23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

買ったからって上がれ上がれもロジカルじゃないって気づきなよ。

今が、、、、、、、、、、、天井です。。。。。。。。。。。

言えてるね
ハゲ親父だらけだよな

日銀さん利上げはしないでね、景気悪いんだから。
ローン組んで買うものには、物件の価格上昇より利息の方が怖い。

景気がよくて、マンションがばんばん売れてんじゃないの？

このスレ、非常に参考になりますよ。
昨年暮れからマンション購入を検討始めたものですが価格の上昇についていけなくて・・・
現在借り上げなんで急いで購入する必要はないですが一生賃貸住まいをするつもりがない私にとっては上昇、下降、横這いいずれの意見も根拠があって段々と自分の考えがまとまっていく気がします。
これからもどんどん意見交換して欲しいモノです。

私も色々な意見、参考になります。真逆の意見でもいいので
どんどんやって欲しいと思います。

地価が上げ止った１９９０年。いまから１７年前。社貴人になっていたのは、現在４０歳前後の人だろう。
社会人でいきなりマンションを買う人は少ないから、１９９０年で住宅を求めた30歳以上とすれば
現在４７歳以上ということになるにところが皮肉なことにその世代の大半は９０年代広範までに
すでにマンションなり郊外の戸建なりを掴んでいるか、いまだにのうのうと社宅住まい。

それ以降の世代は、地価が上がるという実感がない。
地価は下がるけど仕方がない。そういうやわな認識しか持てないせ代。
それでも彼らは親たちがあたりまえのうに郊外の一戸建てを買い、高校、大学職場と自宅から
都心に通って、自分たちだけはｍ王少しましな住居を買いたいと思っている。
ただ、彼らは地価が下がる実感はあっても上がるという経験がおちない。
人間経験のないことには懐疑的になるか過剰な恐怖心を持つかどちらかだが
どちらもよくない。

上がると思ったら買う。これは株も外貨でも同あ他じこと。待って下がる確信があるなら待てばいい。
ただ、あなたがたの両親が待ちきれなくて失敗したからといって、上昇時に待つならとりあえず買って
おいて待つべきだ。
本当にまた下がるなら損を覚悟で売ればいい。存した分をとりもどせるチャンスがまたくる。
でも、上がったなら、それを持っていればいいだけだから楽だ。

不動産は株のように空売りがない。みんなが買い方という単純なゲームだ。

×社貴人
○社会人　すいません

いくつか「今が天井」という意見がありますが、
短期的にはそのように考えて良いかもしれない
と感じています。値上がりが急すぎるからです。
それと、マンションや土地の値上がりは、景気の
動向に連動していますが、アメリカの景気に連動
する日本の景気動向を考えてみると、今、アメリ
カの景気の先行きに不安定なところが見えるのは
マンションの価格を下げる要因として注目してお
くべきだと思っています。
アメリカの住宅バブルははじけないでソフトラン
ディングすると言っていますが、信じてよいか
どうか、希望的な意見のようであり、眉唾です。
経済指標もちょっと下降気味。短期的に、ド〜
ンと落ちる可能性を頭の片隅に置いておきま
しょう。
しかし、もしも落ちたとしても中長期的には
上がっていくのは間違いないと思います。

アメリカの住宅ローン会社大手が破綻しましたし、今後も破綻する会社が出るでしょう。
アメリカの景気は急落はないでしょうが徐々に下がり、特に住宅関連は急落もありえると見ます。
日本も海外輸出だのみで利益を上げている企業がかなりあります。
これらの会社の業績は2006年度をピークに下降してゆく事が予想されます。
内需だけで景気拡大できる力はないので日本全体の景気も経済先行き指標の示すとおりで悪くなるでしょう。
いざなぎ超え景気は庶民の所得拡大ないままに終了で今後は景気後退期に入ると思われます。
景気が悪くなれば不動産にはマイナス要因です。
普通に考えると不動産価格も下がります。

>下がるなら損を覚悟で売ればいい

って、あなた株じゃないんだから
気軽に仲介手数料払って損切りできますかいな。

＞６７２
それをやるんだよ。
沈む船に乗っているいるからダメなんだよ。海に飛び込むのが助かる道だ。

私は１９９６年に底値と信じて郊外を買って、失敗したなと思って２００１年に売りましたけどね。
３年待って都心に戻ってこれた。
当時の損は今の物件の値上がりで十分カバーできる。含み損を顕在化させることで税金も多く戻って
きた。実際、あのまま郊外を抱えていたら都心を底値で買うチャンスはなかった。
６０００万の物件が４０００万に下がっていたけど１３０万程度の金惜しんでいたら何もできないよ。
マンションなんてどうせいつかは住み替える。郊外の物件の将来価値と都心の将来価値とどちらが大きいかだ。
快適に住んで、老後売却するか貸すかいずれにしろ今の損は将来とりもどせばいい。

地価がどう動こうが都心と郊外の価格が逆転するとは考えにくいからね。

簡単に買い替えできないのは、仲介手数料が惜しいのでなく目一杯のローンを組んでいるからだろう。
値下がりしても残債がすくなければ、売っても少なからずキャッシュが残る。
デフレ期は債務はできるだけ少なく、本当は不動産など持っているだけ損なのだ。
９７年消費税で底値と喧伝されてそれに乗った自分がバカだったと今では思う。

下落幅がもっと大きければ早期に対処したのだが、毎年数％ずつわからないように下がって
いった。正直下落に気が付いたのは３年後。そこで売っていれば１２００万の損で済んだが
さすがに、いつまで下がるか先が見えずに躊躇した。

とはいえ、自己所有不動産は３回売って５回買ってきているが、売リ時より買い時の判断が重要だと
思う。
本当に資産のある人は、私のように郊外を買ったりしないから良い場所を長期に保有する例が多いようだ。

首都移転。

いずれにしろ、130万程度の金、って思える人じゃないと、
買ってはダメってことですね。

短期でなく１０年周期の長期なら日本とアメリカは株も不動産も逆に動くことを知っていますか？
ここ数年は入れ替わりの時期です。太平洋を越えてマネーがいったりきたりします。
原油高で潤う中東マネーも出遅れの東京不動産を狙いだしてます。

６７３＞９６年というのは長期波動でみてまだ下げ途中だったので一旦売ったあとさらに安値で
買えたのです。１０年くらいの長期波動は２００４年くらいに上げに転じてるので
９０年代と違い売ってしまったらより高値で買いなおしするはめになります。
あと3年前と比べて株が２倍、４倍と上がってる中で
マンションはたかだか１．３倍とか1.5倍とか。上がってるうちに入りません。
それがわからないのはデフレ感覚から抜け出せたないからで判断を誤ります。

株価平均は2倍まで上がってません。で、不動産も1.3倍、1.5倍までむしろすでに上がって
きたのでは？　みなさんが急激に戻したと言っているわけです。
これ以上に上がるということは、株もさらに倍とか上がるということでしょうかね。
日経3万、4万とか・・・

679>日経平均は7900円から17500円と2.2倍です。新日鉄は2003年には130円だったのが今は800円と
６倍以上になっています。ついでにいうと原油は20ドル台から60ドル台。金は1200円から2600円です。東京都心マンションの1.3倍などは完全に出遅れ割安感があります。資源価格も
株もまだ数年は上がります。株なら当然３万円は目指しての動きです。
http://www.tradersshop.com/bin/showprod?c=9784775990421とか読んで勉強してごらん。
周期の異なる設備投資循環、建設投資循環がともに上昇波動にはいっています。
http://www.murc.jp/shimanaka/report/2005/200508.pdfを読むといいね。

下のPDF論文は長いから結論は最終ページの7ページを読むといい。

日経平均３万とか４万５万とかに、成ると思ってますと、
証券会社の支店長から言われたことがある。呆れたけどね。

なんでもいいけど、639のバーチャルウオーカーってのはいいね。
億ションの室内を遠慮なくバーチャル体験できるとは面白く勉強になる。

>>680
まるでバブル期の株式評論家みたいな事を言ってるね。
もう実態での景気は下り坂。
株価も２月天井の可能性あり。
不動産は少し遅れて、９月頃から下り坂に入るでしょう。
皆が景気後退を実感するのはボーナスが減る12月くらい。

684>それは短期波動。長期波動は別。680の本や論文を読んでみてってば。
違う意見も勉強になりますよ。
私も自分と違う見方を参考にはします。

むしろ、実態の景気が下り坂なのはサプライズじゃないよ。
今後、自動車向け、ハイテク向け設備投資が上がってきますから、
景気は上り坂です。既に景気は下り坂でしたよ。今は底打ち局面。

端的に言えば、ファンド等がレジを仕込む際のキャップが現時点では下がってない。
通常のレジは見送りだしたところすらある。
さすればデベは出口がなくなるか、最悪自社ファンド行きでも売値に限界がでる。
じゃあ一般分譲するしかないとなったときには、もはやエンドさん次第ということですよ。
皆さんが買えば上がるし、買わなきゃ（買えなきゃ）下がる。
いわば目利きの審査員以外による美人投票の世界ですから。
我々が天井じゃないかと思ってても、買う人がいれば行き着くとこまでは行く。
でも短期相場に近いマーケットの世界でもアタマと尻尾はくれてやれというのに、
自用で長けりゃ何十年、短くても5年10年は住もうかって人達が尻尾でがっつくのもどうかと。

あばたもエクボ。の美人投票ね。
上がる上がると周りで言われて、買わなきゃ損の気に成ってくる。

別に買わなきゃ損も得もないわけだから、そもそもそのロジックはおかしいのだが。
でもそういう人たちのおかげでマーケットは成立してるしデベも食ってる。

レジデンシャルのファンド物件って都内でいうとどのエリアまで広がっているんですかね。
渋谷、港、目黒、せいぜい新宿区の一部という感じだと思っていますが。

都心は天井のまま３年くらい静かにしていたらいいわけで、その間にするすると郊外が値上がり
しますよ。
なにしろ住宅整備基本法みたいのまでつくって、家計部門の１５００兆円の金融資産を吐き出させ
ようとしてますからね。孫子可愛さの資金贈与や、中古戸建て住み替え促進などいろいろ策を
講じてきますよ。
なにしろここ１５年の資産デフレで、値下がりするような住宅は誰も買わなくなっちゃった。
仕方が無い、湾岸のタワマンなら買ってやってもいいか、みたいになってる。

とにかく、２０００年からこのかた、なだめてもすかしても住宅需要はほりおこせずに
大安売りで埼玉や神奈川や千葉にまで折り込みチラシをいれて都心のタワマンに客を
ひっぱってきた異常な状態だった。

地価が反転すれば、「マンション値崩れ神話」は終わる。
さて米国と比べて格段の開きのある３０代の持ち家比率の低下。
郊外の地価が持ち直せば、やはり若年層は郊外で子育てという流れに落ち着くのではないか。
都内では戸建てを売ってマンションに住み替えるシニアが多いようだが
郊外の地価がもどせばそういう住み替えも順調に動く。
業界のためというより、我が国経済の発展のために首都圏の住宅需要はもっと
健全になるべきなのだ。
このままでは、シニアだけが郊外の戸建てベッドタウンに取り残される。

現金も価値も大きく減ったり増えたりするのです。例えば５年前の一億円の現金は
それなりの価値があったが今実質的にかなり目減りしている。
周りが上がったり金持ちになっていくなかで値上がりもせず利息もつかない現金は
かなり目減りした。
だからインフレに強いものへの投資が有望かつ必要となる。

誤解のないように、俺も新築買ったけどね。笑
この間、高級中古をリフォーム後しばらく住んで転売で２〜３割益出たよ。シゴトみたい。

「渋谷、港、目黒、せいぜい新宿区の一部」だけがレジの投資範囲だったら
皆さんが実感して上がるレベルになるわけないでしょ。

東京、名古屋、福岡、大阪、札幌、仙台、地方都市、せいぜい ただの地方の一部
まで行ってますよ。買ってるとこは。REITとかは氷山の一角。

>693
地方都市は想像がつきますが、都内でどのあたりをどの位のキャップレートを想定してレジのファンドが買うんでしょうか？

695さんみたいな下げ論者結構いるじゃん。

既に今売り出されている物件の値段は2006年に比べると
10％くらい上がっているImageですね。
坪400ラインがかなり郊外ですからね。坪1万あるかないか
のところで。でもこれでも3％の利回りだから、まあ
バブルでは無いですね。

697>そういう下品な言い方はこのスレには似合わないと思う。

699>確かに。
さらに言えば、都心にマンション買う人が資産家で、
買わない人が貧乏人という考え方がこのスレにも時代
にも合っていないと思う。

利回りがいくらくらいになったらバブルなの？

住宅ローンは、低いからまだまだバブルではないけど？

６９７は心根の乞食ですから

明日選挙。
行こうっと。皆行けよ

自民党に共産党
マンション価格上げ論者に下げ論者

どちらもコインの表裏だからな。
存在すべきである。

匿名はんさんたちの議論は面白いなぁ。
あとはちょっと…

そろそろ郊外の物件は買いでしょうか？

というより、もう既に上がってますよ。三鷹市であろうがなんであろうが。
東京は。気付いたら松戸になりますよ。本当に。

君イイ感してるな。
投資用で、オイラは大船にマンション買ったよ。
都内は、もう値上がりし始めたので利幅薄いから無理しないで。
羽田の国際化により、神奈川は、まだ上がると見ているよ

東京であればどこでも上がるの？！

茨城の不動産がめちゃくちゃ安いんですがそろそろ買いですか？

茨城、買いです。利回りも悪くないです。

うはぁ、ナンダこの流れｗ

708さん
神奈川県も既に値上がりしているのではありませんか？

わかりました。よし！買います。茨城買いまくります！

kanagawa>ibaragi

東京＞神奈川＞千葉＞埼玉＞茨城＞静岡＞栃木＞群馬
このあたり全て買いです。離島は除く。

ナンダこの雰囲気？
都内は買えない人々が続出

神奈川、埼玉、千葉は全て値上がりしてしまった感じがしますが、
茨城以降はまだほとんど上昇しておらず割安な感があります。

茨城以降までも上昇する可能性あるの？
そうなったらそれこそバブルじゃない？

茨城でもすでにめぼしい場所は、マンションと一戸建てがブーム。
逆に、いま茨城県内でブームになってない場所は手を出さないほうが良いかも。

確かに２３区は高くて買えないよ。
駅近くのマンションなら、皆買いですよ
例えば、郊外でも駅３〜５分とかならキャピタルゲイン狙いの購入チャンスはあると考えます。

茨城は一応かろうじて首都圏だからこれからの上昇でうまみが残ってるんじゃないか？
茨城には駅徒歩５分以内の物件で格安な物件が結構多い。

でも、郊外は売り時の見極めが必要でしょう。長期的に値上がり続けるかどうか・・・

つくば研究都市、ＴＸつくば付近、新築１３５平米最上階で３９００万

茨城買うならつくばエキスプレス沿線じゃないとダメなんじゃ？

確かに。茨城でもつくばエクスプレス沿線なら来年には研究学園に
かなり大規模なショッピングセンターができる予定があるし
これから移住してくる人も増えて資産価値も高くなりそうだ。
今ならまだ格安で買えるし。

みなさん、投資用の話ですか？　それとも自分も住む気があるの？

新築１３５平米最上階で３９００万は買いじゃない・・・
なんて名前のマンション
？

投資用ですな

ＴＸ沿線はもうあがり切ってるから、割高でしょう。
東京２３区＞川崎市＞さいたま市駅近＞横浜市駅近＞東京２３区外駅近
＞＞＞＞＞千葉県駅近＞＞＞＞＞茨城県駅近
じゃないですか。

エキスプレス沿線に限るな

＞７３０
なんで、千葉県と茨城県だけ県単位で、ほかは細かいの？？

投資用なら逗子のリゾートマンションでもいいのでは？
団塊のリゾート買いを狙って？

と、このように、ファンドも地方くまなく進出してきます。
早く買わないと、離島からヘリで会社に通うことになりまっせ。

つくばエクスプレス沿線も柏までは結構上がってしまったから
これから狙うなら守谷と守谷以北が狙い目かな。
つくばエクスプレス沿線には駅徒歩圏にかなり割安な物件があったりする。

いい加減スレ違いですよ。
23区の話に戻して下さい。

こんな感じでどうでしょう。

●基本は中古築浅狙い

●新築にこだわるなら
　　・城東城北で探して、現地見て気に入ったら、地域ブランドイメージが悪くても買う
　　・港南の定借に宝くじ気分で申し込む

●予算が潤沢なら好きな場所に好きなように買う

●２００２年の低価格再びが夢なら１５年くらい待つといいかも？

＞●基本は中古築浅狙い

これはバツです。実は当方、築浅中古をさがしてみたのですが、のきなみ購入時より高く設定して売ろうとしています。特に新築に比べてお得感はないです。

＞●２００２年の低価格再びが夢なら１５年くらい待つといいかも？

これは、笑いました。
しかし、あと２−３年待ってみるのは手かもしれません。

新築に比べてお買い得感がないのでは中古の意味がないですね。
強欲な価格だったんですか？値引きも一切なし？
やっぱり今は売主も強気なんですかねぇ。

>>738
タワー系の物件は確かに短期間で値上がりが激しすぎて購入する気分になれないのは同意。
ブローカー混じってますしね。
都心城南地域ではなく、城西あたりだと結構いい値段の物件今でも見つかりませんか？

ただ、「販売価格より高い価格では買わない」という考え方は、今の時期は厳しい気がします。
築浅の物件が建築された時期って、底値で売り出された物件ですからね。
底値だったものを、それ以下の値で買い叩こうとしても、誰も売ってくれないでしょう。明らかに地価は上がってるのに。

＞強欲な価格だったんですか？値引きも一切なし？

さがしてみるとわかると思いますけど、だいたい発売時の２割増しで売られてる物件が多いですよ。
以前新築で検討してたマンションが築２年で売りに出て、そのくらい上がってましたから。
値引きは、わかりません。売れない期間が長くなれば
下げてくるんじゃないかと思いますけど、仲介手数料も考えたら、わざわざ２年落ちのものを２年前と同等のお金を払うことになる、と思ったら、それ以上交渉する気もなくなった、というのが正直なところですね。

ちなみに、城西も、すでに上がってます。城南＜一部の地ぐらいの低いエリアは除く＞よりは当然安めですけどね。練馬区あたりまでいけば、まだそれほど上がっていないかもしれませんね。もともとあそこは安いし。

２３区内ですと「築浅で販売時より安い」が条件なら厳しそうですね。
売る側も、手数料を支払っているので、買った金額より１割くらい高く売れてやっと損が出ないところですから。（ローン組んでいる場合）

しかし741さんの考え方、「値上がり基調の時期には物件は買わない、値下がり基調の時期なら物件を買う」ってことになりませんか？
本当にそういう考え方でいいのか、ちょっと気になります。

741ですけど、別に「値上がり基調の時期には物件は買わない、値下がり基調の時期なら物件を買う」ってことではありません。言いたかったのは、単に今は築浅中古に魅力がない、ということだけです。「２年落ちの物件を２年前以上の値段を出して買うぐらいなら、新築を買ったほうがいい」というのが結論ですかね、強いていえば。

築浅中古に魅力がないに同感です。
しょせん中古は中古。
築浅中古の方が新築よりグレードが高いような話がありますが、
実際には新築の設備の方が細かい点で改良されていたりします。

新築を買うか、20年落ちのを買うか、ですね。
私も築浅中古を、分譲時と同等の値段で売ろうなんてこれっぽっち
も考えませんね。だったら家賃安くても貸します。

半年前位までなら、築浅でそこそこの物件があったんですけどね。
今やこんな値段なら多少上積みして新築買うよって水準ばかり。
ただ都心は新築物件がそろそろネタ切れなので・・・。悩ましい状況です。

割り切って、築浅を購入するしかないのでしょうか？

自分が気に入れば、分譲時との値段を比較して買わないという
判断をするよりは、新築物件と比べて買い得と思えば買った
ほうが良いと思いますよ。

広さ的にも標準的な広さや間取りが縮小傾向にあるような気がしますね。
底値付近の蓄浅中古は、間取りのゆったりしているものも多いです。
設備は、どうせ５年１０年と変わっていくますし、
リフォームで対応って事も可能。

タワマンで、契約から入居まで２年、何て物件だと、
結局新築なのに入居時には２年前標準の設備でちょっと・・・
なんていうこともありますよ。

築浅はマンションの一番美味しい時期を費やしているわけで、
マンションの寿命が45年なら3年物は42年だし、修繕積立はすぐに上がる。
それが価格に反映されていればいいが、そうは思えない。
年季の入った中古マンションは、また別の思惑があるので比較できない。

タワマンは契約から入居まで３年の物件もありますね。
ある意味ギャンブルかなと思いますが。
待つのもまた楽しみなのでしょう。

都心部では新築より築浅中古のほうが立地や造りでハイグレードなことが多いですね。
数年前の底値期に駅近、高台などいい場所から順番に分譲されているから。
そして建築コストの上昇により細かいところでレベルダウンがはじまっていますね。
あとマンションは完成から数年間は生渇きのコンクリートから水分が出て蒸すということ、
住民の質や管理体制の評価が見定められ点というでも築浅中古は優れていると思います。
大量生産する車と違って不動産は一点ものなので築年数によらず立地とグレードが大事でしょう。

来春あたりから、既にレベルダウンされたタワマンの完成が始まりますよ。
かえって、新新価格の新築の方が値段を高くする代わりに質を高くしてる物件もあります。
築浅中古だからって試しに住んでみることが出来るわけではなく、表面上の管理体制しか分かりません。

元気ですかー！遊び疲れの匿名はんです。応援？ありがと。

だからー、自用でキャピタルゲインとか、その発想、よしなって。
茨城買って（何の恨みもないが）どうすんのよ。

都内のキャップ、、、都心で新築だと、そうだな、NOIで５割ってから足踏みでしょ。
満室想定でグロスキャップ６あたりをイメージした新築の供給が多すぎ。
あ、高値買いしてる方の反論あれば遠慮なくどうぞ。笑
４％だ３％だなんてのはよっぽどいいのか、セントラルのオフィス、青山銀座とかの商業地ぐらい。

築浅中古、個人的には今から買うのってどうなんだろって思う。
だったらランニングがそんなに高くないバブル期の躯体にカネかかった方が個人的には好き。
でも20年ゾーン前後だから出口のリスクや、不測（不足？）の修繕負担は怖いね。
給配管更新は30年以降に先延ばししたとしても、雨漏りとか。。。

今の新築（２００７年以降）は姉歯問題後ってことで、新耐震や震災後みたいな
新たな線引きになる可能性もあるのではと予想。
でもこっからの新築分譲で、売れ行きが頭打ちで価格に転嫁できなくなった際に
建築単価も上がってる中でデベが手抜きに走る可能性も否定できない。
タワーとかは、私は何かと怖がりなので買えません。。。

とりとめなくなりましたが、不動産は、Location, Location, Location.
拘る人は地名辞典？とか過去地図とか研究されては。地歴は国会図書館行けばわかりますよ。

80年代の中古マンションの値上がりかたって、3倍とか5倍とかだったんだよね。
今は1.3倍とか、1.5倍とか穏やかで逆に安心感がある。
数年前の不況期はギャン部的で買えない、
経済の底打ちも確認できたこういうときに買いに出るのがプロだよ。

私はプロだった？
にわかに信じられないが。

確かにね。逆張り発想にこだわり過ぎるとやけどするし。
2005、2006あたりに買うのは正解だね。
2007年以降は、正直分かりません。が、富士見が丘坪360万
あたりでも販売好調と聞いております。このトレンドは
しばらく続きますかね。

安心して買えるのはいまだね。

買い煽りが相当多くなってきていますね。
こわっ！
私は逃げます。

＞買い煽りが相当多くなってきていますね。

確かに。売れ残ってるマンションも実はけっこう増えてるし、今のところデベに売り急ぐ態度はみえないものの、そうはいっても売れなければ仕方ない。この先どうなるか、ちょっとわかりませんね。ただ、大きな下げはない気がします。このまま右肩上がりの上昇も、一部の場所を除いたら難しいでしょうね。