マンション管理士に質問しよう！ Part2

　※耐用年数
塩ビ管、ライニング鋼管 ２５年
銅管 　　　　　３０年
ステンレス管 ４０年
　　但し、この寿命はステンレス管そのものの寿命ではなく、継手に使用されるゴム 　　パッキンの寿命のことです。

　※排水管は長い１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて蛇口まで管をひっぱっています。
　　つなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０る年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。

　※配管より継手部分が早く劣化します。継手の種類
　　　　　ソケット・・・管同士をまっすぐ接続
　　　　　エルボ・・・直角に接続
　　　　　チーズ・・・分岐させるときに使います。

管材についての知識を身につける必要性はあまりないと思います。
技術的なことは業者が説明してくれるでしょうから。ただ、不必要に高い
管材を進められる可能性はありますので、その判断が出来る程度の知識で
十分でしょう。

配管の管材もややこしいですが、シーリングも
いろいろありますからね。

質問等がなければ今夜は規約と細則の全面改正について
書き込みをします。

「標準管理規約第２１条」改正　　　２０１７年８月２９日

現行規約

　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の使用に伴うものについては、専用使用権を
　　　　有する者がその責任と負担においてこれを行なわなければならない。
　　※バルコニー等の管理には、バルコニー、玄関扉、サッシ、ルーバル、網戸、ガラス、専用庭含む
　　　 メールボックスの鍵の交換は通常の管理に該当するので、専有使用権者が負担するのが原則

今回の改正規約
　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但しバルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条１項但書の「保存行為」をいう。
　　　　以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任
　　　　と負担においてこれを行わなければならない。
　　※改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　　行為」に変更されました。

現行規約通り改正なし。
　　２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理
　　　　として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　　※対象となる設備としては、配管と配線がある。但し、費用の負担については明記されていない。

３項以降追加条項

　　３．区分所有者は、第１項但し書きの場合又は予め理事長に申請して書面による承認を受けた
　　　　場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行う事ができない。但し、専有部分の使用
　　　　に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が
　　　　緊急を要するものであるときはこの限りではない。
　　※台風でガラスが割れた場合等の緊急保存行為がこれに該当

　　４．前項の申請及び承認の手続きについては、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定
　　　　を準用する。但し同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第６項中「第１項の承認を
　　　　受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第２１条第３項の承認を受けた保存行為
　　　　後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

　　５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。
　　※緊急保存行為や理事長の承認を得て保存行為を行う以外の、保存行為を行った場合の費用
　　　　は専有使用権者が負担する。

　　６．理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
　　　　部分等の必要に保存行為を行う事が出来る。
　　※費用の限度額を明記しておくことが必要です。例えば、１ヶ月の管理費の範囲内とか。

　第２１条第１項
　　　管理者は共用部分並びに敷地及び付属施設を保持する権利を有し義務を負う。
　第２１条１項但書
　　　バルコニー等（バルコニー、ルーバル、玄関扉、窓枠・サッシ、窓ガラス、網戸、専用庭）につい
　　てその保存行為のうち通常の使用に伴うものは、専用使用権を有する者がその責任と負担で行
　　わなければならないと規定されています。
　　　バルコニー等の保存行為は、各区分所有者がそれぞれ行う事が出来るとされているところ（第
　　１８条１項但書）、法１８条２項は規約で別段の定めをすることができると規定しており、その別段
　　の定めが第２１条但書です。
　　　１８条１項では、保存行為の負担については定めておらず、「できる」として行為の可否につい
　　て定めているにすぎません。

　　　改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　行為」に変更されました。
　　　管理とは、①物の経常又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
　　現状を維持する保存行為を含みます。
　　　改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の責任と負担だったの
　　に対し、改正後の規約では、通常の使用に伴う現状維持行為だけが専有使用権者の責任と負
　　担になったといえます。

　　第１項及び第３項は、法１８条１項但書において、保存行為は各共有者がすることができると決
　　められていることに対し、同条２項に基づき規約で別段の定めをするものである。

　　第３項但書は、例えば台風等で住戸のガラスが割れた場合に、専有部分への雨の吹込みを
　防ぐため張り替えるケースがあります。
　　専有部分のガラスが割れた場合の費用の負担は、緊急保存行為は管理組合負担とされてい
　ますが、通常の使用に伴う保存行為は区分所有者負担とされています。第２１条５項

　　第５項は、法第１９条に基づき規約で別段の定めをするものである。
　　承認の申請先は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事会によるものである。
　　（第５４条第１項第五号参照）

　　第６項では、災害等の緊急時における必要な保存行為について理事長が単独で判断し、実
　施できることを定めています。
　　給水排水管の補修、共用部分等の被災箇所の点検破損個所のあくまで小修繕が対象です。

　　保存行為を超える応急的な修繕行為については、総会の開催が困難な場合は理事会で対応
　することができるとしています。第５４条１項第十号及びコメント５４条関係①参照
　　しかし、理事会の開催も困難な場合は理事長単独で判断できる規約も必要です。
　　その場合は費用の限度額についても予め定めておくことも考えられます。

　　平時における専用使用権のない敷地又は共用部分の保存行為について、理事会の承認を
　得て理事長が行えることや少額の保存行為であれば、理事長に一任することを規約に規定し
　ておくことも必要です。駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行います。

＊玄関扉の更新工事について
　　「カバー工法」
　　　　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法 　　　　　　　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。 　　　　　　　価格は機能性、グレードで決まります。
　　　　周期　　　国交省は３５年程度

　　　壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ
　　高さが３ｃｍ程度小さくなります。

玄関扉は共用部分ですが、錠は専有部分ですよね。
この場合の工事費はどうなるんでしょうか。
錠部分と鍵は区分所有者に支払ってもらうんでしょうか。
当然鍵を特殊なものに交換する場合は区分所有者負担でしょう。

玄関扉を交換する場合は、錠部分も含めて共用部分の工事として
修繕積立金から支出しているでしょう。
厳密にいえばおかしいですよね。
専有部分の工事に修繕積立金を充当するのは。
拡大解釈すれば、専有部分の配管も規約に定めれば修繕積立金の
充当は可能です。

標準管理規約第２章　専有部分の範囲
（専有部分の範囲）
第７条　対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分うあ、重都番号を付した住戸と
　　する。
２、前項の専有部分を他から区分する効能物の帰属については、次のとおりとする。
　一、天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
　二、玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
　三、窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まらないものとする。
３、第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外の
　　ものは、専有部分とする。

（共用部分の範囲）
第８条　対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるよおりとする。
別表第２（共用部分の範囲）
１、エントランスホール、老化、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、
　　億条、屋根、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペー
　　ス、メーターボックス、（給湯器ボイラー室の設備を除く。）、ない外壁、界壁、床ス
　　ラブ、床、天井、柱、基礎部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
２、エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防、防災設備、インターネット
　　通信設備、テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵
　　電受箱、各種の配線配管（給水管については、本館から各住戸メーターを含む部分、
　　雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の
　　附属物）
３、管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの
　　附属物。

>>9765さん
>二、玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。

玄関扉を交換する場合の経費は、錠部分は各区分所有者負担
ということですか。

集合郵便受箱は専用使用権がありますが、通常の使用に伴うものは、
各区分所有者の責任と負担でやることになっています。
このメールボックスが壊れた場合の補修工事費はこの規定によれば
区分所有者ということになりますが、それでいいんですよね。

錠の交換をより防犯性の高いものに交換するときは、当然
各区分所有者の負担ということになりますが。
ここは専有部分ですけど。

マンション管理をしていく中には、規定通りいかないアバウトな
部分もあります。

しかし規定しておかないと、その時の理事によって対応が違うと
トラブルになります。
あれは間違いでしたとなれば、工事費の返還をしてもらわなければ
ならなくなりますが、時効は１年か２年ですからね。

平成２８年３月改正分の標準管理規約は玄関扉の交換はできません、
扉の内側部分の塗装と錠前交換の費用は自己負担で出来ます。

機械式駐車場や自走式駐車場は共用部分ですが、
専用使用権のあるものはその管理と責任はついてまわりますか。
上の階からみずもれがしだした場合の対応は？

>>9770
>あれは間違いでしたとなれば、工事費の返還をしてもらわなければ
>ならなくなりますが、時効は１年か２年ですからね。

１年か２年の時効とは何ですか？
不当利得返還請求権の時効は１０年だと思いますが・・・

一般的には管理組合の管理であり費用も組合負担です。故意の場あは別。

>>9773さん
不当利得の返還請求時効は１０年なんですか。
ありがとうございます。

善意の受益者の返還義務

善意の受益者は、その利益の存する限度（現存利益の範囲）において、これを返還する義務を負う（703条）。

>>9711さん
私どもの長期修繕計画では、玄関扉の交換を管理組合として
一斉に更新工事をするようになっていますけど。

玄関扉の交換ができないとなると、ボロボロになっても
交換できないんですか。

玄関扉が不具合だったので、組合にいってやってもらったが、
終わって何年か後に、あれは間違っていましたので、工事費を
返還してくれといわれたらどうしますか。
自分で負担するんだったら、少々の不具合は我慢したのに。
これも不当利得の返還請求に該当するんですか。

う～ん！
難しいですね。

＞終わって何年か後に、あれは間違っていましたので、工事費を返還してくれといわれたらどうしますか。

現実に、そんな事態はありますかね？

仮に、そのような懸念があるなら以下の対応（予防策）を講じるだけの事でしょ。
・総会決議を経る事（当然議事録に記録する）。
・契約書を交わす事。

将来発生する可能性があると認識出来る事故・病気・紛争等には、事前に対処しましょう。
又、そのような感覚を磨きましょう。

今後は過去の管理組合運営に対して、悪徳管理会社、悪徳組合員（役員）
の所業が炙りだされる日が来るでしょう。

特に保険の問題に的を絞って精査して下さい。管理会社１０９の管理物
件は要注意です。

>>9781さん
例えば前の理事会では玄関扉の補修工事は管理組合が負担していたけど、
理事会が代わり、専用使用権の管理は通常の使用に伴うものは、各区分所有者の
責任と負担でやるものだから、今後は各人でやってくださいということになれば、
同じ共用部分の補修工事なのに、差が出て不公平感がでてきますよね。
その扱いはどうしますか。

マンション管理士の有資格者で有ればこの事実は見極めれ知識は有るでしょう。
それをしないで悪徳組合員や悪徳管理会社の手助けをしているようでは本来の
マンション管理士の役目を放棄していると認識しなさい。

マンション管理士としてのプライドを持ちましょう。

１ヶ月前の工事は管理組合負担、今度は個人負担となりますよ。

以前のものは処分として処理すればいいけど、固いこと言えば
それをするには全員の承認が必要となる。
しかし、理事会で判断したものを返してくれとはいえない。
それが５年とか６年前からとなると調査も難しくなる。
それでは、全て管理組合が行いますといえば、修理が殺到する。
難しいですね、マンションの管理は。

専用使用権のある共用部分としては玄関扉だけでなく、
窓枠サッシの滑車の不具合、網戸、インターホン、熱感知器、配管、
メールボックス、駐車場、ベランダ等いろいろありますからね。
それらの補修工事費を一度管理組合として行えば、次もそうしなければ
ならなくなる。

>>9784さん
問題提起ですよ。
私どものマンションでは対応はできています。
そうでないマンションの方々への情報提供です。
規定されていなければ規定すればいいし、あやふやな対応をしていれば
改善しなければならないでしょう。
これからの対応をどうするか検討すべきでしょう。

>>9784さん
ここには今までいろんな情報を提供していますが、それは私どものマンション
に対してのことではなく、そうした方がいいですよという情報の提供です。
結果として悪徳管理会社や悪徳理事の手助けとかにならないようにとのことです。
悪徳とかのことはあまり考えていませんが、一般のマンション管理や工事とかの
管理についても、より効率的かつ安価でいい工事ができる手立てを提供して
いるんです。
私の信条はマンション管理にいかに貢献できるかのボランティ活動を行う
ことですから。
その為には、必要な出費も全て自前が当然と考えて行動してきましたから。

マンションの組合員のマンション管理士等にかけるしか方法はないでしょう。
良いか悪いかは実行してからでも遅くは無いでしょう。確率は高いでしょうね。

管理会社や、士業をしているマンション管理士、組合員の理解を得られる事が
大事では有りますが。？

これは、あくまで、悪徳管理会社、悪徳マンション管理士等、悪徳組合員対策です。
ので誤解のないようにお願い致します。