マンション管理士に質問しよう！ Part2

　　４．前項の申請及び承認の手続きについては、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定
　　　　を準用する。但し同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第６項中「第１項の承認を
　　　　受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第２１条第３項の承認を受けた保存行為
　　　　後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

　　５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。
　　※緊急保存行為や理事長の承認を得て保存行為を行う以外の、保存行為を行った場合の費用
　　　　は専有使用権者が負担する。

　　６．理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
　　　　部分等の必要に保存行為を行う事が出来る。
　　※費用の限度額を明記しておくことが必要です。例えば、１ヶ月の管理費の範囲内とか。

　第２１条第１項
　　　管理者は共用部分並びに敷地及び付属施設を保持する権利を有し義務を負う。
　第２１条１項但書
　　　バルコニー等（バルコニー、ルーバル、玄関扉、窓枠・サッシ、窓ガラス、網戸、専用庭）につい
　　てその保存行為のうち通常の使用に伴うものは、専用使用権を有する者がその責任と負担で行
　　わなければならないと規定されています。
　　　バルコニー等の保存行為は、各区分所有者がそれぞれ行う事が出来るとされているところ（第
　　１８条１項但書）、法１８条２項は規約で別段の定めをすることができると規定しており、その別段
　　の定めが第２１条但書です。
　　　１８条１項では、保存行為の負担については定めておらず、「できる」として行為の可否につい
　　て定めているにすぎません。

　　　改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　行為」に変更されました。
　　　管理とは、①物の経常又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
　　現状を維持する保存行為を含みます。
　　　改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の責任と負担だったの
　　に対し、改正後の規約では、通常の使用に伴う現状維持行為だけが専有使用権者の責任と負
　　担になったといえます。

　　第１項及び第３項は、法１８条１項但書において、保存行為は各共有者がすることができると決
　　められていることに対し、同条２項に基づき規約で別段の定めをするものである。

　　第３項但書は、例えば台風等で住戸のガラスが割れた場合に、専有部分への雨の吹込みを
　防ぐため張り替えるケースがあります。
　　専有部分のガラスが割れた場合の費用の負担は、緊急保存行為は管理組合負担とされてい
　ますが、通常の使用に伴う保存行為は区分所有者負担とされています。第２１条５項

　　第５項は、法第１９条に基づき規約で別段の定めをするものである。
　　承認の申請先は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事会によるものである。
　　（第５４条第１項第五号参照）

　　第６項では、災害等の緊急時における必要な保存行為について理事長が単独で判断し、実
　施できることを定めています。
　　給水排水管の補修、共用部分等の被災箇所の点検破損個所のあくまで小修繕が対象です。

　　保存行為を超える応急的な修繕行為については、総会の開催が困難な場合は理事会で対応
　することができるとしています。第５４条１項第十号及びコメント５４条関係①参照
　　しかし、理事会の開催も困難な場合は理事長単独で判断できる規約も必要です。
　　その場合は費用の限度額についても予め定めておくことも考えられます。

　　平時における専用使用権のない敷地又は共用部分の保存行為について、理事会の承認を
　得て理事長が行えることや少額の保存行為であれば、理事長に一任することを規約に規定し
　ておくことも必要です。駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行います。

＊玄関扉の更新工事について
　　「カバー工法」
　　　　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法 　　　　　　　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。 　　　　　　　価格は機能性、グレードで決まります。
　　　　周期　　　国交省は３５年程度

　　　壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ
　　高さが３ｃｍ程度小さくなります。

玄関扉は共用部分ですが、錠は専有部分ですよね。
この場合の工事費はどうなるんでしょうか。
錠部分と鍵は区分所有者に支払ってもらうんでしょうか。
当然鍵を特殊なものに交換する場合は区分所有者負担でしょう。

玄関扉を交換する場合は、錠部分も含めて共用部分の工事として
修繕積立金から支出しているでしょう。
厳密にいえばおかしいですよね。
専有部分の工事に修繕積立金を充当するのは。
拡大解釈すれば、専有部分の配管も規約に定めれば修繕積立金の
充当は可能です。

標準管理規約第２章　専有部分の範囲
（専有部分の範囲）
第７条　対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分うあ、重都番号を付した住戸と
　　する。
２、前項の専有部分を他から区分する効能物の帰属については、次のとおりとする。
　一、天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
　二、玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
　三、窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まらないものとする。
３、第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外の
　　ものは、専有部分とする。

（共用部分の範囲）
第８条　対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるよおりとする。
別表第２（共用部分の範囲）
１、エントランスホール、老化、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、
　　億条、屋根、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペー
　　ス、メーターボックス、（給湯器ボイラー室の設備を除く。）、ない外壁、界壁、床ス
　　ラブ、床、天井、柱、基礎部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
２、エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防、防災設備、インターネット
　　通信設備、テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵
　　電受箱、各種の配線配管（給水管については、本館から各住戸メーターを含む部分、
　　雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の
　　附属物）
３、管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの
　　附属物。

>>9765さん
>二、玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。

玄関扉を交換する場合の経費は、錠部分は各区分所有者負担
ということですか。

集合郵便受箱は専用使用権がありますが、通常の使用に伴うものは、
各区分所有者の責任と負担でやることになっています。
このメールボックスが壊れた場合の補修工事費はこの規定によれば
区分所有者ということになりますが、それでいいんですよね。

錠の交換をより防犯性の高いものに交換するときは、当然
各区分所有者の負担ということになりますが。
ここは専有部分ですけど。

マンション管理をしていく中には、規定通りいかないアバウトな
部分もあります。

しかし規定しておかないと、その時の理事によって対応が違うと
トラブルになります。
あれは間違いでしたとなれば、工事費の返還をしてもらわなければ
ならなくなりますが、時効は１年か２年ですからね。

平成２８年３月改正分の標準管理規約は玄関扉の交換はできません、
扉の内側部分の塗装と錠前交換の費用は自己負担で出来ます。

機械式駐車場や自走式駐車場は共用部分ですが、
専用使用権のあるものはその管理と責任はついてまわりますか。
上の階からみずもれがしだした場合の対応は？

>>9770
>あれは間違いでしたとなれば、工事費の返還をしてもらわなければ
>ならなくなりますが、時効は１年か２年ですからね。

１年か２年の時効とは何ですか？
不当利得返還請求権の時効は１０年だと思いますが・・・

一般的には管理組合の管理であり費用も組合負担です。故意の場あは別。

>>9773さん
不当利得の返還請求時効は１０年なんですか。
ありがとうございます。

善意の受益者の返還義務

善意の受益者は、その利益の存する限度（現存利益の範囲）において、これを返還する義務を負う（703条）。

>>9711さん
私どもの長期修繕計画では、玄関扉の交換を管理組合として
一斉に更新工事をするようになっていますけど。

玄関扉の交換ができないとなると、ボロボロになっても
交換できないんですか。

玄関扉が不具合だったので、組合にいってやってもらったが、
終わって何年か後に、あれは間違っていましたので、工事費を
返還してくれといわれたらどうしますか。
自分で負担するんだったら、少々の不具合は我慢したのに。
これも不当利得の返還請求に該当するんですか。

う～ん！
難しいですね。

＞終わって何年か後に、あれは間違っていましたので、工事費を返還してくれといわれたらどうしますか。

現実に、そんな事態はありますかね？

仮に、そのような懸念があるなら以下の対応（予防策）を講じるだけの事でしょ。
・総会決議を経る事（当然議事録に記録する）。
・契約書を交わす事。

将来発生する可能性があると認識出来る事故・病気・紛争等には、事前に対処しましょう。
又、そのような感覚を磨きましょう。

今後は過去の管理組合運営に対して、悪徳管理会社、悪徳組合員（役員）
の所業が炙りだされる日が来るでしょう。

特に保険の問題に的を絞って精査して下さい。管理会社１０９の管理物
件は要注意です。

>>9781さん
例えば前の理事会では玄関扉の補修工事は管理組合が負担していたけど、
理事会が代わり、専用使用権の管理は通常の使用に伴うものは、各区分所有者の
責任と負担でやるものだから、今後は各人でやってくださいということになれば、
同じ共用部分の補修工事なのに、差が出て不公平感がでてきますよね。
その扱いはどうしますか。

マンション管理士の有資格者で有ればこの事実は見極めれ知識は有るでしょう。
それをしないで悪徳組合員や悪徳管理会社の手助けをしているようでは本来の
マンション管理士の役目を放棄していると認識しなさい。

マンション管理士としてのプライドを持ちましょう。

１ヶ月前の工事は管理組合負担、今度は個人負担となりますよ。

以前のものは処分として処理すればいいけど、固いこと言えば
それをするには全員の承認が必要となる。
しかし、理事会で判断したものを返してくれとはいえない。
それが５年とか６年前からとなると調査も難しくなる。
それでは、全て管理組合が行いますといえば、修理が殺到する。
難しいですね、マンションの管理は。

専用使用権のある共用部分としては玄関扉だけでなく、
窓枠サッシの滑車の不具合、網戸、インターホン、熱感知器、配管、
メールボックス、駐車場、ベランダ等いろいろありますからね。
それらの補修工事費を一度管理組合として行えば、次もそうしなければ
ならなくなる。

>>9784さん
問題提起ですよ。
私どものマンションでは対応はできています。
そうでないマンションの方々への情報提供です。
規定されていなければ規定すればいいし、あやふやな対応をしていれば
改善しなければならないでしょう。
これからの対応をどうするか検討すべきでしょう。

>>9784さん
ここには今までいろんな情報を提供していますが、それは私どものマンション
に対してのことではなく、そうした方がいいですよという情報の提供です。
結果として悪徳管理会社や悪徳理事の手助けとかにならないようにとのことです。
悪徳とかのことはあまり考えていませんが、一般のマンション管理や工事とかの
管理についても、より効率的かつ安価でいい工事ができる手立てを提供して
いるんです。
私の信条はマンション管理にいかに貢献できるかのボランティ活動を行う
ことですから。
その為には、必要な出費も全て自前が当然と考えて行動してきましたから。

マンションの組合員のマンション管理士等にかけるしか方法はないでしょう。
良いか悪いかは実行してからでも遅くは無いでしょう。確率は高いでしょうね。

管理会社や、士業をしているマンション管理士、組合員の理解を得られる事が
大事では有りますが。？

これは、あくまで、悪徳管理会社、悪徳マンション管理士等、悪徳組合員対策です。
ので誤解のないようにお願い致します。

>9790さん
実行してしまってからでは遅いから対応策を立てた方がいいんではないですか。
玄関ドアの補修工事を管理組合の経費でやってしまったら、次もやらなければ
不公平ですよね。
しかし、専用使用権のあるものは、通常の使用に伴うものは各組合員の
責任と負担で行わなければならないとなっていますから。
だから、その場合は個人負担で補修工事をすべきなので、規約に具体的に
明確化しておいた方がいいんではないですか。

専用使用権のあるものを管理組合として工事等を
すれば、次も同じようにしなければだめでしょう。
あなたのは管理組合がしますが、別の者の工事はしませんでは
不公平感がありますよ。

９７９１さんの仰る通り規約に設定しないで、その時その時の理事会の独断で
総会に提案して普通決議で可決して行っているケースは意外と多いでしょう。

うちのマンションでもこういった事例が多いです。規約を無視した状態で何でも
組合員の最高の意思決定機関であるとの大義名分で総会の普通決議で可決され実
行されている事例は有りませんか。再検証をしてください。

例、ある重大な問題を規約に制定したいと言う理事長の案がいつも総会の案に提案
され次期理事会に再検証との意見が付されて二転三転するうちに提案した本人や担
当理事が勘違いして規約に設定したものとして取り扱うようになり、

ある期の理事が、この案件は規約には制定されていない旨を、総会案と議事録で示し
て無効であることが判明した。

これは組合費用で修理等をする案で、かなりの組合員が組合費用で修理した後でした
ので不公平といううことで規約を制定し直し、役員の攻めを避けました。

やはり規約がマンションの管理では基本中の基本です。

強行規定の事例はそんなに多い案件は有りませんので、総会の案件で、普通決議事項
と特別決議事項は分けて議案の提出を提案致します。

>>9793さん
専用使用権の管理に関しては、通常の使用に伴うものは、各区分所有者の
責任と負担で行うようになっていますので、総会決議にかけられることは
ないでしょう。
例えば、玄関ドアの補修や窓枠サッシ、インターホン、メールボックス、
熱感知器をだれがその補修費用を負担するかということです。
この費用負担を細かく決めていないと、理事会によって組合負担であったり、
個人負担であれば不公平感がでてきますので。

保存行為については各マンションは研究する必要があります。

保存行為の美名のもとに悪い組合員と悪徳管理会社の共謀により手抜き工事を、
工事名を替えて組合費の無駄使いをされるとたまったものではない。

あまりにもひどいので良心が痛み、これ等を内部告発した管理員を知っている。

管理会社は非常に評判の良い大手の管理会社である。

管理規約、各種細則の全面改正のポイント
　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

各種使用細則については、全てない所も多いと思いますが、
その場合は、管理会社に相談すれば、他マンションの細則を参考に
させてもらえると思います。
使用細則
　一般使用細則、理事会運用細則、駐車場細則、駐輪場細則、ゲストルーム細則、
　監視カメラ細則、植栽委員会細則、大規模修繕委員会細則、管理規約改正委員会細則
　等いろいろあります。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は６回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

管理規約と各種使用細則の全面改正をやる時は、誰かがその進行役と事前準備をしな
ければなりません。

規約集ができあがったら、これから入居してくる皆さんに配布しましょう。
規約や細則を守りましょうといっても、それがなければできませんから。

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

標準管理規約
　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

　　管理費・修繕積立金の増税分については、値上で対処していくか、節約以外にその解決策は
　ありません。
　　そこで、値上をする場合はどれぐらい値上をすればいいのかを、検討すべきですので、考え方
　等をここで述べてみました。

　イ．「管理費の値上について」

　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～
　　４年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
　　　　固定経費に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
　　　　もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。

　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
　　　　　　予算書にはこの費目はありませんので、３年～４年の平均の数字でみてください。

　　　＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。
　　　　これに対して、２％の消費税の負担がかかることになります。（１０％になった場合）

　　　　　　　Ａ．（支出総額-次期繰越金）×２％＝経費増

※１戸当り月の管理費の必要値上分
経費増額÷戸数÷１２ヶ月＝１戸当り月の管理費の値上分

　ロ．「修繕積立金の値上について」

　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。

　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。

　　　＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　　　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　　　　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　　　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

　　　＊専有部分の給排水管の取替工事を、管理組合がやるようにするのが一番の方法ですが、
　　　　　そのためには、修繕積立金の値上が必要になってきます。

＊消費税アップに対する考え方

　長期修繕計画（３０年程度）の工事費の総額を計算してください。
　長期修繕計画がない時は、専有床面積から算出する方法もあります。
　その工事費の総額の２％が消費税アップに必要な金額となります。

マンションの高圧一括受電について
　戸別契約から高圧電力一括契約に変更することにより、電気料金を削減します。
　　契約の変更で必要となる手続きや毎月の検針・請求業務・電気設備の保守管理業務は代行
　会社が電力会社に代わって行います。
　　これからの新築マンションは、高圧一括受電方式に太陽光発電を組み合わせたものも多くな
　ってきます。

　　いずれ、高圧一括受電方式に切り替えるマンションも多くなると思います。是非この機会に
　高圧一括受電方式とは、どういうものかという概略を摑んでおいてください。

　　＊従量電灯や低圧電流の契約も、電力の自由化の進展により、将来的には自由化の対象に
　　　なる計画も考えられます。
　 ※現状は
　　　　　現在は、電力単価の高い従量電灯（低圧電流）契約で、各居住者が
　　　　電力会社と契約をしています。

　　※高圧一括受電になると
　　　　　すべての居住者と共用部分を一括して電力単価の安い高圧業務用電力で契約します。
　　　　その際、電力会社所有の受電設備は撤去し、新たに専用の受電設備を設置します。
　　　　　使用電力量が多いほど、削減金額は大きくなります。
　　　　　削減率は、戸数や使用電力量により異なり、５％～１０％です。（設備負担なしの場合）

＊現在の借室電気室やその他の電気設備を撤去して新たに、高圧受電設備（キュービ
　クル）を設置します。借室内のトランス、電力メーター、サービスブレーカ等
　キュービクルを設置するスペースが必要となります。

＊導入後は、共用部分・専有部分共一括して、業務代行会社が電力会社に支払うことになり
　　ます。専有部分の検針・請求代行、設備の保安管理業務は、業務代行会社が行うこ
　　とになります。全体部分は、電力会社が検針し、請求を代行会社に行います。

　　※導入にあたって
　　　　　まず、住民アンケートや説明会を実施します。
　　　　そして、総会決議で導入するかどうかの決議をとります。導入だけの場合は、普通決議。
　　　　　但し、規約に変電室の利用に電力会社名が記載されている場合とか、キュービクルの
　　　　設置場所を特定し会社名を規約に明記する場合は、特別決議が必要となります。
　　　　　但し、決議されても、マンションの全戸から、解約届や新規の申込書を集めなければ、
　　　　受電設備の工事はできません。（一括受電切替同意書）

　　　　　５０戸程度以上のマンションが対象になります。
　　　　　オール電化マンションや深夜電力を使用しているマンションは対象外となります。
　　　　　マンション設備に、電気室（借室）、キュービクルがあるとか設置場所があることが条件です。

　　　　　契約期間内での解約はできません。解約金が発生します。
　　　　　契約期間中、各戸単位での電力会社の戸別契約の変更はできません。
　　　　　３年に１度、１時間程度法定点検のため停電が発生します。
　　　　　５年～１０年の最低契約継続期間があります。

　　　＊価格が安いだけでなく、安定供給、事故時の対応、先々の保証等も含め検討すべきだと
　　　　　思います。又、電力料の収支報告も提案してもらうべきでしょう。
　　　＊代行会社の倒産対策としては、電力会社の電気のストップはないだろうし、裁判所としても他の
　　　　代行会社に継続していく方法を取るという見解が一般的です。

　　　＊業務代行会社は、数多くありますので、導入の際は、数社の説明会の開催が必要です。

別スレに高圧一括受電のスレがありますが、相談や質問は
できない雰囲気になっています。

次に電子ブレーカーについて書き込みをしてみます。
電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。
　　　２０年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
　　　電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
　　高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。