マンション管理士に質問しよう！ Part2

保護コンクリート仕上げ防水
　　コンクリートで覆うことで日射による紫外線や人の歩行から防水層を守る工法。ルーバル
　や屋上で使用される。

露出アスファルト防水
　　屋上防水では最も使われている工法。大規模修繕工事と同時期に実施する場合が多い。

ウレタン塗膜防水
　　最も主流の防水工事です。
　　防水工事の中では比較的安価で塗り重ね改修が可能です。
　　本来は２層、３層と重ね塗りを行いますが、最後のトップコートを重ねれば中の防水層は一
　切わからない為ごまかしがきく工法ですので注意が必要です。

プライマー塗布
　既設面と新規防水塗膜を密着させるための接着剤のようなものをローラーで塗ります。
トップコート塗り
　紫外線や摩擦に強いウレタン樹脂をウレタン樹脂をコテ又はローラーで塗ります。

ウレタン防水
　下地に塗るだけで防水層を形成する方法。
　簡単で短期間で終わり安価です。

ゴムシート防水
　シート状に成形した合成ゴム系の防水シートを接着剤などで下地に貼りつける防水です。
　安価で軽量、短工期が特徴で上に保護層を塗れば系歩行も可能。

塩ビシート防水
　塩化ビニール樹脂で作られた防水シートを接着剤などで下地に貼りつける工法。
　紫外線、熱オゾンに強い。軽歩行が可です。耐用年数は１０年～１５年

ＦＲＰ防水（ガラス繊維強化プラスチック）
　防水層は軽量かつ強靭で耐水、耐食、対候性に優れている。
　軽量強靭で保護層が不要。直接露出防水として施工できる。重歩行や車両走行にも耐えら
れる。施行中の臭いに注意が必要です。
　紫外線が長期間当ると劣化してひび割れが発生します。

アスファルト防水
　防水性能を確保しやすく、コストもそれほどかかりません。
　耐用年数も長いので、メンテナンスの回数も減少できます。但し上に保護モルタルを貼る必
要があります。実績が多く信頼性の高い防水工法です。

水性ｱｸﾘﾙｼﾘｺﾝ樹脂塗料
　主に外壁等の上塗りに使用される塗料です。費用対効果に優れています。

フッ素樹脂塗料
　高性能で長期使用にも耐えられます。対候性が高く塗替え頻度も少なくて済みます。
　但し、値段が高いのがデメリットです。

ウレタン樹脂塗料
　価格、耐久性、機能性においてバランスのとれた塗料です。アクリル塗料より優れています
が、シリコン系塗料には劣ります。工期は短期間で終わります。
　変色しやすい点が欠点です。雨樋などに使用します。

シーリングとは
　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　気密性や防水性のため隙間を埋める目地材の総称。

避難ハッチ
　いざという時に上階から下階に避難するために利用するはしごのこと。

開放廊下
　片側に住戸が面し、もう一方には外部が面している廊下のことをいいます。

軒天とは
　　軒の裏側部分のことです。防火構造や不燃材にする必要があります。

面格子
　　窓の外側に金属製の格子を取り付け窓から人が入れないようにするもの。

縦樋とは
　　軒から地面までの垂直の雨樋のこと。

ＴＶ共聴
　　屋上に共同のアンテナをたてて増幅器や分配器などを使ってテレビ電波を各家庭で受信
　できるようにする設備です。地上デジタル放送を受信するアンテナのことです。

ケレンとは
　　塗装工事において錆落としや脆弱な旧塗膜の除去を行うことをいいます。
　　この作業をするかしないかで、仕上がりの美しさや塗膜の寿命に大きく影響します。

トップコートとは
　　文字通り一番上を塗ることです。防水工事においては何らかの防水層を形成した後、その
　上からトップコートを施す、つまり上から塗ることによって防水層を守るという目的で行われ
　ます。

ウレタン塗膜防水
　　液状のウレタン樹脂で防水被膜を作る方法、屋上やバルコニーに使われる。

長尺塩ビシート貼
　　塩化ビニ性のシートを貼る工法。廊下や階段に使われる。

シーリング
　　アルミサッシ枠の周囲や外壁目地などに充填される。弾性の充填防水材のこと。

浮き
　　コンクリートとタイルと下地モルタルの間に隙間ができた状態。放置すれば剥がれ落ちる
　危険性がある。

コールドジョイント
　　コンクリートの打継に不具合が生じ、つなぎ目が不連続になる状態。放置すると雨水の
　侵入や建物の劣化を招く。

クラック
　　建物の外壁にできたひび割れや亀裂のこと。

養生とは
　　塗装時に塗料が飛び散ってもいいようシートやビニールテープを使用して保護すること。

コーティング
　　塗装前にクラックを塞いで防水性と気密性を補うこと。

エフロレッセンス
　　外壁の内部に水分が侵入し、石灰成分が溶け出す現象のこと。

チョーキング
　　塗装の劣化現象のひとつであり、外壁に触った時指に白い粉がつくような状態のこと。
　　放置すればクラックの原因となる。

トップコート
　　塗料の耐久性を高めるために用いる仕上げ材のこと。

竣工図
　　工事請負契約書に添付される設計図に対し、当初の設計と変更のあった部分を反映して工
　事の竣工時に実態に即して作成される図面のこと。

コンクリートかぶり厚
　　コンクリート表面から内部に配筋された鉄筋表面までの距離をいう。
　　コンクリートは本来アルカリ性で鉄筋を腐食から防いでいるが、中性化すると錆びた鉄筋は
　膨張し爆裂を起こす。

躯体
　　建物の主要構造体部分を指す。
　　鉄筋コンクリート造りはＲＣ躯体、鉄骨鉄筋コンクリートはＳＲＣ。

外構工事
　　住宅外部の門や扉、フェンスなどの工事のこと

笠木（かさぎ）
　　階段、手すり、パラペットなどの上部の樹木のこと

ドレイン
　　屋上やバルコニーなどの排水口のこと

エキスパンションジョイント
　　建物もしくは設備同士をつなぎ合わせるためのポイント。設置することで耐震性を高め、建
　物の膨張や伸縮を抑えます。

グレーチング
　　屋外の排水口などに用いられる格子上のフタのことをいう。

仕上げ材
　　直接目に触れる部分の材料のこと
　　タイル、漆喰、

プロポーザル方式
　主に業務の委託先や建築物の設計者を選定する際に、複数の者に目的物に対する企画を
提案してもらい、その中から、優れた提案を行ったものを選定するやり方です。

防水の種類と工法
　　　耐久年数 価格 対象箇所 　　厚さ
ウレタン防水 １２年前後 普通 全て 　３．０ｍｍ～
シート防水（ゴム） １３年前後 安い 屋上 　１．２～２．０ｍｍ
シート防水（塩ビ） １３年前後 安い 屋上 　１．５～２．５ｍｍ
ＦＲＰ防水 １０年前後 普通 ベランダ 　３．０ｍｍ～
アスファルト防水 ２０年前後 高い 屋上 　５．０～１０ｍｍ

※耐久年数内でも５年前後に１度のメンテナンスが必要です。

ウレタン防水
　下地の形状に馴染みやすく又簡単で短期間で終わり更に安い。
　屋上やベランダなど施工場所を問いません。経年劣化と亀裂にも強い。
　臭いも発生せず、熱の発生もないので周辺環境へも優しい工法です。

ゴムシート防水
　コスト面では安価で手軽に工事ができ短工期で済みます。応急措置としては最適の工事。
　接着剤や素材自体に化学物質を使用するのでシックハウスに注意する必要があります。

塩ビシート
　既存の下地があっても下地調整が必要ありません。対候性をもち、耐久性にも優れてい
ます。工期も短く低コストです。保護層なしで軽歩行も可能。

＊ ＦＲＰ防水（ガラス繊維強化プラスチック）
　軽量かつ強靭で耐水、耐食、対候性に優れています。保護層が不要で直接露出防水と
して施工できます。
　重歩行や車両走行にも耐えられます。外観的にもきれいな仕上がりとなります。
　施行中は臭いが周囲に広がるため臭気対策が必要となります。紫外線が長期間当ると
劣化してひび割れしてしまいます。
　定期的にトップコートを塗り替える必要があります。地震には弱い。

アスファルト防水
　防水層が厚く、連続するので水密性が高いのが特徴です。
　保護モルタルで押さえれば耐久性もかなり高くなります。耐用年数が長いのでメンテナン
スの回数も減少できます。
　最近は工法が改善され工事中の臭いも少なくなっています。
　紫外線に当たると硬化して劣化するので保護が必要です。

最近の屋上防水工事では、防水層の下層に断熱材の層を入れることが多く、建物の寿命を
延ばすと共に日常の省エネにもつながります。

シーリング工事
　窓、ドアまわりの隙間や外壁のつなぎ目などわつなぎ埋め合わせるために、コム系の
シーリング材を充填する工事をシーリング工事といいます。
　建物でひび割れが起きている箇所の修繕のためにシーリングを充填する場合もあります。
　隙間（目地）からの水の侵入や外気の流入を防ぐのが目的です。
　交換する場合は、カッターなどできれいに除去してから行います。
　シーリングの保証期間は通常５年で契約します。
　シリコン系・・・耐熱性、対候性に優れている。
　ポリウレタン系・・・対候性、耐熱性がない
　ウレタン系・・・耐久性は一番ある。塗膜を被せないと紫外線に弱い。

床シート
　開放廊下、バルコニー、ルーフバルコニー、スロープ等に使用されます。
　タキロンシーアイ、東リ、ロンコール工業等の会社が扱っています。

以上です。
大規模修繕工事の時には、業者や設計コンサルタントの話しの
中に頻繁に出てくる専門用語ですが、基本的なことは知っておいた
方がいいと思い書き込みをしました。

相見積を取るときの金抜き計算というやり方はいいね。
最初に見積もりを取る時に業者と材料とかも決めて
見積をもらえばいいね。

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。

　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

　具体的には親子会、老人クラブ、文化活動やスポーツ活動を支援しており、又祭りや清掃活動、リサ
イクル活動等を行っています。祭りに関しては地域の自治会と消防訓練は管理組合と協力して行っ
ておりマンション住民の生活面での互助並びに交流活動のフォローを行っています。

　自治会は、行政との窓口で、行政の各種情報が伝達されます。このため、市は自治会運営補助
金等の活動を支援しています。
　しかし、管理組合と自治会は目的や機能が異なる組織で、構成員も異なっています。それでこ
の２つを混同すると管理組合の運営に支障をきたすおそれがでてきます。
　そのため、マンション管理を適正に行うためには、各組織の違い、目的等をよく理解しておかな
ければなりません。

　又、管理組合、自治会の役員のそのときの力関係によって、管理組合が自治会に、自治会が
管理組合に干渉をすることがあってはいけません。
　ただ、相互に連携して協力しあう体制をどう構築していくかということは大切なことです。目的が
重複している防災や植栽に関しては、一緒に取り組んでいくことが効率的です。

　標準管理規約から、「コミュニティ条項」が削除されました。当マンションの管理規約にも規定さ
れてます「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成（費用）」という項目です。
　理由としては、法的リスクを避けるためとのことです。コミュニティの合意形成の環境づくりといっ
た理由で管理費から支出されたり、マンションの管理と関連性の薄い業務活動に対して支出す
れば、役員に対して損害賠償責任が生じる恐れがあることがその理由です。

　管理費から募金や熟親会、スポーツや文化会、親子会、祭りとかに経費を支出することはでき
ません。あくまで管理費はマンションの管理のために使用しなければなりません。