23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

858さん、本当にありがとうございます。
他の人の参考にもなるかもしれないので、もう少し書き込みます。

私は年収は1800万程度になります。
もう10年近くこの数字を維持しておりますので、この数字が維持できるなら問題ないかと思うのですが、
今の時代、いつどうなるかわかりませんので。

一応、もう少し頭金をあげることはできました。
おそらく全預金を解約すれば追加で1500万程度は可能だと思われます。
しかし、個人事業主ゆえ、手元の資金がゼロになるのは何より怖く、ローンが多めになりました。

住宅ローン中に賃貸が不可能なことはしりませんでした。
本当に参考になりました。
ありがとうございます。

>>859
なるほど、すでに買った方が新築は坪400万だから
自分の中古も坪400万近くの価値だと考えるのは甘いわけですね。

>>859
そうですか、やっぱり。一定の価格を超えるとそういう域になりますよね。

首都圏の物件はそろそろ天井圏です。
利回り的にも厳しいです。
郊外の高利回り物件にシフトしてゆくでしょう。
郊外物件もしくは高級リゾートなんかは引き続き良いかもしれません。

マンション価格は、市場の変化に従うものであって価格の妥当性は客観的に説明できるものではない。
叩き売りのバナナがなぜ３００円なのか、ゴッホの絵画がなぜ３億円なのか。売り手がいて買い手がいたから
そうなったという以外説明のしようがない。
一方２０年以上にわたって消費者物価が安定しているものだから、ユーザは地価の上昇に対しても
下落に対しても理不尽だという思いを抱きやすい。
ガソリンが値上がりしてもスタンドの店員は噛み付かれないが、マンションが値上げすると買い手は噛み付く。
下がったときでも同様だ。

１９９３年から１９９７年公団の分譲マンションの購入者１２００人が、価格下落の責任をとれと約２９億円の損害賠償を
求める訴訟を起こしたが２００３年１１月東京高裁で敗訴した。
「市況の変化で不利益を被るのも購入者の責任」というのが判決の主旨だ。
９４年から９５年にかけてマンションを購入した後に、公団が残りのマンションを
２割以上、値下げして販売したことをめぐり購入者５８人が、「マンション購入後に値下げ販売したのは違法」だとして起こした
訴訟で、東京高裁は、一定額の賠償を命じる判決を言い渡したものの差額分の支払いは認めなかった。

いずれも、千葉や都下郊外の団地の話。値下がり期にはこういう現象が起こる。もっと安くなるなら、もっと便利な場所を
買ったのに騙されたという感覚だ。

それだけでなく、「資産価値」などという概念を持ち出し、自分勝手な理屈で価値を説明したがる。
それは、本人の主観的価値であって、地価の変動という大きな流れの中では地価が半分になればマンションは半分になり
地価が高騰すればどんな不便で汚い中古マンションも値段は上がる。

つまりその動きを左右する銀行の貸し出しに対する姿勢が最も重要なドライバーとなるわけですよね。買いたくても貸してくれなきゃ買えないし、売りたくなくても売れと言われりゃ売らざるを得ないし。そういう意味では、金融機関の不良債権問題にかたがつき、緩やかな不動産価格上昇と健全な金利設定が可能になりつつある今、なぜ、不動産価格が下がるといった幻想を語れるのか、マジで不思議なんですけど・・・。

物価の調整は政府・日銀の重要な役割だが、地価の調整はその範疇ではないようだ。
景気拡大には、
輸出を伸ばすか、
公共投資を強化して内需を拡大するか、
個人消費を伸ばすか
さまざまな手立てがある。
マネーサプライを増やし、企業が設備投資しやすくしても、その金は海外に逃げていって
国内の景気拡大に生かされていないのが現状。
不動産が上がり基調なら、当然住宅ローンの融資枠も増える。
貯蓄から投資への掛け声はあっても、海外に投資されてしまったのでは日本の景気は
よくならない。それほど一辺によくならなくていい事情があるのかもしれないが
とにかく、貸し出しを増やすのが銀行の使命だ。

銀行さんとしてみれば、ここは幅広く今までマンション買えなかった人にもどんどんローンを
組んで買ってもらいたい。
そのためにはタワーよりももっと安い郊外物件がいっぱい売れてほしい。
地価が反転して、郊外も上がりはじめたら銀行の期待は大きい。

住宅の需要というのは「ガマンも前倒しも効く需要」。
バブル期は１０年ガマンした需要が１９９４年以降堰を切って出てきた。
２００５年までは、確かに前倒しの需要だったかもしれないが、割安感があったのは
都内と横浜周辺部だけだ。
郊外は値下がりで不安で購入見合わせの需要が少なからずある。
都心が底を打って、郊外もこれ以上安くはならないという安心感が大きな需要を引き出すだろう。

今回の急な不動産価格の上昇は海外からの投資マネーが要因であることは明らかだと思います。

ということは海外マネーが利益確定の売りに転じた時点で価格が下がるのは必然です。
海外は今の円安を武器に日本に投資しているので売りに転じるのは円高にふれる兆しがあった時だと思います。

これから日本経済が輸出産業を中心に好調であるならば外圧も手伝って円高にふれるのでしょう。
そのときがいつかは２〜３年後を予想します。

実際の価格相場は今後も右肩上がりで上昇を続けられる程、一般世帯所得が上がっているとは思えません。
金利は国債もあるし無理な上昇もできないでしょうし。
つまり今は決して割安とは思えないんですけど、どうでしょうか？

需給関係で価格が決まるというのも理屈だ。
しかし土地は生産調整できない。需要は広域にわたり流動する。
埋め立てにしろ宅地造成にしろ、都市再開発にしろストックとして用意してから供給されるまでに
長期のタイムラグがある。
だからそういうものばかりではビジネスにならず供給の主体は既存の土地・建物の所有者と
いうことになる。マンションは、地主企業に営業網を持つゼネコンが話をまとめて企画をデベに持ち込む
ケースが多い。もちろんデベの用地担当がこまめに交渉したり入札参加したりもする。
地価が上昇しはじめると随意契約でなく入札が増える。

地価が上昇に転ずるのは、
①価格が十分下がって「明らかに安い。もっと高くても売れるはずだ」と誰かが気が付いたとき。
②売りが十分進行してもはや売りたい人が少なくなって下落率が年々改善していく場合
③金融資産にくらべて不動産が有利な状況になったとき。
④より高価な土地の下落が止まったとき。

下落率が改善してきて地域間比較、収益不動産の採算性、今後の分譲見通し
が建ち、底値で仕入れた土地を適正価格で売ろうとする業者が出てくればそういう分譲は
うけいれられる。

もちろん、郊外には需要を待つストックも少なからずある。
一時期Ｄ園都市線沿線に膨大な分譲計画があってこれが一気に出てくるとさらに地価が下がると
いう心配をする人がいた。実際地価の下落で塩漬けにされた土地もあるが、駅前なら駐車場や
事業用借地でしのいできたわけだ。

郊外は、今後地価が元に戻ることで活気をとりもどすはずだ。
住み替えようにも残債割れだと思っていたマイホームの返済も進んで
地価が値を戻すことで、土地を売ってマンションに住み換えるシニアも出てくる。
戸建てを若いファミリーに貸して娘夫婦の近くの１ＬＤＫを借りる単身高齢者だって
いるだろう。
高齢化の郊外に若い世代が住むことで地元の経済も活性化する。

一方地価が下がるきっかけは、
投機的取引の過熱により、資金が引いたとき連鎖的に値崩れする。
これ以上高くては売る自信がないとデベが入札しなくなったり
随意契約で安値で売れたりすれば安くなる。
物件情報がリストになって業界内に出回って、買い手をさがしはじめたら
もはや下落の前兆。
今はとてもそういう状況とは程遠い。

物件はせいぜいが１０００戸〜２０００戸
供給過剰で値崩れするほど、需要の範囲は狭くない。
学校でさえ校区がなくなって自由に通える時代だ。
港南で供給過剰になって港南のマンション価格が暴落することはない。
都心がこんなに安ければ、埼玉買うのは辞めておこうかという人が増える程度

売り手が弱気になると値が下がる。売り急げば値が下がる。
地価が下がり始めれば、確かに住宅は買いやすくなるが、
需要が増えるのでなく買い手の目が肥えるだけ。

住宅は安いときに買いだめするようなシロモノではないから。
土地や中古物件も売られやすくなって地価はさらに下がる。

＞今回の急な不動産価格の上昇は海外からの投資マネーが要因であることは明らかだと思います。
それだけではない。投資マネーは商業地を中心に買ってはいるが、海外マネーというよりプロジェクト
ファイナンスのしくみが変わったから、不動産物件が増えたと考えるべき。
日赤プロジェクト（広尾ガーデンなんたら）だとか、ロシア大使館裏の東京アメリカンクラブ併設マンション
などや、公務員宿舎建替第一号のマスタービューなんたらの価格は海外とは関係ない。
風邪と花粉症は似ているけど、原因は違う。
くしゃみをしたから、風邪かもしれないと花粉症を理由に学校を休んだ子供みたいに外資の買占めを
値上げの理由にしている向きはある。
でも、坂道と逆で、いったん上がりだすと地価は、思惑でどんどん上がる性質をもっている。
買い手がいなけらば、郊外へ波及する。
買い手と売り手では、上昇期と下降器では数が逆転する。それだけのこと。
デベは、売れそうなところから高値でも仕入れてしまう。

＞海外マネーが利益確定の売りに転じた時点で価格が下がるのは必然です。
不動産証券化は５年サイクルでリファイナンスをするものです。エクィティを売っても、物件が売却
されるわけではないので一気に不動産価格が下がるわけではない。
米国の不動産が緩やかに下降上昇をくりかえすのはこういうしくみが発達しているからです。

＞実際の価格相場は今後も右肩上がりで上昇を続けられる程、一般世帯所得が上がっているとは思えません。
今までは２３区、それも４０００万前後が主体の市場だったわけで、郊外は毎年下落が続いて
まだまだ高値感が残っていた。いよいよ郊外で、２０００万台が中心の大規模物件が売れる時代が
きますよ。おそらくここで買わないと一生賃貸だという危機意識が生まれるくらい
郊外の上昇は目に見えたものになるでしょう。

ただ、郊外が今の倍になるという話でなく４８００万で新築を売っていた柏の新築がそれくらいの
価格に戻すのにあと３年くらいかかるだろうという意味です。
そのさきはゆるやかに下がっていくでしょう。
不動産の需給というのは一時期に集中するものなのです。

郊外だっていい場所で広大な場所なんてそんなになくないですか？
高い値段出して、駅からも遠くへって動きになるんですかね？
それだったら賃貸の方が良いような・・・
新しい世代は老朽化物件の建て替えが進むまで待つしかないんでしょうかね？

＞そのさきはゆるやかに下がっていくでしょう。
今郊外も上がってきていますが、下がっていくのが目に見えている（巷でも認識されている
人口減）ならみんな躊躇しませんかね？

不動産は、確かに一部が金融ビジネスに変わった。けれど不動産市場の大半は慣性の法則で動く昔のままの独自の市場ということです。金融市場のアナロジーで考えると間違えます。

というか、郊外と言ってもいろいろありますよね。
都心から一時間電車に乗る郊外。３０分乗る郊外。
駅近郊外。駅から遠い郊外。例えば市川の高値が話題ですが、あれはやはり郊外物件？

＞郊外だっていい場所で広大な場所なんてそんなになくないですか？
新線・新駅って何のために造られるのでしょう。
郊外の工場跡地の巨大商業施設やスタジアムは何のためでしょう。
答えはすべて「住宅供給」です。
安い郊外というのは、本当に郊外ですよ。
既存の郊外でもセンター南の商業施設や東葉勝田台のホテルとか
目を疑うような郊外の駅前ってあるものですよ。
そういう場所が、いまは不当に安い。
おそらく、検見川浜とか人気が復活すると思いますけど。

＞下がっていくのが目に見えている（巷でも認識されている人口減）ならみんな躊躇しませんかね？
人口減で衰退するのは地方都市でしょう。
東京がうんざりするほど魅力の無い街なら人口減になるけど、今は地方のほうがうんざいりするほど退屈です。
団塊ジュニアは広い家に住めば子供３人ぐらい生む可能性だってある。
あまり政府の統計や経済予測を鵜呑みに考えると、失敗する。
明るく前向きに考えたほうがいい。
ゆるやかな経済成長は日銀総裁もたびたび口にしている。
何度もいうけど、時価は経済の機軸。景気のインデックスではあるけど人口のインデックスではない。
夜間人口でいえば千代田区が人口は少なくて地価が最も高い。
東京圏というのは膨大な住宅需要を抱えた化け物なのだから。

市川は郊外ではないです。周辺部。

×時価は経済の機軸
○地価は経済の機軸

不動産ファンドも最初は一等地のビルから始まり、一等地以外のビル、居住用物件、そしてそれらがなくなると倉庫やホテルと収益物件を漁り、ついには単価が５億以下の小規模物件や築３０年以上経過物件あたりしか残っていない状況にまできたけれど、これから先って上記物件は建築確認未取得物件にまで手を拡げる可能性ってあるんでしょうか。

分かりました。郊外と言っても本当の郊外のことですね。
（もしかして解説されているくわしい方は、千葉に何か地縁のある方ですか？
どうも千葉話題が多い気がしたので（笑）。）
さておき今郊外をオススメ（しているわけではないのかな？）しているのは、
いずれ下がるならばいったん購入してピークでまた売るというお考えなんでしょうか？
住めば都だから、運不運であきらめるしかないということかな？

センター南は港北ニュータウン、工場跡地はららぽーと横浜です。
仕事がエリアマーケですから（不動産ではない）関東３０ｋｍ圏は土地勘あるつもりです

横浜はもう底値を過ぎたから底値狙いなら千葉、埼玉という意味です。

なるほど。まだ上昇していない地域狙いをするならということですね。
（地縁についてはご容赦。このところの流れで千葉の話題が多かった気がしたので。）
ただ、以前書き込みにあったように、皆さんよほど夢のあるところ以外は、
足元から選ぶというか、東京都にこだわる方は、都落ちはしたがらない
でしょうね。それだけ東京に価値があるのかもしれないですが・・・

郊外をローンで買って数年で値下がりが始まり、
下がり続ける中でローンを払い続ける…
この道はいつか来た道。

検見川浜。確かに静かだし海も近くて良い面もあるけど、ただ駅はあまりに寂しいですよね。
財政潤う、東京至近の浦安には到底かなわない気がしますが。店なんかは、隣の海浜稲毛のほう
がまだいいような・・・。どちらにしても東京になれた人には物足りないだろうなあ。文化施設、
店が少なくて。まあ実家がそっち方面なのでもっと発展してくれるなら嬉しいですが。

検見川浜って千葉だし、埋立地だし、住宅地としては最低ランクだと思います。
海が近いっていっても汚い東京湾でしょ？

価格上昇が需要に合わせて郊外に波及していくとの意見は納得しました。

ではデベが今後も23区では強気な仕入れをしていくのでしょうか？
いまでも冷や冷やしながらの仕入れだと思うのです。

豊洲の某タワーなんかは一般所得者には高値で購入できす、高額所得者は利回りの悪い物件を購入するとも思えないのです。
売れ残りが出始めるあたりから価格が下がるという意見は不動産では通用しないのでしょうか？
そろそろ天井という気がどうしてもしてしまう・・・
それともこの価格帯でしばらく落ち着くのですかねえ。

弱小デベにとっては、そろそろ都心ブームは終わりにして、
郊外や僻地ブームに移行してくれないと死活問題。
とにかく建てつづけて売りつづけなきゃ立ち行かないのだから、
売買がなく気配値だけ幾らつりあがっていってもね。

>>868
海外は今の円安を武器に日本に投資しているので売りに転じるのは円高にふれる兆しがあった時だと思います。

それじゃちょっと早すぎかもしれません。為替、金利、スプレッドでキャリーしろが不味くなれば、新規の流入は控えられるわけでしょうけど、保有資産を売り抜ける必要は、必ずしも円高で生じるわけでもないです。インカムがビジネスになってるうちは、それでいい場合もあるかと思います。
総合的に経済要素、投資モデル、両国の税制の変化（保有に関るものも重要）など。
円資産なら円高で、資産価値は切りあがることにもなります。

円高になったら、円高から円安にならないうちに、売り抜けたい意志は当然ですが、円高が多少進行
中、頂上じゃ遅いでしょうが、どの程度の円高かよりは、
①当該不動産市場の上昇率
②他の国の投資環境
③日本の金利（円高が適正十分な金利上昇を背景に進んだ時は、かなり早くなるかもしれませんね）
でしょうか。サインにはなりますが、円高は結果、当たり前ですが、そのときの意味が重要ですね。

1994年頃の価格分布を知らない世代には、サラリーマンが買えないマンション＝売れないマンションと思えるのだろうか。傲慢な世の中になったものだ。
９０年代、都内のモデルルームは皆坪単価３３０万以上のものばかりで、普通のサラリーマンにはモデルルームの敷居は高かった。
いまでこそ、９００戸などというとてつもない規模のマンションがあるが
昔から、１００戸以下の中規模マンションは、上品なモデルルームで地元の新聞折込ちらしだけで、粛々と売られていた。
当時、社宅住まいだった私はそういうものは関係ないから読まずに捨てていた。
そういう中に、恵比寿ガーデンテラス（５５。４１平米　６０４０万円〜７７７０万円）もあったし、代官山アドレスもあったし上目黒パークタワーもあったし、東京サウスパークタワーもあった。

都心でなくても用賀の７０平米が７０００万で売られていた頃だ。バブルが終わっても９０平米超えたら皆一億は超えた時代だ。
豊洲だってキャナルタワーズは２０００年の竣工で決して坪単価は２３０万なんて安さではなかったはずだ。
本当の金持ちは９０００万なんて中途半端なマンションは買わないらしい。
逆にいえば、豊洲で２９０万でも、都心に近くないと困る人は買いにくる。

それでないと、１０年前、坪単価５００万の物件が完売した理由が説明できない。

マンションの生産調整って難しいのですか？
仕入れ負けはまずい、弱小はどんどん外へ。
一気に売っても、うすい。上げながら上がるのを待ちながら、
少なくても価格調整力を維持しつつ売るための、生産調整。
弱小は、それが弱い。都心の上昇率の低下も、大事ですが、郊外の在庫↑や、値引きの噂など
周辺の沈下、弱気が見えれば、頂上も危険なサイン。
二極化のはずが、ハイクラスとかに、値下げ募集してる結構な優良物件が目に付く。
繰り返し、値下げ募集もある、一応超高級や普通の高級物件。
値は上げてるが、思惑ほどはついてきてないのが現実かと、分かってるはずが、ちょっと驚く。

首都圏の物件は天井圏です。これから上昇しても緩やか。利回り的にも厳しい。
これからは絶対に郊外がくると思います。
郊外のマンションは坪単価１００万円前後なんてザラにあります。
利便性の高い駅周辺の郊外物件はこれから高騰すると予想しておきましょう。
私が感じるところ、既に一部にはその動きが出てきてますが。
他には高級リゾートなんかもそろそろくるでしょう。

投資物件としての郊外ってことですよね。
売り抜ける時期に気をつけるということが必要ですね。

２００２年、いまより価格が高い時点で首都圏のマンション供給は堅調という予測もある。
http://www.mizuhocbk.co.jp/pdf/industry/1007_06.pdf


現在８万戸ベースで供給されている東京圏の新築マンション市場は一戸２８００万平均としても２兆円を超える市場だ。
しかし証券化不動産は全国ベースで2005年度の不動産証券化額は6兆9000億円、累積額は23兆円になる（２００６年数値）

http://www.nikkeibp.co.jp/news/const06q3/505961/
このうちレジの比重は限られるにしろ、企業の賃貸事業スキームとしての中規模証券化が進んでいるのはあきらかだ。
http://nsk-network.co.jp/041109.htm
大京のレポートにもあるがそもそも不良債権再生ビジネスとして入った不動産ファンドは結果的に日本の不動産景気を活性化した訳で、いまは企業がオフバランス・オンバランスをとわず地価変動リスクをさけながら土地活用をして収益を上げる手立てとして生かされるまでになったということだ。
証券化イコール外資の日本買い。ピークで損切り。ババを押し付けられるのは日本人とかいう単純な理解は大きく的が外れているのではないか。

投資と利用が分離されて誰もキャピタルゲインをあてにしてはいない。買うときは大事だが
売り抜けることを考える必要などない。
資産というのは長くもって値打ちがでるものだ。

＞マンションの生産調整って難しいのですか？
事業スキーム策定
土地仕入れ
基本設計・見積もり・確認申請
ここまで動いてきたら生産調整ではなく仕様変更による価格調整
最初の段階で平均坪単価を決めて採算をはじく。
あとへは引けない。
生産調整＝土地仕入れ
デベも自分の得意顧客層というのがある。坪単価３００超えたら
ワンルーム業者か財閥系大手しか手がでない。
一方は個人投資家に売り、もう一方は富裕層に売る。
振興デベはもうすでに超郊外で大規模土地を仕込んでいる。
どんどんどころか先回りして価格の底を抑える。
そういう役割分担で首都圏のマンション市場は価格形成がなされていく。
＞ハイクラスとかに、値下げ募集してる結構な優良物件が目に付く。
それは結構なことだ。ぜひお買い上げになったいかがか。

いまや企業は土地を売らずとも、証券化（不動産の信託受益件をＳＰＶに売却しエクィティに出資する。５％以下ならオフバランス。以上ならオンバランス）でノンリコースローンを借り土地から収益を得られる。
駐車場事業よりはるかに収益性の高く、エクィティを手放すことでいつでも換金できる流動性の高い資産活用の方法を知ったわけだ。
なにしろ、最近静かな信託銀行は日本中の地主にそういう話をもちかけている。

かつては、土地を売るという選択肢しかなかったものが、証券化で換金してもいいしエクィティを保有してもいいという流れになった。

もはや説明不要だが、マンション価格を上げているのは外資の買占めなどではなく証券化で土地活用をはじめた「地主企業」ということだ。
分譲のためには土地を取得しないとはじまらないが、土地そのものが信託銀行など証券化コンサルがことごとく抑えてしまい収益事業にむかないものだけが、デベにまわされているのが実情だろう。
外資がバルク買いしたのはずいぶん昔の話。いまや外資ファンドでなくても証券化スキームくらいは組める。

>>898
現状の分析なんて正直どうでもいい話。
問題はその先がどうなっていくかだろう。
その先にはこれから郊外が上昇していくという構図があるわけだが。

インカムゲインにしてもキャピタルゲインにしても、
その源泉を、安く取得する事が利回りに直結するのだから、
もはや値上がりした都心物件にアドヴァンテージはなく、
むしろ安値で放置されている郊外物件の方が有利といえるでしょう。

２３区内でも、実質の住環境として郊外よりも劣っているにもかかわらず、
区内である事で高値となっているような地域では、
本格的な優良郊外物件が供給され始めるとメッキがはがれ、
まさしくスレッドのタイトルどおり、ほどなく下落を始めるでしょう。
今はまさに、最後のババを引かせる駆け引きが始まっています。

証券化の話は素人には難しすぎたかもしれない。外資系ファンドのせいで地価があがるとか、引いたらピークとかとんちんかんなあて推量は間違っているといいたいだけだ。
現状の地価上昇の要因を正しく掴まなくてどうやってその先が読める？

とにかく郊外であろうが都心であろうが地主が土地を出さなきゃマンションは立たない。
単純な話、都会のど真ん中で地主の意思で３０年も駐車場になったままの１０００坪の敷地とか
あったりする。
地主が安く売るか売らないか、安く売ったところでデベが安くうる必要がさるかどうかで
その先がどうなっていくかというのがわかる。

証券化というのがｗかりにくいのは私の説明ぶそくだが、簡単に言えば国債と同じ、償還期限が
きたらまた国債を発行するそういうような仕組みだと思えばいい。
国は、税金不足を国債で補い、資産デフレのつけを証券化で逃れた・・これも難しいか。
すまん。説明能力不足だ。自力で勉強してくれ。

>１０年前、坪単価５００万の物件が完売した理由が

１０年前なら、前回のバブルで儲けた成金がまだいくらでもいました。
私もバブル成金で、１０年前に買ったクチです。

米国不動産が証券化やリートを取り入れたのは６０年代の話。、
http://www.orix-sec.co.jp/shohin/toushin/guide/column-9.html
実際にはリートとして９０年代に大きく伸びている。
日本の不動産は米国の９年後を追いかけるという話は業界でよく聞かされた話。
まさに２００３年以降リートが急成長しはじめた。
米国の不動産高騰が緩やかに収まって経済破綻につながりにくいのは
金融の仕組みが高度化しているせいだが、リートもそのひとつ。

失敗した不動産投資は、証券化がなければ物件の抵当権が行使されて
競売される。倒産の債務は事業者の他の資産にも及ぶ。
証券化ならエクィティが暴落しエクィティを安く買ったものが、再生して
収益性を高めてエクィティを売る。
出口としてリートに売却すれば、リスクはより多くの投資家に分散される。

地価の変動で物件価値が下がろうとも、キャッシュフローが健全なら
事業が破綻することはさけられる。逆に事業者の倒産で不動産が売られる
事態もない。
最悪ファンドが不動産を売却してデットの負債を支払うケースもあるだろうが
利回りの低いファンドのエクィティが競って買われるようなアホな投資の過熱はありえない。
ファンドは投機で買ってはいない。あくまで期待利回りで買っている。
リートに過剰な期待をよせるのは一般投資家だが、リートとファンドは毛虫と蝶々くらい違う。

収益性への投資であってキャピタルゲインの期待値はそもそも低い。
ただ、株のように、配当収益性を超えた投機になるとすれば別だが、現在レベルの不動産ファンドでそこまで至るには、まだまだ一般の理解が及んでいない。

土地成金も株成金もいつの時代でも庶民が想像する以上にいる。

坪単価１８０万と２３０万が混在するような物件を避けて、わざわざ３００から４００万以上の物件を選んで買う「庶民と一線を画したい」人々というものはいる。

タワーマンションのプレミア階というのはそういうプチセレブの成金意識をくすぐるしかけ。

低層階と高層階のこれ見よがしの価格差。専用部だけでなく共用部まで大きく変えた内装

人間は高いものが買える自分が誇らしいのだ。そういうことでしか自己確認できない
精神もプアーというしかないが。
小金をもった人間とはそういうことで満足するものだ。
５８００万のマンションでなく９８００万のマンションを買いたい人はいるもんだよ。

これから地方都市の地価が上がる。親が＊＊ば５０００万くらいの遺産が転がり込む
そういう人は２０人に一人はいるだろう。いくらでも小金もちは増えるよ。
なにしろ個人の金融資産は１５００兆円もある。半分以上は地方の年寄りの預貯金だ。

市川の駅前タワー、３００万以上でも買いたいと書き始めてますよ。
プチセレブではなく、庶民層のようですが…
過熱し過ぎではありませんか。

都心が上がっているから郊外が上がっている。
そんな単純な現象が何度も繰り返されているのに、
今から郊外を勧める人間は、どうしても郊外を売らなければならない、弱小デベですか？

親の遺産だからって、田舎の田畑をさっさと売ってそれでマンションを買う人がどれだけいますか。
田舎は子だくさんが多いので遺産は細かくなってしまいがちだし。
寿命が長くなり、介護に預貯金自体がかなり使われて消えるし。

＞田舎は子だくさんが多いので遺産は細かくなってしまいがちだし。
ちゃんと統計見てものを言いましょう。いつの時代の親ですか。
団塊の世代の親の半数はもう死んでいますよ。これからは人口の少ない時代の親
核家族の親がすでに８０を超えているのです。

誰が田舎と言ったのでしょう。地方都市を田舎と読み違えて反論されても困る。