23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

久しぶりに掲示板見ました。面白いですね。
私、サラリーマンですが、品川徒歩の港区湾岸マンションを８０ｍ2ちょっと、坪単価１９０万円程度で購入し、現在、快適に過ごしています。
買った当時はみんなが価格暴落、環境最悪と言っていたのがうそのようです。
この相場をもう一度というようなスレッドなのでしょうか。
お得だったのかな？

74>売り切りだと住む場所がないので、売ったあとそのお金でさらに上のものを買うかもしれない。
安値で売るくらいなら賃貸に出す、経営努力はいるとはいえ４パーで廻ればそれなりの副収入、
定期預金よりいいし、生産性のない定期預金よりは世のためにもなる。
やっとまともな経済の時代が始まったばかり。底割れのどん底でリスクを取って結果として
底割れを防いだ人はたしかにいた。その勇気もなく自分は安全地帯にいた、
今になって、もう一回下がってくれ、俺にもあのデフレ期の底値で買わせろ、
という卑しい本音が見え隠れしている。

確かに2003年あたりは底値でしたが、当時は耐震偽装事件の前ですよね。
当時は安くないと売れない、という時代でしたので、ヒューザー以外にも耐震偽装してて構造に問題のあるマンションが結構あるんじゃないかな。

>84
新築の青田買いを利益目的でした人は、現在べつな家に住んでいる。
だから、築浅中古を高く売ったあとに新しく割高物件を買う必要はないよ。
売り切りで利益を得て次のチャンスまで、高みの見物。

No pain, No gain（何かを得るにはリスクを伴う）という言葉がありますが、まさにその通りです。成功するにはどこかで勝負に出ないと駄目でしょう。
但し、勝負する前には、細心の注意での分析・勉強が必要です。
人を羨むことや自分に言い訳をする人が大半。そこから脱却できる勇気と勉強が成功するには必要。

3年前の分譲価格を見てつくづく底値だろうな〜って感じていた。
湾岸マンションは＠200万円を切ってたし、西麻布4丁目の新築マンション最上階が91㎡・7500万で買えた。
麻布所在のパークハウス・パークコートの新築が90㎡・1億円前後だったから真剣に買いたかった。
しかしその当時、我が家を売却すると5500万円（＠250）程度にしかならず、自己資金は売却ローン差益2000万円＋預貯金1000万円で購入はきつくて無理だった。
従って港区一等地所在の新築相場が90㎡・8000万円まで下がることを待つことにしていた。

そして今、我が家を売却すると7500万円（＠340）以上が見込まれ、自己資金は売却ローン差益4500万円＋預貯金2000万円となり、買替を真剣に検討している。
もはや麻布所在の新築を90㎡・1億円で買うことは不可能だが、自己資金6500万円＋新規住宅ローン5000万円〜6000万円で予算も1億2000万円まで増額した。
先月までは港区渋谷区千代田区に限定していたが、今後は目黒区・世田谷区の好立地であれば
検討対象に入れることにした。

今後も自宅の売却相場価格が上がっていく嬉しい事態が想定されるが、同時に買替対象物件も上がっていくことが想定されるので、ここ1年以内に手を打とうと考えている。
買替対象物件と自宅売却総定額の差額は、マーケット相場が上がるにつれ大きくなるからである。

私の様な買替前提の二次取得者層にとっては、不動産市況高騰が買替促進の強い事情として作用しているのではないかと思う。

自宅の売却価格が上がっていく想定は、予想であって、決定ではない。
新築マンションブームなのであって、中古人気は新築人気のオコボレ頂戴だから。
１年以内に手を打つのは、正解かも。

>>88
▽３年前
売却収入5500万円＋手持1000万円＝6500万円
物件1億円−所持資金6500万円＝ローン3500万円
確実に港区著名地区ハイクラスマンションが選び放題で
買えましたね。
さらに広げれば5年〜10年前(ほぼ96、97年以降なら下記全部
確実にGETできましたよ）
青パ、東京PT、芝PT、TTP、CPT、田園調布PM、麻布霞町PM、青山ザタワー、
神宮前ブランシェ、松涛アパ、代官山アド、西麻布PH、麻布笄PH、PC表参道、
PC元麻布、PH麻布霞町等々多数

▽現在進行形
売却収入7500万円＋手持2000万円＝9500万円
物件1億2000万円−所持資金9500万円＝ローン2500万円
物件激減は買いたくても買えませんね。ただ僅かに望みあり。
PC虎ノ門、白金台レジ、広尾Gホレ。三井が港区で計画が幾つかありますが、
まだ先になりそうです。

まあ2000年(ミレニアム)前後3年間は、億ション恐怖症見たい
なのもあり(特に90年代中後半)、個人的には都心優良地
ハイクラス物件はほぼ全部買い得感強すぎた印象です。
供給も順次切れ目無く販売されてたので、買いたい（あさり）者には
良い時代でした。

８５さん
８２ですが私へのレスでしたら、私の住まいは竣工1年程度のタワー物件です。
中低層階ですが、住み心地は快適です。品川もいい街ですし。
スレッドに対して、私の知る情報では
新築のマンション価格が下がる要素として、
①仕様が落ちる
②面積が狭くなる
③どんどん都心・駅から離れる
がありますが、この中で今世の中で行われているのは③です。駅や都心から間違いなく離れていますし、都心から離れた物件にいかにして良いイメージを消費者に訴求するかがデベロッパーの行っているプロモーションです。同水準の立地と仕様、面積の比較では間違いなくここ１０年は下がることはないはずですから、欲しい物件に出会ったら自分の意思で決めることです。
逆に、仕様と面積が既に決まっている中古物件は売主の事情がからみますから下がる可能性はあると思いますよ。

＞８２さん
今の価格を見れば、お得だったのは誰が見ても明らかだと思いますよ。よかったですね。
今新築だとすれば、坪４００万とか超えるのでは？
ただ、いつ下がるかというより、この価格でもまだまだ上がるので、お徳というような
風潮に疑問を持っているスレかもしれないですが・・・

>>90
すみません、説明不足でした。
そんなに予算ありませんでした。
住宅ローン残債があったので予算不足だったのです。

▽3年前
売却収入5500万円−住宅ローン残債3500万円＋現金1000万円＝所持資金3000万円
物件1億円−所持資金7000万円＝ローン7000万円（当時年収1000万円）→　無理！

▽現在
売却収入7500万円−住宅ローン残債3000万円＋現金2000万円＝所持資金6500万円
物件1億2000万円−所持資金6500万円＝ローン5500万円（現在年収1500万円）→　なんとかなる！

自宅売却予想価格は近隣成約事例の坪単価で計算していますが、堅めの予想価格です。
来年竣工予定物件を購入したら、竣工までの待機期間に価格上昇も期待できそうです。

>>93
その残債だと現居宅まだ年数浅さそうですね？。期間は20年ならOKですが、
35設定ではないですよね？

時系列で見ると、年収伸びは好調じゃないですか！。ただ年収伸び率
考えると現行で1500万程度の伸びがあっても良い感じはします。
私なんかズーっと申告組みですが、それでも年俸で高かったのは
上手くしたもので、96〜2002年。現在はほどほど下がりましたが、
不労所得ともいえるものが継続してあるので合算で港区の某税務署に
お世話になってます。

3年前ごろの年収は勤労所得者ならまあ良い線なんでしょうが、貯蓄が
少なすぎですね。残債から見ると、止むを得ない感じですが、その時点で
3000万程度あれば、港区有数の高級マンション住民になれてましたよ。
1億円ださなくても、8000万円以上なら何とかハードル越えOKでしたね。

現在進行形ではローンは少々大き過ぎです。2000万円削って3500円位の
ほうが先行き繰上げなんかせづとも楽。その分大台看板持って商談ですか。
90にもUPしましたが、都心は物件が出ないのが厳しく、泣き所ですね。
それでも、幾つかは供給されて行くでしょうから、ポイント狙い。
現居宅が都心3区＋渋谷区でないのなら、都心以外の城南西地区で
購入後余裕で走ったほうが堅実かもしれません。

値下がりリスクを論じるなら、買われ方にも注目すべきです。
キャッシュ主体で買われてるマンションは、
他の金融商品や投資先との利回りが価格に大きく影響するし、
勤労者層のローン主体で買われているところは、
景気の先行きが不透明化すると資金繰りが難しくなり、
大量に中古として吐き出され市場価値が崩落する可能性がある。
銀行のローンの審査がゆるくなっているので、
かなり無理のあるローンも多い。

かなり無理のあるローン・・・
２〜３年前のお買い得時代に多いと聞いています。
スレタイの「新築」マンションは当分値下がりしないでしょうが、
湾岸などの「築浅」物件は値下がりするかもしれません。
そうなると仮定して、時期はいつくらいか想定できる方いらっしゃいますか？

客の反応をみて5000万も値上げ？？
やはり売り手市場でしょうか。
http://www.31sumai.com/yahoo/A6012

72さん

>ですから、日本の不動産市場の場合、その「市況」なるものが、新築マンション分譲の市況に反映されにくい。なぜなら開示されるほうほうがない。
>破綻した証券化物件がばら売りでもされない限りは

リートは上場しているのでいくらで取引されているかは誰でも分かります。賃料さがれば証券価値がさがるでしょ？それをベンチマークとして中古の売買の値段が決まり、新たな新規物件・ファンドの値付けがされるのです。密接にリンクします。

また、実際の証券の取引を見なくても、賃料さがれば収益還元法で導かれる物件価格がさがるので、実際の新築物件もさがります。

> 賃貸はあくまで賃貸市況。分譲等は連動していないと言っている。
> しくじった賃貸は安値売りは当然。でも新築は知らないもんねーってのが現状でしょう。

だれが言ってるのか知りませんが、全く違います。連動します。

現在の新築マーケットが上値に引っ張られるのは、ファンドや投資家が収益還元法で計算して「これならやれる」と思った価格で買いに来るからです。実需の消費者にしてみれば、収益還元法などしったこっちゃありませんが、これらと競争しなければ買えないので仕方なく買っている状況です。

賃料下がれば、ファンドが新たな物件を買うときに、その「安くなった賃料」で価格を計算するので、ファンドが買える物件価格が下がります。

そうなると、実需の消費者は今までしぶしぶやってたファンドとの競争をする必要がなくなり、
実際の新築価格が下がるのです。

これらは、相関性があるとかいうレベルではなく、連動してます。（タイムラグは発生するかもしれないのでそこを狙うのも投資の一手ではありますが。）

64さん

> はぁ？全然なりませんよ。どういう計算ですか？規模が大きければグロス4％がNET3.5％だって有> りますし、グロスが小さければ、長期空室になれば2.9％だって有り得ます。
> 確かに2.9％も2％台ですが、あたかも半値半掛になると意図的に錯覚させようとしてませんか？
> ドンブリ過ぎますよ、貴方のご意見は。

そうですか。今まで聞いたり読んだりしたことが頭にあったのでそう(2%程度と）書いたのですが、間違っていたならすみません。貴方がファンドの専門家なのであれば、正しい数字を指摘してもらえればよかったですが。（「○○くらいも有りますよ」ではなく。）

いきがかり上、正確に調べてみました（もし大きく数値が違っていたら私個人の予想も修正せねばならないので）。J-REIT平均の予想配当利回りは2007年2月28日現在で2.83%だそうです。10年国債利回りが1.63%で、その差(利回り格差）は1.2%ということになります。

2003年にはこの利回り格差は5%近くありました。2004-2006年中頃までは2.5%くらいでした。2006年の11月頃から一気に急落して現在は1%に迫る勢いです。

REITを売りたい方は「それでも1.2%も上回っているんだから」などというかもしれませんが、この利回りはあくまで「予想」であり、実際にその配当がもらえるかどうかは保証されてません。また、キャピタルロスにも晒されております。(当然のことながら、国債の利回りは保証され、また、割引かない限りキャピタルロスも有りません）

やっぱかつかつじゃないすかね？少なくとも私の意見では加熱相場ですね。

> なんか貴方の話って各論を総論のように結論づける話法ですね。
>極論を突きつけて、さもそれが常識や日常であるかのような言い方をして「断定形」で結ぶ。
>とても違和感があります。

それは貴方の方でしょう。

> 少子化によって需要が落ちて供給過多になり賃料が下落するなんて、
> ローカルエリアの各論ではある話ですが、都心一等地の不動産を含めた総論には成り得ない話です。

なぜ貴方は「成り得ない」という結論を「断定的に」結んでいるのですか？

私は「少子化(人口減少社会）の影響は東京23区にも影響する」という理由付けを何度も行っております。貴方が「成り得ない」と断定する理由を論理的にご説明していただければ幸甚です。
（今までした話の繰り返しはご容赦ください。）

89>最近の新築は数年前の築浅中古より、立地でも仕様でも落ちているが値段だけ上がっているのが多い。築浅中古はお宝である。よほどに理由がない限り手放してはいけないと思う。

賃料への期待が下落から上昇に転じたために、J-REITのイールドは低下
しているわけで、実際賃料が上昇しているのはまだごく一部。まだ
バブルの前段階。
昨今のマンション価格上昇も大衆の期待が地価上昇であるからで、
公示地価がマイナスにでもならん限り、人々の期待は変わらないでしょう。