23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

不動産に関しては、買い控えていた需要が一気に出た事で一段高したものの、
買いは一巡して膠着、長期的には大規模な調整を含めなお予断を許さない状況でしょう。

マンションブームを東京周辺部に裾野を拡げていくには、
衰退状態の多摩ニュータウン、旧公団などを、
なんらかの形で解決してやらないと無理でしょう。
末路として、にっちもさっちもいかず悲惨な状態があって、
それが自分の将来予想図として実際に存在したら、
だれもそういうハメになりかねない選択はしないでしょうから。

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その論理だと、これから不動産が２倍になるということは、日経平均も
３万数千円超えを今後すると読むのでしょうか？

日経平均 最高値３９０００ → 最安値７６００ 現在 １７０００円
つまり最高値の半分にしかなっていない。

今後は、急騰もないが下落もありえない。全体がゆっくり上がっていくだけ。
マンション価格は消費者需要より供給者の土地仕入れ価格の変動で
動くものだからだ。

普通は、買い手が殺到する局面では商品の価格は上昇するものだが、
殺到して買えない事態を繰り返すと、購入意欲はますます強化される。
ところが
９４年のマンションブーム以降、物件価格は年々下がり続けてきた。

殺到する客に対して、マンションが供給過剰になったからではない。
構造改革で企業保有土地が一度に放出され、マンション景気に悪乗りした
政府や自治体が規制緩和で過大な供給を煽ったからだ。

今後は、郊外に企業が抱えていた土地がじわじわ出てくるだろう。デベロッパーの
開発物件、工場跡地、ｅｔｃ。都心の高騰をうけて城南が上がり、周辺部がゆるやかに
上がっていく。儲け損なった分をしっかり取り戻しにかかる。
住宅デベロッパーが専業中堅デベが主体だった時代から大手と新興のエリアの住み分け
が明確になりつつある。もはや過剰供給や過当競争による値下がりが生じにくい構図に
なっている。

マンション業者自体が、長丁場でじっくり売り切る体質・体力を備えている。
地価が上昇基調になれば、先に仕込んだ土地ほど利益率があがり時間がかけても
売っていける条件は整う。要は、早く上がりきるのでなく緩やかに気が付いたときには
２割も上がっていた・・・みたいな上がり方が一番供給者には都合がいい。
郊外は、上昇のスピードが速いかだけの差だ。

都心の供給スピードはさらに遅くなるだろう。
公務員宿舎跡地、再開発など時間がかかる要素はやまほどあるし、下落基調になければ
開発をあせる必要はどこにもない。
郊外の売れ行きを見定めてゆっくり出馬すればいいだけだ。

千葉埼玉で、新興勢力が大規模安売りを仕掛けても、横浜・川崎・都下の援護射撃
になることはあっても価格の足を引っ張ることはないだろう。

>>503
銘柄を当時に直せば、既にバブル期並に回復ずみ。

地価が下がるからマンション価格が下がる。
需要が減ってマンション供給が下がるから地価が下がるわけではない。
それでないと田中内閣の列島改造ブームやバブル期、全国の住宅地価が
上昇した理由が説明できない。

なぜなら、住宅は必需品だからだ。
賃貸住宅の　品質が上がって家賃がもっと下落すれば、マンション需要は冷え込む。
大家は、内装など換えるものの貸家の質を高めようとは思わない。
何百万かけてリフォームして家賃を上げようとする人はいる。

世の中には、高くてよい賃貸は山ほどある。高くてよい賃貸を作ることが
実は、安くてよい分譲に、人々の関心を向けさせる。

デベってそんなに悠長なこと考えてるのかなあ？
かなり今後に危機感もってる気がするが・・・。
だって、近所の小さい電気屋がつぶれてそのあとの開発が「地所」だったんだよね。
みんな「こんな物件、地所がやんの？」って感じだった。
近所の不動産屋も「こんなところまで手を出すようになったのか・・・」って言ってたけど。

>>507
都心の話なら、「住宅付置義務」がらみ。要するにオフィスを作ると一定戸数の
住宅供給が義務付けられている区がある。
地所は、千代田区でこれを複数てがけ、都心の小ぶりなマンションが得意になった。
平河町など日当たりのない北向き主体の小規模マンションだったし
下馬あたりでも数年前から小さい物件をいとわずに分譲している。
大手では地所だけが特に目立つ。
Ｍ井のように郊外で大展開する戦略ではないから。仕方ない。

追記　もちろん世田谷に付置義務はないが

508さん返答ありがとうございます。
勉強になりました。
ちなみに駒込（豊島区側。駅から徒歩3〜4分。本郷通り近い）です。

団塊の世代のマンション取得は確かにコアの需要だが
現状住居の狭隘、老朽化、設備の陳腐化などの理由による４０代前後、５０代の社宅
退去需用というのも結構な数になろう。
ことに、バス便の戸建てを売って、駅近くの便利なマンションに住みかえる動きは
今後も増えていくだろう。
首都圏の戸建ての５割は築２０年を超えているのだ。
家族が二人になって不便な立地の広い家に住んでいたいとは思わない人も多いことだろう。

住宅・土地統計調査　平成１５年http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2003/zuhyou/k0180000.xls
によれば、首都圏の住宅総数は１３９０万戸
持ち家比率　５５％
　　　　　　　　　　　　　うち、民間分譲マンション（共同住宅）は２０５万千戸（15％）
　　　　　　　　　　　　　　　　持ち家一戸建て　　　　　　　　　　　５４０万戸（39％）

　　　　　　　　　　　　　　　　民間賃貸マンション（共同住宅）は２５９万戸（１８％）
　　　　　　　　　　　　　　　　木造・鉄骨アパート　　　　　　　　　１１９万戸
　　　　　　　　　　　　　　　　給与住宅（社宅等）　　　　　　　　　５０万戸（４％）

社宅が５０万戸あるというのも注目すべき。
２５年入居するとしても毎年２万世帯は社宅から退去する計算になる。

住宅面積

給 与 住 宅 49.41 ㎡
民間賃貸マンション 35.14 ㎡
持ち家共同住宅 67.64 ㎡
全住宅平均 76.06 ㎡
一戸建て 115.33 ㎡

社宅も
全体に５０％が１９８６年以前（築２０年超える）建物
十年経過すれば確実に老朽化は１０年進む。

×団塊の世代
○団塊ジュニア
失礼しました↑

デべは悠長になんか考えてないよ。
儲けられる時に思いっきり儲ける気らしい。

昨日、売り渋り某物件のＭＲに１か月ぶりに行ったら、
販売予定価格が１割高くなったと言われた。
「取締役が設備を良くして、高く売るように言うもので。」
だとさ。
オプションの一部を無料で付けて値上げした。

やりたい放題だ。最終的に何割高くする気だか。

社宅が50万戸もあるというのは驚きました。
社宅保有に対する風当たりも株主からは強いですし、社宅自体の
減少による需要、社宅から退去する人々の需要を合わせるとまだ
需要は減少しませんね。
最近の実際の購入者の比率、30代中心に増えていますが、
人口構成として、団塊ジュニア世代の構成比率が高まっていること
以上の増加具合では無い。駆け込み需要、実際は無いと思いますよ。
普通に適齢期で買っているだけ。駆け込みは印象論ですね。

国家公務員宿舎だけでもかなりの数になりますね
http://www.web-pbi.com/whereabouts/index_Jhouse.htm#1
２３区内で２２４０４戸
http://www.mof.go.jp/singikai/shukusya_iten/siryou/20060613/20060613a_...

郊外のマンション需用はゆっくりだけれど確実に伸びていくだろう。
毎年東京圏で８万戸の供給が続いていても
３００万戸の賃貸マンション＋社宅居住者の３％が持ち家を
望むだけで市場は充足するのだ。
首都圏の人口が減少に転ずるであろう２０１５年までは、その
程度の新規需要は十分ある。
http://www5.cao.go.jp/j-j/wp/wp-je05/05-3-1-02z.html
以降は、戸数を減らし、広くハイスペックに建替えるのがデベロッパー
の仕事になるのかもしれない。

賃貸が３５平米２ＤＫが平均値という点に注目すべき。
２０平米のワンルーム〜７０平米の３ＬＤＫも含んでの話だが
同じ家賃で広い賃貸に住もうと思えば、より郊外へいくかより古い
物件を探すしかない。
「環境の不便なところへいってまで賃貸を続けるか」というのが
一般的なマンション購入の購入きっかけだろう。

ローン板見て、若い人の多くは老後の収入に不安を持っているのが
わかる。退職後に賃貸住いは避けたいという希望がつよいだけでなく
ローンもしっかり返済を終えようと思っている人が多い。
インフレになれば住宅ローンは相対的に目減りすることも
将来の住宅のスタンダードはもっと豊かになるかもしれないことも
それによって起こる住み替えの可能性もまるきり考えていない。

彼らが高齢になる頃には建替えの済んだぴかぴかの都営住宅が
いっぱいあまっているかもしれない。
マネーと時間を味方につける手立てをまだ知らないのだなと思う。
時が経てば可能性は増すし、時間をかければなんとかなることも多い。

ということで、６０までにきっかりローンを返して住いを確保というのが
若い世代。特に主婦の基本姿勢だ。
買わずに待って、所得が伸びないといずれは、老後の生活不安を
避けるために、どこかで持ち家を確保しておきたいという願望がつのるだろう。

郊外で破格の値段で大規模供給される物件がそういうニーズの受け皿になりそうだ。

あとは、地方との逆格差。
２０年前もそうだったが、地方なら７０坪の土地に易々と一戸建てが買える。
東京に住むと家すら持てないでせまい家賃に給与を吸い取られる。
どんな郊外でも、首都圏なら地方の住宅地よりお洒落で便利なはず。
そういう気持ちから「自分が買える郊外」を買っておこうという気にさせる。

＞516
失礼。戸建ての供給を忘れていました。マンション以外にも東京圏で毎年５〜６万戸ベースで
供給されている
http://www.fudousan.or.jp/service/toukei/01_kaihatu/3-02_a.html
３％は大げさでも５％なら収まる数字ですね。

>どんな郊外でも、首都圏なら地方の住宅地よりお洒落で便利なはず。
埼玉や千葉、茨城の、駅から遠い場所だとほんとにド田舎になる。
自分が生まれ育った地方よりも田舎になるのはそういう場所では普通。
そんなところが便利でおしゃれなはずがない。

じゃあ今30そこそこか20代の人はどこに家を買うの？
少数の勝ち組でなく、大半の普通組（少数からすれば＊＊＊み）は、
バブル期のように遠い郊外を買いあせるのか・・・