23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

東京のレジの賃料も底を打った模様。

http://www.sumitomotrust.co.jp/RE/business/main/report/PDF/kanteirepor...

都内では新価格というけれど・・・、秋からは新々価格だそうです。

先週上野の大手マンションを見に行ったら、平均的に坪/370万円〜
つまり、76㎡（23T）→8510万円以上　100㎡（30T）→1億1000万円以上　ということですね。

自宅の近所（山手線内）に財閥系マンションのMRがオープンしました。
分譲価格は坪/400〜570万円とのこと
76㎡→9200〜1億3000万円　100㎡→1億2000万円〜1億7000万円　ということ。

サラリーマン的には山手線内ではどんな現象が起きるかというと、バブル期のように
新築相場に追従して、中古マンションの更なる上昇でしょう。
ここ1〜2年で近所の中古マンション相場は30％以上騰がってきましたが更に騰がると言うことか。
築30年超で新築相場の40％程度　築20年で新築相場の50％程度
つまり築30年超で坪/160万円〜220万円　築20年前後で200万円〜280万円

ある程度リフォームしてあれば
築30年超・・・・76㎡　3,680万円〜5,060万円、100㎡　4,800万円〜6,600万円
築20年前後・・・76㎡　4,600万円〜6,440万円、100㎡　6,000万円〜8,400万円

サラリーマンは、立地重視なら都心の中古マンション、それ以外は郊外や千葉埼玉の
格安の新築マンションと言うことになりますね。
マンション購入年齢の年収が600〜1,000万円この6倍とすると、3600万円〜6,000万円ですから。

>614
ガタガタ言う前に調べろよ。
閑散期の4月頭でも2件あるぞ。

グランシティデュアルステージイル 荒川区西日暮里1丁目 山手線/西日暮里 −10分 3,280万円 3SLDK 71.32m2 '02/12

コスモ田端ロイヤルフォルム 東京都北区田端新町3丁目 山手線/田端 −9分 3,880万円 3LDK 75.02m2 '06/02

625はヤフー不動産の検索結果な。

＞６２４
調べなかったのは申し訳なかった。ただ、その二つは他に比べてかなり安いし、間取り図や
写真もないのでよく分からない。普通の子供二人のサラリーマンが住みたいと思える日当たり
等で、実質が徒歩十分の築浅が難しいという意味。でも、もちろん掘り出し物もあるのかも
しれないですが。

優良物件ならこんな時期にましてやヤフーに出てるわけないし。
買う気がある人が頑張って探して見つからないと言うなら分かるが。。。

ほぼ同地区に安い物件がある場合は、慎重に調べた方がいいね。

４月に売れ残ってるような中古ではね。
中古のめぼしい物件は新年度前に売れるから。
前回のバブル期と違って、中古は実需中心なのでね。

中古ならその分安くさせるから関係ないじゃん

630>4月になって販売開始の物件もあるから一概にいえないね。中古でもグレードが高いと
最近目に付く安普請の新築よりも高いのも多いですね。まずは実物を見た上で判断でしょう。

632>番町とか麻布とか坪単価９００万円以上の中古も出てるよね。庶民には縁のない
高値の花だけど。

4月になってから販売開始させる仲介業者は、売主に親切とは言えないでしょう。
4月以前に売り出した方が客が多くて売り易いのは分かり切ってるわけで。
引き渡しは4月以降という契約にすれば良いのだから。

今月完成の、築浅中古物件なら分かりますが。

世界のどこでもそうだけど都心の一等地は個人だけじゃなくて
法人も借りたり買ったりするから法人の金は税効果で個人よりも
圧倒的に買っても借りてもお得だから、個人サラリーマンは
難しいよね買うの。あと、世界のお金持ちや、外資系も借りるから
一等地に限っては家賃が普通の相場とは違うよね。
法人にはサラリーマンはかないません。とほほ。

ヤフーに出ない優良物件はどこで見つけられますか？
そこの地元の不動産屋さんとかでしょうか。

実際何度か取引しないとお得物件なんて出てきませんよ。

637＞大手仲介業者のサイトには
http://www.yuraku.jp/buy/panorama_ichiran.asp?mode=21&bkn_sbt=77&a...
のバーチャルウオーカーみたいに室内の写真や眺望までネットで確認できるものが
あるよね。実際に観にいく前にこういうのでふるいにかけられる時代だね。

うちのマンションの部屋も、そのバーチャルのような物で売りに出てたことがあるけど、
どうやって景色を撮影したのって感じ。
バルコニーから首を外に出さなけりゃ見えない景色なんて、実際に住んでからあまり意味はないと思うけど。

ヤフーに出ない優良物件だけど、
不動産屋が単に押さえてるだけで本当に優良なんだか疑問の物件もありますよ。
紹介されて見に行ったら、全く買う気にならないのがありました。

その場合はただ単に売主買主両方からの仲介料が欲しいだけ、ってことですかね？
>>641

そう、両手で仲介料を取りたいんでしょうね。

住信がJJのData元にレジの都心賃料が回復基調なんて言われてもねぇ。楽観杉。新築が増えたら設備も揃ってて成約坪単価が上がって見えるだけなんじゃないの。
いくら法人だからってより取り見取りなのにわざわざ既存中古物件を高いレントで借りないでしょ。その辺いくら儲かってようが法人のほうが個人さんよりシビアですよ。

法人契約っつっても、住宅の場合住居のPick Upは個人の自由だからね。
まあとはいえ、家賃の上昇傾向が明確化するのはまだ先の話でしょうが。

外資リーマンの法人契約の場合でも、通常の個人さんより見る目シビアでしょうが。ガイジンがセクレ任せで青山限定で探すわけじゃあるまいし。

いずれにしても中古レジの賃料なんておいそれと上がらんよ。いくら都内であろうとも。リノベするのもずっと先だしオフィスほど効果出ないよ。

賃貸なら住むときには新築がいいでしょう。オフィスは出来たてほやほやでなくても築浅で埋まるが。

レジ賃料が上がらないとなれば、金利上昇によりマンション価格は下降というシナリオですかね？
もっとも、いくらB.O.Jが今年後半にかけて短期を上げたって、長期金利がそれに連動して上がる状況ではないでしょうが、、、

特に今回の自用レジの上げは、プロの投資の余波を受けたブームみたいなものだと思ってます。
散々エンドは我慢させられたというか、不況不況で我慢気分を味わったわけだし。
でもブームといっても収益的なスタンスはバブル期のように皆さん流石にゼロではないでしょうし
イールドギャップも勿論ゼロというわけではないし。
個人的には天井か踊り場かの議論はともかく、今の都内の分譲価格はほぼ天かなと。

まぁ、一服で。

まあ確かに、番町あたりの賃貸も坪2万行ってないですね。築浅でも。
それでいて坪単価1000万つーことは利回り2％そこそこってところ。
確かに限界。むしろ城南あたりのほうがまだ出遅れている分これから
のUpsideは期待できるかな。

高級賃貸マンションの市場は都心の一部にすぎない。
都心の天井は収益還元法で説明しうるが、分譲レジデンスは高付加価値規格
立地の希少性でさらなる高値を目指すだろう。
なにしろ、住戸規模を大きく戸数を減らせば、富裕層の買い手を見つけるのはたやすい。
南平台　松涛にはそういう物件が目立つ。
一方、Ｐ虎ノ門など坪単価４００万円台で、無理なく売れる気配だ。

スレタイから大きくはずれるが、東京圏の需要を吸収するのは郊外ということになる。
東京圏で毎年８万戸（新築マンション）＋６万戸の戸建てと９万戸の中古住宅が供給された
として２５万戸の供給。
このうちの６割が団塊ジュニアが買ったとして毎年１５万戸。
東京都だけで、３０代前半の男性は５８万人
　　　　　　　　　２０代後半の男性も５５万人いる
３０代の持ち家比率は全国平均で２２％（平成１５年、総務庁「住宅・土地統計調査」）
、非持ち家は７８％
１１３万人のうち８８万人が潜在需要ということになる。

需要が減って下がるという理屈らしいが、業界は緻密なマーケティングに基づき
地域ごとに供給量を調整する。これからは、９万戸抱えた中古流通市場にシフト
するのはあきらか。
米国の不動産市場と似てくる。
中古が主体になって初めて、需給に基づく上がり下がりの時代が始まる。

郊外にある中古戸建ての量が膨大な数にのぼる。
リバースモゲージとあわせて、若年ファミリー層への転売が期待されるところだ。

１９９４年から２００５年。最初は銀座の高級店並から
いつしか回転寿司並になっていった東京マンション相場。
回転寿司しか知らない子が、「あれ、ここのお寿司回らないよ」と驚く。
それが昨今の都心のマンション価格。本来の姿に戻っただけだ。

失われた１０年というが、郊外の住宅地でも「高給サラリーマンが住む」
港北ニュータウンもここ１０年の地価下落ですっかり生気がなくなった。
センター北駅前は外装の汚れた商業施設があるだけで春休み
にもかかわらず駅前にはひと気がない。
一方その先の郊外にあるできたばかりのショッピングセンターは大盛況。

どうやら、郊外は中途半端な住宅地よりエッジの方が元気なようだ。
川崎・横浜に大規模な商業施設ができて、だんだん郊外に求心力が出てきたように思う。

地価は、大きな経済の流れの中で動く。
景気がよければ地価はあがる。マネーが不動産に流れれば
地価があがる。
経済が国内に閉じていた時代には、公共投資をして国土が便利に
なれば地価があがった。
オイルショックで物価が上がれば地価が上がった。
いまは、地球規模の経済のなかで動くマネーに従って地価が動く。

そういう東京圏を捕まえて
人口が増えれば、住宅需要が増えて、地価が上がり
人口が減ったら住宅需要が減って地価が下がるというような
単純な予測は通用しない。

価格が高くなれば確かに買える人は減るが、膨大な東京圏の住宅需要が
減るわけではない。
買える物件が遠くに行くだけの話だ。

東京の住宅需要は、地方から移住してくるような類のものではない。
すでに住む人が、さまざまな事情で「住み替える」需要だ。
転勤の多い大企業や公務員には社宅や借り上げがあり、社宅定年制が
あり、賃貸には更新料があって、引越しには礼金、前家賃など費用がかかる。
持ち家でない人に常にプレッシャーがかかる仕組みになっている。
おかげで東京圏の持ち家比率は５５％を維持している。とはいえ
全国平均の６１％には及ばない。ことに３０代の若年層が低い。

政府・日銀は、なんのためにゼロ金利、低金利を続けてきたのか。
資産デフレ、つまり地価の下落を止めて、景気回復を目指したわけだ。
証券や債権などマネーを吸収する器として不動産が機能する。
金利が高ければ、預貯金や債権に向かう。
金利が低ければ株や不動産に向かう。
そもそも、低金利にすれば地価が上がって当然なのだ。
ゼロ金利で、地価下落を止めようとしても、不景気で資金需要があるのは
消費者金融とパチンコ屋くらいのものでまともな貸付先がなくて、
米国債の次に安定しているといわれる米国の住宅金融公庫の債権を
買いまくった。その結果、米国の住宅景気は最高潮に達したわけだ。
風呂を沸かそうとして、火を炊いたら隣の風呂が沸いてしまったようなものだ。

とにかく、こんどは東京の地価が上がり始めた。低金利の状況は変わらない以上、
このまま上がり続けるだろう。
土地は持っていても腐るものではない。保有税を上げれば供給は増えるが
保有コストなど値上がり益に比べたら知れたものだ。
上昇し始めた地価相場を止める力は誰にもないだろう。
できることは供給をおさえて価格が暴走しないようにということだけ。
それは簡単なことで、センターが上がったら、今度はエッジをせめて
価格を挟み撃ちにするだけのこと。

640さん＞そうですかねー？
６３９のバーチャルウオーカーっての見てみたけど、眺望に関しては実物のほうがずっと凄いだろうにって感じましたよ。一度に広角にみれない写真の限界かな。あれで物件のあたりをつけた上で
やはり実物を観に行かなくてはと思いましたね。

まあ、といいつつ、不動産も株とおんなじで美人投票の側面強いですからねぇ。
ロジックどおり進むかどうか。

あと、イールドギャップはゼロじゃないと書いちゃいましたが、
区分1戸だと空室率もゼロヒャクですから、金利負担に固都税、長期の「本当の」
CAPEX引いたら番町の例じゃなくても残らないですわな。

そうは言っても都内はそこそこのレントでも借りて住む層がいるから良かったが
さすがに割安感はなくなった。といって、地方は関西あたりでも20万、25万程度で
えーーーって話になる。野球選手が住んでるマンションレベルで月30も出せば十分。
投資の観点からは悩ましい。（自用の人は出せる金で住みたいとこ住めばよし。）

景気概況 景気、２か月連続で「悪い」…指数すべてが５０％割れ
だそうです。

足元の景気がいよいよ下がりだす感じです。
そろそろマンション価格も天井の予感。

このスレしばらくお休みしたほうがいいんじゃないでしょうか。
変えない層が下がれ下がれと願う気持ちはわかりますけど。
下がる頃にははげおやじですよ。

買ったからって上がれ上がれもロジカルじゃないって気づきなよ。

今が、、、、、、、、、、、天井です。。。。。。。。。。。

言えてるね
ハゲ親父だらけだよな

日銀さん利上げはしないでね、景気悪いんだから。
ローン組んで買うものには、物件の価格上昇より利息の方が怖い。

景気がよくて、マンションがばんばん売れてんじゃないの？

このスレ、非常に参考になりますよ。
昨年暮れからマンション購入を検討始めたものですが価格の上昇についていけなくて・・・
現在借り上げなんで急いで購入する必要はないですが一生賃貸住まいをするつもりがない私にとっては上昇、下降、横這いいずれの意見も根拠があって段々と自分の考えがまとまっていく気がします。
これからもどんどん意見交換して欲しいモノです。

私も色々な意見、参考になります。真逆の意見でもいいので
どんどんやって欲しいと思います。

地価が上げ止った１９９０年。いまから１７年前。社貴人になっていたのは、現在４０歳前後の人だろう。
社会人でいきなりマンションを買う人は少ないから、１９９０年で住宅を求めた30歳以上とすれば
現在４７歳以上ということになるにところが皮肉なことにその世代の大半は９０年代広範までに
すでにマンションなり郊外の戸建なりを掴んでいるか、いまだにのうのうと社宅住まい。

それ以降の世代は、地価が上がるという実感がない。
地価は下がるけど仕方がない。そういうやわな認識しか持てないせ代。
それでも彼らは親たちがあたりまえのうに郊外の一戸建てを買い、高校、大学職場と自宅から
都心に通って、自分たちだけはｍ王少しましな住居を買いたいと思っている。
ただ、彼らは地価が下がる実感はあっても上がるという経験がおちない。
人間経験のないことには懐疑的になるか過剰な恐怖心を持つかどちらかだが
どちらもよくない。

上がると思ったら買う。これは株も外貨でも同あ他じこと。待って下がる確信があるなら待てばいい。
ただ、あなたがたの両親が待ちきれなくて失敗したからといって、上昇時に待つならとりあえず買って
おいて待つべきだ。
本当にまた下がるなら損を覚悟で売ればいい。存した分をとりもどせるチャンスがまたくる。
でも、上がったなら、それを持っていればいいだけだから楽だ。

不動産は株のように空売りがない。みんなが買い方という単純なゲームだ。

×社貴人
○社会人　すいません

いくつか「今が天井」という意見がありますが、
短期的にはそのように考えて良いかもしれない
と感じています。値上がりが急すぎるからです。
それと、マンションや土地の値上がりは、景気の
動向に連動していますが、アメリカの景気に連動
する日本の景気動向を考えてみると、今、アメリ
カの景気の先行きに不安定なところが見えるのは
マンションの価格を下げる要因として注目してお
くべきだと思っています。
アメリカの住宅バブルははじけないでソフトラン
ディングすると言っていますが、信じてよいか
どうか、希望的な意見のようであり、眉唾です。
経済指標もちょっと下降気味。短期的に、ド〜
ンと落ちる可能性を頭の片隅に置いておきま
しょう。
しかし、もしも落ちたとしても中長期的には
上がっていくのは間違いないと思います。

アメリカの住宅ローン会社大手が破綻しましたし、今後も破綻する会社が出るでしょう。
アメリカの景気は急落はないでしょうが徐々に下がり、特に住宅関連は急落もありえると見ます。
日本も海外輸出だのみで利益を上げている企業がかなりあります。
これらの会社の業績は2006年度をピークに下降してゆく事が予想されます。
内需だけで景気拡大できる力はないので日本全体の景気も経済先行き指標の示すとおりで悪くなるでしょう。
いざなぎ超え景気は庶民の所得拡大ないままに終了で今後は景気後退期に入ると思われます。
景気が悪くなれば不動産にはマイナス要因です。
普通に考えると不動産価格も下がります。

>下がるなら損を覚悟で売ればいい

って、あなた株じゃないんだから
気軽に仲介手数料払って損切りできますかいな。