マンション管理士に質問しよう！ Part2

＊現在の借室電気室やその他の電気設備を撤去して新たに、高圧受電設備（キュービ
　クル）を設置します。借室内のトランス、電力メーター、サービスブレーカ等
　キュービクルを設置するスペースが必要となります。

＊導入後は、共用部分・専有部分共一括して、業務代行会社が電力会社に支払うことになり
　　ます。専有部分の検針・請求代行、設備の保安管理業務は、業務代行会社が行うこ
　　とになります。全体部分は、電力会社が検針し、請求を代行会社に行います。

　　※導入にあたって
　　　　　まず、住民アンケートや説明会を実施します。
　　　　そして、総会決議で導入するかどうかの決議をとります。導入だけの場合は、普通決議。
　　　　　但し、規約に変電室の利用に電力会社名が記載されている場合とか、キュービクルの
　　　　設置場所を特定し会社名を規約に明記する場合は、特別決議が必要となります。
　　　　　但し、決議されても、マンションの全戸から、解約届や新規の申込書を集めなければ、
　　　　受電設備の工事はできません。（一括受電切替同意書）

　　　　　５０戸程度以上のマンションが対象になります。
　　　　　オール電化マンションや深夜電力を使用しているマンションは対象外となります。
　　　　　マンション設備に、電気室（借室）、キュービクルがあるとか設置場所があることが条件です。

　　　　　契約期間内での解約はできません。解約金が発生します。
　　　　　契約期間中、各戸単位での電力会社の戸別契約の変更はできません。
　　　　　３年に１度、１時間程度法定点検のため停電が発生します。
　　　　　５年～１０年の最低契約継続期間があります。

　　　＊価格が安いだけでなく、安定供給、事故時の対応、先々の保証等も含め検討すべきだと
　　　　　思います。又、電力料の収支報告も提案してもらうべきでしょう。
　　　＊代行会社の倒産対策としては、電力会社の電気のストップはないだろうし、裁判所としても他の
　　　　代行会社に継続していく方法を取るという見解が一般的です。

　　　＊業務代行会社は、数多くありますので、導入の際は、数社の説明会の開催が必要です。

別スレに高圧一括受電のスレがありますが、相談や質問は
できない雰囲気になっています。

次に電子ブレーカーについて書き込みをしてみます。
電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。
　　　２０年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
　　　電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
　　高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。

　　　これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
　　　　　（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）

　　　通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
　　れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
　　　電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
　　料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。

　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が２通り
　　　あります。

　　　１）負荷設備契約
　　　　　　ＥＶなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
　　　　　　契約容量の決め方は、共用部にある２００Ｖの設備の総合計から算出されます。

　　　２）主開閉器契約（ブレーカー契約が必要です）

　　　　　　設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約容量
　　　　　が決められます。
　　　　　　負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の削減が
　　　　　可能となります。
　　　　　　ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。

　　　＊ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で４０万円程度というところです。

　　　＊ブレーカーの保証期間は７年ですが、耐用年数は１５年以上あるとのことです。

　　　＊６年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
　　　　（無料）。これに合致する所が設置対象になります。（例）４１種類のブレーカーから選択します。

　　　＊ランニングコストは一切必要はありません。

　　※電子ブレーカーの設置については、低圧電力のマンションが対象となります。

電子ブレーカーのメーカーとしては、ジェルシステムが
一番実績はあるようです。

保存行為については、皆さん方のマンションではどのように
対応されていますか。
又、規定を設けていますか。

保存行為については、急を要する者は理事長権限で、急をようしないものに
ついては理事会決議ということになっています。

専有部分内の共用部分で、ガラスや網戸は専有部分の責任と
負担でできるようになっています。

保存行為の具体的説明をお願いします。曖昧で悪徳組合員、管理会社の温床。

「標準管理規約第２１条」改正　　　２０１７年８月２９日

現行規約

　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の使用に伴うものについては、専用使用権を
　　　　有する者がその責任と負担においてこれを行なわなければならない。
　　※バルコニー等の管理には、バルコニー、玄関扉、サッシ、網戸、ガラス、ルーバル、専用庭含む
　　　 メールボックスの鍵の交換は通常の管理に該当するので、専有使用権者が負担するのが原則

今回の改正規約
　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但しバルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条１項但書の「保存行為」をいう。
　　　　以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任
　　　　と負担においてこれを行わなければならない。
　　※改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　　行為」に変更されました。

現行規約通り改正なし。
　　２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理
　　　　として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　　※対象となる設備としては、配管と配線がある。但し、費用の負担については明記されていない。

３項以降追加条項

　　３．区分所有者は、第１項但し書きの場合又は予め理事長に申請して書面による承認を受けた
　　　　場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行う事ができない。但し、専有部分の使用
　　　　に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が
　　　　緊急を要するものであるときはこの限りではない。
　　※台風でガラスが割れた場合等の緊急保存行為がこれに該当

　　４．前項の申請及び承認の手続きについては、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定
　　　　を準用する。但し同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第６項中「第１項の承認を
　　　　受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第２１条第３項の承認を受けた保存行為
　　　　後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

　　５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。
　　※緊急保存行為や理事長の承認を得て保存行為を行う以外の、保存行為を行った場合の費用
　　　　は専有使用権者が負担する。

　　６．理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
　　　　部分等の必要に保存行為を行う事が出来る。
　　※費用の限度額を明記しておくことが必要です。例えば、１ヶ月の管理費の範囲内とか。

「コメント」

　第２１条第１項
　　　管理者は共用部分並びに敷地及び付属施設を保持する権利を有し義務を負う。
　第２１条１項但書
　　　バルコニー等（バルコニー、ルーバル、玄関扉、窓枠・サッシ、窓ガラス、網戸、専用庭）につい
　　てその保存行為のうち通常の使用に伴うものは、専用使用権を有する者がその責任と負担で行
　　わなければならないと規定されています。
　　　バルコニー等の保存行為は、各区分所有者がそれぞれ行う事が出来るとされているところ（第
　　１８条１項但書）、法１８条２項は規約で別段の定めをすることができると規定しており、その別段
　　の定めが第２１条但書です。
　　　１８条１項では、保存行為の負担については定めておらず、「できる」として行為の可否につい
　　て定めているにすぎません。

　　　改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　行為」に変更されました。
　　　管理とは、①物の経常又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
　　現状を維持する保存行為を含みます。
　　　改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の責任と負担だったの
　　に対し、改正後の規約では、通常の使用に伴う現状維持行為だけが専有使用権者の責任と負
　　担になったといえます。

　　第１項及び第３項は、法１８条１項但書において、保存行為は各共有者がすることができると決
　　められていることに対し、同条２項に基づき規約で別段の定めをするものである。

　　第３項但書は、例えば台風等で住戸のガラスが割れた場合に、専有部分への雨の吹込みを
　防ぐため張り替えるケースがあります。
　　専有部分のガラスが割れた場合の費用の負担は、緊急保存行為は管理組合負担とされてい
　ますが、通常の使用に伴う保存行為は区分所有者負担とされています。第２１条５項

　　第５項は、法第１９条に基づき規約で別段の定めをするものである。
　　承認の申請先は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事会によるものである。
　　（第５４条第１項第五号参照）

　　第６項では、災害等の緊急時における必要な保存行為について理事長が単独で判断し、実
　施できることを定めています。
　　給水排水管の補修、共用部分等の被災箇所の点検破損個所のあくまで小修繕が対象です。

　　保存行為を超える応急的な修繕行為については、総会の開催が困難な場合は理事会で対応
　することができるとしています。第５４条１項第十号及びコメント５４条関係①参照
　　しかし、理事会の開催も困難な場合は理事長単独で判断できる規約も必要です。
　　その場合は費用の限度額についても予め定めておくことも考えられます。

　　平時における専用使用権のない敷地又は共用部分の保存行為について、理事会の承認を
　得て理事長が行えることや少額の保存行為であれば、理事長に一任することを規約に規定し
　ておくことも必要です。駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行います。

保存行為については、管理費で対応をする範囲で行う小修繕です。
修繕積立金の取り崩しについては、事業計画を立て総会の決議が
必要となります。

要するに理事会で新規の工事はできないということです。
あくまで単なる補修工事です。
改良工事とかは普通決議が必要となっていますし、修繕積立金の取り崩しも
総会の決議が必要となっています。

マンション管理については、各マンション落ち着いてきたと
いうことでしょうね。
質問がなければ情報の提供をして、10,000スレになったら、
ここから去りましょう。

突然の大地震等にそんなことは通用しません。理事長が規約や法令に
従う対応を考えている間に被害は拡大する。

こんなときは本能的に住民の安全と今後の事を瞬時に判断できるリーダ
ーが必要です。

うちのリーダーは管理員でした、理事長は右往左往で何もできないの
で日頃の管理をしている事情に詳しい管理員に従いました。

後で、結果の検証委員会が今後の危機対応の糧にする為に報告書を作成
しましたが、

法令や規約に反する対応らしき事例は見受けられたけれども、マンション
にとっては最良の対応であるとの総合評価をしています。

管理員曰く、第一に住民の安全策と避難場所の確保、ライフラインの最小限
の確保等。を重視したとの説明でした。

>>9879さん
保存行為の改正は、全国のマンションに対しての指針です。
たまたまおたくには素晴らしい管理員さんがおられたからそうされた
のだと思いますが、理事長が判らなければ、管理員に聞きながら
行動をすればいいのです。
避難誘導等に関しては、一般組合員でも管理員でも構いません。
ただ、建物設備の維持保全に関する事項については、理事長判断で
なければならないと思います。
修繕積立金の管理は組合員の積立金ですので、管理員がする訳には
いかないでしょう。

規約や法に違反しているものもあったのに、それを管理員に
任せるというのはおかしいですね。

ペーパーマンション管理士には何も解りませんよ。お書物を勉強して下さい。
大地震時の対応などは命がけですよ。法令や規約どころの騒ぎでは有りません。

知識自慢のマンション管理士の理事長は組合員に向かって小田原評定みたいに
なり災害が拡大していくことを知らないで指揮を執っていた。

対応は順番を間違い次から次へと拡大していった。日頃から身体と手を動かす
訓練を怠ってはならない。

大地震時の対応に修繕積立金の事など考えるはずがありませんよ。
耄碌したような表現はしなさんない。

あなたはそれでもマンション管理士等ですか。疑います。

大地震等は、最大級の緊急対応ですよ。バカ理事長や役員や管理会社の間違
いには従いません。

怒鳴り散らすくらいの意気込みがないと大地震等の緊急対応などはできません。

９８８１さんみたいなマンション管理士がいるからマンション管理士の信用を失うのだ。
回答は、マンション管理士等がするスレですよ。

大地震時の緊急対応時に規約や法令よりも優先されるべき事の方がおおいですよ、アホ。

大地震等の緊急対応時に修繕積立金や、規約や法令の事などは考えませんので、
管理のプロを自認するマンション管理士等であれば大地震等の緊急対応時のみ
に話題を絞ってご説明て下さい。

>>9884さん
何事にも指針となるものがなければなりません。
緊急時にはまず避難が優先されるべきです。そのリーダーシップを取るのは
だれでもいいんです。管理員でも一般組合員でも賃借人でも。
次に非難ができ少し落ち着いてきたら、どうやってマンションの補修工事を
するかを考えていかなければなりません。
あなたのいうのは避難誘導の段階までです。
もしあなたのいう管理員の行動と全く同じことを理事長がしたらそれは認めますか。

>>9884さん
あなたのいう素晴らしい管理員が、てきぱきと行動を取り、勝手に
業者に工事の発注をしたらどうしますか。
それをするのは理事長なんですよ。管理員がそれができる筈はありません。
理事長に知識がなければ、管理員とかに聞いてから判断すればいいんです。
大震災のときに規約や積立金のことは考えられないといいますが、それを
考えてやるために、規約の改正があるんです。
あなたがやれるのは、災害直後の避難誘導だけです。

それにね、いざという時にはマンションには以前理事長や理事を経験した者や
建設関係の者、法律家等もいますよ。
管理員が出る幕はありません。
だからまとめ役は理事長がしなければまとまらないのです。
当然理事長に能力や行動力がなければ、理事長と一緒に組合員の誰かが動く
ことになります。
そして、最終的には規約がものをいうのです。
こんな基本的なことが判らずに、管理員でないとできないとかいっているようではね。
だから国交省は災害時の対応の規約改正をしたんです。
まず規約改正から先にしとくべきです。

>>9882さん
大震災の対応の経験が管理員にはあったんですか？
避難誘導と避難所への案内ぐらいがまず先決です。
マンションには救援物資がとどきませんからね。但し前もって行政に
マンションを避難場所として申請しておけば、救援物資は届きますが。
それからは補修工事になりますが、工事をするのは行政機関や病院とかの
公共性のあるところが優先されます。
マンションの工事は最後になりますからね。いくら知っている業者がいる
からといって優先的にはできないのですよ。分かってます？
それを踏まえて復旧に向かって努力していかなければならないのです。
それを管理員ができますか。権限もありませんよ。

マンション内でも復旧をどうしていくかは揉めるでしょう。
だから規約という印籠が必要なんです。

管理員がするのは、緊急時の避難誘導だけです。
後は身障者や老人で避難できない者がいるかどうかの確認ぐらいです。
勿論これも理事長にいって、人を集め救助に向かうことをやるべきです。
全て管理員は理事長の補佐とかアドバイスしかできません。
それ以降の建物設備の維持に関しては、理事会が対応します。
理事会が開催できなければ理事長に権限を与えるべきです。それが規約です。
当然復旧工事になれば、専門委員会の立ち上げも必要でしょう。
管理員がするのは、その連絡係でしょう。
マンションの管理は区分所有者が自分の財産を守るためにやりますから。

>>9884さん
付け加えますが、大震災時の対応については、東北大震災の経験から
大きなことを学びました。
建物の損壊は建物でどこが破損が激しかったか、災害復旧支援金の
申請の仕方や、保険会社への対応の仕方等を。
救援物資のマンションで受給する方法とかも。
災害直後のロビーで各戸から食料やガスボンベを集めて、一緒に食事を
することによる住民の安心を図る行為とかも。
それから、落ち着いてからの補修工事や復旧工事のやり方等も。
連絡がつかない場合の対応の仕方も含めてね。