23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

そりゃ冷める時は、一気だろうね。不動産は流動性低いんだから、
当然そうなる。今がそうかというと、全然そんなことは無く、
順調に売れている。立地に難有り、とか、地下住居とか、そういう
のはまた別の話。

デベの強気提示価格で、売れてないのは当然の話。3年後を見てるよ。
竣工前に売らないと駄目って考えは、カタカナデベくらいでしょ。

結局、シティハウスセイジョーも売り切ったみたいだし、世の中変わり
ましたな。

気になるのは家賃の動きではあるが、同グレード物件で比較すると、
4年前に比べれば明らかに上がってますね。今のところは心配なし。

>>579
足立区や江戸川区の70㎡くらいのマンションなら買えるんじゃないの？
下町はイヤとか狭いとか贅沢言ったら当分買えないな。

例えば新松戸、大手町直通40分ですよ。なんと便利なことか。
800万年収あれば充分買えます。何を贅沢言っているのか、まあそれも
今のうちでしょうが。こういうところは、教育熱心な親御さんも多い
から、良いと思いますよ。
東京23区スレにならないですがね。3-4年後はこういうトレンドでしょう。

＞例えば新松戸、大手町直通40分ですよ。なんと便利なことか
新松戸って常磐緩行線ですよね。あんなすし詰め電車に40分も乗ったら仕事できないですよ。

>>605
そのあたりがまさに将来の人口減で一番値崩れしそうなエリアなんですよ。
地価暴落のダメージを一番受けたのもそのあたりです。ここに買うのは資産価値を考えるならかなりのチャレンジャーですね。

年収800万なら築5年ぐらいの駅近中古でしょ。
城南でも城西でも好きなところをどうぞ。

土地位を気にしなければ、日暮里〜田端あたりなら4000万円弱で山手線10分築5年70㎡のが買えるぞ。
ここなら年収600万台でもなんとかなる。

新築ブームなのであって不動産ブームではない。
中古は、優良物件以外は相変わらず売れ残りも多い。
日本人は新品好きだから。
むかしのバブルのときは転がすのが目的の購入だから、
中古を買えば良かったけどね。

3-4年後のトレンドなら、消費税率アップ後のトレンドだな。
その頃は買い急ぎが終わってる。買い急ぎの反動も出るでしょう。

>>610

そのタイミングにしても、今より下がるかというと疑問。
今、貯蓄か年収が不足して不動産に手が出せないなら、そのあたりを目処に、ということになるのでは？

分譲価格に建物消費税率アップ分上乗せですから、
そりゃ下がりはしないでしょう。
デべにしてみれば、儲けが増えるわけではないのに値上げするか、
価格を上げずにアップ分を負担することになる。
買い手は、わざわざ税金を高く払いたいかな。売れ行きは落ちるでしょう。

>>610から
団塊UP措置をとるだけのはなし

築五年なら城南・城西どこでもどうぞはもう既に無理な話では？
日暮里徒歩１０分築五年が４０００万つーのもたぶん無理ではないかねー。
年収８００万、妻パート程度、親遺産なし８０㎡だと、千葉幕張・埼玉大宮・
神奈川は１時間オーバー乗車範囲がいいこころかな？

団塊世代の退職金使い道のアンケートでは、田舎に住まいを買う予定者はいても、
都会の不動産を買う予定者は少なかったみたいね。

訂正。↑「遺産なし」じゃなくて、「大きな援助なし」。

>>613は段階的に消費税分を各種不動産諸税と連携し上げていく措置の意

今の時代は高度成長が終わって企業の給与も退職金もおいしかったのは
高度成長で企業が伸びてるとき余ってたポストを取った団塊からちょい
上世代。ちなみにうちの親も都心にマンションと近郊に家と預貯金と株で
数億とこれから退職金もでて、年金も満額。俺らの年収1千万台程度じゃ
ろくに貯金もできないんよ。今売れてる都内のマンションは結構親の
世代の援助で売れてるんだよね。なので、この親の世代の援助が尽きる
10年程度で需要が急に弱くなって都心以外は中古、新築ともに安くなるだろう。

今だって二極化で郊外は安くて目だって上がってるのは都心だけ。
郊外は援助なしの一次取得者で都心はお金持ち、援助つきの人いろいろ
買うからね。

都心は単なるサラリーマンじゃ満足行くマンションを余裕では買えません。

地方政令市（たとえば福岡）だと、４０００万も出せば都心から自転車通勤できて
中級の戸建や、豪勢なマンションが手に入りますがな

実際そうだね。だから郊外住まいの年収が低いとは「一概には」言えない。
まあ地方出身の援助なしが多いのは言えるかもしれないけど。
８００万程度ではいい条件のマンションは難しいでしょう。今の都内の
６０００〜７０００万のマンションを買う若めの夫婦は親から援助して
もらってるかダブルインカムか。（注だからもちろん多数派ではない。）
＞６１９
地方都市はいいよね。地縁があったら帰りたいと思うのも分かる。

今埼玉や千葉、神奈川で在庫が増えているのも、消費者としては
悩んでいる段階かな。そろそろもうここしかない、という感じで
このような地域の在庫が減少するのか、それともそのままか。
見所ですね。

>>620
つまり東京に通う国民10分の１だけの問題で
国民全部から見れば小さい問題なんだよ

東京のレジの賃料も底を打った模様。

http://www.sumitomotrust.co.jp/RE/business/main/report/PDF/kanteirepor...

都内では新価格というけれど・・・、秋からは新々価格だそうです。

先週上野の大手マンションを見に行ったら、平均的に坪/370万円〜
つまり、76㎡（23T）→8510万円以上　100㎡（30T）→1億1000万円以上　ということですね。

自宅の近所（山手線内）に財閥系マンションのMRがオープンしました。
分譲価格は坪/400〜570万円とのこと
76㎡→9200〜1億3000万円　100㎡→1億2000万円〜1億7000万円　ということ。

サラリーマン的には山手線内ではどんな現象が起きるかというと、バブル期のように
新築相場に追従して、中古マンションの更なる上昇でしょう。
ここ1〜2年で近所の中古マンション相場は30％以上騰がってきましたが更に騰がると言うことか。
築30年超で新築相場の40％程度　築20年で新築相場の50％程度
つまり築30年超で坪/160万円〜220万円　築20年前後で200万円〜280万円

ある程度リフォームしてあれば
築30年超・・・・76㎡　3,680万円〜5,060万円、100㎡　4,800万円〜6,600万円
築20年前後・・・76㎡　4,600万円〜6,440万円、100㎡　6,000万円〜8,400万円

サラリーマンは、立地重視なら都心の中古マンション、それ以外は郊外や千葉埼玉の
格安の新築マンションと言うことになりますね。
マンション購入年齢の年収が600〜1,000万円この6倍とすると、3600万円〜6,000万円ですから。

>614
ガタガタ言う前に調べろよ。
閑散期の4月頭でも2件あるぞ。

グランシティデュアルステージイル 荒川区西日暮里1丁目 山手線/西日暮里 −10分 3,280万円 3SLDK 71.32m2 '02/12

コスモ田端ロイヤルフォルム 東京都北区田端新町3丁目 山手線/田端 −9分 3,880万円 3LDK 75.02m2 '06/02

625はヤフー不動産の検索結果な。

＞６２４
調べなかったのは申し訳なかった。ただ、その二つは他に比べてかなり安いし、間取り図や
写真もないのでよく分からない。普通の子供二人のサラリーマンが住みたいと思える日当たり
等で、実質が徒歩十分の築浅が難しいという意味。でも、もちろん掘り出し物もあるのかも
しれないですが。

優良物件ならこんな時期にましてやヤフーに出てるわけないし。
買う気がある人が頑張って探して見つからないと言うなら分かるが。。。

ほぼ同地区に安い物件がある場合は、慎重に調べた方がいいね。

４月に売れ残ってるような中古ではね。
中古のめぼしい物件は新年度前に売れるから。
前回のバブル期と違って、中古は実需中心なのでね。

中古ならその分安くさせるから関係ないじゃん

630>4月になって販売開始の物件もあるから一概にいえないね。中古でもグレードが高いと
最近目に付く安普請の新築よりも高いのも多いですね。まずは実物を見た上で判断でしょう。

632>番町とか麻布とか坪単価９００万円以上の中古も出てるよね。庶民には縁のない
高値の花だけど。

4月になってから販売開始させる仲介業者は、売主に親切とは言えないでしょう。
4月以前に売り出した方が客が多くて売り易いのは分かり切ってるわけで。
引き渡しは4月以降という契約にすれば良いのだから。

今月完成の、築浅中古物件なら分かりますが。

世界のどこでもそうだけど都心の一等地は個人だけじゃなくて
法人も借りたり買ったりするから法人の金は税効果で個人よりも
圧倒的に買っても借りてもお得だから、個人サラリーマンは
難しいよね買うの。あと、世界のお金持ちや、外資系も借りるから
一等地に限っては家賃が普通の相場とは違うよね。
法人にはサラリーマンはかないません。とほほ。

ヤフーに出ない優良物件はどこで見つけられますか？
そこの地元の不動産屋さんとかでしょうか。

実際何度か取引しないとお得物件なんて出てきませんよ。

637＞大手仲介業者のサイトには
http://www.yuraku.jp/buy/panorama_ichiran.asp?mode=21&bkn_sbt=77&a...
のバーチャルウオーカーみたいに室内の写真や眺望までネットで確認できるものが
あるよね。実際に観にいく前にこういうのでふるいにかけられる時代だね。

うちのマンションの部屋も、そのバーチャルのような物で売りに出てたことがあるけど、
どうやって景色を撮影したのって感じ。
バルコニーから首を外に出さなけりゃ見えない景色なんて、実際に住んでからあまり意味はないと思うけど。

ヤフーに出ない優良物件だけど、
不動産屋が単に押さえてるだけで本当に優良なんだか疑問の物件もありますよ。
紹介されて見に行ったら、全く買う気にならないのがありました。

その場合はただ単に売主買主両方からの仲介料が欲しいだけ、ってことですかね？
>>641

そう、両手で仲介料を取りたいんでしょうね。

住信がJJのData元にレジの都心賃料が回復基調なんて言われてもねぇ。楽観杉。新築が増えたら設備も揃ってて成約坪単価が上がって見えるだけなんじゃないの。
いくら法人だからってより取り見取りなのにわざわざ既存中古物件を高いレントで借りないでしょ。その辺いくら儲かってようが法人のほうが個人さんよりシビアですよ。

法人契約っつっても、住宅の場合住居のPick Upは個人の自由だからね。
まあとはいえ、家賃の上昇傾向が明確化するのはまだ先の話でしょうが。

外資リーマンの法人契約の場合でも、通常の個人さんより見る目シビアでしょうが。ガイジンがセクレ任せで青山限定で探すわけじゃあるまいし。

いずれにしても中古レジの賃料なんておいそれと上がらんよ。いくら都内であろうとも。リノベするのもずっと先だしオフィスほど効果出ないよ。

賃貸なら住むときには新築がいいでしょう。オフィスは出来たてほやほやでなくても築浅で埋まるが。

レジ賃料が上がらないとなれば、金利上昇によりマンション価格は下降というシナリオですかね？
もっとも、いくらB.O.Jが今年後半にかけて短期を上げたって、長期金利がそれに連動して上がる状況ではないでしょうが、、、

特に今回の自用レジの上げは、プロの投資の余波を受けたブームみたいなものだと思ってます。
散々エンドは我慢させられたというか、不況不況で我慢気分を味わったわけだし。
でもブームといっても収益的なスタンスはバブル期のように皆さん流石にゼロではないでしょうし
イールドギャップも勿論ゼロというわけではないし。
個人的には天井か踊り場かの議論はともかく、今の都内の分譲価格はほぼ天かなと。

まぁ、一服で。

まあ確かに、番町あたりの賃貸も坪2万行ってないですね。築浅でも。
それでいて坪単価1000万つーことは利回り2％そこそこってところ。
確かに限界。むしろ城南あたりのほうがまだ出遅れている分これから
のUpsideは期待できるかな。

高級賃貸マンションの市場は都心の一部にすぎない。
都心の天井は収益還元法で説明しうるが、分譲レジデンスは高付加価値規格
立地の希少性でさらなる高値を目指すだろう。
なにしろ、住戸規模を大きく戸数を減らせば、富裕層の買い手を見つけるのはたやすい。
南平台　松涛にはそういう物件が目立つ。
一方、Ｐ虎ノ門など坪単価４００万円台で、無理なく売れる気配だ。

スレタイから大きくはずれるが、東京圏の需要を吸収するのは郊外ということになる。
東京圏で毎年８万戸（新築マンション）＋６万戸の戸建てと９万戸の中古住宅が供給された
として２５万戸の供給。
このうちの６割が団塊ジュニアが買ったとして毎年１５万戸。
東京都だけで、３０代前半の男性は５８万人
　　　　　　　　　２０代後半の男性も５５万人いる
３０代の持ち家比率は全国平均で２２％（平成１５年、総務庁「住宅・土地統計調査」）
、非持ち家は７８％
１１３万人のうち８８万人が潜在需要ということになる。

需要が減って下がるという理屈らしいが、業界は緻密なマーケティングに基づき
地域ごとに供給量を調整する。これからは、９万戸抱えた中古流通市場にシフト
するのはあきらか。
米国の不動産市場と似てくる。
中古が主体になって初めて、需給に基づく上がり下がりの時代が始まる。

郊外にある中古戸建ての量が膨大な数にのぼる。
リバースモゲージとあわせて、若年ファミリー層への転売が期待されるところだ。

１９９４年から２００５年。最初は銀座の高級店並から
いつしか回転寿司並になっていった東京マンション相場。
回転寿司しか知らない子が、「あれ、ここのお寿司回らないよ」と驚く。
それが昨今の都心のマンション価格。本来の姿に戻っただけだ。

失われた１０年というが、郊外の住宅地でも「高給サラリーマンが住む」
港北ニュータウンもここ１０年の地価下落ですっかり生気がなくなった。
センター北駅前は外装の汚れた商業施設があるだけで春休み
にもかかわらず駅前にはひと気がない。
一方その先の郊外にあるできたばかりのショッピングセンターは大盛況。

どうやら、郊外は中途半端な住宅地よりエッジの方が元気なようだ。
川崎・横浜に大規模な商業施設ができて、だんだん郊外に求心力が出てきたように思う。

地価は、大きな経済の流れの中で動く。
景気がよければ地価はあがる。マネーが不動産に流れれば
地価があがる。
経済が国内に閉じていた時代には、公共投資をして国土が便利に
なれば地価があがった。
オイルショックで物価が上がれば地価が上がった。
いまは、地球規模の経済のなかで動くマネーに従って地価が動く。

そういう東京圏を捕まえて
人口が増えれば、住宅需要が増えて、地価が上がり
人口が減ったら住宅需要が減って地価が下がるというような
単純な予測は通用しない。

価格が高くなれば確かに買える人は減るが、膨大な東京圏の住宅需要が
減るわけではない。
買える物件が遠くに行くだけの話だ。

東京の住宅需要は、地方から移住してくるような類のものではない。
すでに住む人が、さまざまな事情で「住み替える」需要だ。
転勤の多い大企業や公務員には社宅や借り上げがあり、社宅定年制が
あり、賃貸には更新料があって、引越しには礼金、前家賃など費用がかかる。
持ち家でない人に常にプレッシャーがかかる仕組みになっている。
おかげで東京圏の持ち家比率は５５％を維持している。とはいえ
全国平均の６１％には及ばない。ことに３０代の若年層が低い。

政府・日銀は、なんのためにゼロ金利、低金利を続けてきたのか。
資産デフレ、つまり地価の下落を止めて、景気回復を目指したわけだ。
証券や債権などマネーを吸収する器として不動産が機能する。
金利が高ければ、預貯金や債権に向かう。
金利が低ければ株や不動産に向かう。
そもそも、低金利にすれば地価が上がって当然なのだ。
ゼロ金利で、地価下落を止めようとしても、不景気で資金需要があるのは
消費者金融とパチンコ屋くらいのものでまともな貸付先がなくて、
米国債の次に安定しているといわれる米国の住宅金融公庫の債権を
買いまくった。その結果、米国の住宅景気は最高潮に達したわけだ。
風呂を沸かそうとして、火を炊いたら隣の風呂が沸いてしまったようなものだ。

とにかく、こんどは東京の地価が上がり始めた。低金利の状況は変わらない以上、
このまま上がり続けるだろう。
土地は持っていても腐るものではない。保有税を上げれば供給は増えるが
保有コストなど値上がり益に比べたら知れたものだ。
上昇し始めた地価相場を止める力は誰にもないだろう。
できることは供給をおさえて価格が暴走しないようにということだけ。
それは簡単なことで、センターが上がったら、今度はエッジをせめて
価格を挟み撃ちにするだけのこと。

640さん＞そうですかねー？
６３９のバーチャルウオーカーっての見てみたけど、眺望に関しては実物のほうがずっと凄いだろうにって感じましたよ。一度に広角にみれない写真の限界かな。あれで物件のあたりをつけた上で
やはり実物を観に行かなくてはと思いましたね。

まあ、といいつつ、不動産も株とおんなじで美人投票の側面強いですからねぇ。
ロジックどおり進むかどうか。

あと、イールドギャップはゼロじゃないと書いちゃいましたが、
区分1戸だと空室率もゼロヒャクですから、金利負担に固都税、長期の「本当の」
CAPEX引いたら番町の例じゃなくても残らないですわな。

そうは言っても都内はそこそこのレントでも借りて住む層がいるから良かったが
さすがに割安感はなくなった。といって、地方は関西あたりでも20万、25万程度で
えーーーって話になる。野球選手が住んでるマンションレベルで月30も出せば十分。
投資の観点からは悩ましい。（自用の人は出せる金で住みたいとこ住めばよし。）

景気概況 景気、２か月連続で「悪い」…指数すべてが５０％割れ
だそうです。

足元の景気がいよいよ下がりだす感じです。
そろそろマンション価格も天井の予感。

このスレしばらくお休みしたほうがいいんじゃないでしょうか。
変えない層が下がれ下がれと願う気持ちはわかりますけど。
下がる頃にははげおやじですよ。

買ったからって上がれ上がれもロジカルじゃないって気づきなよ。

今が、、、、、、、、、、、天井です。。。。。。。。。。。

言えてるね
ハゲ親父だらけだよな

日銀さん利上げはしないでね、景気悪いんだから。
ローン組んで買うものには、物件の価格上昇より利息の方が怖い。

景気がよくて、マンションがばんばん売れてんじゃないの？

このスレ、非常に参考になりますよ。
昨年暮れからマンション購入を検討始めたものですが価格の上昇についていけなくて・・・
現在借り上げなんで急いで購入する必要はないですが一生賃貸住まいをするつもりがない私にとっては上昇、下降、横這いいずれの意見も根拠があって段々と自分の考えがまとまっていく気がします。
これからもどんどん意見交換して欲しいモノです。

私も色々な意見、参考になります。真逆の意見でもいいので
どんどんやって欲しいと思います。

地価が上げ止った１９９０年。いまから１７年前。社貴人になっていたのは、現在４０歳前後の人だろう。
社会人でいきなりマンションを買う人は少ないから、１９９０年で住宅を求めた30歳以上とすれば
現在４７歳以上ということになるにところが皮肉なことにその世代の大半は９０年代広範までに
すでにマンションなり郊外の戸建なりを掴んでいるか、いまだにのうのうと社宅住まい。

それ以降の世代は、地価が上がるという実感がない。
地価は下がるけど仕方がない。そういうやわな認識しか持てないせ代。
それでも彼らは親たちがあたりまえのうに郊外の一戸建てを買い、高校、大学職場と自宅から
都心に通って、自分たちだけはｍ王少しましな住居を買いたいと思っている。
ただ、彼らは地価が下がる実感はあっても上がるという経験がおちない。
人間経験のないことには懐疑的になるか過剰な恐怖心を持つかどちらかだが
どちらもよくない。

上がると思ったら買う。これは株も外貨でも同あ他じこと。待って下がる確信があるなら待てばいい。
ただ、あなたがたの両親が待ちきれなくて失敗したからといって、上昇時に待つならとりあえず買って
おいて待つべきだ。
本当にまた下がるなら損を覚悟で売ればいい。存した分をとりもどせるチャンスがまたくる。
でも、上がったなら、それを持っていればいいだけだから楽だ。

不動産は株のように空売りがない。みんなが買い方という単純なゲームだ。

×社貴人
○社会人　すいません

いくつか「今が天井」という意見がありますが、
短期的にはそのように考えて良いかもしれない
と感じています。値上がりが急すぎるからです。
それと、マンションや土地の値上がりは、景気の
動向に連動していますが、アメリカの景気に連動
する日本の景気動向を考えてみると、今、アメリ
カの景気の先行きに不安定なところが見えるのは
マンションの価格を下げる要因として注目してお
くべきだと思っています。
アメリカの住宅バブルははじけないでソフトラン
ディングすると言っていますが、信じてよいか
どうか、希望的な意見のようであり、眉唾です。
経済指標もちょっと下降気味。短期的に、ド〜
ンと落ちる可能性を頭の片隅に置いておきま
しょう。
しかし、もしも落ちたとしても中長期的には
上がっていくのは間違いないと思います。

アメリカの住宅ローン会社大手が破綻しましたし、今後も破綻する会社が出るでしょう。
アメリカの景気は急落はないでしょうが徐々に下がり、特に住宅関連は急落もありえると見ます。
日本も海外輸出だのみで利益を上げている企業がかなりあります。
これらの会社の業績は2006年度をピークに下降してゆく事が予想されます。
内需だけで景気拡大できる力はないので日本全体の景気も経済先行き指標の示すとおりで悪くなるでしょう。
いざなぎ超え景気は庶民の所得拡大ないままに終了で今後は景気後退期に入ると思われます。
景気が悪くなれば不動産にはマイナス要因です。
普通に考えると不動産価格も下がります。

>下がるなら損を覚悟で売ればいい

って、あなた株じゃないんだから
気軽に仲介手数料払って損切りできますかいな。

＞６７２
それをやるんだよ。
沈む船に乗っているいるからダメなんだよ。海に飛び込むのが助かる道だ。

私は１９９６年に底値と信じて郊外を買って、失敗したなと思って２００１年に売りましたけどね。
３年待って都心に戻ってこれた。
当時の損は今の物件の値上がりで十分カバーできる。含み損を顕在化させることで税金も多く戻って
きた。実際、あのまま郊外を抱えていたら都心を底値で買うチャンスはなかった。
６０００万の物件が４０００万に下がっていたけど１３０万程度の金惜しんでいたら何もできないよ。
マンションなんてどうせいつかは住み替える。郊外の物件の将来価値と都心の将来価値とどちらが大きいかだ。
快適に住んで、老後売却するか貸すかいずれにしろ今の損は将来とりもどせばいい。

地価がどう動こうが都心と郊外の価格が逆転するとは考えにくいからね。

簡単に買い替えできないのは、仲介手数料が惜しいのでなく目一杯のローンを組んでいるからだろう。
値下がりしても残債がすくなければ、売っても少なからずキャッシュが残る。
デフレ期は債務はできるだけ少なく、本当は不動産など持っているだけ損なのだ。
９７年消費税で底値と喧伝されてそれに乗った自分がバカだったと今では思う。

下落幅がもっと大きければ早期に対処したのだが、毎年数％ずつわからないように下がって
いった。正直下落に気が付いたのは３年後。そこで売っていれば１２００万の損で済んだが
さすがに、いつまで下がるか先が見えずに躊躇した。

とはいえ、自己所有不動産は３回売って５回買ってきているが、売リ時より買い時の判断が重要だと
思う。
本当に資産のある人は、私のように郊外を買ったりしないから良い場所を長期に保有する例が多いようだ。

首都移転。

いずれにしろ、130万程度の金、って思える人じゃないと、
買ってはダメってことですね。

短期でなく１０年周期の長期なら日本とアメリカは株も不動産も逆に動くことを知っていますか？
ここ数年は入れ替わりの時期です。太平洋を越えてマネーがいったりきたりします。
原油高で潤う中東マネーも出遅れの東京不動産を狙いだしてます。

６７３＞９６年というのは長期波動でみてまだ下げ途中だったので一旦売ったあとさらに安値で
買えたのです。１０年くらいの長期波動は２００４年くらいに上げに転じてるので
９０年代と違い売ってしまったらより高値で買いなおしするはめになります。
あと3年前と比べて株が２倍、４倍と上がってる中で
マンションはたかだか１．３倍とか1.5倍とか。上がってるうちに入りません。
それがわからないのはデフレ感覚から抜け出せたないからで判断を誤ります。

株価平均は2倍まで上がってません。で、不動産も1.3倍、1.5倍までむしろすでに上がって
きたのでは？　みなさんが急激に戻したと言っているわけです。
これ以上に上がるということは、株もさらに倍とか上がるということでしょうかね。
日経3万、4万とか・・・

679>日経平均は7900円から17500円と2.2倍です。新日鉄は2003年には130円だったのが今は800円と
６倍以上になっています。ついでにいうと原油は20ドル台から60ドル台。金は1200円から2600円です。東京都心マンションの1.3倍などは完全に出遅れ割安感があります。資源価格も
株もまだ数年は上がります。株なら当然３万円は目指しての動きです。
http://www.tradersshop.com/bin/showprod?c=9784775990421とか読んで勉強してごらん。
周期の異なる設備投資循環、建設投資循環がともに上昇波動にはいっています。
http://www.murc.jp/shimanaka/report/2005/200508.pdfを読むといいね。

下のPDF論文は長いから結論は最終ページの7ページを読むといい。

日経平均３万とか４万５万とかに、成ると思ってますと、
証券会社の支店長から言われたことがある。呆れたけどね。

なんでもいいけど、639のバーチャルウオーカーってのはいいね。
億ションの室内を遠慮なくバーチャル体験できるとは面白く勉強になる。

>>680
まるでバブル期の株式評論家みたいな事を言ってるね。
もう実態での景気は下り坂。
株価も２月天井の可能性あり。
不動産は少し遅れて、９月頃から下り坂に入るでしょう。
皆が景気後退を実感するのはボーナスが減る12月くらい。

684>それは短期波動。長期波動は別。680の本や論文を読んでみてってば。
違う意見も勉強になりますよ。
私も自分と違う見方を参考にはします。

むしろ、実態の景気が下り坂なのはサプライズじゃないよ。
今後、自動車向け、ハイテク向け設備投資が上がってきますから、
景気は上り坂です。既に景気は下り坂でしたよ。今は底打ち局面。

端的に言えば、ファンド等がレジを仕込む際のキャップが現時点では下がってない。
通常のレジは見送りだしたところすらある。
さすればデベは出口がなくなるか、最悪自社ファンド行きでも売値に限界がでる。
じゃあ一般分譲するしかないとなったときには、もはやエンドさん次第ということですよ。
皆さんが買えば上がるし、買わなきゃ（買えなきゃ）下がる。
いわば目利きの審査員以外による美人投票の世界ですから。
我々が天井じゃないかと思ってても、買う人がいれば行き着くとこまでは行く。
でも短期相場に近いマーケットの世界でもアタマと尻尾はくれてやれというのに、
自用で長けりゃ何十年、短くても5年10年は住もうかって人達が尻尾でがっつくのもどうかと。

あばたもエクボ。の美人投票ね。
上がる上がると周りで言われて、買わなきゃ損の気に成ってくる。

別に買わなきゃ損も得もないわけだから、そもそもそのロジックはおかしいのだが。
でもそういう人たちのおかげでマーケットは成立してるしデベも食ってる。

レジデンシャルのファンド物件って都内でいうとどのエリアまで広がっているんですかね。
渋谷、港、目黒、せいぜい新宿区の一部という感じだと思っていますが。

都心は天井のまま３年くらい静かにしていたらいいわけで、その間にするすると郊外が値上がり
しますよ。
なにしろ住宅整備基本法みたいのまでつくって、家計部門の１５００兆円の金融資産を吐き出させ
ようとしてますからね。孫子可愛さの資金贈与や、中古戸建て住み替え促進などいろいろ策を
講じてきますよ。
なにしろここ１５年の資産デフレで、値下がりするような住宅は誰も買わなくなっちゃった。
仕方が無い、湾岸のタワマンなら買ってやってもいいか、みたいになってる。

とにかく、２０００年からこのかた、なだめてもすかしても住宅需要はほりおこせずに
大安売りで埼玉や神奈川や千葉にまで折り込みチラシをいれて都心のタワマンに客を
ひっぱってきた異常な状態だった。

地価が反転すれば、「マンション値崩れ神話」は終わる。
さて米国と比べて格段の開きのある３０代の持ち家比率の低下。
郊外の地価が持ち直せば、やはり若年層は郊外で子育てという流れに落ち着くのではないか。
都内では戸建てを売ってマンションに住み替えるシニアが多いようだが
郊外の地価がもどせばそういう住み替えも順調に動く。
業界のためというより、我が国経済の発展のために首都圏の住宅需要はもっと
健全になるべきなのだ。
このままでは、シニアだけが郊外の戸建てベッドタウンに取り残される。

現金も価値も大きく減ったり増えたりするのです。例えば５年前の一億円の現金は
それなりの価値があったが今実質的にかなり目減りしている。
周りが上がったり金持ちになっていくなかで値上がりもせず利息もつかない現金は
かなり目減りした。
だからインフレに強いものへの投資が有望かつ必要となる。

誤解のないように、俺も新築買ったけどね。笑
この間、高級中古をリフォーム後しばらく住んで転売で２〜３割益出たよ。シゴトみたい。

「渋谷、港、目黒、せいぜい新宿区の一部」だけがレジの投資範囲だったら
皆さんが実感して上がるレベルになるわけないでしょ。

東京、名古屋、福岡、大阪、札幌、仙台、地方都市、せいぜい ただの地方の一部
まで行ってますよ。買ってるとこは。REITとかは氷山の一角。

>693
地方都市は想像がつきますが、都内でどのあたりをどの位のキャップレートを想定してレジのファンドが買うんでしょうか？

695さんみたいな下げ論者結構いるじゃん。

既に今売り出されている物件の値段は2006年に比べると
10％くらい上がっているImageですね。
坪400ラインがかなり郊外ですからね。坪1万あるかないか
のところで。でもこれでも3％の利回りだから、まあ
バブルでは無いですね。

697>そういう下品な言い方はこのスレには似合わないと思う。

699>確かに。
さらに言えば、都心にマンション買う人が資産家で、
買わない人が貧乏人という考え方がこのスレにも時代
にも合っていないと思う。

利回りがいくらくらいになったらバブルなの？

住宅ローンは、低いからまだまだバブルではないけど？