マンション管理士に質問しよう！ Part2

規約や法に違反しているものもあったのに、それを管理員に
任せるというのはおかしいですね。

ペーパーマンション管理士には何も解りませんよ。お書物を勉強して下さい。
大地震時の対応などは命がけですよ。法令や規約どころの騒ぎでは有りません。

知識自慢のマンション管理士の理事長は組合員に向かって小田原評定みたいに
なり災害が拡大していくことを知らないで指揮を執っていた。

対応は順番を間違い次から次へと拡大していった。日頃から身体と手を動かす
訓練を怠ってはならない。

大地震時の対応に修繕積立金の事など考えるはずがありませんよ。
耄碌したような表現はしなさんない。

あなたはそれでもマンション管理士等ですか。疑います。

大地震等は、最大級の緊急対応ですよ。バカ理事長や役員や管理会社の間違
いには従いません。

怒鳴り散らすくらいの意気込みがないと大地震等の緊急対応などはできません。

９８８１さんみたいなマンション管理士がいるからマンション管理士の信用を失うのだ。
回答は、マンション管理士等がするスレですよ。

大地震時の緊急対応時に規約や法令よりも優先されるべき事の方がおおいですよ、アホ。

大地震等の緊急対応時に修繕積立金や、規約や法令の事などは考えませんので、
管理のプロを自認するマンション管理士等であれば大地震等の緊急対応時のみ
に話題を絞ってご説明て下さい。

>>9884さん
何事にも指針となるものがなければなりません。
緊急時にはまず避難が優先されるべきです。そのリーダーシップを取るのは
だれでもいいんです。管理員でも一般組合員でも賃借人でも。
次に非難ができ少し落ち着いてきたら、どうやってマンションの補修工事を
するかを考えていかなければなりません。
あなたのいうのは避難誘導の段階までです。
もしあなたのいう管理員の行動と全く同じことを理事長がしたらそれは認めますか。

>>9884さん
あなたのいう素晴らしい管理員が、てきぱきと行動を取り、勝手に
業者に工事の発注をしたらどうしますか。
それをするのは理事長なんですよ。管理員がそれができる筈はありません。
理事長に知識がなければ、管理員とかに聞いてから判断すればいいんです。
大震災のときに規約や積立金のことは考えられないといいますが、それを
考えてやるために、規約の改正があるんです。
あなたがやれるのは、災害直後の避難誘導だけです。

それにね、いざという時にはマンションには以前理事長や理事を経験した者や
建設関係の者、法律家等もいますよ。
管理員が出る幕はありません。
だからまとめ役は理事長がしなければまとまらないのです。
当然理事長に能力や行動力がなければ、理事長と一緒に組合員の誰かが動く
ことになります。
そして、最終的には規約がものをいうのです。
こんな基本的なことが判らずに、管理員でないとできないとかいっているようではね。
だから国交省は災害時の対応の規約改正をしたんです。
まず規約改正から先にしとくべきです。

>>9882さん
大震災の対応の経験が管理員にはあったんですか？
避難誘導と避難所への案内ぐらいがまず先決です。
マンションには救援物資がとどきませんからね。但し前もって行政に
マンションを避難場所として申請しておけば、救援物資は届きますが。
それからは補修工事になりますが、工事をするのは行政機関や病院とかの
公共性のあるところが優先されます。
マンションの工事は最後になりますからね。いくら知っている業者がいる
からといって優先的にはできないのですよ。分かってます？
それを踏まえて復旧に向かって努力していかなければならないのです。
それを管理員ができますか。権限もありませんよ。

マンション内でも復旧をどうしていくかは揉めるでしょう。
だから規約という印籠が必要なんです。

管理員がするのは、緊急時の避難誘導だけです。
後は身障者や老人で避難できない者がいるかどうかの確認ぐらいです。
勿論これも理事長にいって、人を集め救助に向かうことをやるべきです。
全て管理員は理事長の補佐とかアドバイスしかできません。
それ以降の建物設備の維持に関しては、理事会が対応します。
理事会が開催できなければ理事長に権限を与えるべきです。それが規約です。
当然復旧工事になれば、専門委員会の立ち上げも必要でしょう。
管理員がするのは、その連絡係でしょう。
マンションの管理は区分所有者が自分の財産を守るためにやりますから。

>>9884さん
付け加えますが、大震災時の対応については、東北大震災の経験から
大きなことを学びました。
建物の損壊は建物でどこが破損が激しかったか、災害復旧支援金の
申請の仕方や、保険会社への対応の仕方等を。
救援物資のマンションで受給する方法とかも。
災害直後のロビーで各戸から食料やガスボンベを集めて、一緒に食事を
することによる住民の安心を図る行為とかも。
それから、落ち着いてからの補修工事や復旧工事のやり方等も。
連絡がつかない場合の対応の仕方も含めてね。

「大規模地震に備えて、いまできること」
　実際、大震災を経験された中での貴重な内容でしたので、参考にすること大なるものがありました。
　尚、この内容は、セミナーと「東日本大震災のマンション相談事例」を参考にまとめたものです。

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

※罹災証明を取る場合、半壊の場合は、課税証明と住民票が必要になるが、
　個人情報を組合が管理することになるので、実際は取れないとこも多かった。
　全壊の場合は、全員に支給されるので問題はない。

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

神戸淡路大震災、東北大震災、熊本地震を経験されたマンションにお住まいの
皆さん、経験談を是非書き込みをしてください。
皆様の貴重な体験が全国のマンションにお住まいの皆様に必ずやプラスになる
と思いますので。