マンション管理士に質問しよう！ Part2

クラック
　　建物の外壁にできたひび割れや亀裂のこと。

養生とは
　　塗装時に塗料が飛び散ってもいいようシートやビニールテープを使用して保護すること。

コーティング
　　塗装前にクラックを塞いで防水性と気密性を補うこと。

エフロレッセンス
　　外壁の内部に水分が侵入し、石灰成分が溶け出す現象のこと。

チョーキング
　　塗装の劣化現象のひとつであり、外壁に触った時指に白い粉がつくような状態のこと。
　　放置すればクラックの原因となる。

トップコート
　　塗料の耐久性を高めるために用いる仕上げ材のこと。

竣工図
　　工事請負契約書に添付される設計図に対し、当初の設計と変更のあった部分を反映して工
　事の竣工時に実態に即して作成される図面のこと。

コンクリートかぶり厚
　　コンクリート表面から内部に配筋された鉄筋表面までの距離をいう。
　　コンクリートは本来アルカリ性で鉄筋を腐食から防いでいるが、中性化すると錆びた鉄筋は
　膨張し爆裂を起こす。

躯体
　　建物の主要構造体部分を指す。
　　鉄筋コンクリート造りはＲＣ躯体、鉄骨鉄筋コンクリートはＳＲＣ。

外構工事
　　住宅外部の門や扉、フェンスなどの工事のこと

笠木（かさぎ）
　　階段、手すり、パラペットなどの上部の樹木のこと

ドレイン
　　屋上やバルコニーなどの排水口のこと

エキスパンションジョイント
　　建物もしくは設備同士をつなぎ合わせるためのポイント。設置することで耐震性を高め、建
　物の膨張や伸縮を抑えます。

グレーチング
　　屋外の排水口などに用いられる格子上のフタのことをいう。

仕上げ材
　　直接目に触れる部分の材料のこと
　　タイル、漆喰、

プロポーザル方式
　主に業務の委託先や建築物の設計者を選定する際に、複数の者に目的物に対する企画を
提案してもらい、その中から、優れた提案を行ったものを選定するやり方です。

防水の種類と工法
　　　耐久年数 価格 対象箇所 　　厚さ
ウレタン防水 １２年前後 普通 全て 　３．０ｍｍ～
シート防水（ゴム） １３年前後 安い 屋上 　１．２～２．０ｍｍ
シート防水（塩ビ） １３年前後 安い 屋上 　１．５～２．５ｍｍ
ＦＲＰ防水 １０年前後 普通 ベランダ 　３．０ｍｍ～
アスファルト防水 ２０年前後 高い 屋上 　５．０～１０ｍｍ

※耐久年数内でも５年前後に１度のメンテナンスが必要です。

ウレタン防水
　下地の形状に馴染みやすく又簡単で短期間で終わり更に安い。
　屋上やベランダなど施工場所を問いません。経年劣化と亀裂にも強い。
　臭いも発生せず、熱の発生もないので周辺環境へも優しい工法です。

ゴムシート防水
　コスト面では安価で手軽に工事ができ短工期で済みます。応急措置としては最適の工事。
　接着剤や素材自体に化学物質を使用するのでシックハウスに注意する必要があります。

塩ビシート
　既存の下地があっても下地調整が必要ありません。対候性をもち、耐久性にも優れてい
ます。工期も短く低コストです。保護層なしで軽歩行も可能。

＊ ＦＲＰ防水（ガラス繊維強化プラスチック）
　軽量かつ強靭で耐水、耐食、対候性に優れています。保護層が不要で直接露出防水と
して施工できます。
　重歩行や車両走行にも耐えられます。外観的にもきれいな仕上がりとなります。
　施行中は臭いが周囲に広がるため臭気対策が必要となります。紫外線が長期間当ると
劣化してひび割れしてしまいます。
　定期的にトップコートを塗り替える必要があります。地震には弱い。

アスファルト防水
　防水層が厚く、連続するので水密性が高いのが特徴です。
　保護モルタルで押さえれば耐久性もかなり高くなります。耐用年数が長いのでメンテナン
スの回数も減少できます。
　最近は工法が改善され工事中の臭いも少なくなっています。
　紫外線に当たると硬化して劣化するので保護が必要です。

最近の屋上防水工事では、防水層の下層に断熱材の層を入れることが多く、建物の寿命を
延ばすと共に日常の省エネにもつながります。

シーリング工事
　窓、ドアまわりの隙間や外壁のつなぎ目などわつなぎ埋め合わせるために、コム系の
シーリング材を充填する工事をシーリング工事といいます。
　建物でひび割れが起きている箇所の修繕のためにシーリングを充填する場合もあります。
　隙間（目地）からの水の侵入や外気の流入を防ぐのが目的です。
　交換する場合は、カッターなどできれいに除去してから行います。
　シーリングの保証期間は通常５年で契約します。
　シリコン系・・・耐熱性、対候性に優れている。
　ポリウレタン系・・・対候性、耐熱性がない
　ウレタン系・・・耐久性は一番ある。塗膜を被せないと紫外線に弱い。

床シート
　開放廊下、バルコニー、ルーフバルコニー、スロープ等に使用されます。
　タキロンシーアイ、東リ、ロンコール工業等の会社が扱っています。

以上です。
大規模修繕工事の時には、業者や設計コンサルタントの話しの
中に頻繁に出てくる専門用語ですが、基本的なことは知っておいた
方がいいと思い書き込みをしました。

相見積を取るときの金抜き計算というやり方はいいね。
最初に見積もりを取る時に業者と材料とかも決めて
見積をもらえばいいね。

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。

　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

　具体的には親子会、老人クラブ、文化活動やスポーツ活動を支援しており、又祭りや清掃活動、リサ
イクル活動等を行っています。祭りに関しては地域の自治会と消防訓練は管理組合と協力して行っ
ておりマンション住民の生活面での互助並びに交流活動のフォローを行っています。

　自治会は、行政との窓口で、行政の各種情報が伝達されます。このため、市は自治会運営補助
金等の活動を支援しています。
　しかし、管理組合と自治会は目的や機能が異なる組織で、構成員も異なっています。それでこ
の２つを混同すると管理組合の運営に支障をきたすおそれがでてきます。
　そのため、マンション管理を適正に行うためには、各組織の違い、目的等をよく理解しておかな
ければなりません。

　又、管理組合、自治会の役員のそのときの力関係によって、管理組合が自治会に、自治会が
管理組合に干渉をすることがあってはいけません。
　ただ、相互に連携して協力しあう体制をどう構築していくかということは大切なことです。目的が
重複している防災や植栽に関しては、一緒に取り組んでいくことが効率的です。

　標準管理規約から、「コミュニティ条項」が削除されました。当マンションの管理規約にも規定さ
れてます「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成（費用）」という項目です。
　理由としては、法的リスクを避けるためとのことです。コミュニティの合意形成の環境づくりといっ
た理由で管理費から支出されたり、マンションの管理と関連性の薄い業務活動に対して支出す
れば、役員に対して損害賠償責任が生じる恐れがあることがその理由です。

　管理費から募金や熟親会、スポーツや文化会、親子会、祭りとかに経費を支出することはでき
ません。あくまで管理費はマンションの管理のために使用しなければなりません。

　又、自治会費を管理組合が強制徴収している事例はありますが、その点は理解した上で適切
な運営がされているマンションは多いようです。
　但し、第三者に賃貸されているマンションや空室で居住していない区分所有者の場合は、自治
会費の徴収でトラブルの要因となることは予想されます。

　管理組合と自治会の両組織を合体させることはできませんが、両組織の趣旨、目的を正しく理
解してそれぞれが独立して運営していくことが必要です。
　ただ、マンション内のコミュニティを図っていくことは大切なことです。

小規模マンションでは、理事会と自治会の役員を兼務していて
ごっちゃになっているマンションは多いのでは。

大規模修繕工事の専門用語の追加です。
コンクリートは当初はアルカリ性です。これが空気中の炭酸ガスを吸収して年に０．５ミリずつ
中性化していきます。
鉄筋のかぶり厚は３ｃｍです。
つまり６０年でコンクリートの中性化が鉄筋にまで到達します。
コンクリートは中性化してもその強度が弱まることはありません。空気やみずが浸透することで
劣化していくのです。
これが鉄筋にまで到達すると錆が発生し鉄筋が膨張し、コンクリートを徐々に押し出すような事態
が発生してきます。
このときしっかりした施工を施せば鉄筋は保護されるためまだまだ利用できるということになります。

「修繕積立金の適切な金額の必要性について」

　共用部分が劣化したり不具合が生じたら、補修工事とか更新工事をする必要が生じてきます。
　長期修繕計画をみてみますと、計画に洩れている箇所がかなり目立ちます。そういった計
画にない箇所の補修や交換等をすれば当然修繕積立金は足りなくなってきます。

　国交省の望まれる指針によれば、１戸当り月の修繕積立金の額は１７，５１５円必要となっています。
　国交省は長期修繕計画の作成は３０年で計画すべきとしました。何故かといいますと、その期間で
大規模修繕工事を２回含ませるというものでした。
　しかし、築３０年の間には排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター、高置水槽、縦樋、
電灯設備、避雷針、避難ハッチ、バルコニー隔壁、メールボックスの更新工事は含まれていません。

　そこで国交省は、最近は第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画では、１戸当り必要修繕
積立金の額は、１７，５００円が望ましいという指針を打ち出してきました。
　大型施設の更新工事が含まれる計画とそれがない最初の３０年での長期修繕計画での必要修繕
積立金の額が違うのは当然なんですが、ようやく国交省もそれに気づいたようです。

国交省の打ち出した望まれる修繕積立金の額17,500円には
専有部分の配管の更新工事分は含まれていません。

１７，５００円ねえ。
高いね。

大規模修繕工事だけ周期的にやればいいという訳ではないんですね。

大型設備に対しての修繕積立金の額も相当必要でしょうね。

玄関扉、サッシ、エレベーターの更新工事費は高いですからね。
それに給排水管も。

大型設備の工事をやらなければスラム化していく。
しかし、そのためには修繕積立金の値上をしなければならない。
どちらも嫌だね。

「何故修繕積立金の値上が必要なのでしょうか」

　管理費は毎年経費の支払いは殆ど決まっていますので値上が発生することは殆どありません
が、考えられるとしたら、管理員・清掃員の勤務日数が増えた場合、小規模補修費が築年数の
経過と共に出費が多くなってきた場合、消費税のアップによるもの等が値上をする場合の要因と
なることはあります。

　修繕積立金の設定額については、国交省の指針で長期修繕計画を３０年とし、その間の総工
事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出するものでした。

　何故３０年としたかといいますと、大規模修繕工事をその中に２回入れて積立金を弾き出す必
要があったからです。
　しかし、築年数の経過したマンションが増えてくると、その指針では対応できなくなってきます。

　３０年の間だけだったらそれでもいいのですが、マンションの耐用年数は１００年以上持つとい
われています。３０年を経過してから必要となる大型設備もかなりの数が見受けられます。

　設備等については悪くなれば修理や交換が必要となってきます。
　しかし、計画外の工事をすれば間違いなく修繕積立金は不足してきます。不足すれば悪くなっ
ても工事をしないか積立金の値上をするかしか方法はありません。

　国交省は、最近では１回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画の作成をした場合、積立金
の望ましい額は１７，５００円が必要としています。
　何故かといいますと、築３０年までには大型設備の交換とかは発生しなかったのですが、それ
から立てる計画には、エレベーター、給排水管、ガス管、配線、消防設備、玄関扉、窓枠サッシ、
網戸、メールボックス、避雷針、縦樋、電灯設備とかの工事が含まれてきます。
　そういった箇所も悪くなれば交換等をしなければならなくなります。

鉄筋コンクリート造りの建物をリノベーションした実例
強度に問題がなければコア抜き試験で確認する。
劣化している箇所は一部は鉄筋の張り替え、フレッシュコンクリートを注入するなどして補修。
表面に１．５ｃｍ程度のポリマーセメントモルタルを塗布することで寿命は６０年程度プラスされたと
認定されました。
これで８０年ＲＣ構造が１４０年まで伸長することになつた。

うちの長期修繕計画表は、管理会社のフロントが
ソフトが入っているパソコンでつくったものしかないけど
それでもいいのかな。