23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

住宅密集地から充分に離れた制震免震構造のタワーマンションを
買うべきですね

>>462
倒壊して死んだら、建て直しも何も関係ないでしょう？　遺族には意味がありますけど。
戸建てだろうがＲＣで建てておきなさい。

>>463
まだ実戦を経験していない兵器を信頼しきっている兵士は愚かですよ。
データが出るまでは私はタワーには手を出しませんね。

http://money.jp.msn.com/investor/mktsum/columns/Columnarticle.aspx?ac=...

この鈴木さんのコラムが客観的ですね。

>>462
住宅密集地域のタワーが倒れたら、周りに迷惑になる。

>>466
タワマンはほぼ１００％倒れないそうです。
だけど地震波の周期によって家具が飛んできて潰される
可能性はあるらしいけど。

>>467
机上ではそうですね。
実際には、大地震が起きてみなけりゃ分からない。

地震でどうなるかは誰にも分かりませんね。
地震以外でも、テロ以来、アメリカでは高層マンションの人気が
ガタ落ちしたということもあるし、何があるか分からない。
気にしすぎてもしょうがないけど。死ぬときは死にますよ。

高層ＭＳじゃないので自分は安心とも思わない方がいいかも、468さん。

大地震の話はもうやめよう。

ＴＯＫＹＯの不動産の価値をグローバルな視点で見たとき、
地震というリスク要因は、無視できるほど小さなものではないでしょう。
地震を考慮しなくていい地域より、
３０％くらいはディスカウントされざるを得ないのでは。

タワーマンションなどは、倒壊しなくても、傾いただけで修復は困難、
場合によっては周囲の安全確保の面から取り壊しなど、
いわゆる株でいうところのデフォルトリスクがかなり高いと考えるべきです。
また、一度でもそういった悲惨な状況が生まれれば、そのマンションだけでなく、
タワーマンションというカテゴリー自体が忌避され資産性を失う可能性があります。

大地震の場合は資産価値もそうだが、まず命の心配をすべき。
木造一戸建てや賃貸マンションのほうがリスクが高いことは間違いない。

472はどうしてもタワマンに粘着したいらしいが、473さんの言ってる通り大地震が起きたら
まずは自分の、そして皆の命の心配だな。
まあ中にはそんな状況になっても資産の損得勘定ばかりしてる御仁もいるかもしれないが。

REINSの情報では、3月31日までの最新中古DataがUpされてますが、
都心、城南ともにまだ堅調な値上がりですね。
3ヶ月平均で都心は前年比+18％、城南は前年比+20％あたりですね。
中古価格で出遅れていた北部（文京区、台東区、豊島区、北区、荒川区）
も値上がり始めてます。
中古が上がっている以上、新築が下がり始めるポイントを予想するのは
極めて難しい。

とスレタイに戻してみました。

ていうか、みんなが不動産は上がったり横ばいになったりすることはあっても下がることはないという普通の考え方にもどるまであと何年かかるかの問いかけの方が正しいじゃないか。

476＞そのとおり。ただみんな気づくのはもう３，４年先、不動産価格が２倍くらいになってからでしょう。

本当に３、４年先に２倍くらいになるのでしょうか。
物価２倍、給料も２倍ならただのインフレだと思うけど。

相変わらず、いつ下がるのか予想できる人がいないな。

不動産だけが2倍になるってことあるの？　そのほかは微小上がりで。

うーん。でもそうなると、追加購入はしばらくできないですなあ。。
金利もむしろ下がっているし、価格上昇を後押ししますね。
株も説明つかないもののほうが大きく上がっているし、しばらく
様子見ですな。不動産もせめて2006年水準くらいに戻るような局面
があると良いんですが、無さそうだし。。
キャッシュの使途に悩みますね最近。

レインズは調べられる物件が少な過ぎる。
うちの近所で売れたはずの数戸の物件が全く載ってない。
専任で売ったのしか載せないなら、参考にはなり難いよ。
楽には売れないような物件を、一般で何社にも依頼して売るのだから。

480>株は今日は大きく下げたけどね。

短視眼的すぎるよ。ヘッジファンドじゃないんだから。。

３,４年で不動産価格が２倍になったら、
株も２倍ですな。平均株価３万円突破。
483さん、今が買い時。

まあ、レインズに問題があることは分かってはいますが、
一応の傾向は掴めるでしょう。あと、一般媒介でもREINS
に登録する業者、増えてますよ。大手も地場も。

>484
割安感という意味では、Globalで考えると不動産のほうが
大きいね。株は割高でももはや無いけど、割安でも無い。
NewMoneyが入る余地は不動産のほうが大きいと思うよ。

サッポロホールディングスなんかは本業より不動産が評価されたわけだから、
不動産価格が上がれば全体的に株価も、つれ高するのでは。

大スポンサーのデベロッパーや銀行の商売の邪魔はできないようで、
新聞の今後の見通しについての論調は歯切れが悪く、そもそも記事
、社説が３月２４日以降ほとんど見あたりません。
今週の東洋経済も銀行系証券のアナリストが書いているせいか、上
昇要因の分析がなく、すべてを人口問題でかたづけてしまっていま
す。

そうした中で週刊エコノミストの記事は、不動産の生み出すキャッ
シュフローが生み出すキャッシュフローが改善しないにもかかわら
ず、①投資マネーの流入に伴う利回り低下による不動産価格の高騰、
②実需を伴わない住宅価格の上昇　に違和感があるとしながら、公
示地価の上昇期待と買い急ぎで都心のマンションには先高感がある、
また、不動産投資マネーは旺盛で、外資から見れば日本の不動産、
不動産株が割安に見えるとしながら、日本の金利上昇のリスクがあ
ると指摘。
とにかくまだ上がるとは思うが、様々なリスクがあるという大変微
妙な表現がいっぱいの読める記事だと思いました。

本当に、買い急いでいるの？
2006年、2007年の購入者の構成比は、過去に比べて20代、30代前半
の人がかなり多いというDataがあるのか。

・不動産が2002-2003で底を打ったのはデータとして見える
・金利の先高感
・消費税アップがありそう
これが買い急ぎの理由かな。

・他人が買ってるから私も
・バブルで儲かるかも

アンケートでは「金利が安いうちに」みたいのが、いつも上位に入っているね。

周りをみてもここ数年で買いそびれて、さてこれからローンを組んで
何をかおうかと検討始め出してる人のほうが多い。

１９９５年から超低金利が続いている。
公定歩合の低迷で預金金利などここ１２年間、まったく無意味になっている。
とは、いいながら
１９９４年に１０００万のキャッシュをそのまま１０年持ち続けた人と
マンション購入の頭金に使ってしまった人の資産の増減は
あきらかにキャッシュのほうが大きいだろう。
マンション価値は「目減り」してキャッシュは対不動産の尺度では大きく「目増え」した。
しかし、今後１０年はたしてキャッシュを持ち続けるほうがいいのか別の資産にすべきなのか。

１４９５兆円あるという家計の金融資産のうち日限統計によれば１２％が株や投信、外貨預金
などのリスク資産なのだという。
リスク資産を持ち、増えない預金をもち、賃貸に住んで確実にキャッシュを減らすことと、
住宅を購入することと、どっちが将来にむけて「安心」なのかという話だ。

９４年のマンションブームで人々は大きく欺かれた。
買ったばかりのマンションが１０年で平均４割下がったのだ。
羹に懲りたのはバブルのババを掴んだ人でなく、９０年代半ばに大量供給されたマンションを
争うように買った人々だろう。買った人の数は後者の方が圧倒的に多いからだ。
実に東京圏の既存マンションの約３割近くが９３年以降の供給だという。

土地神話の反対語に「マンション神話」がある。
マンションは買った瞬間に２割値が下がるというやつだ。
いずれも神話に替わりはないが、マンション神話だけが新しいだけいまだに行き続けて
いる。
そもそも少子高齢化は８０年代から言われ続けている問題意識だ。減ってもいない
２３区人口を減るぞ減るぞといい続ける人が少なからずいるのは、マンション神話という
宗教の布教活動の成果なのかもしれない。

×日限統計によれば
○日銀統計によれば

×いまだに行き続け
○いまだに生き続け
ミスタイプ陳謝

２３区のいわゆる高級土地柄以外も値上がり続けるの？
２３区とはいえ、広くはそっちのほうが多いでしょう。

低金利が、大企業と中小企業の格差を広げ、中小企業の雇用機会が奪われ
大企業の集中する東京に人口が集中する。
一方、膨大な国債の利払いから、金利を上げることは財政の首を絞める。
もともと景気は株や土地の資産効果でよくなったように見えるのと
リストラの結果企業業績が好転しただけだ。
消費者物価のレベルでは、ここ２０年以上全く安定している。
公定歩合がを上げ下げして変わったのは株価と地価だけだ。

消費者物価レベルのインフレは原油価格の高騰でも起こらない限り
起こりえない。日本は土地本位主義の経済。株価が外資ファンドに翻弄されて
個人投資家のリスクが増えていけば、個人のマネーは不動産に向かわざるを
えないだろう。
２３区に限らず、東京周辺部の神奈川、都下が本格的に上昇するのはこれからだ。

484> 良く調べてみて。０３年と比べて日経平均はすでに２倍超、新日鉄は５倍くらいになってる。
それに比べて都心マンションは値上がりしてるといってもまだ１・５倍程度と出遅れいる。
こっから先は数年かけて株価が１・５倍となるなかで都心マンションが２倍になるのは
出遅れの訂正として、普通にありそうなシナリオである。
そもそも普通のサラリーマンが都心に検討できることが異常な安すぎだっただけ。

ただし、日本経済は堅調に伸び続けるのが前提ではないでしょうか？
中期的以上のスパンで。

不動産に関しては、買い控えていた需要が一気に出た事で一段高したものの、
買いは一巡して膠着、長期的には大規模な調整を含めなお予断を許さない状況でしょう。

マンションブームを東京周辺部に裾野を拡げていくには、
衰退状態の多摩ニュータウン、旧公団などを、
なんらかの形で解決してやらないと無理でしょう。
末路として、にっちもさっちもいかず悲惨な状態があって、
それが自分の将来予想図として実際に存在したら、
だれもそういうハメになりかねない選択はしないでしょうから。

４９９
その論理だと、これから不動産が２倍になるということは、日経平均も
３万数千円超えを今後すると読むのでしょうか？

日経平均 最高値３９０００ → 最安値７６００ 現在 １７０００円
つまり最高値の半分にしかなっていない。

今後は、急騰もないが下落もありえない。全体がゆっくり上がっていくだけ。
マンション価格は消費者需要より供給者の土地仕入れ価格の変動で
動くものだからだ。

普通は、買い手が殺到する局面では商品の価格は上昇するものだが、
殺到して買えない事態を繰り返すと、購入意欲はますます強化される。
ところが
９４年のマンションブーム以降、物件価格は年々下がり続けてきた。

殺到する客に対して、マンションが供給過剰になったからではない。
構造改革で企業保有土地が一度に放出され、マンション景気に悪乗りした
政府や自治体が規制緩和で過大な供給を煽ったからだ。

今後は、郊外に企業が抱えていた土地がじわじわ出てくるだろう。デベロッパーの
開発物件、工場跡地、ｅｔｃ。都心の高騰をうけて城南が上がり、周辺部がゆるやかに
上がっていく。儲け損なった分をしっかり取り戻しにかかる。
住宅デベロッパーが専業中堅デベが主体だった時代から大手と新興のエリアの住み分け
が明確になりつつある。もはや過剰供給や過当競争による値下がりが生じにくい構図に
なっている。

マンション業者自体が、長丁場でじっくり売り切る体質・体力を備えている。
地価が上昇基調になれば、先に仕込んだ土地ほど利益率があがり時間がかけても
売っていける条件は整う。要は、早く上がりきるのでなく緩やかに気が付いたときには
２割も上がっていた・・・みたいな上がり方が一番供給者には都合がいい。
郊外は、上昇のスピードが速いかだけの差だ。

都心の供給スピードはさらに遅くなるだろう。
公務員宿舎跡地、再開発など時間がかかる要素はやまほどあるし、下落基調になければ
開発をあせる必要はどこにもない。
郊外の売れ行きを見定めてゆっくり出馬すればいいだけだ。

千葉埼玉で、新興勢力が大規模安売りを仕掛けても、横浜・川崎・都下の援護射撃
になることはあっても価格の足を引っ張ることはないだろう。

>>503
銘柄を当時に直せば、既にバブル期並に回復ずみ。

地価が下がるからマンション価格が下がる。
需要が減ってマンション供給が下がるから地価が下がるわけではない。
それでないと田中内閣の列島改造ブームやバブル期、全国の住宅地価が
上昇した理由が説明できない。

なぜなら、住宅は必需品だからだ。
賃貸住宅の　品質が上がって家賃がもっと下落すれば、マンション需要は冷え込む。
大家は、内装など換えるものの貸家の質を高めようとは思わない。
何百万かけてリフォームして家賃を上げようとする人はいる。

世の中には、高くてよい賃貸は山ほどある。高くてよい賃貸を作ることが
実は、安くてよい分譲に、人々の関心を向けさせる。

デベってそんなに悠長なこと考えてるのかなあ？
かなり今後に危機感もってる気がするが・・・。
だって、近所の小さい電気屋がつぶれてそのあとの開発が「地所」だったんだよね。
みんな「こんな物件、地所がやんの？」って感じだった。
近所の不動産屋も「こんなところまで手を出すようになったのか・・・」って言ってたけど。

>>507
都心の話なら、「住宅付置義務」がらみ。要するにオフィスを作ると一定戸数の
住宅供給が義務付けられている区がある。
地所は、千代田区でこれを複数てがけ、都心の小ぶりなマンションが得意になった。
平河町など日当たりのない北向き主体の小規模マンションだったし
下馬あたりでも数年前から小さい物件をいとわずに分譲している。
大手では地所だけが特に目立つ。
Ｍ井のように郊外で大展開する戦略ではないから。仕方ない。

追記　もちろん世田谷に付置義務はないが

508さん返答ありがとうございます。
勉強になりました。
ちなみに駒込（豊島区側。駅から徒歩3〜4分。本郷通り近い）です。

団塊の世代のマンション取得は確かにコアの需要だが
現状住居の狭隘、老朽化、設備の陳腐化などの理由による４０代前後、５０代の社宅
退去需用というのも結構な数になろう。
ことに、バス便の戸建てを売って、駅近くの便利なマンションに住みかえる動きは
今後も増えていくだろう。
首都圏の戸建ての５割は築２０年を超えているのだ。
家族が二人になって不便な立地の広い家に住んでいたいとは思わない人も多いことだろう。

住宅・土地統計調査　平成１５年http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2003/zuhyou/k0180000.xls
によれば、首都圏の住宅総数は１３９０万戸
持ち家比率　５５％
　　　　　　　　　　　　　うち、民間分譲マンション（共同住宅）は２０５万千戸（15％）
　　　　　　　　　　　　　　　　持ち家一戸建て　　　　　　　　　　　５４０万戸（39％）

　　　　　　　　　　　　　　　　民間賃貸マンション（共同住宅）は２５９万戸（１８％）
　　　　　　　　　　　　　　　　木造・鉄骨アパート　　　　　　　　　１１９万戸
　　　　　　　　　　　　　　　　給与住宅（社宅等）　　　　　　　　　５０万戸（４％）

社宅が５０万戸あるというのも注目すべき。
２５年入居するとしても毎年２万世帯は社宅から退去する計算になる。

住宅面積

給 与 住 宅 49.41 ㎡
民間賃貸マンション 35.14 ㎡
持ち家共同住宅 67.64 ㎡
全住宅平均 76.06 ㎡
一戸建て 115.33 ㎡

社宅も
全体に５０％が１９８６年以前（築２０年超える）建物
十年経過すれば確実に老朽化は１０年進む。

×団塊の世代
○団塊ジュニア
失礼しました↑