マンション管理士に質問しよう！ Part2

　　７）住民説明会の開催
　　　　　業者を交えて説明会を開催します。
　　　　　問題点のヒアリングやアンケートを事前に取っておきます。

エレベーターの交換は、基盤、三方枠がメインです。
巻き上げ機は、フルメンテであれば無償で交換してくれます。

エレベーターを交換するには1,000万円ぐらい必要なんですか。
積立金の確保がいりますね。

１基しかエレベーターがないマンションはたいへんですね。
数日かかるんであれば、買い物や仕事、学校等がありますからね。
老人でも買い物にはいかなければならないし、病院にもいかなければ
ならない。
会談の昇り降りはきつい。

エレベーターの古いのは恐いよ。
命に係わることだから、いずれ交換はしなければならないのだろうが。

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

>>9435　匿名さん

下記を参考にされたようですが、
【マンション管理組合：改正標準管理規約⑨　２１条】
http://firstginza.cocolog-nifty.com/blog/2017/01/post-8a66.html

【マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書　平成２７年３月】
http://www.mlit.go.jp/common/001089189.pdf
の「10．共用部分に係る保存行為及び管理行為の取扱い」P.96～p.102 の確認をお勧めいたします。

管理組合法人ですが駐車場使用料が年間１９００万円超有りますが
税申告はしなくても大丈夫でしょうか。？

分譲後３０年間そのままで放置していますが税務所からは何もありません。

３０年×１９００万円＝５億７０００万円の収入がありましたので追徴課税
の心配はありませんでしょうか。？

>>9493さん
一通り読ませて頂きある程度のまとめをしてみました。
これから精査していって、できるだけ完全なものにして、次期総会の
議案としてまとめていきたいと思っています。
情報ありがとうございました。

>>9493さん
外部貸し出しがされていなければ駐車場やゲストルーム等の
使用料は非課税となっています。
特に気をつけなければならないのは、賃借人に対して貸し出しを
している場合です。
この扱いについては、賃貸人が契約をしておくことが必要です。

保存行為の規定が第１８条１項のままだと、共用物の保存行為は
各共有者がすることができるとなっているままですね。
今回標準管理規約の改定がされたのですから、それに合わせて各
マンションも規約の改正をしておく必要があります。
特に、災害時の対応も具体的に決めておく必要があります。

ただややこしい規定ですので、輪番制の理事のところではなかなかだと
思われます。
そのときには、「敷地および共用部分等の管理に関する責任と負担」は
１項と２項しかないと思いますが、それに追加条項として、３項から６項を
規約化しておくことが大切だと思います。
規約があれば、いざという時にそれで判断できますので。

バルコニー等というとバルコニーのことかと思うけど、それには
バルコニー、玄関扉、窓枠、網戸、専用庭、ルーバル等があるん
ですよね。
これの通常の使用に伴うものの管理は、専用使用権を有する者が
その責任と負担で行うということです。
しかし、この通常の使用に伴うものとしては、同規約コメントとして
バルコニーの清掃と窓ガラスが割れた場合の入れ替えしか規定されて
いません。
他の具体的な範囲は明確ではないので、明示しておく必要があります。

専用使用権ののない共用部分の保存行為については、各組合員が
単独でおこなうことを規定する規定はないが、管理組合が行うものと
解されます。

（共用部分の管理）
区分所有法第１８条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議
　で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２、前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない
３、前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４、共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

※前条の場合＝区分所有法第１７条（共用部分の変更）
　

共用部分の管理には、管理会社との委託契約の更新も含まれます。

マンション管理士制度、重要事項の説明、管理委託契約については、

平成１２年１２月８日法律第１４９号、制定。平成１３年８月、施工。
のマンションの管理の適正化の推進に関する法律も勉強しましょう。

Ｈ１３年とは又ふるいことですね。
何か変更になりましたか。

保存行為は共用部分の現状を維持する行為ですが、
奥が深いですね。

「給排水管の更新・更生工事について」
　建替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなっています。そこで、再生しなが
ら長寿命化を図っていかなければなりません。
　特に長寿命化に伴う専有部分の配管は、老朽化した場合、全ての区分所有者の責任で更新
することは事実上不可能です。

　　しかし、共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残され
　るというのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じ
　てきます。

　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、２年ぐらい前から
　専門委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。

　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。

　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。

　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

＊専有部分の配管工事に対する考え方の３つの方法・・・全国のマンションの考え方の例
　　　①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　　②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。
　　　③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
　　　　同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな
　　　　い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。

「更新工事とは」
　配管そのものを新しいものに取り換える工法
　給水管の更新工事は各戸ごとに行えるが、排水管の更新工事は全世帯の協力が不可欠です。
　塩ビ管は防食鋼管なので直管部分は基本的に錆びることはありません。但し、継手部分は錆び
　ることはあります。
　例えば、排水管を架橋ポリエチレン管やステンレス管に交換すれば長期間劣化しません。

「更生工事とは」
　管内の錆びこぶを除去し、エポキシ樹脂を塗布（ライニング）して管の再生延命を行う工法
　古くなった管を取り換えることなく延命させる工法で管内面を樹脂でコーティングして赤錆を防
ぎ古い配管を更生させる工事です。
　一度ライニングした配管は再度ライニングを施工しようとしても再度管内面のライニング材を除
去することは困難を要します。
　寿命は１０年程度といわれています。このため保証期間は５～１０年が殆どです。

　塩ビ管
　　　　配管腐食の心配はないが、配管の継ぎ手部分は亜鉛メッキ継手を使用しているため、
　　　腐食が発生し交換が必要となります。防食継手を採用しています。
　　　　昭和６０年代に管端防食継手が開発され、錆発生の問題が解消されました。
　　　　この管材を使用しているマンションは、３０年～４０年が更新時期の目安となります。
　　　※異種金属接続部分については、電気腐食が発生し、管に穴を開ける要因となります。

　管材については、給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管でそれぞれ違いがあります。
　配管でいえば、ステンレス管や架橋ポリエチレン管、耐衝撃性塩ビ管等
　給湯管は銅管から金属強化ホリエチレン管、排水管は排水用硬質塩ビ管等

　更生工事で配管の延命を図ることもできますが、寿命は１０年程度と一般的にはいわれていま
すので、できることなら更新工事を行い、長期的に交換が必要ない工事をした方が最終的には
は、経費的にも在宅とかの負担も１回で済みますので、更新工事で計画すべきと思っています。
　ただ、更生工事にくらべますと、費用も多くかかり、騒音、工期とかの負担も大きいですが、長い
目でみれば経費的にも、又安心感、衛生的にも優れています。

詳しいご説明有難うございます。あなたみたいなマンション管理士が必要です。
特に材質と工法については役に立ちます。

今後とも、材質別の工法や品質の説明お待ち致します。よろしくお願い致します。

経験上マンション（ビル）は水回りの管理は最重要と認識しているマンション管
理士です。

>>9515 に記載の「塩ビ管」とはどういうものですか？

現在、大規模修繕工事についてのまとめをしているところです。
大規模修繕工事の進め方はネットで調べれば簡単に検索できますが、
抽象論であり、具体性に欠けています。
それでポイントを絞り、１回目の工事の経験を基に作成しました。
今日は、これについて徹底して書き込みをしていきたいと思っています。
なかなか読まれる方はいないと思いますが、それでも自分の勉強した
内容を書き込みたいと思います。

まずは、大規模修繕工事についての考え方について
述べてみます。

うちは平成６年の引き渡しマンションですので、多分９５１５さんの
説明に該当するマンションだと思います。

　工事の周期につきましては、国交省のガイドラインによりますと１２～１３年周期を推奨していますが、
これは各マンションによって考え方は違ってきます。ただいえることは自分の部屋で考えてみますと、
タタミや壁紙の交換を早くやる方とやられない方の考え方の差だと思います。

　しかし、マンションは時の経過とともに必ず劣化していきますが、この劣化を防ぐために定期的な建
物設備の維持保全をしていかなければなりません。
　そうすることによって、快適なマンションライフが送れると共に資産価値の減少に歯止めをかけて
いくことができます。

　マンションの建替えは、経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いようです。
　何故賛成者が少ないかといいますと、建替え決議がされたとしましても、建て替え決議から取り壊
し、建設までには約３年かかります。その間は部屋の確保が必要ですし、建替え費用についても負担
額も大きいので、実際建替え後に新設されたマンションに住まれる方は３分の１以下といわれてい
ます。

ます。今迄建替えができたマンションの成功事例としては高島平の団地がありますが、ここは立地が
良く、容積率も大きかったので、戸数を増やしその分を売却して負担額が抑えられたというのがその
要因です。

　建替えは難しいので、私たちは建物設備の維持保全に努めていかなければならないのです。
建物の寿命は適正な保全が行われれば１００年でももつといわれています。そのための一環と
して大規模修繕工事や大型設備の更新工事を定期的に行う必要があります。

　何故維持保全に努めなければならないかといいますと、それは住んでいる時は快適なマンションライ
フを、売却や賃貸に出す時は出来るだけ高く、そして子供に相続するときも資産価値の確保をしていく。

　専門委員になられる方に一番大切なのは、やる気と時間です。専門委員会や業者との打合せ、
工事期間中の会議等、中には工事期間中の工程説明会は平日の日中に行われていましたので、
それに参加できるかが一番大切なことだと思っておりますので、仕事に融通のきく方、専業主婦の方、
会社をリタイアされた方に是非立候補をしてもらいたいと思っております。

　技術的なことはプロに任せ、我々住民は工事の進め方の過程において
何を知り何をやらなければならないかのポイントを前回の経験を取り入れながら、
実践に役立つ計画をスケジュールに則って作成しました。