マンション管理士に質問しよう！ Part2

専用使用権のある共用部分の管理で、インターホン、熱感知器、メールボックスの
補修工事は管理組合？それとも各人負担？どちらですか。

何の規約もなければ、区分所有者の負担です。

↑　感覚で書くのはやめよう。

ではあなたが丁寧に説明してください。

規約が制定されていなければ、区分所有法の原則に従う。

>>9965

区分所有法にはそんな取り決めはしてないよ。

＜規約が制定されていない場合＞
１．区分所有法によれば、共用部分の変更、管理（保存行為を含む）は集会の決議で決すると定め（１７条、１８条）、保存行為に限っては、各共有者がすることができるとしている（１８条但書）。
２．集会の決議によって管理者が選任されている場合は、管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う（２６条１項）。
３．共用部分の負担及び利益収取については、各共有者はその持分に応じて共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する（１９条）。

あるマンション管理士会の理事長が悪い事をして辞任して管理士会も辞退した。
その時の仲間みたいな役員が今も半数以上居残って仕事をしている。

理事長以下監事副理事長二名理事等が同じメンバーである、自浄作用は働いて
いない。

管理組合はこんな悪い管理士会を知ったら相談などする気にはならない。

この連長は入れ替えた方が管理士会も良くなると思う。役員に立候補したらは
ねられた。残念。

その内マンションの管理の為に悪影響なので実名で公表しようかとも考えている
。気が付いた役員の方は役員の交代をして下さい。

殆どのマンションの管理規約では２１条で規定されていると思います。

今回の改正規約
　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但しバルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条１項但書の「保存行為」をいう。
　　　　以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任
　　　　と負担においてこれを行わなければならない。
　　※改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、規約改正により「保存
　　　行為」に変更されました。

現行規約通り改正なし。
　　２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理
　　　　として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。

３項以降追加条項

　　３．区分所有者は、第１項但し書きの場合又は予め理事長に申請して書面による承認を受けた
　　　　場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行う事ができない。但し、専有部分の使用
　　　　に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が
　　　　緊急を要するものであるときはこの限りではない。（但し経費は各戸負担とする。）
　　　※台風でガラスが割れた場合等の緊急保存行為がこれに該当

　　４．前項の申請及び承認の手続きについては、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定
　　　　を準用する。但し同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第６項中「第１項の承認を
　　　　受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第２１条第３項の承認を受けた保存行為
　　　　後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

　　５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。

　　６．理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
　　　　部分等の必要な保存行為を行う事が出来る。
　　

>>9968さん
元々管理士会は、設立当初から管理会社と衝突をしていました。
仕事がなかったので、管理会社のリプレイスを中心に活動を始めました。
当然管理会社とは衝突をすることになります。
しかし、委託費等の削減や委託内容の改善には貢献したと思います。
しかし、現在は管理会社のリプレイスだけでなく、マンションにとっての
トータル的ないい相談相手になろうとしています。
古き体制を変えていくには、新しい血が入らなければならないでしょう。
あなたの前向きな取り組みを応援します。あせらず冷静に対応していって
ください。

そのためにマン管士叩きが始まり、やれ紙資格だ、実務が伴わない、
役に立たないとか言われてきたんだよね。

管理士に何回も相談した回答は標準管理規約に基づいての回答のみで終始。

私のマンションは築３０年で管理規約の設定、変更、廃止を幾度となく繰
り返して標準管理規約よりはるかに難しい規約になっている。

マンション管理士に相談の前に私のマンションの管理規約の説明で疲れる
ありさまです。

現場を知らないマンション管理士より現場で働く管理員の方がはるかにマ
ンションの管理を心得ているようです。

理事会議事録に監事が署名、押印っておかしいよね。

>>9972さん
>私のマンションは築３０年で管理規約の設定、変更、廃止を幾度となく繰
>り返して標準管理規約よりはるかに難しい規約になっている。

これはどういう意味ですか。
マン管士はそのマンションの規約がおかしいと思っているんではないでしょうか。
それに、組合員でもなく、管理会社のフロントでもない単なる管理員にマンション
管理の主導権があるのはおかしいですよ。
理事長に対して助言ぐらいはしてもいいでしょうが。それ以上でもそれ以下でもありません。
管理員の立場を理解すべきですね。

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

これ以外には、総会や理事会の会場づくりや出席者の受付。配布資料のコピー。
管理会社フロントの補助があります。
当然理事会での発言権はありません。
もう一つ大切なことは、理事長に対する報告義務です。

管理員が関係のない仕事をしてはいけません。
助言でおわるべきです。

マンションの管理はむずかしいですね。
一番の要因は人材不足ということになります。
殆どの理事は仕事をしていますので、マンション管理には
関心を示さないというか時間がないからです。
そのために多少お金はかかっても、しっかり管理してくれるのであれば、
工事や点検は管理会社にお任せとなるのです。
しかし、お金で解決できないマンションの管理についてもしっかり
管理してくれれば多少のことには目をつぶるんです。
たかがマンション管理、されどマンション管理ということですかね。

>>9973 匿名さん

可笑しいです、そういった場合、過半数の理事が出席しておらず理事会自体が成立していないケースが往々にしてあるようです。本来ならば流会とすべき会で総会議案上程に持ち込むなどとさせてはいけないのです。

>>9977 匿名さん
管理会社任せにしますと知らず知らずの内に資産が目減りしていき修繕積立金が三倍五倍と値上がりしますよ。基本的には管理会社と言えども組合の敵だと思われて差し支えないようです。

>>9978さん
そういう意味で書き込んだのとは違うんですよ。
現役で仕事をしているときは、仕事が忙しくマンション管理には
時間も興味もなく、理事は奥さん任せ、総会には一度もいったことが
なく、工事費が高いとか管理費や積立金が高いとかいうのにも全く
関心がなかったということをいいたかったんです。
みなさんそうではないですか。
但し、理事会は当然正常に開催されていましたよ。