マンション管理士に質問しよう！ Part2

玄関扉、サッシ、エレベーターの更新工事費は高いですからね。
それに給排水管も。

大型設備の工事をやらなければスラム化していく。
しかし、そのためには修繕積立金の値上をしなければならない。
どちらも嫌だね。

「何故修繕積立金の値上が必要なのでしょうか」

　管理費は毎年経費の支払いは殆ど決まっていますので値上が発生することは殆どありません
が、考えられるとしたら、管理員・清掃員の勤務日数が増えた場合、小規模補修費が築年数の
経過と共に出費が多くなってきた場合、消費税のアップによるもの等が値上をする場合の要因と
なることはあります。

　修繕積立金の設定額については、国交省の指針で長期修繕計画を３０年とし、その間の総工
事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出するものでした。

　何故３０年としたかといいますと、大規模修繕工事をその中に２回入れて積立金を弾き出す必
要があったからです。
　しかし、築年数の経過したマンションが増えてくると、その指針では対応できなくなってきます。

　３０年の間だけだったらそれでもいいのですが、マンションの耐用年数は１００年以上持つとい
われています。３０年を経過してから必要となる大型設備もかなりの数が見受けられます。

　設備等については悪くなれば修理や交換が必要となってきます。
　しかし、計画外の工事をすれば間違いなく修繕積立金は不足してきます。不足すれば悪くなっ
ても工事をしないか積立金の値上をするかしか方法はありません。

　国交省は、最近では１回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画の作成をした場合、積立金
の望ましい額は１７，５００円が必要としています。
　何故かといいますと、築３０年までには大型設備の交換とかは発生しなかったのですが、それ
から立てる計画には、エレベーター、給排水管、ガス管、配線、消防設備、玄関扉、窓枠サッシ、
網戸、メールボックス、避雷針、縦樋、電灯設備とかの工事が含まれてきます。
　そういった箇所も悪くなれば交換等をしなければならなくなります。

鉄筋コンクリート造りの建物をリノベーションした実例
強度に問題がなければコア抜き試験で確認する。
劣化している箇所は一部は鉄筋の張り替え、フレッシュコンクリートを注入するなどして補修。
表面に１．５ｃｍ程度のポリマーセメントモルタルを塗布することで寿命は６０年程度プラスされたと
認定されました。
これで８０年ＲＣ構造が１４０年まで伸長することになつた。

うちの長期修繕計画表は、管理会社のフロントが
ソフトが入っているパソコンでつくったものしかないけど
それでもいいのかな。

しっかりした数量調書をもとにした長期修繕計画でないと
役に立たないよ。

数量調書とは何？

宮管連とは何？

しっかり読んでもらってありがとう。
せっかく情報を流しているんだから、誰かに呼んでもらわなくちゃね。

１号館の○○さん。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

宮管連とはこれですか？

宮崎県マンション管理組合連合会
http://npo.pref.miyazaki.lg.jp/npodb/corporations/detail/64

>>9699

区分所有法には、そのような条項はありませんが・・・

>塩ビ管は、配管腐食の心配はないが、配管の継ぎ手部分は亜鉛メッキ継手を使用しているため、

と書いている時点で、グダグダであることがわかる。

>>9703さん
そことはまったく関係ないですが、何か問題がありますか。
何か質問したいことがありますか。
そんな追求をするのではなく、前向きなことを聞いてください。

>>9699さん

区分所有法第２１条　
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。

　区分所有法第２１条ではなく、標準管理規約第２１条の間違いでした。
　ご指摘ありがとうございます。

>>9709さん
知っておられるんでしたら、教えてもらえませんか。

>>9709さん
私の書き込みに対して全然反応がなかったので失望もしていたのですが、
読まれておられる方はおられたんですね。
建物設備の知識をもっておられる方と思いますが、是非マンションの建物設備に
ついて情報を提供してください。
特に管材とシーリングについて、教えてもらえませんか。

亜鉛めっきの大気中における耐用年数は、環境によって違いがあり、一概に何年と言い難いものです。
耐久性を調べるには、塩水噴霧試験，ウェザーメーター等の促進試験によることが多く、実際の環境には腐食要因が多岐複雑に作用しますので促進試験と実際とはそぐわないことが多く、判定することは困難なことが多いのです。
亜鉛を大気中に曝露すると、表面に腐食生成物の皮膜が形成されますが、この皮膜の各要因に対する耐食性、緻密度および皮膜の定着度によって耐用年数が決定されます。
一般に亜鉛は、鉄素地に対して卑電位を示すので犠牲陽極となり、鉄を保護すると思われがちなのですが、環境的に電解質（水膜）が連続していない場合はその範囲がせばめられることや、保護皮膜を形成すると犠牲溶出が抑えられることになるので、犠牲陽極効果はあまり期待できないのです。

•亜鉛は約60℃以上になると急激に腐食し、水質によっても亜鉛と鉄の極性の逆転が起こります。従って、温水配管に用いるのは好ましくありません。
•土中，水中の塩類（塩化物，硫酸塩，硝酸塩）や炭酸の濃度が高い場合、腐食生成物の保護作用が消失するため、腐食速度が大きくなるのでご使用は避けてください。たとえば井戸水には炭酸が多く含まれるものがあり、亜鉛が溶出して水が白く濁ることがあります。

塩ビ管（塩化ビニル管）とは、
正式名称を塩化ビニル管と呼び、塩化ビニル樹脂を主原料とした配管材料。

塩ビ管は、赤さびなどが出ないので、水道管をはじめ下水道管・電線管・土木用など極めて広範囲に使用されています。

塩ビ管は、塩化ビニル樹脂と呼ばれる腐食に強い樹脂成分を主原料にし、さらに良質な安定剤、顔料を加え適当に加熱した押出成形機により製造されます。

管の内面はきわめて滑らかで、摩擦抵抗が小さいため、異物の発生や汚物の付着が少なく、効率よく通水でき、また、軽量で運搬や施工現場での取扱いが非常によく、異形管が豊富で多様な施工が可能。

耐薬品性・耐食性・耐久性に優れているので、酸性土壌による腐蝕もなくまた、汚水中の酸、アルカリにも影響されず、劣化現象が少なく、地震時や地盤沈下等にも追随でき、衝撃にも強いので、通常の運搬や施工時でも破損することがない

>>9709さん
塩ビ管と亜鉛メッキを調べてみました。
要領をえません。
塩ビ管に亜鉛メッキの継手は使用しないんでしょうか。

ところで、

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E5%AE%AE%E7%AE%A1%E9...

についてのコメントは？

>>9718さん
個人情報に関することにはこたえられません。
何か私に恨みでもあるんですか。
以前私とバトルでもしましたかね。

>>9718さん
私はスレ主です。
しかし、ここに書き込みをする時はスレ主とかマン管士といって書き込むことは
ありません。
自由に書き込みをしたいのと、間違っているかもしれないからです。勿論自分では
正しいと思ってカキコミはしていますが。
ただ、完璧でなければ質問や情報の提供をしてはだめといえば、ここのスレは
成り立ちません。
弁護士や建築士、マン管士と名乗って質問に答えれば、責任はあるでしょうが。
あなたも匿名さんですよね。個人が判れば書き方とかも当然違ってきます。
又、スレの中でのバトルも当然あるでしょう。しかし、それも匿名サン同士の
ことです。
匿名掲示板としてある程度は鷹揚な対応をして頂きますようお願いします。

>>9718さん
追伸ですが、このスレももうすぐ終わります。
一つの括りとして10,000レスになったら、別スレを立てこのマンコミュから
卒業しようと思っています。
スレを削除することはできませんので、別スレを立てこのスレを廃止します。
長いこと、マンコミュにはお世話になりましたし、勉強もさせてもらいました。
そろそろ引退ですね。
たまーには、新スレを覗くかもしれませんが。他の方にお任せします。

えっ？

>「マンション管理士に質問しよう」のスレをたてた者です。
>前スレは、マンションの管理についての悩みを全員で解決していこう
>という主旨のもとに、相談や悩みに答え、情報の提供や問題提起等を
>行いスレを盛り立ててきましたが、なりすましの者にＰＡＲＴ２を
>たてられ、後は野となれ・・・という状態です。
>このスレは私のたてたものではありませんので、ここに帰ってくること
>は絶対にありません。
>後は、今度スレをたてられた方が責任をもって運営されていくと思います。
>しかし、新レスに移行したスレは殆どが消滅してしまっています。
>そうならないように、マンションの理事のみなさんのために、適切な
>アドバイスをしてあげてください。
>今度のスレタイは、マンション管理士だけで解決されるようですので、
>大変でしょうが、しっかり後を託します。
>では、ごきげんよう！

９６１１です。忙しくてまだ読んでおりません。変な投稿が増えておりますが、
匿名掲示板ですので致し方御座いません。少しずつ勉強していきます。

有難うございました。今後ともよろしくお願い致します。

>>9722さん
良くそんなことを調べますね。
そんな不要なことに時間や労力を使わずに、前向きな質問や
回答、情報の提供をしてください。
あなたの書き込みはマンション管理にとって何の役にも立ちません。
ここは匿名掲示板ですよ。

ライニング継手は古くから使用されている継手で、継手の内側にエポキシ樹脂
がコーティングされています。
ネジ端部を保護するようになっていないので、腐食が起ります。

現在は、コア内部継手で内側を保護部分はビニール樹脂で射出成型してあります。
この継手は（管端防食コア内臓）は１９８４年に発売されています。
つまり、築３４年経過しているマンションは継手の交換が必要となります。
勿論、塩ビ管であっても、永遠に交換不要という訳ではありません。

　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行します。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。

　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもできます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。