23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

750さん

バブルというのは、キャピタルゲイン狙いの投資家しかいなくなる状態を言うのではないでしょうか。前回バブルではそうだった筈で、国債利回りを下回る水準まで買い上げられていたと思います。現在は国債利回りを3%も上回っている状態で、金融機関がこうした証券化商品を利回りの観点から保有しているのは周知の事実です。これをバブルと断言するのは強引と思います。金利が大きく上昇すれば話は別ですが、それは将来のリスク要因であって足元の状況とは異なります。

また「供給に対しての需要が少ない」とおっしゃっていますが、新築マンションの供給を需要が下回っていれば、現在かろうじて売りに出されいる分譲マンションは売れ残る筈ですが、そういう状況にはまだなっていませんよね?

書き込みから貴兄がマーケットにお詳しいことはよくわかります。しかし、主張の根幹は、「買いの主体が投機筋であれば、彼らが投げるときには当然価格は下がる」というものでしょう。もちろんロジックとして間違ってはいませんが、ポイントは
1. 買いの主体は本当に投機筋なのか?
2. 投機筋が投げるのはどのような状況か?
ということです。

長くなったので、ここでいったん切ります。

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まず、世帯数は住宅の供給があってはじめて増える。
空家の賃貸が埋まるというのも
なかにはあるが。２３区は2万戸の供給があってはじめて人口も世帯数もふえた。
受給と世帯数の伸びをみて論じないといけないのではないかな。
ここ３年で港区人口は１７万人から２０万に増えた。
これは住宅供給がそれだけあったから。

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超高級物件・超都心はいつの時代も高いので、除外して。
サラリーマンが買う物件として考えた場合に、東京だけが突出して値上がり続けることは
ないですよね？　現に今は近県も上昇傾向。となると、近県の下落時期が重要なのでは？
郊外や駅遠に広い物件を買うのは、下落確実（人口減少、購買層の減少による需要減少
の受け皿のため）という論が多かったように感じましたが、これらが下落してしまうのは
いつごろでしょう？

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38さん

「東京の人口が減らない」と思い込むのは危険ですよ。

「今(最近）東京の人口が増えている」から「これからも増えるに違いない」というのは成り立ちません。世田谷で「坪単価250-300万円なら住みたいな」と思う人が多くいて、どっと入ってきたのが過去5年です。「320万でも住む」、「350万でも住む」という人数はどんどん減っていき、その結果需給が逆転していくのです。賃料が高くなれば賃貸世帯も橋を超えて神奈川に行きます。で、需要がへって賃料がさがる、と。

「東京に住みたい人はいくらでもいる」は正しいですが「価格・賃料がいくら高くなっても東京に住みたい人は減らない」は間違いです。

面白いデータを貼り付けます。10年前(平成9年）に推計された都道府県人口です。当時は毎年東京の人口は減って平成37年には940万人になると予想していたんですね。

www.ipss.go.jp/pp-fuken/j/fuken/total.html

この推計がなぜ外れているのか？物件価格が予想以上に下がったからです。
今、なぜ私が「東京の人口減ります」と予想するのか？物件価格が加熱しているからです。

10年前は多くの人が「東京の人口が増えるわけないんだから」と言っていたんでしょうね。

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東京２３区の総世帯数は昨年１月１日現在で４１７万世帯。
千代田区２万３千
中央区　　５万５千
港区　　　１０万
合計　１７万８千世帯

なんと２３区４１７万世帯のうちの４％に過ぎない。

２００６年の２３区販売総戸数は2万3670戸
対前年23.7％減
http://www.nikkei.co.jp/keiki/mankei/20070118d1d1808318.html
このパーセンテージを踏襲すれば
年間９４７戸分譲すればよいということになる。
この程度の需要はありそうだ。
一方世田谷は４１万８千世帯、全体需要の１割を担うエリアなのだが
年間２３６７戸の供給には遠く及ばない。
需給バランスが悪く高値になっているという可能性もある。
２００６年、全世帯数に対するマンション供給率は0.57％
１７５軒に１軒が新築マンションを買うという計算になるが
実際には、２３区への人口流入を含めて考えるべき。

２００６年１月期　２３区世帯数4 169 614
２００７年１月期　２３区世帯数4 242 089
増加世帯数　　 72 475世帯
港区にどれだけミニ戸があるかしらないが
結構な需要なのだと思う。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukim/jm-index.htm

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＞(1) 実態のない投資目的の買いで価格が上昇
これは暴論だ。バブルの時は、地価が上がって人が減った。今は違う。
実際に都心人口が増えて、高額賃貸マンションも順調に稼動している。

マンション価格を決めるのは、売り出し前のさまざまなヒアリング。会員限定販売や
事前のエリアアンケートなどでターゲット価格を絞り込む。
一定の見込み客がいて、「物件平均坪単価」を設定して販売がはじまる。
投資は主に５０㎡内外の１ＬＤＫ（賃料３０万以下）が主体。
９０平米程度のファミリー１室より４５平米２室のほうが空室リスク分散できるし
収益も大きい。
ファンドの一棟貸しのケースでは、港区の再開発タワーなどすでに高額家賃で貸している
物件が稼動している。


港区の人口増は平成１９年１月206325人
平成１６年１月184 108人　３年間で２万２０００人も増えている。

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不動産で資産を築くという当たり前のことが、なぜかこの国では、胡散臭い話とうけとめられがちだ。
株式投資などが資産運用の市民権を得た傍らで、不動産による資金運用だけが、バブルの名残の
異端児扱いされるのは困ったものだ。

はっきりさせておいたほうがいいのは、現時点でマンションを値上がり期待の投機目的で買って
転売しても、大した利益は期待できないということ。
利回りを考えずに購入する個人投資家もいないということだ。

居住用資産にして実際に住まない限り、３９％の譲渡益課税は免れない。事業用なら全く
特例措置はない。
土地を持っていれば別だが、多くは、年金を補完する収入源としてアパート代わりに保有する人が
多いというだけだ。

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なるほどねー。確かにそうだね。
私が確か学生時代には、ドーナッツ化現象とか言われてましたね。

私はこう思います。今物件価格上昇してます。しかし主戦場はもはや川崎あたり。
今後分譲物件は都心、一等地城南は出てきにくい。そうすると、持家流入の
トレンドは無くなります。階層の固定化、ですね。これは人口増のマイナス要因。
しかし、東京で仕事をせざるを得ない人が、東京で賃貸で暮らすのか、郊外で
持家を買うのか分からないですが、賃貸で東京に向かう人は一定量いるか、いないか、
そういうことでしょう。
今の若い人間が郊外で持家を買うでしょうか。それより都心賃貸きまま暮らしを
選択するのではと思いますので、やはり東京流入の流れは変わらないと思います。
しかしそれも家賃次第。
ワンルーム程度の家賃は変わらんでしょう。DINKSが好みそうな６０平米くらいの
物件で、家賃が上がるのかどうなのか、ポイントですね。

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＞７５０さん
証券化物件が破綻すれば、市場に出回るという話だが、ありえないと何度説明したらわかってもらえるものか。
証券化というのは、原則不動産が、信託財産になっている。信託受益権をＳＰＣなどに譲渡して
ＳＰＣはそのエクィティ部分を投資家に「株式」のような形で売る。一方ＳＰＣは出資のリーダーとなる企業の
信用力で低利のノンリコースローンを借りる。
エクィティの投資家は、期待した配当を得るが、それが思い通りにいかないときは、市場で売却できる。
インカムゲインが少ないケースでも物件のキャピタルゲインが期待できると思う投資家は、それを含めた
価格でエクィティ部分を買う。
５年でノンリコースを借り直すか、状況によってはリートに売却し、清算というパターンもある。
リートは、予定した利回りで物件を買う。確かに物件価格は下がるが、買い手は賃料を下げるのでなく、買ったあとは空室を減らすようにマネジメント面で付加価値を高めて利益を確保する。
収益不動産は最後まで収益不動産として扱われ、ばら売りされることはおそらくない。
なぜなら、普通はマンションは新しいうちなら分譲価値もあるが古くなったら賃貸のほうが有利だからだ。

その昔、バブル末期に郊外の億ションが売れ残り、仕方がないのでデベロッパーの子会社が買い取って
一括賃貸に出す例がみられた。いずれは借入金利払いに給して、その多くが外資のファンドに二束三文で
売られた。外資から委託をうけて空き家が出るたびに、一室ごとに中古販売していたケースも確かにあった。当時不動産流動化の仕組みができていれば幾分か様子はちがってきたはず。

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住宅需要というのは、現状の住宅に不都合・不満がある場合発生する。


①狭すぎる（広すぎる）
②古い、汚い
③通勤に不便、子育てにむかない
④環境が悪い
など

不満があって
（A）現状が賃貸の場合
高額所得者のケース
①広くて近い賃貸へ住み替え
②広くて新しいマンションへ住み替え
など選べる
企業の社宅に住んでいるケースなどが相当する

低所得で現状不満なら、同じ賃料で遠くの広い賃貸を探すか
公営住宅、という選択になる

不満があって
（B）持ち家の場合

買い換え住み替え
これを二次取得と呼ぶ

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マンションが普及しはじめた１９７０年代から３５年経過して
都内には老朽マンションが増えている。
中には買換え、または賃貸化が進んでいるものが多いが
いずれにしろ２０年以上経過したマンション居住者は、リフォーム
して住み続けるか、賃貸するか、売却し買換えかを選ぶことになる。

２３区の平均世帯人口は１．９程度。住宅のストック戸数は
かなり昔に、世帯数を超えた。
数的に充足した住宅は、今後老朽化、狭隘な既存ストック
の更新を必要としている。

本来の住宅需要は、（A)の需要＋（B）の需要だったものが
１９９７年から２００１年の１４年間に買ったストック（中古物件も含め）
が、売却すると損が出る状況が続いてきた。
本来ならマンションは築１０年あたりから活発に買換えが行なわれる
ものが、この１４年年間のストックが塩漬けになって、購買層を
（A)中心にさせてきた。
それが値下がりの根本理由。
とはいえ、２０年以上経過すれば、残債を償還する人も出てきて
買換えは徐々に復活する。
それに地価反転が加われば、買換えが本格的に復活する日も近い。
ただし、都心は地価反転しても千葉県郊外は永久に地価反転しないかもしれない
そういう格差がさらに地域の分譲価格差を生む状況になろう。

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テレワークとか本格化すれば、雇用を求めて東京周辺に住む人はへるが。
いつの話なのか＞４４

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西高東低の地価構成がはっきりしてきた。
横浜、さいたま市に比べて千葉市の魅力の無さは目を覆うばかりだ。
ほんの５・６年前まで、勝田台など郊外の中核都市の風情があった。
今は、千葉県全域を地価下落が疲弊させてしまったかのようだ。
１９９０年代半ば、松戸も柏も千代田線ルートで大手町、丸の内、霞ヶ関に通える
理想的なベッドタウンとして人気があった。
坪単価１８０万くらいで新築が買えた。今は新築が１３５万円／坪〜
景気がよくなるためには、地価上昇はやむをえない。国の富として利用価値に添った地価に
ならないといけない。少なくとも担保割れした郊外宅地が普通の価格に戻るためには
都心が安いままではそこまで至らない。

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＞「今(最近）東京の人口が増えている」から「これからも増えるに違いない」というのは成り立ちません。
そりゃそうだ。

＞世田谷で「坪単価250-300万円なら住みたいな」と思う人が多くいて、どっと入ってきたのが過去5年です。
おいおい。そりゃないぞ。
２５坪８３平米の７５００万のマンションが年間何戸供給されたか実際住んでいたから
数えていたけど、それで人口が増えたのでなく、ワンルームやコンパクト賃貸が
幹線上に立ち並んだり、木造の屋根裏付アパートや大東建託やミニ戸があふれた結果
じゃないのか。


＞「320万でも住む」、「350万でも住む」という人数はどんどん減っていき、
中古マンションがけっこう高値でうれはじめている。


＞その結果需給が逆転していくのです。
格差社会だから、そうはならない。川向こうへ越したひとはそれなりの人。もどってこれない。

＞賃料が高くなれば賃貸世帯も橋を超えて神奈川に行きます。
そのかわり新しい賃料を受け入れる人がそこを借りる。それが大都会の活力というもの。
田舎のシャッター商店街の例はあてはまらない。

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41(26)さん

今回のバブルが前回のバブルと同規模だというつもりはなく、よって「ミニバブル」という表現を使っております。当時は、国や銀行を含めて「土地は必ず上がるもの」という土地神話を信じてました。「インカムが赤でもキャピタルゲインで儲かればOK」という理屈が真顔でまかり通っていた時代です。

現代の我々は「不動産は右肩上がりではない。価格は上下するもの」ということを学習しており(一部、学習していない人もいますが・・・）、前回のバブル期のように国債利回りを下回るまで買われる、とういことは起こらないでしょう。

なのに、不動産ファンドがグロス利回りで4%ということになると諸経費引いたネットで2%程度になるでしょう。ノーリスクの長期国債とリスクの大きい不動産取引の利回りの差が0.5%というのが妥当でしょうか？個人的には不動産でリスクをとる(キャピタルロスに晒される恐れがある)なら最低でもグロスで7-8パーセント欲しいところです。

もちろん、ファンドは低金利を利用してレバレッジを利かし、実際のIRRはもうちょっと上がるでしょう。が、もう余裕のないところに来ております。それを称して「ミニバブル」と言っております。

分譲マンションが売れ残らない理由は前スレの750やこのスレの3,5で書いたとおり、現在は本当に需給が逼迫している時期だからです。緩やかな価格上昇なら健全なのです。

簡単な例を言います

マンションが10件売りに出されて10人の買主がいれば本来中立(市況は弱くも強くもない）です。
ところが、10人に加え不動産投資目的のAが1人、ファンドBの社員が1人いたとします。
抽選でAとBがともにあたれば、外れた2人(実需)は他のマンションを探し、他のマンションの競争をあおります。それが繰り返され、相場は加熱します。
AとBは賃貸の相手を探します。問題なく賃貸先が見つかるときは中立（健全）です。賃料も下がりません。だけど、このマンションを借りたい人が1人しかおらず、どうしても貸主が必要なAが賃料を下げ始めると、市況下落が始まります。

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＞超高級物件・超都心はいつの時代も高いので、除外して。
そうなんですか、過去スレでは城東城北を除外したがる議論が多かったです。

＞サラリーマンが買う物件として考えた場合に、東京だけが突出して値上がり続けることは
ないですよね？
一次取得だけ考えればね。でも買い替えで手持ちが３０００万あるとかいう人が出てくると
坪単価の上限は３００万くらいまでいきます。

＞現に今は近県も上昇傾向。となると、近県の下落時期が重要なのでは？
わたしは、下落というより売れ残り値崩れという形ですでに出始めていると思う。＞郊外や駅遠に広い物件を買うのは、下落確実これらが下落してしまうのは
いつごろでしょう？

場所によります。

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49さん

現物が売りに出されなくても証券が安く売られたらおんなじことでしょ。

1億円の物件のエクイティ部分を100分割して証券化したら、一口100万円の証券になりそれを投資家が引き受けたとします。

賃料が下がれば、利回り下がるので、証券が安く売られます。仮に1割下がって90万で売れたとしましょう。すると、もともとの物件価値は90 X 100 = 9,000万と評価されたこととなります。

すると、同じような物件は9,000万円でしか売れなくなります（証券に引っ張られて実体物件の価値が早く下がってしまいます）。実際に取引が行われなくても市況が下がるのですよ。

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＞そうなんですか、過去スレでは城東城北を除外したがる議論が多かったです。
それは違うのでは？　過去スレでも、都心物件、優良立地の値上がりばかりが語られて
いた気がするのですが。逆には郊外物件や城東城北地区は下落する。資産価値の半減などなど。
郊外しか今買えないなら、狭くてもいいのでとりあえず都心に１ＬＤＫを買って賃貸とか。

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うーんマンダム。

少子化になってもトップブランドの東大の偏差値下がらないのと同様に都心のマンションも下落しないのではないでしょうか。地方或いは近隣県含めて東京への憧れ、都心への憧れはなくならず、アッパーミドルクラスでで都心が購入できなくなったいまや、せめて城南の環八内というところで目黒、世田谷、杉並というところは当分（少なくても10年）は上がることあっても下がることはない、そんな気がします。どうでしょうか。

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私も具体的には分かりませんが、一般サラリーマンが、という主語そのもの
が誤りでは？都心、城南に買っている人は、一般サラリーマンもいるでしょう
が、８０平米以上の物件だとほとんどが、プチ資産家、外資系証券、成功した
事業主、外人、なんて感じじゃないのかな。
年収８００万の人が、３０代で、物件買えるんでしょうか。１億円くらいのを。
買えないよね。こつこつ貯めてても、どうでしょうね。
で、７５０さんの想像以上に、上記の階層の人たちが世の中に存在している、
ということなのでは。

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