23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

都心で１億なら必ず、眺めが良い部屋とは限らないし。
家賃を払えば狭い家、とも限りませんが。

750氏の主張を整理するとこんなかんじでしょうか?

需要面では
(1) 実態のない投資目的の買いで価格が上昇
(2) 少子化により実需の買いは先細り確定
(3) 駆け込み的な買い急ぎが実需をさらに先喰い
(4) 持ち家比率の上昇により実需は今後ますます減少へ

供給面では、
・相続税対策等による不動産投資による供給増

結論としては、
・今後需給バランスが崩れ、賃料が下がると証券化の進展の影響で、連動して不動産価値も下がり、
一気に売りに出される

>>23
仮にその線で考えるとして、
スレの主題「いつ下がりはじめる」への答えはどうなんでしょうね。
正解という意味でなく、750氏の考える「いつ」は。

1)投資目的は実態が無いのか。原油価格の上昇はヘッジファンドによる
ものだという理屈と同じで、意味が無い。ある一定の投資家が市場を
引っ張りあげれるほど、日本不動産市場は矮小なのだろうか。
2)2030年以降の話ですね。それまで基本的に東京は人口が増える。
3)これはあるかもしれないが、買うか買わないかの買い急ぎ層、そもそも
都心、城南立地で買えたんですかね。
4)現在東京での持家比率は46％。2003年に比べ1％増加。むしろ比率
が上がっているのは2000-2003年の頃で年間に1％くらい上がっている。
底で買っている人多い。今後は持家比率は良くて横ばいでしょう。
一気に上がるなんて考えづらい。東京都に買える富裕層が流入して
きているとみるべきでしょう。

750氏の意見はかなり強引な悲観論と思います。

証券化の進展の影響とは実物としての不動産が金融(特に金利)商品として認識されることと理解しています。だとすると、不動産の投資利回りが長期金利をある程度上回っている限り投資対象としての魅力は持続します。現在の10年国債の利回りは1%台。不動産一般の利回りはざっくり4-5%はあるようですから、利回りからみて、少なくともまだバブルとはいえない状況と思います。長期金利がすぐに上がりそうな状況でもありません。

それに供給が多いという分析にも同意できません。都心地区に限れば、新築の供給は事実上枯渇しています。これは、企業のリストラで土地が処分されるという流れが終わり、また地価の先高感が生じたことが背景と思います。売りが出ないのに価格が下落する道理はありません。希少性のある資産として、都心マンションは中古でも高値が持続するでしょう。

少子化で実需が減る影響は10年スパンの話でしょう。賃料の低下でバブルが突如クラッシュするようなストーリーはとても想像できません。

以下転載。


当面下がらないなら今後どうするか。
人間の弱さというのは、過去との比較で現在を見ること。
これまであこがれていたものが安くなれば、買いたくなる。
逆に、これまで蔑んでいたものが高くなっても欲しいとは思わない。

下落基調と上昇基調ではパラダイムを変えないといけない
①下落基調・・・一旦買ったら住み替えは考えない。長く住める条件の物件を選ぶ
　　　　　　　　　　価格はどんどん安くなるが、賃料も下がる。
　　　　　　　　　　現金と不動産では現金が有利。現金と借金では
　　　　　　　　　　現金が有利。待てるなら賃貸が有利。
③上昇期・・・・・　定住は考えない。とりあえず狭くても都心の物件を買って
　　　　　　　　　　値上がりのピークで売って次のチャンスの資金を作る。
　　　　　　　　　　賃貸が嫌なら都内の値上がりと近郊の値上がり幅のギャップを生かして
　　　　　　　　　　よりよい物件への住み替えもありうる。
狭い＞古い＞遠い　の準で価値が高い。
買うなら、都心周辺の狭い新築か、普通の広さの中古。間違っても今郊外の広い新築を
買わないことだ。
長く住まないなら、狭くても、古くてもいいけど、郊外の広い物件買っても次のチャンスが
来たとき都内に戻ってこれない。

>>13さん

地方から来るというのは、学歴云々に関係なく言ったつもりです。
まあ、あまり地方を強調すると、誤解を招きそうなのでおいておいて、要は地方からというか、近県から（今まで千葉や埼玉、神奈川に住んでいた人が、東京に家を買う等）を含め人が集まり、23区は今後も人口増、いわゆる社会増となるわけです。
その人たちの所得が少ない、多いは、一概に言えないと言うか、まあ中立、普通と考えて良いでしょう。
要するに、23区人口の増加は、13さんは低所得者層によってのみ成されるというお考えのようですが、そういう側面も多少はあるにせよ、基本的には、そんなことはなく、それなりの所得層の人が増えるだろうということです。

となれば、実需も増加と見るのが当然と考えるわけです。

>値上がりのピークで売って

言うのは簡単。実際にピークを見極めるのは難しい。

>次のチャンス

これも同様。後から振り返ってみて、あの頃がチャンスだったということに。

近県から何で今後、23区の家を買って移住してくるのでしょう。
安くなったから買うではなく、高いのに買ってまで。

また一方、近県からの移住が本当に多くあるのなら、
近県は今後人口減、社会減になり地価下落を起こします。

よい病院も近くにいろいろあるし、何より便利で
安心だからでは。

青森や秋田、鹿児島、高知県などは今後、人口がかなり減り、千葉、埼玉、神奈川県あたりは、横ばいか微増、そして東京23区は増加というのが、今後５〜10年のすがただろう。
その増減がどういうメカニズムで起きるかは、どうでもいい。

また人口減とはいえ、GDPは年率２から３パーセント増が想定されている。
３パーセントは厳しいにせよ、２パーセント前後は十分可能だろう。内需オンリーの企業は厳しくても、大企業はグローバル展開で売り上げを伸ばす。

となれば日本の地価も総額ベースでそのペースでアップしてもなんの不思議もなく、人口減=地価下落というのは、経済学を知らない人の言だろう。
いわんや、23区は人口も増えるのだから、行き過ぎの調整安は別として、上昇と見るのが妥当。

そもそも、経済失政によるバブル崩壊で地価が暴落したが、これは戦後、ほとんど唯一といっていいくらいの珍現象だったのだ。土地神話復活などを言う気はないが、経済の成長に呼応して地価、マンション価格も上がるというのは理の当然。

1）高いとき→買わない
2）安いとき→買う

が、お得。

新橋で飲み屋帰りのオヤジ１０人に「最近マンション買いましたか」って聞いてみて、１０人中、８人以上が「思い切ってローン組んで買っちゃったよ」って答えるときがピークだろう。たぶん今は２〜３人ぐらいでしょ。

28さん

9では都心（首都圏）の人口が増えるとおっしゃっており、その根拠として「地方経済が立ち行かなくなるから多くの人が流入してくる」というご説明だったので、13のように書きました。

28では首都圏の中での東京(23区)の奪い合いが激しくなるとおっしゃっていますが、これも本当にそうですか？もともと東京・神奈川・千葉・埼玉の経済圏は同一であり、「できることなら都心 or 近郊がいい。」というのは昔から多くの人が思っていることです。だから神奈川より東京の方が高い値段がつくのです。これは今までと同じ構図であり、「これまで以上に東京に人が流れる」という根拠にはなりえません。

価格に値ごろ感がでれば東京に人が増えます。ここ3-4年がそうだったといえるでしょう。でももう割高ですよね。

高いか安いかは所得とのバランスにもよります。「サラリーマンの年収が大幅に上がっている」という事実があれば、これからもどんどん需要は増える、といえるでしょうが、実際はほとんど増えてませんよね。それどころか退職金や年金に関しても不安が蔓延していて、住宅に使えるお金も昔よりきつくなっています。

需要が増える理由は見当たりません。

32さん

メカニズムはどうでもいいって・・・。
なぜ、「東京23区は増加」と言い切れるのですか？そこがそもそも間違いです。住宅（価格・賃料）が安ければ人口は増加しますが、高ければ減少します。「適正な価格・賃料」であれば、大きな増減は起きないでしょう。今は適正な価格や賃料より高くなっています。前スレの750やこのスレの03, 05で書いたことが理由です。

GDPが2パーセント上昇して、地価・物件価格も2パーセントの上昇であれば、適切な成長です。バブルではないのでそこから下がるなどとはいいません。でも、いわゆるマンション新価格は20パーセント以上騰がってるんじゃないですか？加熱しすぎです。だから下がる。

26さん

不動産の表面利回りが4パーセントっつうのはしっかりバブルじゃないですか？金利が上がって賃料がさがれば不動産価格を急落させる原因になりますね。

供給は需要に対して多いか少ないかです。「供給に対しての需要が少ない」といっております。また、実需のないところに買われた(買われている)供給がマーケット下落の要因になるといっているのです。

バブルがクラッシュするという展開よりも、「加熱分を調整しあと更に下げ、ファンダメンタルよりも下に価格が落ち、その後、再調整して需要と供給のバランスが取れた価格に収斂していく」と予想します。

24さん

これから横ばいが続き、2-3年後に落ち始めるかなと予想します。長期金利が上がれば実需・ファンドとともに買いが鈍るので金融政策が大きな鍵を握ってくるでしょう。

ふーん。東京の人口が減るわけですかー。すごいですね。他の都市はどうなるんだ？
みんな日本脱出か。確かに北朝鮮からテポドン落ちてくればあり得るシナリオ。

下足とりと暴論がはびこる状況になってきましたね。自分の主観をばらばらに述べていないで
すこし論点を絞っていきませんか。

川を渡った川崎でさええらい上がりっぷりですから
都内はしばらくは下がることはないでしょうね・・・

750さん

バブルというのは、キャピタルゲイン狙いの投資家しかいなくなる状態を言うのではないでしょうか。前回バブルではそうだった筈で、国債利回りを下回る水準まで買い上げられていたと思います。現在は国債利回りを3%も上回っている状態で、金融機関がこうした証券化商品を利回りの観点から保有しているのは周知の事実です。これをバブルと断言するのは強引と思います。金利が大きく上昇すれば話は別ですが、それは将来のリスク要因であって足元の状況とは異なります。

また「供給に対しての需要が少ない」とおっしゃっていますが、新築マンションの供給を需要が下回っていれば、現在かろうじて売りに出されいる分譲マンションは売れ残る筈ですが、そういう状況にはまだなっていませんよね?

書き込みから貴兄がマーケットにお詳しいことはよくわかります。しかし、主張の根幹は、「買いの主体が投機筋であれば、彼らが投げるときには当然価格は下がる」というものでしょう。もちろんロジックとして間違ってはいませんが、ポイントは
1. 買いの主体は本当に投機筋なのか?
2. 投機筋が投げるのはどのような状況か?
ということです。

長くなったので、ここでいったん切ります。