マンション管理士に質問しよう！ Part2

規約や法に違反しているものもあったのに、それを管理員に
任せるというのはおかしいですね。

ペーパーマンション管理士には何も解りませんよ。お書物を勉強して下さい。
大地震時の対応などは命がけですよ。法令や規約どころの騒ぎでは有りません。

知識自慢のマンション管理士の理事長は組合員に向かって小田原評定みたいに
なり災害が拡大していくことを知らないで指揮を執っていた。

対応は順番を間違い次から次へと拡大していった。日頃から身体と手を動かす
訓練を怠ってはならない。

大地震時の対応に修繕積立金の事など考えるはずがありませんよ。
耄碌したような表現はしなさんない。

あなたはそれでもマンション管理士等ですか。疑います。

大地震等は、最大級の緊急対応ですよ。バカ理事長や役員や管理会社の間違
いには従いません。

怒鳴り散らすくらいの意気込みがないと大地震等の緊急対応などはできません。

９８８１さんみたいなマンション管理士がいるからマンション管理士の信用を失うのだ。
回答は、マンション管理士等がするスレですよ。

大地震時の緊急対応時に規約や法令よりも優先されるべき事の方がおおいですよ、アホ。

大地震等の緊急対応時に修繕積立金や、規約や法令の事などは考えませんので、
管理のプロを自認するマンション管理士等であれば大地震等の緊急対応時のみ
に話題を絞ってご説明て下さい。

>>9884さん
何事にも指針となるものがなければなりません。
緊急時にはまず避難が優先されるべきです。そのリーダーシップを取るのは
だれでもいいんです。管理員でも一般組合員でも賃借人でも。
次に非難ができ少し落ち着いてきたら、どうやってマンションの補修工事を
するかを考えていかなければなりません。
あなたのいうのは避難誘導の段階までです。
もしあなたのいう管理員の行動と全く同じことを理事長がしたらそれは認めますか。

>>9884さん
あなたのいう素晴らしい管理員が、てきぱきと行動を取り、勝手に
業者に工事の発注をしたらどうしますか。
それをするのは理事長なんですよ。管理員がそれができる筈はありません。
理事長に知識がなければ、管理員とかに聞いてから判断すればいいんです。
大震災のときに規約や積立金のことは考えられないといいますが、それを
考えてやるために、規約の改正があるんです。
あなたがやれるのは、災害直後の避難誘導だけです。

それにね、いざという時にはマンションには以前理事長や理事を経験した者や
建設関係の者、法律家等もいますよ。
管理員が出る幕はありません。
だからまとめ役は理事長がしなければまとまらないのです。
当然理事長に能力や行動力がなければ、理事長と一緒に組合員の誰かが動く
ことになります。
そして、最終的には規約がものをいうのです。
こんな基本的なことが判らずに、管理員でないとできないとかいっているようではね。
だから国交省は災害時の対応の規約改正をしたんです。
まず規約改正から先にしとくべきです。

>>9882さん
大震災の対応の経験が管理員にはあったんですか？
避難誘導と避難所への案内ぐらいがまず先決です。
マンションには救援物資がとどきませんからね。但し前もって行政に
マンションを避難場所として申請しておけば、救援物資は届きますが。
それからは補修工事になりますが、工事をするのは行政機関や病院とかの
公共性のあるところが優先されます。
マンションの工事は最後になりますからね。いくら知っている業者がいる
からといって優先的にはできないのですよ。分かってます？
それを踏まえて復旧に向かって努力していかなければならないのです。
それを管理員ができますか。権限もありませんよ。

マンション内でも復旧をどうしていくかは揉めるでしょう。
だから規約という印籠が必要なんです。

管理員がするのは、緊急時の避難誘導だけです。
後は身障者や老人で避難できない者がいるかどうかの確認ぐらいです。
勿論これも理事長にいって、人を集め救助に向かうことをやるべきです。
全て管理員は理事長の補佐とかアドバイスしかできません。
それ以降の建物設備の維持に関しては、理事会が対応します。
理事会が開催できなければ理事長に権限を与えるべきです。それが規約です。
当然復旧工事になれば、専門委員会の立ち上げも必要でしょう。
管理員がするのは、その連絡係でしょう。
マンションの管理は区分所有者が自分の財産を守るためにやりますから。

>>9884さん
付け加えますが、大震災時の対応については、東北大震災の経験から
大きなことを学びました。
建物の損壊は建物でどこが破損が激しかったか、災害復旧支援金の
申請の仕方や、保険会社への対応の仕方等を。
救援物資のマンションで受給する方法とかも。
災害直後のロビーで各戸から食料やガスボンベを集めて、一緒に食事を
することによる住民の安心を図る行為とかも。
それから、落ち着いてからの補修工事や復旧工事のやり方等も。
連絡がつかない場合の対応の仕方も含めてね。

「大規模地震に備えて、いまできること」
　実際、大震災を経験された中での貴重な内容でしたので、参考にすること大なるものがありました。
　尚、この内容は、セミナーと「東日本大震災のマンション相談事例」を参考にまとめたものです。

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

※罹災証明を取る場合、半壊の場合は、課税証明と住民票が必要になるが、
　個人情報を組合が管理することになるので、実際は取れないとこも多かった。
　全壊の場合は、全員に支給されるので問題はない。

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

神戸淡路大震災、東北大震災、熊本地震を経験されたマンションにお住まいの
皆さん、経験談を是非書き込みをしてください。
皆様の貴重な体験が全国のマンションにお住まいの皆様に必ずやプラスになる
と思いますので。

管理会社のフロントの皆さんは、交替で自分の管理会社が管理を委託
しているマンションの災害復興の応援にいかれたので、経験はあると
思います。

保存行為に関する規約の改正は是非やっておいてください。
いざという時の大きな指針となりますので。

いい情報をありがとうございます。

参考になります。

何か質問ありませんか。
なければ情報の提供をしますけど。
今までに作った資料が目茶苦茶ありますので、それをここに
書き込むとすぐに10,000を超えてしまいます。
できれば、情報提供だけでなく、最後は質問に答えたいのですが。

震災時の対応をどうするかの検討をしておくべきです。
理事会が開催できなかったときの対応とか、理事長だけでの
対応も。

東北大震災のセミナーは勉強になりました。
是非参考にしてください。

今回の改正規約
　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但しバルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条１項但書の「保存行為」をいう。
　　　　以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任
　　　　と負担においてこれを行わなければならない。
　　※改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、規約改正により「保存
　　　行為」に変更されました。

現行規約通り改正なし。
　　２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理
　　　　として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。

　　３．区分所有者は、第１項但し書きの場合又は予め理事長に申請して書面による承認を受けた
　　　　場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行う事ができない。但し、専有部分の使用
　　　　に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が
　　　　緊急を要するものであるときはこの限りではない。
　　　※台風でガラスが割れた場合等の緊急保存行為がこれに該当

　　４．前項の申請及び承認の手続きについては、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定
　　　　を準用する。但し同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第６項中「第１項の承認を
　　　　受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第２１条第３項の承認を受けた保存行為
　　　　後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

　　５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。
　　※緊急保存行為や理事長の承認を得て保存行為を行う以外の、保存行為を行った場合の費用
　　　　は専有使用権者が負担する。

　　６．理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
　　　　部分等の必要な保存行為を行う事が出来る。

保存行為の規約改正はやってても邪魔にはならない。
いざという時の為に、是非追加しておいてください。
簡単です、現在の規約に追加するだけでいいんですから。

>>9428 [2018-07-14 10:27:05]
>>9748 [2018-07-18 20:15:15]
>>9863 [2018-07-21 21:51:39]
>>9907 [2018-07-23 21:53:14]

表現を変えただけであり、内容的には改定前と同じです。

さあ、立派な規約は出来ました。それを実行する指揮者をどうするか。
指揮者によっては、立派な規約も役に立たない事の方が多いでしょう。

大災害などの話をすると妄想だと軽んじられる事が多かったのですが、
最近はそうでもないようなご時世である。

阪神淡路大震災、東日本大震災、熊本大震災、今度の西日本大災害、

最近では日本では考えられなかった竜巻、等々の災害対策が必須管理事項になった。

私の経験談を一言、私のマンションで大型ですが、築３０年の１０階建ですが、
大地震発生と同時に管理員は６機のエレベーターを一階に降下させ停止しました。

ところが理事長にエレベーターで降りたいけ来ないとの住民の苦情を受け、
管理員に命令してエレベーターを稼働させた。

管理員は反対したが、指揮者の命令には従わなければならず、従ったようです。
その直後事故が発生しました。

エレベーターは最近の機能は有りません。その他、管理員の災害時の緊急対応を
指揮者が変更したので二次災害が多発した。

>>9912さん
管理員がエレベーターを止めた行為は正しいと思います。
しかし、その後に理事長に事情を説明すべきでしたね。
そして、理事長を説得することも必要です。
管理員の判断でいつまでエレベーターを停止しておくかも問題です。
大地震の時には、エレベーターの点検にはなかなかきてくれません。
官公庁や病院、デパートや大手ビル等が優先されます。
それにエレベーター内に閉じ込められた者がいる等が優先されます。
エレベーターを点検なしに再稼働するのもその判断は難しいのでしょうが。

>>9911さん
内容を読み直して若干変えただけですよ。
殆ど変らなくてもいいじゃないですか、わたしでさえ一度書いた前のレスを
読み直すことはありませんが、良く読まれているんですね。
ありがとうございます。
何か問題点やコメントに間違いや修正した方がいいというものがあれば是非
書き込みをして教えてください。
そうすることによって、よりよい規約ができあがっていくと思いますから。

【マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書　平成２７年３月】

＜考え方＞
（抜粋）
４．一方、現行の標準管理規約は、区分所有法の規定を踏まえ、共用部分の管理（保存行為を含む）について「管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする」（規約第21 条）と規定した上で、同条第1 項のただし書きにおいて、「バルコニー等（の専用使用権のある共用部分）の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担」の主体となる旨を規定している。【区分所有法の「保存行為」については、「共用部分の現状を維持する行為」と一般に解されているところ、この「管理のうち通常の使用に伴うもの」は、「保存行為」の範囲内のものを指していると考えられる】が、その対応関係は、標準管理規約及び同規約コメントにおいては、明確にされていない。
さらに、「管理のうち、通常の使用に伴うもの」の例示が、同規約コメントにおいて「バルコニーの清掃や割れた窓ガラスの入れ替え」とのみ解説されており、どのような点検、修繕等がその対象であるかが明確ではない。このため、前述の論点である修繕に係る理事会承認の規定を整備しても、【各所有者が保存行為を超える修繕等まで、規約第21 条第1 項ただし書きの「管理のうち、通常の使用に伴うもの」と誤解して、修繕した結果、他の共用部分に悪影響を与える等により係争になるおそれがある。】

>>9914 さん

>>9911 は、条文の話です。

http://www.mlit.go.jp/common/001202416.pdf
まとめです。コメントも必要ですか、？

9917さん
そういうものは何回も読んでますよ。
ただ、ある程度はまとめないと、そのまま理事や組合員に渡しても
読む者はいないでしょう。
規約の改正をするときに議案書にそのまま全てを載せますか？

>>9917さん
規約を改正するときは、一人だけが分かっていて総会の議案として
提案するものではないんですよ。
それを組合員が理解して、継続してその対応をしていかなければならないんです。
だから、マンションの新たな管理ルールの見解やコメントも、できるだけ
分りやすく、事例をあげながら議案を作成し、説明をしていく必要があるのです。
一人でやるんなら、そのまま追加条項だけ議案として提案するだけでいいでしょう。

標準管理規約も読まないのにプラスコメントまで添えてもさらに読みません。
自己満足をしているだけでしょう。

質問には短文でまとめて回答した方が解りやすいです。プライドを傷つけてす
みません。

>>9920さん
あなたは指摘するのはいいんですが、私に対してではなく皆さんに
対して書き込みをするようにしてください。
何をいいたいのかを書き込みをしてください。私に対してではなく
みなさんに対してですよ。
そうでなければ、私の書き込みを読まれた方はそのように受け取られ
ますので。

2017年7月に標準管理規約が改正されました。
3項から6項を追加しましただけで議案書に載せて終わりですか。

ここで書き込みをするということは、質問するか、質問に答えるか、情報の提供を
するか、もしくは、書き込みに対して自分の考えを書き込むかでしょう。
勿論間違っていたり、修正をしたり、補足することがあれば書き込みをするでしょう。
それ以外の単なる批判や個人攻撃はここでは何のプラスにもなりません。
皆さんに知って欲しいというのなら、それを目的として書き込みをすべきです。

知っていることは書き込みをして、皆さんに教えてあげることが
必要です。
そのために、貴重な時間を割いてここにきているんですから。

皆さん方のマンションでの広報活動はどうされていますか。
回覧板、掲示板、各戸配布、ネット等いろいろあります。
管理会社が作成してくれるのは、理事会議事録程度のものではないでしようか。
理事会の誰かが（理事長がいいと思います。）自分でいろんな問題点等や情報
の提供をすることが大切です。

ただ理事長が情報とかをながすには、時間と知識が
必要にはなりますが。

今までここに提供している情報等を広報に活用していけば
いいんですけどね。

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

管理員がマンション管理の中枢にいてはだめ。
あくまで縁の下の力持ちでなければね。

管理員はあらかじめ決められた日常業務を遂行するのが仕事であり、管理の中心にはなり得ません。もし、管理員が管理の中心になっている（ように見える？）としたら、現場に丸投げのダメ管理会社と他人任せで物言わぬ管理組合の組み合わせだからそうなるのだと言えます。