マンション管理士に質問しよう！ Part2

シーリング
　　アルミサッシ枠の周囲や外壁目地などに充填される。弾性の充填防水材のこと。

浮き
　　コンクリートとタイルと下地モルタルの間に隙間ができた状態。放置すれば剥がれ落ちる
　危険性がある。

コールドジョイント
　　コンクリートの打継に不具合が生じ、つなぎ目が不連続になる状態。放置すると雨水の
　侵入や建物の劣化を招く。

クラック
　　建物の外壁にできたひび割れや亀裂のこと。

養生とは
　　塗装時に塗料が飛び散ってもいいようシートやビニールテープを使用して保護すること。

コーティング
　　塗装前にクラックを塞いで防水性と気密性を補うこと。

エフロレッセンス
　　外壁の内部に水分が侵入し、石灰成分が溶け出す現象のこと。

チョーキング
　　塗装の劣化現象のひとつであり、外壁に触った時指に白い粉がつくような状態のこと。
　　放置すればクラックの原因となる。

トップコート
　　塗料の耐久性を高めるために用いる仕上げ材のこと。

竣工図
　　工事請負契約書に添付される設計図に対し、当初の設計と変更のあった部分を反映して工
　事の竣工時に実態に即して作成される図面のこと。

コンクリートかぶり厚
　　コンクリート表面から内部に配筋された鉄筋表面までの距離をいう。
　　コンクリートは本来アルカリ性で鉄筋を腐食から防いでいるが、中性化すると錆びた鉄筋は
　膨張し爆裂を起こす。

躯体
　　建物の主要構造体部分を指す。
　　鉄筋コンクリート造りはＲＣ躯体、鉄骨鉄筋コンクリートはＳＲＣ。

外構工事
　　住宅外部の門や扉、フェンスなどの工事のこと

笠木（かさぎ）
　　階段、手すり、パラペットなどの上部の樹木のこと

ドレイン
　　屋上やバルコニーなどの排水口のこと

エキスパンションジョイント
　　建物もしくは設備同士をつなぎ合わせるためのポイント。設置することで耐震性を高め、建
　物の膨張や伸縮を抑えます。

グレーチング
　　屋外の排水口などに用いられる格子上のフタのことをいう。

仕上げ材
　　直接目に触れる部分の材料のこと
　　タイル、漆喰、

プロポーザル方式
　主に業務の委託先や建築物の設計者を選定する際に、複数の者に目的物に対する企画を
提案してもらい、その中から、優れた提案を行ったものを選定するやり方です。

防水の種類と工法
　　　耐久年数 価格 対象箇所 　　厚さ
ウレタン防水 １２年前後 普通 全て 　３．０ｍｍ～
シート防水（ゴム） １３年前後 安い 屋上 　１．２～２．０ｍｍ
シート防水（塩ビ） １３年前後 安い 屋上 　１．５～２．５ｍｍ
ＦＲＰ防水 １０年前後 普通 ベランダ 　３．０ｍｍ～
アスファルト防水 ２０年前後 高い 屋上 　５．０～１０ｍｍ

※耐久年数内でも５年前後に１度のメンテナンスが必要です。

ウレタン防水
　下地の形状に馴染みやすく又簡単で短期間で終わり更に安い。
　屋上やベランダなど施工場所を問いません。経年劣化と亀裂にも強い。
　臭いも発生せず、熱の発生もないので周辺環境へも優しい工法です。

ゴムシート防水
　コスト面では安価で手軽に工事ができ短工期で済みます。応急措置としては最適の工事。
　接着剤や素材自体に化学物質を使用するのでシックハウスに注意する必要があります。

塩ビシート
　既存の下地があっても下地調整が必要ありません。対候性をもち、耐久性にも優れてい
ます。工期も短く低コストです。保護層なしで軽歩行も可能。

＊ ＦＲＰ防水（ガラス繊維強化プラスチック）
　軽量かつ強靭で耐水、耐食、対候性に優れています。保護層が不要で直接露出防水と
して施工できます。
　重歩行や車両走行にも耐えられます。外観的にもきれいな仕上がりとなります。
　施行中は臭いが周囲に広がるため臭気対策が必要となります。紫外線が長期間当ると
劣化してひび割れしてしまいます。
　定期的にトップコートを塗り替える必要があります。地震には弱い。

アスファルト防水
　防水層が厚く、連続するので水密性が高いのが特徴です。
　保護モルタルで押さえれば耐久性もかなり高くなります。耐用年数が長いのでメンテナン
スの回数も減少できます。
　最近は工法が改善され工事中の臭いも少なくなっています。
　紫外線に当たると硬化して劣化するので保護が必要です。

最近の屋上防水工事では、防水層の下層に断熱材の層を入れることが多く、建物の寿命を
延ばすと共に日常の省エネにもつながります。

シーリング工事
　窓、ドアまわりの隙間や外壁のつなぎ目などわつなぎ埋め合わせるために、コム系の
シーリング材を充填する工事をシーリング工事といいます。
　建物でひび割れが起きている箇所の修繕のためにシーリングを充填する場合もあります。
　隙間（目地）からの水の侵入や外気の流入を防ぐのが目的です。
　交換する場合は、カッターなどできれいに除去してから行います。
　シーリングの保証期間は通常５年で契約します。
　シリコン系・・・耐熱性、対候性に優れている。
　ポリウレタン系・・・対候性、耐熱性がない
　ウレタン系・・・耐久性は一番ある。塗膜を被せないと紫外線に弱い。

床シート
　開放廊下、バルコニー、ルーフバルコニー、スロープ等に使用されます。
　タキロンシーアイ、東リ、ロンコール工業等の会社が扱っています。

以上です。
大規模修繕工事の時には、業者や設計コンサルタントの話しの
中に頻繁に出てくる専門用語ですが、基本的なことは知っておいた
方がいいと思い書き込みをしました。

相見積を取るときの金抜き計算というやり方はいいね。
最初に見積もりを取る時に業者と材料とかも決めて
見積をもらえばいいね。

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。

　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

　具体的には親子会、老人クラブ、文化活動やスポーツ活動を支援しており、又祭りや清掃活動、リサ
イクル活動等を行っています。祭りに関しては地域の自治会と消防訓練は管理組合と協力して行っ
ておりマンション住民の生活面での互助並びに交流活動のフォローを行っています。

　自治会は、行政との窓口で、行政の各種情報が伝達されます。このため、市は自治会運営補助
金等の活動を支援しています。
　しかし、管理組合と自治会は目的や機能が異なる組織で、構成員も異なっています。それでこ
の２つを混同すると管理組合の運営に支障をきたすおそれがでてきます。
　そのため、マンション管理を適正に行うためには、各組織の違い、目的等をよく理解しておかな
ければなりません。

　又、管理組合、自治会の役員のそのときの力関係によって、管理組合が自治会に、自治会が
管理組合に干渉をすることがあってはいけません。
　ただ、相互に連携して協力しあう体制をどう構築していくかということは大切なことです。目的が
重複している防災や植栽に関しては、一緒に取り組んでいくことが効率的です。

　標準管理規約から、「コミュニティ条項」が削除されました。当マンションの管理規約にも規定さ
れてます「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成（費用）」という項目です。
　理由としては、法的リスクを避けるためとのことです。コミュニティの合意形成の環境づくりといっ
た理由で管理費から支出されたり、マンションの管理と関連性の薄い業務活動に対して支出す
れば、役員に対して損害賠償責任が生じる恐れがあることがその理由です。

　管理費から募金や熟親会、スポーツや文化会、親子会、祭りとかに経費を支出することはでき
ません。あくまで管理費はマンションの管理のために使用しなければなりません。

　又、自治会費を管理組合が強制徴収している事例はありますが、その点は理解した上で適切
な運営がされているマンションは多いようです。
　但し、第三者に賃貸されているマンションや空室で居住していない区分所有者の場合は、自治
会費の徴収でトラブルの要因となることは予想されます。

　管理組合と自治会の両組織を合体させることはできませんが、両組織の趣旨、目的を正しく理
解してそれぞれが独立して運営していくことが必要です。
　ただ、マンション内のコミュニティを図っていくことは大切なことです。

小規模マンションでは、理事会と自治会の役員を兼務していて
ごっちゃになっているマンションは多いのでは。

大規模修繕工事の専門用語の追加です。
コンクリートは当初はアルカリ性です。これが空気中の炭酸ガスを吸収して年に０．５ミリずつ
中性化していきます。
鉄筋のかぶり厚は３ｃｍです。
つまり６０年でコンクリートの中性化が鉄筋にまで到達します。
コンクリートは中性化してもその強度が弱まることはありません。空気やみずが浸透することで
劣化していくのです。
これが鉄筋にまで到達すると錆が発生し鉄筋が膨張し、コンクリートを徐々に押し出すような事態
が発生してきます。
このときしっかりした施工を施せば鉄筋は保護されるためまだまだ利用できるということになります。

「修繕積立金の適切な金額の必要性について」

　共用部分が劣化したり不具合が生じたら、補修工事とか更新工事をする必要が生じてきます。
　長期修繕計画をみてみますと、計画に洩れている箇所がかなり目立ちます。そういった計
画にない箇所の補修や交換等をすれば当然修繕積立金は足りなくなってきます。

　国交省の望まれる指針によれば、１戸当り月の修繕積立金の額は１７，５１５円必要となっています。
　国交省は長期修繕計画の作成は３０年で計画すべきとしました。何故かといいますと、その期間で
大規模修繕工事を２回含ませるというものでした。
　しかし、築３０年の間には排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター、高置水槽、縦樋、
電灯設備、避雷針、避難ハッチ、バルコニー隔壁、メールボックスの更新工事は含まれていません。

　そこで国交省は、最近は第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画では、１戸当り必要修繕
積立金の額は、１７，５００円が望ましいという指針を打ち出してきました。
　大型施設の更新工事が含まれる計画とそれがない最初の３０年での長期修繕計画での必要修繕
積立金の額が違うのは当然なんですが、ようやく国交省もそれに気づいたようです。

国交省の打ち出した望まれる修繕積立金の額17,500円には
専有部分の配管の更新工事分は含まれていません。

１７，５００円ねえ。
高いね。

大規模修繕工事だけ周期的にやればいいという訳ではないんですね。

大型設備に対しての修繕積立金の額も相当必要でしょうね。

玄関扉、サッシ、エレベーターの更新工事費は高いですからね。
それに給排水管も。

大型設備の工事をやらなければスラム化していく。
しかし、そのためには修繕積立金の値上をしなければならない。
どちらも嫌だね。

「何故修繕積立金の値上が必要なのでしょうか」

　管理費は毎年経費の支払いは殆ど決まっていますので値上が発生することは殆どありません
が、考えられるとしたら、管理員・清掃員の勤務日数が増えた場合、小規模補修費が築年数の
経過と共に出費が多くなってきた場合、消費税のアップによるもの等が値上をする場合の要因と
なることはあります。

　修繕積立金の設定額については、国交省の指針で長期修繕計画を３０年とし、その間の総工
事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出するものでした。

　何故３０年としたかといいますと、大規模修繕工事をその中に２回入れて積立金を弾き出す必
要があったからです。
　しかし、築年数の経過したマンションが増えてくると、その指針では対応できなくなってきます。

　３０年の間だけだったらそれでもいいのですが、マンションの耐用年数は１００年以上持つとい
われています。３０年を経過してから必要となる大型設備もかなりの数が見受けられます。

　設備等については悪くなれば修理や交換が必要となってきます。
　しかし、計画外の工事をすれば間違いなく修繕積立金は不足してきます。不足すれば悪くなっ
ても工事をしないか積立金の値上をするかしか方法はありません。

　国交省は、最近では１回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画の作成をした場合、積立金
の望ましい額は１７，５００円が必要としています。
　何故かといいますと、築３０年までには大型設備の交換とかは発生しなかったのですが、それ
から立てる計画には、エレベーター、給排水管、ガス管、配線、消防設備、玄関扉、窓枠サッシ、
網戸、メールボックス、避雷針、縦樋、電灯設備とかの工事が含まれてきます。
　そういった箇所も悪くなれば交換等をしなければならなくなります。

鉄筋コンクリート造りの建物をリノベーションした実例
強度に問題がなければコア抜き試験で確認する。
劣化している箇所は一部は鉄筋の張り替え、フレッシュコンクリートを注入するなどして補修。
表面に１．５ｃｍ程度のポリマーセメントモルタルを塗布することで寿命は６０年程度プラスされたと
認定されました。
これで８０年ＲＣ構造が１４０年まで伸長することになつた。

うちの長期修繕計画表は、管理会社のフロントが
ソフトが入っているパソコンでつくったものしかないけど
それでもいいのかな。

しっかりした数量調書をもとにした長期修繕計画でないと
役に立たないよ。

数量調書とは何？

宮管連とは何？

しっかり読んでもらってありがとう。
せっかく情報を流しているんだから、誰かに呼んでもらわなくちゃね。

１号館の○○さん。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

宮管連とはこれですか？

宮崎県マンション管理組合連合会
http://npo.pref.miyazaki.lg.jp/npodb/corporations/detail/64

>>9699

区分所有法には、そのような条項はありませんが・・・

>塩ビ管は、配管腐食の心配はないが、配管の継ぎ手部分は亜鉛メッキ継手を使用しているため、

と書いている時点で、グダグダであることがわかる。

>>9703さん
そことはまったく関係ないですが、何か問題がありますか。
何か質問したいことがありますか。
そんな追求をするのではなく、前向きなことを聞いてください。

>>9699さん

区分所有法第２１条　
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。

　区分所有法第２１条ではなく、標準管理規約第２１条の間違いでした。
　ご指摘ありがとうございます。

>>9709さん
知っておられるんでしたら、教えてもらえませんか。

>>9709さん
私の書き込みに対して全然反応がなかったので失望もしていたのですが、
読まれておられる方はおられたんですね。
建物設備の知識をもっておられる方と思いますが、是非マンションの建物設備に
ついて情報を提供してください。
特に管材とシーリングについて、教えてもらえませんか。

亜鉛めっきの大気中における耐用年数は、環境によって違いがあり、一概に何年と言い難いものです。
耐久性を調べるには、塩水噴霧試験，ウェザーメーター等の促進試験によることが多く、実際の環境には腐食要因が多岐複雑に作用しますので促進試験と実際とはそぐわないことが多く、判定することは困難なことが多いのです。
亜鉛を大気中に曝露すると、表面に腐食生成物の皮膜が形成されますが、この皮膜の各要因に対する耐食性、緻密度および皮膜の定着度によって耐用年数が決定されます。
一般に亜鉛は、鉄素地に対して卑電位を示すので犠牲陽極となり、鉄を保護すると思われがちなのですが、環境的に電解質（水膜）が連続していない場合はその範囲がせばめられることや、保護皮膜を形成すると犠牲溶出が抑えられることになるので、犠牲陽極効果はあまり期待できないのです。

•亜鉛は約60℃以上になると急激に腐食し、水質によっても亜鉛と鉄の極性の逆転が起こります。従って、温水配管に用いるのは好ましくありません。
•土中，水中の塩類（塩化物，硫酸塩，硝酸塩）や炭酸の濃度が高い場合、腐食生成物の保護作用が消失するため、腐食速度が大きくなるのでご使用は避けてください。たとえば井戸水には炭酸が多く含まれるものがあり、亜鉛が溶出して水が白く濁ることがあります。

塩ビ管（塩化ビニル管）とは、
正式名称を塩化ビニル管と呼び、塩化ビニル樹脂を主原料とした配管材料。

塩ビ管は、赤さびなどが出ないので、水道管をはじめ下水道管・電線管・土木用など極めて広範囲に使用されています。

塩ビ管は、塩化ビニル樹脂と呼ばれる腐食に強い樹脂成分を主原料にし、さらに良質な安定剤、顔料を加え適当に加熱した押出成形機により製造されます。

管の内面はきわめて滑らかで、摩擦抵抗が小さいため、異物の発生や汚物の付着が少なく、効率よく通水でき、また、軽量で運搬や施工現場での取扱いが非常によく、異形管が豊富で多様な施工が可能。

耐薬品性・耐食性・耐久性に優れているので、酸性土壌による腐蝕もなくまた、汚水中の酸、アルカリにも影響されず、劣化現象が少なく、地震時や地盤沈下等にも追随でき、衝撃にも強いので、通常の運搬や施工時でも破損することがない

>>9709さん
塩ビ管と亜鉛メッキを調べてみました。
要領をえません。
塩ビ管に亜鉛メッキの継手は使用しないんでしょうか。

ところで、

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E5%AE%AE%E7%AE%A1%E9...

についてのコメントは？

>>9718さん
個人情報に関することにはこたえられません。
何か私に恨みでもあるんですか。
以前私とバトルでもしましたかね。

>>9718さん
私はスレ主です。
しかし、ここに書き込みをする時はスレ主とかマン管士といって書き込むことは
ありません。
自由に書き込みをしたいのと、間違っているかもしれないからです。勿論自分では
正しいと思ってカキコミはしていますが。
ただ、完璧でなければ質問や情報の提供をしてはだめといえば、ここのスレは
成り立ちません。
弁護士や建築士、マン管士と名乗って質問に答えれば、責任はあるでしょうが。
あなたも匿名さんですよね。個人が判れば書き方とかも当然違ってきます。
又、スレの中でのバトルも当然あるでしょう。しかし、それも匿名サン同士の
ことです。
匿名掲示板としてある程度は鷹揚な対応をして頂きますようお願いします。

>>9718さん
追伸ですが、このスレももうすぐ終わります。
一つの括りとして10,000レスになったら、別スレを立てこのマンコミュから
卒業しようと思っています。
スレを削除することはできませんので、別スレを立てこのスレを廃止します。
長いこと、マンコミュにはお世話になりましたし、勉強もさせてもらいました。
そろそろ引退ですね。
たまーには、新スレを覗くかもしれませんが。他の方にお任せします。

えっ？

>「マンション管理士に質問しよう」のスレをたてた者です。
>前スレは、マンションの管理についての悩みを全員で解決していこう
>という主旨のもとに、相談や悩みに答え、情報の提供や問題提起等を
>行いスレを盛り立ててきましたが、なりすましの者にＰＡＲＴ２を
>たてられ、後は野となれ・・・という状態です。
>このスレは私のたてたものではありませんので、ここに帰ってくること
>は絶対にありません。
>後は、今度スレをたてられた方が責任をもって運営されていくと思います。
>しかし、新レスに移行したスレは殆どが消滅してしまっています。
>そうならないように、マンションの理事のみなさんのために、適切な
>アドバイスをしてあげてください。
>今度のスレタイは、マンション管理士だけで解決されるようですので、
>大変でしょうが、しっかり後を託します。
>では、ごきげんよう！

９６１１です。忙しくてまだ読んでおりません。変な投稿が増えておりますが、
匿名掲示板ですので致し方御座いません。少しずつ勉強していきます。

有難うございました。今後ともよろしくお願い致します。

>>9722さん
良くそんなことを調べますね。
そんな不要なことに時間や労力を使わずに、前向きな質問や
回答、情報の提供をしてください。
あなたの書き込みはマンション管理にとって何の役にも立ちません。
ここは匿名掲示板ですよ。

ライニング継手は古くから使用されている継手で、継手の内側にエポキシ樹脂
がコーティングされています。
ネジ端部を保護するようになっていないので、腐食が起ります。

現在は、コア内部継手で内側を保護部分はビニール樹脂で射出成型してあります。
この継手は（管端防食コア内臓）は１９８４年に発売されています。
つまり、築３４年経過しているマンションは継手の交換が必要となります。
勿論、塩ビ管であっても、永遠に交換不要という訳ではありません。

　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行します。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。

　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもできます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

　　他には調停もあります。

　　裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。

　　その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　　但し、その情報は理事会が確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

配管の管材について指摘されましたので、調べ直しました。
もし、説明不足やまちがっていたり、疑問点があればご指摘ください。

「給排水管の管材について」

＊排水管
　　塩ビ管
　　　　　軽量で施工性が良く、錆びにくくて安いというのが特徴です。
　　　　　耐用年数は、４０年以上といわれていますが、継手部分の交換は必要となります。

　　　　ＶＰ管（水道用硬質塩化ビニル管　　肉厚であらゆる排水設備に使用されます。
　　　　ＶＵ管　主に排水用として使用されます。こちらの方が主流です。

　塩ビ管
　　　　水道用耐衝撃性硬質塩化ビニル管　　　　　　　ＨＩＶＰ　　　　給水管
　　　　水道用耐熱性硬質塩ビライニング鋼管　　　　　ＨＴＶＰ　　　　給湯管

　塩ビライニング管…鋼管の内側に塩ビ管（ブラスティック）をライニングしている管
　　　　昔は亜鉛メッキが使われていました。
　　　　水道用硬質塩ビライニング鋼管 給水管
　　　　水道用耐熱性硬質塩ビライニング鋼管 給湯管

　ステンレス管（水道用ステンレス鋼管） 給水、給湯管
　　　　耐久性、耐食性、耐熱性に優れています。

　合成樹脂管
　　　　架橋ポリエチレン管 給水、給湯管
　　　　ポリプデン管 給水、給湯管