マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>9920さん
あなたは指摘するのはいいんですが、私に対してではなく皆さんに
対して書き込みをするようにしてください。
何をいいたいのかを書き込みをしてください。私に対してではなく
みなさんに対してですよ。
そうでなければ、私の書き込みを読まれた方はそのように受け取られ
ますので。

2017年7月に標準管理規約が改正されました。
3項から6項を追加しましただけで議案書に載せて終わりですか。

ここで書き込みをするということは、質問するか、質問に答えるか、情報の提供を
するか、もしくは、書き込みに対して自分の考えを書き込むかでしょう。
勿論間違っていたり、修正をしたり、補足することがあれば書き込みをするでしょう。
それ以外の単なる批判や個人攻撃はここでは何のプラスにもなりません。
皆さんに知って欲しいというのなら、それを目的として書き込みをすべきです。

知っていることは書き込みをして、皆さんに教えてあげることが
必要です。
そのために、貴重な時間を割いてここにきているんですから。

皆さん方のマンションでの広報活動はどうされていますか。
回覧板、掲示板、各戸配布、ネット等いろいろあります。
管理会社が作成してくれるのは、理事会議事録程度のものではないでしようか。
理事会の誰かが（理事長がいいと思います。）自分でいろんな問題点等や情報
の提供をすることが大切です。

ただ理事長が情報とかをながすには、時間と知識が
必要にはなりますが。

今までここに提供している情報等を広報に活用していけば
いいんですけどね。

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

管理員がマンション管理の中枢にいてはだめ。
あくまで縁の下の力持ちでなければね。

管理員はあらかじめ決められた日常業務を遂行するのが仕事であり、管理の中心にはなり得ません。もし、管理員が管理の中心になっている（ように見える？）としたら、現場に丸投げのダメ管理会社と他人任せで物言わぬ管理組合の組み合わせだからそうなるのだと言えます。

丸投げだとしても、最終決済をするのは理事長だね。
理事長印の押印されていない出金の出費はありえない。

＊増圧直結方式
　　メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

やはり高置水槽より増圧直結方式の方がいいのかもしれない。
停電や故障のときは困るけど。
使用量が多い夏場の水圧低下も問題ではあるが。
いつものような水圧は期待できないんだね。

大規模修繕工事の進め方について、何か聞きたいことは
ありませんか。
もうしばらくするとここを引退しますので、今だったら、
知っていることを真剣にお答えします。

>>9934 匿名さん
大規模修繕など瑣末な話である。
とっとと引退するが良かろう。

元気だったんですか。
おたくのマンションと違って、うちのマンションは周期的に大規模修繕工事や
大型設備の更新工事を計画化していますのでね。
借り入れをするといっても、返済しなければならないのが理解できないようですが。
あくまで、step　by　step　で　steadily　にがモットーです。

今時修繕積立金が月１万円以下のところはないでしょう。
だったら、後2,000円とか3,000円値上げすれば、殆どの工事ができますよ。

>>9937
マンション管理新聞の見出し調べて見ろ

お宅は管理費、修繕積立金、駐車場・駐輪場使用料を合計して
毎月及び年間いくら管理組合に支払っていますか。？

管理費と積立金が12,000円、駐車場使用料が1万円です。
積立金残高がかなりあるので、工事に関する費用の心配はありません。
専有部分の配管も管理組合としてやれます。

私のマンションは月額、管理費５０００円、修繕積立金６０００円、駐車場使用料８０００円
月額１戸当たり１９０００円です、

総戸数５１２戸月額で９．７２８．０００円×１２で年額１１６．７３６．０００円は組合の
安定収入です、

駐車場使用料は一般会計へ繰り入れてその剰余金が大体年額２０。０００。０００円を修繕積
立金へ繰り入れております。

２回目の大規模修膳時期ですが資金手当ては充分です。

マンション管理会社やマンション管理士等の意見は修膳積立金の値上げを指導されましたがそ
の根拠があいまいで従いません。

駐車場使用料を無料にしても資金手当ては必要ないとの意見も出ています。

第１回の大規模修繕も管理会社の見積金額より２００。０００。０００円も安くで大手のゼネ
コンに責任施工で行いました。

工事完全な仕上がりで定期的点検もしてくれます。勿論管理会社やコンサルは必要は有りません。

>9941さん
管理費は日常の必要経費ですので、積立金とは別物です。
第１回目の大規模修繕工事費は、５００戸の大型マンションですので
戸当り８０万円として４億円の工事費というのが相場でしょう。
見積金額より２億円も安くなったというのはその見積もりはなんだつた
んでしょうね。
やはり５００戸の大型マンションであれば、設計コンサルタントを雇い、
共通仕様書（同じ修繕個所、同じ仕様、同じ平米、同じ材料）で相見積を
取った方がいいと思います。
責任施工方式というのは、所謂丸投げですからね。見積金額も競争が
ないので比較のしようがありません。

５００戸の大規模マンションで相見積をとらないのが不思議ですね。
業者と何か関りがあるんでしょうか。

愛見積もりは取るのは常識ですから書かなかった。
マンションの構造や、設備はまちまちである。

余計な事ですが委員会のメンバーは各専門知識の
保有者が居住しております。

建物設備の維持保全については、大規模修繕工事だけではありません。
大型設備の更新工事が築２５年以降は発生してきます。
玄関扉、サッシ、消防設備、給水設備、エレベーター、給排水管、特に
専有部分の配管の更新工事も管理組合として検討しなければならなくなります。
そう考えますと、修繕積立金6,000円と駐車場使用料月1戸平均3,300円では
まったく足りません。
しっかりした長期修繕計画表を建築士と一緒に検討して作成すべきです。

>>9944さん
専門委員と設計監理者とは全然違いますよ。
その専門委員で相見積を取るための共通仕様書が作成できますか。
金抜き計算書で相見積を取り、同じ条件で見積もり金額を提出してもらい
それと説明会を開催して各委員が評価点をつけて業者を決めるんですよ。
マンション内の建築士でも設計監理はできませんし、させてはいけません。
マンションの大規模修繕工事の設計監理の経験のある設計コンサルタント
でないとだめです。当然建設会社とは無関係の者でなければなりません。

>>9944さん
責任施工方式であれば、相見積は取りませんよ。
最初から1社に絞って依頼するやり方ですから。
それに、相見積を取るということは、設計監理者が、共通要綱書等を
作成しなければ相見積は取れませんし、取っても意味がありません。
工事の内容や材料が同じでなければ工事費の比較はできませんから。

設計監理社に工事の監視も我々住民に代わってやってもらいますが、
マンション内に建築士がいたとしても、工事期間中、朝からボランティアで
その監視とかする訳にはいかないでしょう。仕様書通りの材料や使用量とかのチェック
もしなければなりません。
なまじっか専門委員には建築士は必要ありません。
それは報酬を支払ってプロとしてやってもらえばいいんです。
その考えがなければ設計監理方式は無理でしょう。
それこそ相見積を取らない建設会社丸投げの責任施工方式をやるしかないでしょう。

専門委員に専門的な知識や技術は必要ありません。
そういったものは、設計コンサルタントや建設会社、材料メーカー等から
説明を受け、それを聞いてどれにするか判断すればいいのです。
専門委員に必要なのは、やる気と時間です。
いくら優秀でも、専門委員会の会議や業者との会議、工事期間中の現場
監督やコンサルタントとの打ち合わせ、材料選び等に参加できなければ
役に立ちません。

大規模修繕工事の進め方の勉強をする必要があります。
我々住民は工事をするにあたって何を知り何をやらなければ
ならないかを知ることが重要です。

質問はしてませんから持論は結構です。設計監理方式も検討をしましたから
説明はいりません。お次へどうぞお進みください。

うちのマンションはうちの組合員で決めたのですからそれに対する意見は
無用です。

自分のマンションの事を説明して下さい。マンション管理士試験の質疑応
答は致しません。

>>9951さん
責任施工方式で相見積を取るのは常識とかいっていたから
本当に責任施工方式が判っているのかと思ったものですからね。
素直に理解しようという姿勢が大切ですよ。

>マンションの構造や、設備はまちまちである。
相見積取るのに何が関係があるのか理解できません。
だから、平米数とかが関係してくるんでしょう。同じ条件で
相見積をとるために。

相見積もりを取らないでする大規模修繕工事は考えられません。
うちのマンションはこの方式で致しましたので返答にしようがありません。
悪しからずご了承ください。失礼いたします。

相見積を取るときのやり方が判らないんでしょうね。
ただ数社に話をしたぐらいのことでしょう。
共通仕様書での相見積を取らないと、比較ができないというのが判らないんでしょう。
その仕様書を作成するのは素人では無理ですよ。
５００戸のマンションが責任施工方式でやらしてくれるんですから、建設会社に
してみれば、修繕委員長さまさまでしょうね。
癒着が疑われても仕方ないでしょう。

相見積を取ったということですが、金抜き計算とはどういうものか
当然知っているんでしょうね。
そしてそれは誰が作ったんですか。
まさか建設会社の建築士が作ったんではないでしょうね。

設計監理方式でやらないのだったら、責任施工方式でもいいんですよ。
但し、その場合は最初から１社に絞って交渉していくやり方です。
相見積は絶対にありませんしできません。
修繕個所だけをいっていくらでできるかという交渉だけです。
工事費が高ければ、修繕個所を減らしたり、使用材料の量を減らしたり
安い材料を使って工事費を下げていきます。
これを相見積とはいいません。

工事を受注した建設会社は、喜んだでしょう。
好きなように工事ができるんですから、それに設計監理もいないので
手抜きをしても誰もチェックはしませんからね。
同じ会社の設計コンサルタントや現場監督が監理をすることになりますから。
建設会社をまるごと信用してやるやり方ですからね。
但し、実際工事をするのは、下請け、孫請けの業者が１００％しますから。

業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

これだけしつっこく書き込みをしましたので、素直な気持ちで
読まれれば、理解できると思います。

　　　改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　行為」に変更されました。
　　　管理とは、①物の経常又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
　　現状を維持する保存行為を含みます。
　　　改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の責任と負担だったの
　　に対し、改正後の規約では、通常の使用に伴う現状維持行為だけが専有使用権者の責任と負
　　担になったといえます。例：玄関扉の交換は届出後、承認を得てから各人の責任と負担で実施

専用使用権のある共用部分の管理で、インターホン、熱感知器、メールボックスの
補修工事は管理組合？それとも各人負担？どちらですか。

何の規約もなければ、区分所有者の負担です。

↑　感覚で書くのはやめよう。

ではあなたが丁寧に説明してください。

規約が制定されていなければ、区分所有法の原則に従う。

>>9965

区分所有法にはそんな取り決めはしてないよ。

＜規約が制定されていない場合＞
１．区分所有法によれば、共用部分の変更、管理（保存行為を含む）は集会の決議で決すると定め（１７条、１８条）、保存行為に限っては、各共有者がすることができるとしている（１８条但書）。
２．集会の決議によって管理者が選任されている場合は、管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う（２６条１項）。
３．共用部分の負担及び利益収取については、各共有者はその持分に応じて共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する（１９条）。

あるマンション管理士会の理事長が悪い事をして辞任して管理士会も辞退した。
その時の仲間みたいな役員が今も半数以上居残って仕事をしている。

理事長以下監事副理事長二名理事等が同じメンバーである、自浄作用は働いて
いない。

管理組合はこんな悪い管理士会を知ったら相談などする気にはならない。

この連長は入れ替えた方が管理士会も良くなると思う。役員に立候補したらは
ねられた。残念。

その内マンションの管理の為に悪影響なので実名で公表しようかとも考えている
。気が付いた役員の方は役員の交代をして下さい。

殆どのマンションの管理規約では２１条で規定されていると思います。

今回の改正規約
　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但しバルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条１項但書の「保存行為」をいう。
　　　　以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任
　　　　と負担においてこれを行わなければならない。
　　※改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、規約改正により「保存
　　　行為」に変更されました。

現行規約通り改正なし。
　　２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理
　　　　として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。

３項以降追加条項

　　３．区分所有者は、第１項但し書きの場合又は予め理事長に申請して書面による承認を受けた
　　　　場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行う事ができない。但し、専有部分の使用
　　　　に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が
　　　　緊急を要するものであるときはこの限りではない。（但し経費は各戸負担とする。）
　　　※台風でガラスが割れた場合等の緊急保存行為がこれに該当

　　４．前項の申請及び承認の手続きについては、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定
　　　　を準用する。但し同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第６項中「第１項の承認を
　　　　受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第２１条第３項の承認を受けた保存行為
　　　　後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

　　５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。

　　６．理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
　　　　部分等の必要な保存行為を行う事が出来る。
　　

>>9968さん
元々管理士会は、設立当初から管理会社と衝突をしていました。
仕事がなかったので、管理会社のリプレイスを中心に活動を始めました。
当然管理会社とは衝突をすることになります。
しかし、委託費等の削減や委託内容の改善には貢献したと思います。
しかし、現在は管理会社のリプレイスだけでなく、マンションにとっての
トータル的ないい相談相手になろうとしています。
古き体制を変えていくには、新しい血が入らなければならないでしょう。
あなたの前向きな取り組みを応援します。あせらず冷静に対応していって
ください。