マンション管理士に質問しよう！ Part2

管理会社のフロントの皆さんは、交替で自分の管理会社が管理を委託
しているマンションの災害復興の応援にいかれたので、経験はあると
思います。

保存行為に関する規約の改正は是非やっておいてください。
いざという時の大きな指針となりますので。

いい情報をありがとうございます。

参考になります。

何か質問ありませんか。
なければ情報の提供をしますけど。
今までに作った資料が目茶苦茶ありますので、それをここに
書き込むとすぐに10,000を超えてしまいます。
できれば、情報提供だけでなく、最後は質問に答えたいのですが。

震災時の対応をどうするかの検討をしておくべきです。
理事会が開催できなかったときの対応とか、理事長だけでの
対応も。

東北大震災のセミナーは勉強になりました。
是非参考にしてください。

今回の改正規約
　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但しバルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条１項但書の「保存行為」をいう。
　　　　以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任
　　　　と負担においてこれを行わなければならない。
　　※改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、規約改正により「保存
　　　行為」に変更されました。

現行規約通り改正なし。
　　２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理
　　　　として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。

　　３．区分所有者は、第１項但し書きの場合又は予め理事長に申請して書面による承認を受けた
　　　　場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行う事ができない。但し、専有部分の使用
　　　　に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が
　　　　緊急を要するものであるときはこの限りではない。
　　　※台風でガラスが割れた場合等の緊急保存行為がこれに該当

　　４．前項の申請及び承認の手続きについては、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定
　　　　を準用する。但し同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第６項中「第１項の承認を
　　　　受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第２１条第３項の承認を受けた保存行為
　　　　後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

　　５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。
　　※緊急保存行為や理事長の承認を得て保存行為を行う以外の、保存行為を行った場合の費用
　　　　は専有使用権者が負担する。

　　６．理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
　　　　部分等の必要な保存行為を行う事が出来る。

保存行為の規約改正はやってても邪魔にはならない。
いざという時の為に、是非追加しておいてください。
簡単です、現在の規約に追加するだけでいいんですから。

>>9428 [2018-07-14 10:27:05]
>>9748 [2018-07-18 20:15:15]
>>9863 [2018-07-21 21:51:39]
>>9907 [2018-07-23 21:53:14]

表現を変えただけであり、内容的には改定前と同じです。

さあ、立派な規約は出来ました。それを実行する指揮者をどうするか。
指揮者によっては、立派な規約も役に立たない事の方が多いでしょう。

大災害などの話をすると妄想だと軽んじられる事が多かったのですが、
最近はそうでもないようなご時世である。

阪神淡路大震災、東日本大震災、熊本大震災、今度の西日本大災害、

最近では日本では考えられなかった竜巻、等々の災害対策が必須管理事項になった。

私の経験談を一言、私のマンションで大型ですが、築３０年の１０階建ですが、
大地震発生と同時に管理員は６機のエレベーターを一階に降下させ停止しました。

ところが理事長にエレベーターで降りたいけ来ないとの住民の苦情を受け、
管理員に命令してエレベーターを稼働させた。

管理員は反対したが、指揮者の命令には従わなければならず、従ったようです。
その直後事故が発生しました。

エレベーターは最近の機能は有りません。その他、管理員の災害時の緊急対応を
指揮者が変更したので二次災害が多発した。

>>9912さん
管理員がエレベーターを止めた行為は正しいと思います。
しかし、その後に理事長に事情を説明すべきでしたね。
そして、理事長を説得することも必要です。
管理員の判断でいつまでエレベーターを停止しておくかも問題です。
大地震の時には、エレベーターの点検にはなかなかきてくれません。
官公庁や病院、デパートや大手ビル等が優先されます。
それにエレベーター内に閉じ込められた者がいる等が優先されます。
エレベーターを点検なしに再稼働するのもその判断は難しいのでしょうが。

>>9911さん
内容を読み直して若干変えただけですよ。
殆ど変らなくてもいいじゃないですか、わたしでさえ一度書いた前のレスを
読み直すことはありませんが、良く読まれているんですね。
ありがとうございます。
何か問題点やコメントに間違いや修正した方がいいというものがあれば是非
書き込みをして教えてください。
そうすることによって、よりよい規約ができあがっていくと思いますから。

【マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書　平成２７年３月】

＜考え方＞
（抜粋）
４．一方、現行の標準管理規約は、区分所有法の規定を踏まえ、共用部分の管理（保存行為を含む）について「管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする」（規約第21 条）と規定した上で、同条第1 項のただし書きにおいて、「バルコニー等（の専用使用権のある共用部分）の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担」の主体となる旨を規定している。【区分所有法の「保存行為」については、「共用部分の現状を維持する行為」と一般に解されているところ、この「管理のうち通常の使用に伴うもの」は、「保存行為」の範囲内のものを指していると考えられる】が、その対応関係は、標準管理規約及び同規約コメントにおいては、明確にされていない。
さらに、「管理のうち、通常の使用に伴うもの」の例示が、同規約コメントにおいて「バルコニーの清掃や割れた窓ガラスの入れ替え」とのみ解説されており、どのような点検、修繕等がその対象であるかが明確ではない。このため、前述の論点である修繕に係る理事会承認の規定を整備しても、【各所有者が保存行為を超える修繕等まで、規約第21 条第1 項ただし書きの「管理のうち、通常の使用に伴うもの」と誤解して、修繕した結果、他の共用部分に悪影響を与える等により係争になるおそれがある。】

>>9914 さん

>>9911 は、条文の話です。

http://www.mlit.go.jp/common/001202416.pdf
まとめです。コメントも必要ですか、？

9917さん
そういうものは何回も読んでますよ。
ただ、ある程度はまとめないと、そのまま理事や組合員に渡しても
読む者はいないでしょう。
規約の改正をするときに議案書にそのまま全てを載せますか？

>>9917さん
規約を改正するときは、一人だけが分かっていて総会の議案として
提案するものではないんですよ。
それを組合員が理解して、継続してその対応をしていかなければならないんです。
だから、マンションの新たな管理ルールの見解やコメントも、できるだけ
分りやすく、事例をあげながら議案を作成し、説明をしていく必要があるのです。
一人でやるんなら、そのまま追加条項だけ議案として提案するだけでいいでしょう。

標準管理規約も読まないのにプラスコメントまで添えてもさらに読みません。
自己満足をしているだけでしょう。

質問には短文でまとめて回答した方が解りやすいです。プライドを傷つけてす
みません。