マンション管理士に質問しよう！ Part2

　　第２条（定義）
　　　　　この法律において、「住宅宿泊事業」とは旅館業法第三条二第１項に規定する営業者以外
　　　　の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊日数として国交省令・
　　　　厚労省令で定めるということにより算定した日数が１年間で１８０日を超えないものをいう。

2017年6月 住宅宿泊事業法（民法新法）
　　　従来の旅館業法で定める営業形態や国家戦略特別区域の特区民泊にはあてはまらない新しい
　　営業形態です。
　　　既泊の住宅を１日単位で利用者に貸し出すもので、１年間１８０日を超えない範囲で営業。

2018年6月 施行
2017年3月 届出開始

　①住宅宿泊事業者（区分所有者）
　　　　届け出が必要。
　　　　管理規約で民泊禁止がされているマンションは届出ができません。

　②住宅宿泊管理業者 管理運営を行う業者

　③住宅宿泊仲介業者
　　　　宿泊者と住宅宿泊事業社との間の宿泊契約の締結の仲介をする事業
　　　　インターネットなどの民泊仲介業者をいう。
　　　　住宅宿泊事業者を代理して契約を締結し、媒介をし取次ぎをする行為

※宿泊も期間の短い賃貸であるとして規約に違反していないという理論も出てくる可能性はある。
　　住宅宿泊扱いということ。

　区分所有者は、その専有部分を期間を問わず不特定多数を対象とする営利を目的とする宿泊
や滞在の用途として貸与してはならない。

　家主住居型も家主不在型も営利を目的とするのであれば、民泊となる。

　ＡＩＲＢＵＢ（エアービアンドビー）
　　　民泊事業者や闇民泊事業者がここと契約をして、宿泊希望者に斡旋をして費用を徴収する。

　※民泊が行われることに対しての懸念事項
　　　　玄関はオートロックなのに、宿泊者が自由に出入りすることによる不安
　　　　廊下やエレベーター内で大声で騒ぐ
　　　　キャリーバックの音がうるさい
　　　　ゴミの分別方法が分からない
　　　　室内での会話や入浴時のマナー
　　　　共用玄関にたむろされると不安感を住民に与える
　　　　ラブホテル代わりに使用される

民泊禁止の規約を規定していないマンションは早く改正すべきです。
従来の専ら住宅として使用するものとするという規約だけではだめ
ということですから。

規約の改正は難しいとかいっていると、誰か一人でも登録を
すると、もう総会決議で民泊禁止の規約を改正することは
できないからね。

特別の影響を受ける者の扱いですね。
ややこしいですね。

　１）エレベーターの耐用年数
　　　　　税法上の耐用年数 １７年
　　　　　国交省のガイドライン ３０年
　　　　　エレベーターメーカーの耐用年数 ２０年～２５年
　　　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

リニュアール方法
①全撤去リニュアール 工期２５日～３０日
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
エレベーターに再生させる工法です。
　１号館は２基あるが２号館は１基なのでこの工法は難しいと思われます。

②準撤去リニュアール 工期１５日から２０日
　三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

③制御部リニュアール 工期　１週間程度
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。
　当マンションは長期修繕計画ではこの工法で計画しています。
　築２５年経過後のリニュアール工事としては、この工法が主流となっています。

　３）２０１２年問題
　　　　１９８０年代後半までに設置された機種（当マンションは該当しません。）に対して、エレベー
　　　ター製造メーカー各社が本体製造中止後概ね２５年以上経過した機種について、商品供給
　　　を停止するというものです。
　　　　今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできな
　　　かったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務
　　　づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないとい
　　　うのが現状のようです。確認の要あり。
　　　　価格は独立系業者に依頼すれば３０％程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに
　　　依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその
　　　費用も軽減はできます。

　４）一般的な１基の費用の目安（６階～１０階）　標準仕様、オプションは別途必要
　　　　　　全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円
　　　　　　準撤去リニュアール 　　７００万円～１，０００万円
　　　　　　制御リニュアール 　　５００万円　～　６００万円
　　　　　※値引き交渉は別であくまで正価です。

　　５）エレベーターメーカー 国産５大メーカー
　　　　　 東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス
東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。

　　　　三菱のハイブリッド制御盤
　　　　　リニュアール期間中であっても、エレベーターの利用を可能にしたものです。これによって
　　　　マンションの都合に合わせた時間帯に工事をすることができます。

　　６）リニュアール工事時の問題点
　　　　　１基しかない場合の対策も含め検討が必要となります。
費用は高くなるが、深夜の突貫工事をやることはできます。
病人、障害者、妊婦、高齢者、デイサービス、宅配等の問題
　　　　　事前に十分説明をして了解のもと計画を立てていきます。