マンション管理士に質問しよう！ Part2

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

標準管理規約
　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

　　管理費・修繕積立金の増税分については、値上で対処していくか、節約以外にその解決策は
　ありません。
　　そこで、値上をする場合はどれぐらい値上をすればいいのかを、検討すべきですので、考え方
　等をここで述べてみました。

　イ．「管理費の値上について」

　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～
　　４年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
　　　　固定経費に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
　　　　もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。

　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
　　　　　　予算書にはこの費目はありませんので、３年～４年の平均の数字でみてください。

　　　＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。
　　　　これに対して、２％の消費税の負担がかかることになります。（１０％になった場合）

　　　　　　　Ａ．（支出総額-次期繰越金）×２％＝経費増

※１戸当り月の管理費の必要値上分
経費増額÷戸数÷１２ヶ月＝１戸当り月の管理費の値上分

　ロ．「修繕積立金の値上について」

　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。

　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。

　　　＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　　　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　　　　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　　　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

　　　＊専有部分の給排水管の取替工事を、管理組合がやるようにするのが一番の方法ですが、
　　　　　そのためには、修繕積立金の値上が必要になってきます。

＊消費税アップに対する考え方

　長期修繕計画（３０年程度）の工事費の総額を計算してください。
　長期修繕計画がない時は、専有床面積から算出する方法もあります。
　その工事費の総額の２％が消費税アップに必要な金額となります。

マンションの高圧一括受電について
　戸別契約から高圧電力一括契約に変更することにより、電気料金を削減します。
　　契約の変更で必要となる手続きや毎月の検針・請求業務・電気設備の保守管理業務は代行
　会社が電力会社に代わって行います。
　　これからの新築マンションは、高圧一括受電方式に太陽光発電を組み合わせたものも多くな
　ってきます。

　　いずれ、高圧一括受電方式に切り替えるマンションも多くなると思います。是非この機会に
　高圧一括受電方式とは、どういうものかという概略を摑んでおいてください。

　　＊従量電灯や低圧電流の契約も、電力の自由化の進展により、将来的には自由化の対象に
　　　なる計画も考えられます。
　 ※現状は
　　　　　現在は、電力単価の高い従量電灯（低圧電流）契約で、各居住者が
　　　　電力会社と契約をしています。

　　※高圧一括受電になると
　　　　　すべての居住者と共用部分を一括して電力単価の安い高圧業務用電力で契約します。
　　　　その際、電力会社所有の受電設備は撤去し、新たに専用の受電設備を設置します。
　　　　　使用電力量が多いほど、削減金額は大きくなります。
　　　　　削減率は、戸数や使用電力量により異なり、５％～１０％です。（設備負担なしの場合）

＊現在の借室電気室やその他の電気設備を撤去して新たに、高圧受電設備（キュービ
　クル）を設置します。借室内のトランス、電力メーター、サービスブレーカ等
　キュービクルを設置するスペースが必要となります。

＊導入後は、共用部分・専有部分共一括して、業務代行会社が電力会社に支払うことになり
　　ます。専有部分の検針・請求代行、設備の保安管理業務は、業務代行会社が行うこ
　　とになります。全体部分は、電力会社が検針し、請求を代行会社に行います。

　　※導入にあたって
　　　　　まず、住民アンケートや説明会を実施します。
　　　　そして、総会決議で導入するかどうかの決議をとります。導入だけの場合は、普通決議。
　　　　　但し、規約に変電室の利用に電力会社名が記載されている場合とか、キュービクルの
　　　　設置場所を特定し会社名を規約に明記する場合は、特別決議が必要となります。
　　　　　但し、決議されても、マンションの全戸から、解約届や新規の申込書を集めなければ、
　　　　受電設備の工事はできません。（一括受電切替同意書）

　　　　　５０戸程度以上のマンションが対象になります。
　　　　　オール電化マンションや深夜電力を使用しているマンションは対象外となります。
　　　　　マンション設備に、電気室（借室）、キュービクルがあるとか設置場所があることが条件です。

　　　　　契約期間内での解約はできません。解約金が発生します。
　　　　　契約期間中、各戸単位での電力会社の戸別契約の変更はできません。
　　　　　３年に１度、１時間程度法定点検のため停電が発生します。
　　　　　５年～１０年の最低契約継続期間があります。

　　　＊価格が安いだけでなく、安定供給、事故時の対応、先々の保証等も含め検討すべきだと
　　　　　思います。又、電力料の収支報告も提案してもらうべきでしょう。
　　　＊代行会社の倒産対策としては、電力会社の電気のストップはないだろうし、裁判所としても他の
　　　　代行会社に継続していく方法を取るという見解が一般的です。

　　　＊業務代行会社は、数多くありますので、導入の際は、数社の説明会の開催が必要です。

別スレに高圧一括受電のスレがありますが、相談や質問は
できない雰囲気になっています。

次に電子ブレーカーについて書き込みをしてみます。
電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。
　　　２０年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
　　　電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
　　高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。

　　　これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
　　　　　（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）

　　　通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
　　れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
　　　電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
　　料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。

　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が２通り
　　　あります。

　　　１）負荷設備契約
　　　　　　ＥＶなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
　　　　　　契約容量の決め方は、共用部にある２００Ｖの設備の総合計から算出されます。

　　　２）主開閉器契約（ブレーカー契約が必要です）

　　　　　　設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約容量
　　　　　が決められます。
　　　　　　負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の削減が
　　　　　可能となります。
　　　　　　ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。

　　　＊ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で４０万円程度というところです。

　　　＊ブレーカーの保証期間は７年ですが、耐用年数は１５年以上あるとのことです。

　　　＊６年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
　　　　（無料）。これに合致する所が設置対象になります。（例）４１種類のブレーカーから選択します。

　　　＊ランニングコストは一切必要はありません。

　　※電子ブレーカーの設置については、低圧電力のマンションが対象となります。

電子ブレーカーのメーカーとしては、ジェルシステムが
一番実績はあるようです。

保存行為については、皆さん方のマンションではどのように
対応されていますか。
又、規定を設けていますか。

保存行為については、急を要する者は理事長権限で、急をようしないものに
ついては理事会決議ということになっています。

専有部分内の共用部分で、ガラスや網戸は専有部分の責任と
負担でできるようになっています。

保存行為の具体的説明をお願いします。曖昧で悪徳組合員、管理会社の温床。

「標準管理規約第２１条」改正　　　２０１７年８月２９日

現行規約

　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の使用に伴うものについては、専用使用権を
　　　　有する者がその責任と負担においてこれを行なわなければならない。
　　※バルコニー等の管理には、バルコニー、玄関扉、サッシ、網戸、ガラス、ルーバル、専用庭含む
　　　 メールボックスの鍵の交換は通常の管理に該当するので、専有使用権者が負担するのが原則

今回の改正規約
　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但しバルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条１項但書の「保存行為」をいう。
　　　　以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任
　　　　と負担においてこれを行わなければならない。
　　※改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　　行為」に変更されました。

現行規約通り改正なし。
　　２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理
　　　　として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　　※対象となる設備としては、配管と配線がある。但し、費用の負担については明記されていない。

３項以降追加条項

　　３．区分所有者は、第１項但し書きの場合又は予め理事長に申請して書面による承認を受けた
　　　　場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行う事ができない。但し、専有部分の使用
　　　　に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が
　　　　緊急を要するものであるときはこの限りではない。
　　※台風でガラスが割れた場合等の緊急保存行為がこれに該当

　　４．前項の申請及び承認の手続きについては、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定
　　　　を準用する。但し同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第６項中「第１項の承認を
　　　　受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第２１条第３項の承認を受けた保存行為
　　　　後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

　　５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。
　　※緊急保存行為や理事長の承認を得て保存行為を行う以外の、保存行為を行った場合の費用
　　　　は専有使用権者が負担する。

　　６．理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
　　　　部分等の必要に保存行為を行う事が出来る。
　　※費用の限度額を明記しておくことが必要です。例えば、１ヶ月の管理費の範囲内とか。

「コメント」

　第２１条第１項
　　　管理者は共用部分並びに敷地及び付属施設を保持する権利を有し義務を負う。
　第２１条１項但書
　　　バルコニー等（バルコニー、ルーバル、玄関扉、窓枠・サッシ、窓ガラス、網戸、専用庭）につい
　　てその保存行為のうち通常の使用に伴うものは、専用使用権を有する者がその責任と負担で行
　　わなければならないと規定されています。
　　　バルコニー等の保存行為は、各区分所有者がそれぞれ行う事が出来るとされているところ（第
　　１８条１項但書）、法１８条２項は規約で別段の定めをすることができると規定しており、その別段
　　の定めが第２１条但書です。
　　　１８条１項では、保存行為の負担については定めておらず、「できる」として行為の可否につい
　　て定めているにすぎません。

　　　改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　行為」に変更されました。
　　　管理とは、①物の経常又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
　　現状を維持する保存行為を含みます。
　　　改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の責任と負担だったの
　　に対し、改正後の規約では、通常の使用に伴う現状維持行為だけが専有使用権者の責任と負
　　担になったといえます。

　　第１項及び第３項は、法１８条１項但書において、保存行為は各共有者がすることができると決
　　められていることに対し、同条２項に基づき規約で別段の定めをするものである。

　　第３項但書は、例えば台風等で住戸のガラスが割れた場合に、専有部分への雨の吹込みを
　防ぐため張り替えるケースがあります。
　　専有部分のガラスが割れた場合の費用の負担は、緊急保存行為は管理組合負担とされてい
　ますが、通常の使用に伴う保存行為は区分所有者負担とされています。第２１条５項

　　第５項は、法第１９条に基づき規約で別段の定めをするものである。
　　承認の申請先は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事会によるものである。
　　（第５４条第１項第五号参照）