23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

前々スレくらいでも聞いたけど、「いつ下がり始める？」ってことは
下がり始める前に売り抜けるとか、次の手をうつってことですよね。

下がり始めたら安心して買うよって人はいない。
まあ安心して底までゆっくり待っていられる人は、待ってればいいけど、
賃料は遅効性かもしれない。
長い間賃料を払い続けて底待って、金利も消費税も上がっていき、借入金控除もなくなったり？
多少高くても、更に言えば、仮にもうすぐ下落するとしても、低金利でレバレッジ５倍を生かせば
賃料分を生き金にはできる。ベア派の予想に反して上昇期が長ければ、もちろん次の手も打てる。
実家や割安社宅を除けば、人はどこかに居を求めなければならないので、
もし一軒も自家用を所有していないのならば、買いでOKでは？

複数保有しているヒラリーマンというと2002年契約、2003ごろ入居から年に一戸弱のペースで
3〜4戸を1LDK、ファミリー、2LDKのようにそろえた人が多いのではないか？
（大体それくらいで借金したくなくなるくらいの返済負担率になるでしょう、
　他の運用やキャッシュも大切だから。）
6年目に売るとすれば、2006年引渡し物件が2012年に転売で、今大勢がピークと予想する時期には
間に合っている。根拠はないですが、買う時得したものは、売る時も得することも多い。
二戸以上保有しているヒラリーマンはこのままで静観、買い増しはせずで良いでしょう。
自家用一戸のみ所有のヒラリーマンは、出来るだけ早くできるだけ良さそうな物件を決めましょう。

勢いが着いている感じがしますね。
確かに一部都心はのみ過熱感はあるけど、周辺はまだまだ上げ余地が残っている。
チャートでかけば、とくに中古の都内成約価格の伸びに非常なる勢いが付いている
ことが分かる。新築に先導された格好もあるけど、勢いは強い。
この勢いはそう簡単には止まらない。
今までの都心が安すぎた面も否めない。
よって、当面は上がり続け、3年後くらいで天井、その後徐々に切り下げるが、
数年前のような超安値にはならないと予測。

言えてる。金持ち父さんを読んで不動産をもって、大家にならなきゃ男じゃないのだ。

>244さん
そこまで気張らんでも。大家のメリットは個人にはあまりないし、将来性は微妙に弱含み。
うち一軒構えて、お金があれば立派に男にはなれますよ。
大金さえあれば、いつかは3Aでも五山でも何かは買えますしね。
ただヒラリーマン（本当はヒマリーマンだった）が消費税増税前に高額消費してお得になるには
今は都心不動産が一番ましかなと言うところでしょう。ヒラリーマンがある程度安全に、借金して
低金利とレバレッジの力学を享受できる対象も、都心不動産くらいしかないでしょうしね。

都内の中古成約価格の伸びは、価格帯によって違うし、
物件の善し悪しによって大きく左右されています。
何でもかんでも高く売ってる新築と異なり、
中古物件は客による選別が厳しいので、
長期間売れずにいる物件も実際は多いです。

>242
勘違いしなさんな。都心、城南1等地に普通のサラリーマンは無関係。

無知で馬鹿は怖いね。
現実知らなすぎ。
高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上といえば大企業ですよ。
大企業の平均ですらコレ。
サラリーマン平均はもっと下。

大企業勤務の40台年収800万の人が借りられるのは2000万前後
（定年までに無理なく完済出来るという条件で試算）。
手持ちで2000万の預金があっても合計4000万。
4000万＝年収の5倍だから妥当なところ。

さて、4000万で買えるマンションは？
都内23区では北区・練馬区・荒川区・足立区あたりの駅近だと60平米強くらいだろう。
60平米では家族で暮らすには狭いよね。現実的ではない。
家族4人とすると80平米以上は必要。
となると、中古を買うか郊外（千葉・埼玉・神奈川）に行くしかない。
それも新価格とやらでどんどん遠くになっている。

こう考えるともう十分、マンション価格は上昇してると思うよ。
これ以上、上がるのかね？デベと不動産関係者は上がって欲しいのだろうけど。

買契約書の消費税分で販売価格を割り戻すと建物価格が出る。
仮に５０００万円とするとそのうち
Aは建物２０００万（狭い都心）
Bは４０００万（広い郊外）
とする。２０年後建物が劣化するから
地価がかわらない場合でも
Aは４０００万程度
Bは３０００万程度
という評価になろう。
地価下落の場合、
都心の底値水準＞郊外の底値水準
なら差はもっと大きい。

>249
だからね、この平均くらいの給料の人は、都心、城南1等地、元々
買えないんだから、上昇したからどうというわけじゃないでしょ。
都心、城南1等地のマーケティング対象にならないね。比較する
Dataが誤っている。

ちなみに、私は、会社員としての年収が3,500万あります。
おそらく、この統計データには入っていない。
ゴキブリは1匹いれば10匹いる。少なくとも私のような人は数多い。
少ない都心、城南1等地物件を裁ける量はいるでしょう。

あと事業主の成功者、過去高給だった引退世代、そういうのが、
都心、城南1等地のターゲットなんですよ。

消費税分を消費税率で割り戻すの間違いです。訂正させてくださいませ。
中古の場合固定資産税評価額の比率で建物分を出します。

大企業で年収８００万の妥当な購入物件が４０００万か・・・
現実は厳しいな。

しかし、大企業30歳前半年収６００万強に５０００万貸して、
６０００万オーバーの物件を買わせようとする業者と、
その事前審査を通してくる銀行って・・・

消費者食い物にしてるな。

>>251
誰が「都心、城南1等地限定」なんて決めたんだ？
お前　スレタイトルを読み直せよ　馬鹿。
このスレは23区全体の話をするスレだ。

>>253
今、どこの銀行でも住宅ローンに力を入れており審査はゆるゆるです。
これは企業が直接金融に乗り出し、企業向け融資では利益を得られなくなったから当然の流れですが
今の審査のゆるさは以上です。

40台の人にでも平気で35年ローンを組ませたりしているデベと銀行の罪は重いです。
アメリカでは住宅ローンが大きな不良債権となりつつあります。
日本も金利の上昇に伴い、短期固定で１％台で借りている人たちが固定期間終了で金利が上がり
返済不可能となるケースが増えてくると予想されています。
またそこで不良債権問題が発生するんでしょうね・・・・

>254
都心、城南1等地は2012年以降も緩やかに上昇する。
それ以外は、2012年までは上昇傾向ではあるものの、
その後人口減の影響を受けやすく、下降していく。
ですね。
もう少し、口の利き方、考えたほうが良いんじゃないでしょうか。
大人になりましょう。

５０代の１５００万級の高額所得のサラリーマンで
親が亡くなって相続が数千万というケースは相当数あるようだ。
相続税を払うほどのケースは４％だからこういう例も
統計にはのりにくい。
こういう人が都内の幹部社宅に長く住んでいたりするんだよね。
いくらでも買い手はいるよ

みんなチャット状態やなー。

都心と、城南一等地って、購入層の人種がそもそも違うんちゃうの？

傾向的にそこそこの企業経営者、外資リーマンのシニア、IT系のマネジメントクラスなんかは都心。
都心好きって言ったほうがいいか。
日系大企業のリーマンが城南、って気がしまふ。

しかし赤羽のプラウドとかあたりでも皆がっついてんでしょ。やはり東京は末期状態やね。
エンジャパンじゃないがエンドの人は慎重に。。。

>258
外資リーマンシニアも、確かに都心も多いですが、城南にも数多く
住んでますね。住環境良いですので。家族構成で変わってきますね。
子供がいないと、都心、子供がいると、城南、子供がいても、大きく
なったあとはまた都心に回帰、そんなところでしょうか。

254>東京23区内に住むってのは本来アッパーレベルの話でしょう。
多摩や千葉やさいたまから通勤するということとは違う水準で議論をしないといけない。
というか平均的サラリーマンが23区内をまだ有力候補として議論できていること自体が
不動産がまだまだ割安すであることの反証となっているね。

ここ半年で売出（予定含む）の新築マンションの新価格がどんな状況にあるか探ってみました。
都心部と城南一等地限定データーですが狂乱高騰の様相を呈しています。
正直、正気かと思うほどの価格設定の物件が多い中、
それが実際に販売好調であることも伺い知れます。

・有栖川パークハウス＠700万円〜800万円中心 総戸数23戸中20戸販売
・白金台レジデンス＠400〜450万円中心　総戸数21戸完売
・目黒花房山プレイス＠480〜550万円中心　総戸数44戸中42戸販売
・パークコート・ジオ永田町 　＠520〜600万中心　総販売戸数35戸中34戸販売
・パークハウス麻布十番アーバンス ＠400〜450万中心　総戸数18戸中17戸販売
・パークハウス上野毛コートレジデンス ＠350〜380万中心　総戸数18戸中17戸販売

＜今後の販売動向の注目物件＞
・パークコート虎ノ門愛宕タワー ＠500〜600万中心42〜192㎡　総戸数231戸・第一期4月販売予定
・グランツオーベル南平台 　＠800〜1000万中心（噂114〜219㎡　総販売戸数35戸前後　販売未定
・グランスイート六番町 ＠600〜700万中心55〜237㎡　総戸数85戸　会員限定販売開始
・パークハウス諏訪山プレゼンス ＠480〜550中心46〜124㎡　総戸数49戸　第一期4月販売予定
・グランドヒルズ三軒茶屋ヒルトップガーデン 　＠450〜500中心（噂）　総戸数311戸　販売未定

住宅ローン、異常な低さですよね。特に10年とか、2.35％あたりで
借りれるでしょ実際は。余裕がある層なら、借金する必要なくとも
借りちゃうね。35年でも3.1％とかだもんね実質諸経費コミでも。
金利負担の上昇で返済できない人なんているんかな。バブル崩壊
時期にどのくらいの比率でいたの？

でも、現在の価値観が続けば。なんでしょ。
日本人はブームに流されやすいからね。
将来は一戸建てブームになるかもしれないし、
郊外やリゾートに住むブームが来るかもしれない。
もちろん、業者によって作られたブームね。

>261
これ見ると、決してまだバブルといえる程上がってないね。
南麻布の中古、坪1000万くらいで売り出されているのに比べると。
グランドヒルズ三軒茶屋に個人的には注目。2-3年かけて売る
つもりだろうから、かなりの高額設定でしょう。
城南1等地は坪500-600、都心一等地は坪800-1000か。
このあたりに2004-2006年に買った人はおめでとう。

>>264
まだまだ上がる余地が残されているってことでしょうね。
このスレの主題は下がり始めるのがいつかってことですが、これだけ上げ局面に突入してる中、
天井を予想するのは、いかにも難しいってことですよね。

バブルの頃は土地神話がありましたからね。
土地価格は青天井だと信じてました。
今は、価格が何時かは下がる事を学習したので、
バブルといえるまで買い上げない。

城南厨が一人いるな。
たいした立地でもないのに・・・。

つまるところ、一般大衆から金を吸い上げるシステムなんだよね。
ローンで金利払って家を持つのが、庶民のシアワセのステレオタイプですよと。
みんなそうしてるんだからあんたもそうしないと・・・・・みたいな。
だからイメージや見栄、妄想幻想、さまざま煽りが横行し、
住居としての実質価値から乖離したところに目を向けさせる。

でも、そういうカラクリを支えた力を失いつつあるし。
結婚にしても家にしても、
べつに自分が楽しく暮らすのが一番、
世間にあわせて無理しなくてもＯＫ。
この価値観の転換は大きいですよ。

下手な郊外は買い手が付かずに、投げ売りの場合もありましたけどね。

暴落した郊外は買い手がつかずで、実際の取引実績のみみたらそう見えるだけなのでは？
都心だと暴落しても郊外よりは買い手つくでしょうに。

暴落なんていうと、ちょっといつになるか分からない話しになりますね。
ただ、上げ止まる時期もずっと先、という書き込み、投資論が目立って
きたのがやや気になります。。。
それはさておき、能登の地震。能登だからあれくらいの被害になったと思いますが、
東京におきたときどうなるのか。起こらないことを祈るくらいしかできませんが、
関東大震災からずいぶん経つし、怖いですね。

まあ、ボキっと折れて倒れるなんてことは無いでしょう。
無いと、思います。かな。分からないね誰にも。
都心のほうが地価の下落幅が大きいというのは当たり前の話。
私も都心には賃貸用途で持ってますが、売りタイミングには
かなり気を配っています。
2002年あたりでは、都心より、池ノ上、奥沢、田園調布のほうが、
青山一丁目、広尾、赤坂なんてところより坪単価が高かった。
下値抵抗力があるのが城南地域、変動激しい都心地域ってところ
でしょう。

戸建ては怖い。瓦が重くて一階は、ペシャンコになる、倒壊は木造の場合避けられない。
戸建ては悲惨らしい、道路が無くなって前に進めず、全壊した家屋の上を乗り越えけいくんだと、下で住人が仏になってるかもしれないのに・・

その点マンションは、イイらしい。
神戸震災後もマンションは、形が大きく変わらないから、その住民は一致団結して困難に立ち向かったらしい、生活共同体だから。

それから皇居や国会・官庁周辺の高級マンションは抜群に良いらしい、インフラの復旧や、食料支援はあの辺りが優先されるから。

270そういう下落は数年で10倍に300→3000というようなクレージーな値上がりをしたから
起きた。今はみな半信半疑のせいか上がったといっても２倍程度。全然たいしたことないので
下にも痛手というような幅もまだない。

>271,272
まあ、都心は5億の物件が1億になり4億のマイナス。
郊外は3000万が投売りで1000万になって2000万のマイナス。
よって値下率、特に値下額は都心のほうがという論理でしょう。

277>勉強になります。番町あたりは治安もいい上に震災時にも良さそうですね。

郊外投売りの怖さを知らないから。
値段どころか、買い手がつかない。
団地など似たような中古物件が大量に出回ると、ダンピング合戦。
しかもリフォーム自分持ちでやらないと売れないから、
実際の売却益はさらに圧縮。
次の家を買ってると、経費がかかるから、
益々早く売ろうとしてホントに二束三文。

今の新築も、同時期に大量に中古が出るような地域は、
この二の舞三の舞を十分注意すべし。
買った瞬間から売る事を考え始められるような人でないと、
東京で不動産はもって幸せにはなれません。

阪神震災後も完全復旧に５年〜７年かかったらしいから、東京直下のそれが来たら地盤低い海抜０ｍの下町などは、壊滅的になるだろう。

瓦葺の〜昭和５８年頃築が、ごろごろある。
実家や親戚を目の前にして親兄弟が埋もれていて、救出でできず手を拱いていると、火事が発生するらしい、消防なんて期待できない。
その後、電気の復活は３〜５日はかかるらしいから、その間をどう凌ぐか。しかしガスの復旧は当たり前だが遅れるので風呂は一ヶ月入れないらしい。怖い怖い・・。

断然皇居周りと、官庁・国会周辺のマンションにつきる。

タワマンも大丈夫（以外にも六甲アイランドのマンション軍は、液状化で地面は抜かるんでいただけでマンションや生活する箱には問題なかったらしい）

生活観ないが、住人が少ない分、官庁の備蓄品食料・水とかにありつけるかもしれないし、万が一の火事も直ぐヘリで消火してくれるだろう。

ココを読んでるインテリ諸君は、無理しても災害救援が迅速なエリアにそれを購入すべきではなかろうか。

私は既に購入し住んでる・・・。
しかし難民にはなりたくないなー想像しても体育館生活は辛いからな。

インフラや食料支援は、民間人が後回しでしょう。
もっと優先すべき対象があるのが、国会・官庁周辺だから。

東京23区で海抜がもっとも高いところってどこですか？

>>277
周辺からの救援物資は陸上輸送が難しいので、湾岸や大河川のリバーステーションを整備して
搬送することが計画されているのはご存知？
上水道の緊急施設や電源電力も周辺からの供給が基本というのはご存知？
皇居や官公省の備蓄や相当程度期間のライフライン確保は当たり前だけど
周辺のマンションを優先するってどうやってするのか？？？？？？

まあまあ。いいじゃないですか。おじいちゃんなんだから。
千代田区は、地震時難民発生数最大地域ですよ。気をつけてくださいね。

55平米6000万無理でしょ。南麻布で。お疲れ様。

55平米で3人〜4人が10年間住むなんて、ご苦労様です。

1500万に達するサラリーマンがどれだけいるのか
達するとして少なくとも40後半だろう。
40前後にローン借りて買う人が多いのに。
現実的でないね。