクィティが競って買われるようなアホな投資の過熱はありえない。
ファンドは投機で買ってはいない。あくまで期待利回りで買っている。
リートに過剰な期待をよせるのは一般投資家だが、リートとファンドは毛虫と蝶々くらい違う。

収益性への投資であってキャピタルゲインの期待値はそもそも低い。
ただ、株のように、配当収益性を超えた投機になるとすれば別だが、現在レベルの不動産ファンドでそこまで至るには、まだまだ一般の理解が及んでいない。

土地成金も株成金もいつの時代でも庶民が想像する以上にいる。

坪単価１８０万と２３０万が混在するような物件を避けて、わざわざ３００から４００万以上の物件を選んで買う「庶民と一線を画したい」人々というものはいる。

タワーマンションのプレミア階というのはそういうプチセレブの成金意識をくすぐるしかけ。

低層階と高層階のこれ見よがしの価格差。専用部だけでなく共用部まで大きく変えた内装

人間は高いものが買える自分が誇らしいのだ。そういうことでしか自己確認できない
精神もプアーというしかないが。
小金をもった人間とはそういうことで満足するものだ。
５８００万のマンションでなく９８００万のマンションを買いたい人はいるもんだよ。

これから地方都市の地価が上がる。親が＊＊ば５０００万くらいの遺産が転がり込む
そういう人は２０人に一人はいるだろう。いくらでも小金もちは増えるよ。
なにしろ個人の金融資産は１５００兆円もある。半分以上は地方の年寄りの預貯金だ。

市川の駅前タワー、３００万以上でも買いたいと書き始めてますよ。
プチセレブではなく、庶民層のようですが…
過熱し過ぎではありませんか。

都心が上がっているから郊外が上がっている。
そんな単純な現象が何度も繰り返されているのに、
今から郊外を勧める人間は、どうしても郊外を売らなければならない、弱小デベですか？

親の遺産だからって、田舎の田畑をさっさと売ってそれでマンションを買う人がどれだけいますか。
田舎は子だくさんが多いので遺産は細かくなってしまいがちだし。
寿命が長くなり、介護に預貯金自体がかなり使われて消えるし。

＞田舎は子だくさんが多いので遺産は細かくなってしまいがちだし。
ちゃんと統計見てものを言いましょう。いつの時代の親ですか。
団塊の世代の親の半数はもう死んでいますよ。これからは人口の少ない時代の親
核家族の親がすでに８０を超えているのです。

誰が田舎と言ったのでしょう。地方都市を田舎と読み違えて反論されても困る。

株式市場は個人の金がかなりの比重を占めるようになった。
貯金感覚で株を買う時代。６月と１０月には株価が上がる。
本屋にいけば株の本が山積みされている。
だけど金融市場のアナロジーで不動産市場を考えるのは間違い。
東京圏新築８万戸のマンション供給のうちの何割を個人投資家
買っているだろうか。
台場の有名物件は全体の１割が短期転売された。とはいえ
いまだに個人の賃貸投資は中古マンションが主流。
それも一棟買いか、自己所有の土地に公共の低利融資を引っ張って
コンパクトマンションを建てて最上階を自宅にするパターン。
最近は木質系プレハブのアパート建築が減ったようだが。

所得の二極化と首都圏の地価上昇で、どうしても買いたい人は
広くて安いスーパー郊外で３０００万台３０坪を買う。
そう考えない層は、質のよい賃貸を求める。
地価が上がって買える近場の物件がなくなれば近場の賃貸需要は
増えて家賃上昇圧力になる。
ｊ賃貸の空室が減れば大家も強気で家賃を上げる。
家賃上昇が持ち家希望者を増やすが結局その時点では郊外含めて
高止まり。

こういうプロセスになるためには、マンションデベがマンション供給を
絞らないといけないが、大手はレジデンスのプロパティマネジメント
業務にシフトしたり再開発の住宅系をたがけたり、仲介を強化したり
している。マンション分譲市場が減っても食っていける体制は
作っているようだ。
某、東大建築卒の社長のいる会社だけ不穏な動きをしているが
いずれは大手と組んで事態の収拾を図るだろう。

今後首都圏で面白いのは駅前再開発だが、これは価格がことのほか
高い。開発負担が半端でなく大きいからだ。
むしろ５年後以降なら川崎臨海部が面白い。通勤新線といすゞ自動車
がらみだが、ＵＲ都市機構が動いて第二の豊洲になるかもしれない。

＞９０８
実際に相続する年齢になればわかります。今は想像がつかないでしょう。
今５０台の親で一定以上の収入があるサラリーマンは７０年代、８０年代の
土地神話を生きてきた世代。持ち家率の極めて高い世代。
住宅すごろくを地でいって、借家かアパートを持っている世代ですよ。
そりゃすべてがそうだとはいわないが、過酷のインフレのなかで不動産の
強みを身にしみているから、実際のところ地方都市の自営業者か公務員なら
そこそこの資産がある。
かつ、核家族で子供は標準で二人。共働きなら一人っ子世帯も珍しくない。
いわゆるポスト団塊世代の親。今８０歳前後ですね。

うそだ、思い付きだと決め付けないで年齢別貯蓄率とか人口データを眺めて
みてくださいよ。
別に望むわけでなく親が残してくれたものはありがたく活用するのが筋。
ついでにいうと、今田舎で農家やってる人が実際何万人いますかね。
東京にきているシニア層の何割が実家で親が８０過ぎて農家やってますかね。
そういう家は長男が農業ついでいるから東京にいませんよ。
そういう馬鹿な例をだして反論するのはやめてほしいな。

「資産デフレ終焉」の実相
“公示地価16年ぶり上昇”からは見えない選別の脅威
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20070406/122294/

東京はまだ人口が増えてるから。
人口が減り始めてる地方都市は目も当てられん。
人口が減り始める時、不動産は終わり。
引退した団塊がどう動くかで、数年先か、それとも
１０年近く東京が持ちこたえるかが決まる。
まあ、どちらにせよ、時間の問題では有るが。

最後のババ抜くタイミングなんて後１５年はおとずれないと考えるべき。
今までが安過ぎただけの話だろう。

１６年に渡る資産デフレの終焉。
これからが正常に、経済が動き始める。
ヒラリーマンが郊外のマンションを買い幸せを感じる時代が再来する。

>>914
基本的に、商業地の話。高級レジもマンハッタンと比べて云々の話だろう。
関東マクロの住宅はおろか、東京２３区の宅地価格とは話題がずれるのでは？

石澤卓志の著作には『東京圏２０００年のオフィスビル』東洋経済　３４００円昭和６２年４月刊
という著作がある。もとは長銀の産業調査部で９０年オフィス需要をたきつけた立役者。
確かにバブルには詳しいが、どちらかというと、住宅には疎い、オフィス系のアナリスト。

東京は、庶民にタワマンの夢をむさぼらせている場合ではない。国際都市と
して、もっと豪華にもっと安全に「美しい都市」になって価値を高めるのだ。
投資が過熱して弾けるみたいな狭い島国バブル発想でなく、豊かなマネーを受け入れる
大きな受け皿を作る。
邦銀のローンでなくて外資系のローンやリバースモゲージを活用する時代ももうすぐだ。
みんな外貨で預金して、ローンはモルガン・スタンレーやＧＥコンシューマー・ファイナンス
から借りる。
http://www.fin-bt.co.jp/comment361.htm
なにしろ外資は、日本の１５００兆円の個人の金融資産を狙っている。これを不動産に
つぎ込ませ、住宅ローン丸ごと買い取って証券化なんてこともきっとたくらんでいる。

地方は低金利のまま、景気回復を図ろうという話が出た。
そうなると地方で借りた金で東京で不動産が買われ地価があがるだけだという結論になった。
思えば円キャリー取引というのは、東京をアメリカに置き換えたらこの話そのままだ。

日本が低金利を続ける間に、マネーは海外に流れ、海外のファンドが不良債権を買って、
再生するすべを教えた。一向に日本の景気はよくならなかったが
かわりに、わが国固有の「土地本位経済」が壊れた。

わが国経済にとってドルが兌換紙幣でなくなったニクソンショック以来の大事件だ。
土地担保でなくても金が借りられる。土地を買わなくても不動産投資ができる。
土地建物を売らなくても、金が入るし、人任せにできる。

不動産が流動資産になってしまったら、国際的視点で世界の投資を呼び込めないと
価値が下がってしまう。こうなりゃオリンピックでも地価高速道路でも外人向け超高級
レジデンスでもどんどん「誘致して」・・・というか外資系ホテルがどんどんできている
のもそのためだ。
外資も中国から手を引いた後始末を日本にさせて、その間はまだまだ日本の不動産
で（住宅ローンも含め）金融ビジネスを展開するつもりだ。
そうそう簡単にクラッシュさせない。
逆にいつ下がり始めるかというのは、簡単、彼らがジャパンマネーをｊしゃぶりつくすか
日本の不動産市場に愛想をつかすか、はたまた米国経済が日本がどこかで
しくじって危機に陥るかそういう事態に限られる。
何しろ、構造改革をして不良債権処理をすすめて金融を立て直せと求めたのは
米国なのだ。
東京の地価反転は序章に過ぎない。バブルとはいわないが地価高騰格差社会
＝東京のアメリカ化がこれから始まる。

これじゃ、掲示板というよりも個人のブログ。
連投なら、せめて他の人と区別できるようにコテハンでお願いしたい。

以後、気をつけます。

自分自身の周りでも一人っ子は少数派だったからおかしいな（二人が多かった印象はあるけど、
３人兄弟も少なくなかった。東京ですが。）と思ってみたけれど、やっぱり団塊ジュニアの
１９７３年で2.14でした。今と約１人も違うんだね。

おいおい。出生率＝兄弟の数でいいの？

小数点以下数十万人がこの世から消えることになるが？

兄弟と言っても、子供のない夫婦もいるし。

出生率とは正確には合計特殊出生率ですよね。
一人の女性が生涯に産む子供の数の近似の数値。
だから産まない人もいるのも含めての平均になっているから、
２倍超えていれば、産んでいる人の兄弟の数の平均はそれ以上
ということでは？　だから、兄弟の数が２人、３人が多かった時代
というのは合っていると思うのですが。。。違うのでしょうか？

↑×２倍を超えて
　○２人を超えて

http://www.value-workers.com/condo-data/11.transition%20of%20average%2...
２３区の１９９１年〜２００７年までのエリアごとの平均坪単価
不動産経済研究所のデータをもとに集計されたものだそうだ。
これを眺めると、城北・城東・都下以外に、坪単価２５０万以下のエリアは過去になかった
というのがわかる。
２００２年以降の湾岸タワーマンション（平均坪単価２１０万〜２５０万）がいかに破格値だったかがうかがえる。

>>928
自分も知らないです。
正しいとらえ方ってどういうものなんですか？

>>929
その通り。
そしてこれから郊外が値上がりし、いかに郊外が破格値だったか後で話題になるわけよ。
２００２年の頃は誰も都心が破格値だったことに気付かなかった。
そして今は郊外が破格値であることに誰も気付いてないわけ。

>>929って、バブルの頃を一番元にしてるデータじゃないの？バブルって異常値だよ？
今もミニバブルで上がってるわけだけど、以前のバブル崩壊後の郊外の悲劇的状況は
もう起こらないというの？

日本が真にバブルだったのは、株でいえば８９年後半だけである。
それまではの好景気時に普通に見られる価格であり上昇ペースだった。
土地に関してもバブルというべきは限定的な地域の限定的時期の価格であり
それ以外は普通の価格だったといえる。

そうだろうか？バブルの前後に不動産業界に携わっていたが、
あの時の暴騰上昇は確かに異常であったし
ナイアガラ下落はそれに伴う当然のものであったと思うが、
今の状態も多少その当時に似ている。
特にマンション販売が、居住用を超えて投資用へと向かっていく様がそっくりだ。

934さん,
近視眼的ではなかろうか？

今は、破裂しない丈夫なゴムでできている風船が、膨らみ始めたにすぎないのではなかろうか

当時の金利は何パーセントか知ってますか？
今の金利と明らかに違う。

失われた２０年前の当時は、汐留の開発、都庁新宿移転やら何やらで、オフィスが足りなくなると言われたのをきっかけに土地が値上がりする。(実は大蔵日銀が蛇口を大きく開けたに過ぎないが)

　汚職政治家がHS銀行金屏風事件等で私腹を肥やすほど狂った時代で、地上げ屋暗躍跋扈する中、公定歩合をいくら上げても、リゾート・ゴルフ場等の全国の地価が値上が続ける。

そして開発土地への銀行融資が止まらず、業を煮やした日銀・大蔵は、スーパー重課で税金かけさせて、８９年〜９０年に止めの三業種規制(不動産・建設・ノンバンク)総量規制を実施し、デベ等のトドメをさした。

当時は、今とはまったく違う。少子化と言われながら人口増加する都心部だけ値上がりする。

外圧もあり、ゼロ金利という子供だましのような手法で、不良債権処理を１６年おこない。預金者・老人の犠牲の元やっと、土地値が正常化して、元々の価値にあがりだしたとみるべきだろう。

値上がりしはじめた今をバブルと同じと見るのは、視野が狭くて世の中を知らない証拠ではなかろうか。世界的な民主化、資本主義化が進む中、バブルなんて単語言ってるのは、まさにバブルを知らない証拠、激しく否定したい。
君だけではないが。もちろん。


客観的視野に立たないといけないのでは。気分を害したらスマン。

都心部だけ人口増加して値上がりするのですよね。
そのためには郊外から都心へも人の流入があるはず。
ならば郊外は人口減するのに、
今は破格値だから買えというのはどうなんでしょう？
片方は人口を値上がりの理由にし、片方は人口を無視するのはおかしくないですか。

客観的視野にたつと景気が下り坂突入。これはほぼ間違いなし。
不動産価格も下り坂突入のはず。

今朝のモーニングサテライトのゲスト、年末に１$１０２円なんて予想してました。
本当なら、４億稼いだオバちゃんの真似ができるんですがね。
さて、円高になるとマンション価格はどうなる？

地位格差抜きにした話はあまり。。。
例えば、銀座のある地点のように坪単価がバブル期に届いたり超えたり。
ピンポント・ミニバブル。９３４さんご指摘通り。

そして、その他は、ご承知の通り。夕張市は下げ止まらない。破格値！社会責任投資として夕張の土地に投資を！近視眼的ではなく、長期で見れば！

×地位
○地域

郊外地価が上向いたというのは、郊外マンションの人気が復活したわけはなく
売られる用地が郊外でも払底しはじめたということだ。
郊外の私鉄沿線では、電鉄会社が長期保有してい駅前駐車場や、住宅展示場
以外でまとまった規模の用地はそれほどないはずだ。
郊外で宅地造成から手がけて採算がとれるほどの場所もない。
勢い、これからは首都圏全体のマンション供給量も８万個⇒６万戸⇒４万戸と
漸減してくるのではないだろうか。
供給が半分になれば、需要が３割減ってもマンションは値上がりしつつ売れていく
という話になろう。

若い世代で、二人目の子供が生まれるとか、シニア世代で老いた親を東京に呼び寄せて
近くで一緒に住みたいとか、社宅を出て持ち家にしなくてはいけないなど
切羽詰った住宅需要というのは必ずあるものだ。

賃貸住宅は、６０㎡を超えたあたりで圧倒的に供給量が減る。
２３区の支払い家賃の平均値は１５万。月坪９千円平均として、５５㎡というのが
平均イメージだ。
子供が大きくなって家が狭い。郊外の広い賃貸に住み替える前に考えるのは
郊外での持ち家取得だろう。
たまたま湾岸タワーが月々のローンが１２万程度で買えたから、いままでは郊外需要が
おさえられたが、湾岸タワーの供給が一段落した今は、郊外か城東・城北しか需要の受け皿はない。

マンションを買うと、命の心配以上に資産の心配をする人がいて面白い。
液状化で死んだ人はいない。
しかし賃貸住いの人は、地震の火災や倒壊をまじめに心配している人が多いはずだ。
都内で賃貸で家賃を抑えて広めといえば、当然、老朽マンションか密集地の
戸建て借家という話になる。
また防犯性の面でも賃貸は分譲に大きく劣る。女性の一人暮らしでストーカーに
部屋に忍び込まれたという話は、普通に起っている。シリンダー錠の被害も
後を絶たない。鍵の閉め忘れもカードリーダー錠にしない限り抜本的対策はない。
３０代の独身キャリアウーマンにとってマンション購入はせっぱつまった需要だろう。
こちらは郊外に向かわず、都内の１ＬＤＫに向かう。

でも、２０１４年か２０１５年から、世帯数が減るとまでは言わないでも、頭打ちに
なったらどうなるのでしょう？　住み替え需要なら誰かが越すわけで、今度は戸建て
ブームが来るのかな？

個人の需要だけで地価が動くわけではない、と言っていたのとは真逆の話ですね。
デベも、都心が上がりすぎてしまったので、郊外に目を向けさせて、
なんとかしてそれを売らなければ、利益が出ないのもわかりますが。
バブル後の状況を知っていようといまいと、売った後のことは知ったこっちゃ無いということでしょう。

バブルの当時は、ネットがそれほど普及していなかったから
デベの思惑通りに、上げられるだけ上げることができた。
しかし、今回のミニバブルは、ネット普及により
一般人の意識もそれぞれに知ることができるので
デベがどんなに頑張っても、そんなにまで無理やりに騰げることはできないはず。
無理やり騰げた価値は、必ず下落する。

一方、老婦人が広い戸建てに一人で住んでいるというのも大変危ない話だ。

地価があがれば、相続路線価もあがる。
相続税は課税標準が低くなっているから少ないだろうが、わずかながらも払うとなれば、
物件を売る人も出てくる。
相続しても住まずに売ると、古い物件なら長期譲渡２０％の税率とはいえ高額になる。
相続人に資金があれば、建替えてアパートでも建てるが、大抵は相続人の
一人が居住用資産の買換え特例を使ってマンションに買換え。
代償分割のかたちで譲渡益を他の相続人に分ける例が多いのではないだろうか。

別に相続でなくても、父親が亡くなり母親一人になった時点で母親と同居する相続人が
マンションに買い換えるケースもあるだろう。同居しないまでも現在の住居の至近距離に
家具の置ける広いマンションを買うことだって検討するだろう。

世田谷あたりで、築３５年でも土地が７０坪以上あれば１億円くらいにはなるだろうから。相続人２人なら
いったいいくらのマンションを買うのだろうか。

都内にこういう高齢者の持ち家はかなりの数だ。
誰が土地を買うのかって？
もちろん建売業者。二つか三つに割ってミニ戸建で分譲。

先を考えて狭くても良いから都心に買っておけ、と言っていたのはどうなったの？

＞バブルの当時は、ネットがそれほど普及していなかったから
＞デベの思惑通りに、上げられるだけ上げることができた。

こういう思考を本末転倒という。
すべての購入者がネットを見てマンション購入しているとでも思っているのだろうか。
インターネット人口９０００万人という数字の半分以上はケータイ需要も含めての話だ。
住いサ◆フィンが２０万登録だった知らないが、２００２年から現在の４０万戸以上の
マンションが売れている。２００４年までは２万人だった会員数から考えて
レーティングサイトのシェアはどのくらいと推定するのが正しいのだろうか。

＞一般人の意識もそれぞれに知ることができるので

＞デベがどんなに頑張っても、・・・・
＞無理やり騰げた価値は、必ず下落する。

不動産にフェアバリューというものがもともとあると思っていらっしゃるのか
どうでしょう。
無いのですよ。それは土地の供給というものが一定でないから。
常に時価モノ。それに買い手の思惑がからむ。市場価格という意味はそういうこと。

問：３００円のリンゴA３０個と２５０円のリンゴB３０個があって
少し遅れて入荷したリンゴC３０個は幾らで売ったらいいか。
ちなみに品質の差はほとんどない。

答えは
「両者の売れ行きをみてきめる。」

①２５０円だけがいっきに売れたら、Cは３００円
　　客は「Ｃは古かったんだ」と勝手に納得する。
②２５０円も３００円も同等に売れたら、Cは３５０円
　　客は「高い方が美味いだろう」と勝手に解釈。
③３００円も２５０円も同等に不調ならCは２００円
　　客は「Cなら買ってもいいかな」と思う。

>>974
あれほど言ったのに買わなかったのですか？
私は買いましたけど。不動産は３月が一区切りです。ゴールデンウィークからは
次のシーズンでしょ？

>>948
品質の差はほとんどない、と言う時点でこの例はあてになりませんが。

今回のマンションバブルは、いぜんの土地バブルのような広がりは見せないだろうという点で、
ほぼみなさん異論はないでしょう。

空前の大バブル崩壊後も、ハイテクバブル、バイオバブル、ＩＴバブルと、
小規模の狂騒は繰り返されてきました。さしずめ今回のマンションバブルもそれと同じ程度のもの、
そろそろピークは過ぎたといえるでしょう。

新築未入居転売、ということが行なわれている現実は、
実需ではなく、値上がり益を期待した投機が行なわれていることを端的にあらわしています。
この期待部分は、今後下落しても何の不思議もないプレミアムです。

泡ではなく風船にたとえる話がでましたが、送りこまれる空気に勢いがない以上、
破裂しないで、徐々に萎びていくというかたちになるのではないでしょうか。

モルガンの２３００億円投資しかり、都内の高級ホテルは宿泊料を値上がりさせる。
流動化させてお決まりのリート土で地建物は売却。そのうち帝国ホテルとかビックリする先もリートやら何やらに入ると予想する。

つまり都内一等地の収益ビル群は、個人企業や、一企業が取得するといった時代(明治ー大正ー昭和ー平成前半まで)は終焉を迎える。

都内一等地の不動産は価値をますます高める。
一日ごとに値上がりしていく、去年買っといて良かった。

９５３さん
なるほど風船ですね、徐々に萎めばイイですが、今回のそれは、よっぽど急いで売る人が居ない以上すぐ値下がりにつながるかは、分からない。
確かに地方は値下がりでしょうが。

いやはや、買い手は買って下がれば文句をいい。買わずに上がればまた文句をいう。
だったら、上がりはじめたら買って、下がりはじめたら買うのをやめたらいいだけだろう。

上がっているのにまたすぐ下がるとか、もう絶対上がらないとか考えるほうがおかしい。
不動産の値動きの流れというのが頭に入っていない。

不動産バブルというのはいったいいつからいつまでの期間を言うのか、
バブルと、地価インフレの違いは何か。
そいうい説明がいるのだろうな。

954さん
賛成だよ

もっともっと言ってやって、分らず屋の貧乏素人評論家どもに。
彼らは思考が、子供なんだな。世間知らず。単語並べて、自分の都合で理屈こねるだけ、嫁さん言えばいいんだよ。果たして相手してくれるかな？

定期借地権つきの話題になったマンションの抽選はもう始まっていますか？

円高になっても、不動産トレンドは変わらないってこと？　１１０円切ったとしても。

為替の話、そりゃなって見ないと分からんよ。
なぜ円高になるの？理解して言ってるわけ？日銀が利上げするって言ってるの？

けれど
不動産トレンドは変わらんでしょ。ますます加速するよ。高止まり。
損してまで売る人って居ないから。

私見だが為替が大きき変わるのは対米ドルで言うと

クリントンが初の女大統領になったころ円高になるかもしれないが基本的には為替トレンドは変わらないだろう。

>>954
今は既に「上がりはじめ」ではありませんよね？

不動産は、逆張りなら儲かるが、順張りで儲かるのはタイミングが難しい。
いつババを引くことになるかわからないからね。