マンション管理士に質問しよう！ Part2

私のマンションは月額、管理費５０００円、修繕積立金６０００円、駐車場使用料８０００円
月額１戸当たり１９０００円です、

総戸数５１２戸月額で９．７２８．０００円×１２で年額１１６．７３６．０００円は組合の
安定収入です、

駐車場使用料は一般会計へ繰り入れてその剰余金が大体年額２０。０００。０００円を修繕積
立金へ繰り入れております。

２回目の大規模修膳時期ですが資金手当ては充分です。

マンション管理会社やマンション管理士等の意見は修膳積立金の値上げを指導されましたがそ
の根拠があいまいで従いません。

駐車場使用料を無料にしても資金手当ては必要ないとの意見も出ています。

第１回の大規模修繕も管理会社の見積金額より２００。０００。０００円も安くで大手のゼネ
コンに責任施工で行いました。

工事完全な仕上がりで定期的点検もしてくれます。勿論管理会社やコンサルは必要は有りません。

>9941さん
管理費は日常の必要経費ですので、積立金とは別物です。
第１回目の大規模修繕工事費は、５００戸の大型マンションですので
戸当り８０万円として４億円の工事費というのが相場でしょう。
見積金額より２億円も安くなったというのはその見積もりはなんだつた
んでしょうね。
やはり５００戸の大型マンションであれば、設計コンサルタントを雇い、
共通仕様書（同じ修繕個所、同じ仕様、同じ平米、同じ材料）で相見積を
取った方がいいと思います。
責任施工方式というのは、所謂丸投げですからね。見積金額も競争が
ないので比較のしようがありません。

５００戸の大規模マンションで相見積をとらないのが不思議ですね。
業者と何か関りがあるんでしょうか。

愛見積もりは取るのは常識ですから書かなかった。
マンションの構造や、設備はまちまちである。

余計な事ですが委員会のメンバーは各専門知識の
保有者が居住しております。

建物設備の維持保全については、大規模修繕工事だけではありません。
大型設備の更新工事が築２５年以降は発生してきます。
玄関扉、サッシ、消防設備、給水設備、エレベーター、給排水管、特に
専有部分の配管の更新工事も管理組合として検討しなければならなくなります。
そう考えますと、修繕積立金6,000円と駐車場使用料月1戸平均3,300円では
まったく足りません。
しっかりした長期修繕計画表を建築士と一緒に検討して作成すべきです。

>>9944さん
専門委員と設計監理者とは全然違いますよ。
その専門委員で相見積を取るための共通仕様書が作成できますか。
金抜き計算書で相見積を取り、同じ条件で見積もり金額を提出してもらい
それと説明会を開催して各委員が評価点をつけて業者を決めるんですよ。
マンション内の建築士でも設計監理はできませんし、させてはいけません。
マンションの大規模修繕工事の設計監理の経験のある設計コンサルタント
でないとだめです。当然建設会社とは無関係の者でなければなりません。

>>9944さん
責任施工方式であれば、相見積は取りませんよ。
最初から1社に絞って依頼するやり方ですから。
それに、相見積を取るということは、設計監理者が、共通要綱書等を
作成しなければ相見積は取れませんし、取っても意味がありません。
工事の内容や材料が同じでなければ工事費の比較はできませんから。

設計監理社に工事の監視も我々住民に代わってやってもらいますが、
マンション内に建築士がいたとしても、工事期間中、朝からボランティアで
その監視とかする訳にはいかないでしょう。仕様書通りの材料や使用量とかのチェック
もしなければなりません。
なまじっか専門委員には建築士は必要ありません。
それは報酬を支払ってプロとしてやってもらえばいいんです。
その考えがなければ設計監理方式は無理でしょう。
それこそ相見積を取らない建設会社丸投げの責任施工方式をやるしかないでしょう。

専門委員に専門的な知識や技術は必要ありません。
そういったものは、設計コンサルタントや建設会社、材料メーカー等から
説明を受け、それを聞いてどれにするか判断すればいいのです。
専門委員に必要なのは、やる気と時間です。
いくら優秀でも、専門委員会の会議や業者との会議、工事期間中の現場
監督やコンサルタントとの打ち合わせ、材料選び等に参加できなければ
役に立ちません。

大規模修繕工事の進め方の勉強をする必要があります。
我々住民は工事をするにあたって何を知り何をやらなければ
ならないかを知ることが重要です。

質問はしてませんから持論は結構です。設計監理方式も検討をしましたから
説明はいりません。お次へどうぞお進みください。

うちのマンションはうちの組合員で決めたのですからそれに対する意見は
無用です。

自分のマンションの事を説明して下さい。マンション管理士試験の質疑応
答は致しません。

>>9951さん
責任施工方式で相見積を取るのは常識とかいっていたから
本当に責任施工方式が判っているのかと思ったものですからね。
素直に理解しようという姿勢が大切ですよ。

>マンションの構造や、設備はまちまちである。
相見積取るのに何が関係があるのか理解できません。
だから、平米数とかが関係してくるんでしょう。同じ条件で
相見積をとるために。

相見積もりを取らないでする大規模修繕工事は考えられません。
うちのマンションはこの方式で致しましたので返答にしようがありません。
悪しからずご了承ください。失礼いたします。

相見積を取るときのやり方が判らないんでしょうね。
ただ数社に話をしたぐらいのことでしょう。
共通仕様書での相見積を取らないと、比較ができないというのが判らないんでしょう。
その仕様書を作成するのは素人では無理ですよ。
５００戸のマンションが責任施工方式でやらしてくれるんですから、建設会社に
してみれば、修繕委員長さまさまでしょうね。
癒着が疑われても仕方ないでしょう。

相見積を取ったということですが、金抜き計算とはどういうものか
当然知っているんでしょうね。
そしてそれは誰が作ったんですか。
まさか建設会社の建築士が作ったんではないでしょうね。

設計監理方式でやらないのだったら、責任施工方式でもいいんですよ。
但し、その場合は最初から１社に絞って交渉していくやり方です。
相見積は絶対にありませんしできません。
修繕個所だけをいっていくらでできるかという交渉だけです。
工事費が高ければ、修繕個所を減らしたり、使用材料の量を減らしたり
安い材料を使って工事費を下げていきます。
これを相見積とはいいません。

工事を受注した建設会社は、喜んだでしょう。
好きなように工事ができるんですから、それに設計監理もいないので
手抜きをしても誰もチェックはしませんからね。
同じ会社の設計コンサルタントや現場監督が監理をすることになりますから。
建設会社をまるごと信用してやるやり方ですからね。
但し、実際工事をするのは、下請け、孫請けの業者が１００％しますから。

業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

これだけしつっこく書き込みをしましたので、素直な気持ちで
読まれれば、理解できると思います。

　　　改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　行為」に変更されました。
　　　管理とは、①物の経常又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
　　現状を維持する保存行為を含みます。
　　　改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の責任と負担だったの
　　に対し、改正後の規約では、通常の使用に伴う現状維持行為だけが専有使用権者の責任と負
　　担になったといえます。例：玄関扉の交換は届出後、承認を得てから各人の責任と負担で実施