23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

もう首都圏で安心な価格で買えるのは茨城くらいでしょう。

なんかしきりに茨城を煽ってる人がいますね。
みらい平あたりの業者か？胡散臭い。

二極化で不人気地区の売れ残りが人気地区の相場に影響しなくなってるんじゃないですか。
最近安いからって理由だけで価値のないもの買う人って少ないでしょ。
いいなぁと思う物件は高くてもそれなりに売れてるし。
今はネットで調べればいい物件の条件とかいっぱい出てくるけど
駅遠とか嫌悪施設のそばとか郊外なのに余裕のない敷地で小規模とか
その条件に外れた物件は売れ残ってる。

情報化社会で消費者にそれだけ物件を見る力がついたってことなんではないかな？

首都圏には普通、茨城は含みません。
東京千葉埼玉神奈川だけ。

首都圏、政府機関以外では一都三県が普通。定義上は一都六県に山梨も含む。
茨城は場所によるけど、住んだらそれなりにいいところとは思いますが・・
TX沿線とかちゃんと上がってるし、今買うのはダメでしょう。
（地縁があるとか、転職とかは別ですが）
ドーナツ現象とまでは言わないが、本格的に郊外ブームでもくればその時考えればいい。
個人的には、軽井沢や那須の新幹線通勤地（リゾート要素で上がってますが）
圏横道完成時の利便性向上の土地に注目してます。
実住するなら、これから少しずつでも供給されてくる稀少良品で、ボラリティーの小さいもの。
優れた外観をもっていて、建物自体に食指が動きそうなものが、いいと思ってます。
自分も飽きないし、中古でも、人に買いたい気持ちにさせると思う。

開発用地が都心で無くなって、慌てた業者やファンドが茨城のような北関東エリアまで食指を伸ばしてるのは事実。ただそこに実需があるのかは不明。アクイジション担当のリキ不足を果たしてエンドさんに転嫁できるのか！？

確かに知事選でネガティブサプライズもなかったし、今後も環状道路建設と臨海地区開発の流れに乗った順張りでいいんですかね。豊洲、台場、新浦安、幕張。

都内に隣接した市川駅前物件の価格の高さは何。
床面積２０坪で６０００万円なんて、庶民が買うかなぁ。
完成して築浅で利益出し転売するためには７０００万円かそれ以上で売ることになる。
庶民向けじゃないでしょ。

幕張って京葉線に近いところは、定期借地権付きオンリーだけど、市から
借りているから問題ないんでしょうか？　識者います？

買うかなあというより、６０００万までがぎりぎり買える水準で、２、３年前まで都心部で設定されていた価格帯がモーレツな勢いで郊外にむかいつつあり、そろそろ西船橋に到達するといった状況認識をすべきじゃない。あと１年たてば、これが幕張から千葉あたりにまで到達してるって感じでしょうね。買い手からすれば、１億を越えて買い手が細ってきてるけど物件供給も激減している都心にこだわるか、買えるギリギリの市川で今、手をうつか、１年待って幕張を狼狽買いするか、一生賃貸で暮らすかの選択を迫られているって状況でしょう。ちなみに今回は極端な金融失政が伴わない可能性が高いので２０年前のような上がって下がってプラマイゼロには市川あたりでもならないと思いますよ。駅近ならね。

となると、数年後には６千万台くらいまで考えられる庶民の取得年代は、茨城か
大宮以遠、千葉以遠に買わなきゃならなくなるってことでしょうか？

都心部と同程度の引っ張り価格をつければ
都心部と同等に近い価値があると
勘違いして買ってくれる層がいるうちに売っとけ！

またバブルと同じ渦巻き現象ですか。
前回は↓←↑→だったけど、今回は→↓←↑かな。
Anyway、周辺部は上がる時に遅くて下がる時に早いからご留意を。

都心、城南の高額物件、即日完売にならないのが普通になりつつあるんじゃない？
坪３００万台前半の頃は先を争って、とか抽選ではずれた、とかだったのが　三百
７、８０から４５０ぐらいだと、やはりこんなもんかって感じしない？
環８の外の富士見が丘で４５０とか、いくらなんでも馬鹿にするなみたいのも
やっぱり駄目だったみたいだし。もしかして、もう頭打ったんじゃない？

ほんと、勘違いして買ってくれる層狙いの売りですか。
売り渋りの高額物件が、ＧＷにかけて次々と出てきてどうなるか。

即日完売をデベが求めなくなってるんですよ。
先高感のある状況で即日完売じゃ、損してるみたいでしょ。

それはない。

即日完売しない価格設定にしてるというなら別だが。笑

今までの即日完売、ってのも
相当うさんくさいけどな。
元マンションデベだけど。

そそそ。いったん即日完売とかね。翌日販売。笑

２００１年以降の５年間は、湾岸タワマンの廉価販売に首都圏市場が足を引っ張られた時期だ。
大規模湾岸物件は神奈川、埼玉、千葉広域に折込チラシを入れて広範に客を集めた。

下げ止まらない都心部の地価を引き上げるのに庶民の住宅需要が動員された。
行政も業界も一丸となってあらゆる手立てが講じられた。その結果ひきおこされた異常低価格。
広い。近い。安い。ぱっと見豪華。
本来ならば地元沿線の新築物件を買ってくれるはずの客が湾岸タワマンに吸い寄せられた。
郊外でマンションが売れない一方一戸建てがその穴埋めに大量に供給された。
このおかげで回復に向かった郊外の地価が２００４年までにもう一段下げた格好になった。

もともと、横浜、川崎に住んでいた人は湾岸タワマン買いそびれたらＭＭや武蔵小杉に自然に
流れる。
都内の賃貸居住者だけが都内のマンションを買っているわけではない。
郊外の３ＬＤＫ賃貸の人々は今後、普通に地元で新築物件を探すだろう。
都内のコンパクト賃貸の人は広さを求めて周辺部に向かわざるを得ない。
しばらくすれば、みんな湾岸タワーは皮肉な悪夢とあきらめて郊外に価値を求めるだろう。

毎年価格が凋落して価値がないと思い込まされた郊外が、毎年順調に値を戻せば
価値があるものと思い直す日も近い。所詮、素人の不動産価値観とは「値札」に左右されがち。

バブル崩壊以降、一定間隔で「マンションブーム」が煽られて、庶民の金が投入されてきた
とはいえ庶民の住宅需要では地価が動かないことは９４年のマンションブームで実証済みだ。
１９９０年代後半、高強度コンクリート技術が進んで、ＰＣ化が可能になることでタワー
マンション建設コストが安くなった。
さらに、高耐候性塗料のおかげで、外壁にタイルを貼らずさらにコストを下げられた。
周囲にバルコニーを廻せば高層建物にはつきもののゴンドラ設備も省ける。
経験を積むにつれて安く造る技に磨きがかかった。
マンション向けの容積率割り増し、内部廊下の容積不算入など大盤振る舞いの規制緩和を
行なった。
オフィス建設払底のあとで大手ゼネコンが大規模マンション建設に活路を見出した。
それがタワーマンション建設ラッシュにつながった。
つまらない土地でもタワーにすれば人気が出た。

ところが喧伝されていた２００３年問題も起こらず、いつのまにか景気回復。
今度はオフィス不足という流れになった。
その間都市開発リスクの負担を軽減する金融のしくみも普及した。
デベロッパーにとって分譲だけがリスク短縮の王道ではなくなった。
それに加えて地金利。昔のように金利がかさむのを恐れた投売りも必要ない。
作る前から売ったあとまで手間のかかるタワーマンションなどもう、当分は作る必要はない。
地価反転の望める地方都市で「これが東京で有名なタワマン」として地方巡業がはじまった程度。