マンション管理士に質問しよう！ Part2

総会の進め方はいろいろあるんですね。

しかし、その通りにする必要はないでしょう。

２１条についてはもう少し待ってください。

標準管理規約　平成２８年３月改正分
（敷地及び共用部分の管理）
第２１条　敷地及び共用部分等の管理について、管理組合がその責任と負担において
　これを行うものとする。たがし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１
　項ただし書の「保存行為」をいう。）以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものに
　ついては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければなら
　ない。

２、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部の管
　理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

３、区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による
　承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。
　ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所
　有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

４、前項の申請及び承認のテ続については、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６
　項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修膳等」とあるのは「保存行為」と、
　同条第６条項中「第１項の承認を受けた修膳等の工事後に、当該工事」とあるのは第
　２１条第３項の承認を受けた保存行為後に、当該保存行為」とと読み替えるものとす
　る。

５、第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は
　、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。

６、理事長は、災害時の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及
　び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。

※第１８条第１項、第１７条第２項、第３項、第５項、第６項、棟は標準管理規約でご
　確認下さい
　

>9425さん
これから、２１条の規約改正に向けて、理事や組合員向けにコメントを
書き込みますが、間違っていたり、補筆すべき点があれば遠慮なくご指摘
ください。

「標準管理規約第２１条」改正　　　２０１７年８月２９日

現行規約

　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の使用に伴うものについては、専用使用権を
　　　　有する者がその責任と負担においてこれを行なわなければならない。
　　※バルコニー等の管理には、バルコニー、玄関扉、サッシ、ルーバル、網戸、ガラス、専用庭含む

改正規約
　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但しバルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条１項但書の「保存行為」をいう。
　　　　以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任
　　　　と負担においてこれをおこなわなければならない。
　　※改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　　行為」に変更されました。

現行規約通り
　　２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理
　　　　として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　　※対象となる設備としては、配管と配線がある。但し、費用の負担については明記されていない。

３項以降追加条項

　　３．区分所有者は、第１項但し書きの場合又は予め理事長に申請して書面による承認を受けた
　　　　場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行う事ができない。但し、専有部分の使用
　　　　に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が
　　　　緊急を要するものであるときはこの限りではない。
　　※台風でガラスが割れた場合等の緊急保存行為がこれに該当

　　４．前項の申請及び承認の手続きについては、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定
　　　　を準用する。但し同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第６項中「第１項の承認を
　　　　受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第２１条第３項の承認を受けた保存行為
　　　　後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

　　５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。
　　※緊急保存行為や理事長の承認を得て保存行為を行う以外の、保存行為を行った場合の費用
　　　　は専有使用権者が負担する。

　　６．理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
　　　　部分等の必要に保存行為を行う事が出来る。
　　※費用の限度額を明記しておくことが必要です。例えば、１ヶ月の管理費の範囲内とか。

「コメント」

　第２１条１項但書
　　　バルコニー等（バルコニー、ルーバル、玄関扉、窓枠・サッシ、窓ガラス、網戸、専用庭）につい
　　てその保存行為のうち通常の使用に伴うものは、専用使用権を有する者がその責任と負担で行
　　わなければならないと規定されています。
　　　バルコニー等の保存行為は、各区分所有者がそれぞれ行う事が出来るとされているところ（第
　　１８条１項但書）、法１８条２項は規約で別段の定めをすることができると規定しており、その別段
　　の定めが第２１条但書です。
　　　１８条１項では、保存行為の負担については定めておらず、「できる」として行為の可否につい
　　て定めているにすぎません。

　　　改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　行為」に変更されました。
　　　管理とは、①物の経常又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
　　現状を維持する保存行為を含みます。
　　　改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の責任と負担だったの
　　に対し、改正後の規約では、通常の使用に伴う現状維持行為だけが専有使用権者の責任と負
　　担になったといえます。

　　第１項及び第３項は、法１８条１項但書において、保存行為は各共有者がすることができると決
　　められていることに対し、同条２項に基づき規約で別段の定めをするものである。

　　第３項但書は、例えば台風等で住戸のガラスが割れた場合に、専有部分への雨の吹込みを
　防ぐため張り替えるケースがあります。
　　専有部分のガラスが割れた場合の費用の負担は、緊急保存行為は管理組合負担とされてい
　ますが、通常の使用に伴う保存行為は区分所有者負担とされています。第２１条５項

　　第５項は、法第１９条に基づき規約で別段の定めをするものである。
　　承認の申請先は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事会によるものである。
　　（第５４条第１項第五号参照）

　　第６項では、災害等の緊急時における必要な保存行為について理事長が単独で判断し、実
　施できることを定めています。
　　給水排水管の補修、共用部分等の被災箇所の点検破損個所のあくまで小修繕が対象です。

　　保存行為を超える応急的な修繕行為については、総会の開催が困難な場合は理事会で対応
　することができるとしています。第５４条１項第十号及びコメント５４条関係①参照
　　しかし、理事会の開催も困難な場合は理事長単独で判断できる規約も必要です。
　　その場合は費用の限度額についても予め定めておくことも考えられます。

　　平時における専用使用権のない敷地又は共用部分の保存行為について、理事会の承認を
　得て理事長が行えることや少額の保存行為であれば、理事長に一任することを規約に規定し
　ておくことも必要です。駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行います。

玄関扉の補修工事やサッシの滑車が悪くなった場合の交換費用は
占有使用権者負担なんですが、間違って管理費で対応することは
できないので、その抑えを住民にしておく必要があります。
間違いやすいのがメールボックスです。
通常の使用をしていたのに、鍵が悪くなったので交換する場合の
費用は本来は専用使用権者負担なんですが、管理費で交換して
ませんか。

玄関扉の蝶つがいの交換も個人負担です。

もう一つ難しいのがインターホンです。
インターホンを共用部分と規定しているところは多いと
思いますが、その修理費用は管理組合か個人かでばらばら
のようです。

分りにくいこともたくさんありますので、こまめに広報活動を
やっていく必要があります。
一番問題なのは、理事会によってその時の対応が違うことです。
はっきり細則化をしておくべきでしょう。

規約を改正するのは大変な労力が入ります。
如何せん特別決議ですから。
しかし、規約化しておくことは大切なことです。
トラブル防止にもなります。

民泊禁止の規約も規定しておかないと、大きなトラブルが
発生しますからね。

あまり問題提起を次々に行うとみなさん
戸惑いますからね。
何も質問とかなければ今度は、民泊問題にいきましょうか。

マンション管理に関する問題は無限ですからね。

特に、大規模修繕工事の進め方、専有部分の配管を管理組合として
実施する事項、規約改正、騒音、滞納問題は繰り返し繰り返しやる
必要があります。
前に書き込みがあっても、それを読む者はまずいませんからね。

　　国交省は、住宅宿泊事業法（民泊新法）が平成３０年６月に施行されることを踏まえ標準管理
　規約の改正を行いました。新法はマンションでも民泊営業を可能としました。
　　住宅宿泊事業法（民泊新法）の成立を受け、今後分譲マンションで行われる民泊事業でのトラ
　ブル防止がその目的です。

　　予め管理組合において区分所有者間で議論し、その結果を踏まえ住宅宿泊事業を許容するか
　否かを管理規約で明確化しておくことが望ましいとの考え方に基づくものです。
　　民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まりました。
　　規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の
　規約の改正は難しくなります。
　　というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な
　ければならないとなっているからです。

※補足事項
　住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
　　　国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業
　　を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事
　　前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会
　　で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他
　　の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す
　　る書類をいう。　　　住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照

　＊要するに民泊禁止の規約がなければ届出が受理されることになります。
　　民泊新法は、専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新法です。
　　　よって、現行規約にある、専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないとい
　　う規約があっても新たに禁止規約を規定するのが望ましいといっています。

　標準管理規約現行第１２条
　　　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

　標準管理規約改定分
　　民泊に関しては、戦略特区民泊と新法民泊があります。当県はまだ戦略特区にはなっていませ
　んが将来特区に指定される可能性はあります。（福岡は戦略特区に指定されています。）
　　又、標準管理規約の改正を受けて住宅宿泊事業についてのみ可否に関する規約を設けた場合
　（規約に特定民泊に関する可否の規定がない場合）は承認可の場合は特定民泊の対象になると
　しています。

　　但し、特定民泊はもともと住宅としての施設利用を前提とした制度であることから、住宅として
　使用するにあたらないものとの解釈が決議されているなど、管理組合の意思が専有部分を特区
　民泊の用に供することを禁ずるものと認められる場合を除き、特定認定の対象となります。
　　要するに第２項があれば３項は不要との解釈だと思われます。
　　国家戦略特区に指定された場合は、営業日数の上限はありません。全国民泊の場合は、年間
　１８０日を営業日数の上限としています。

　　②民泊を両方共禁止する場合 闇民泊対策は？
　　家主同居型・・・２つの部屋を宿泊
　　　第１２条 　　看板をつけたりするのは禁止
　　　　１．　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供しては
　　　　　ならない。
　　　　２．　区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法
　　　　　第２条第３項の住宅民泊事業に使用してはならない。
　　　　３．区分所有者はその専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
　　　　　行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

　　第３条（届出）
　　　　１項　都道府県知事であって、その長が第６８条第１項の規定により同項に規定する住宅
　　　　　　宿泊事業等関係行政事務を処理するものの区域にあっては、当該保健所設置市等の
　　　　　　長。（第１項並びに同条第１項及び第２項を除き以下同じ）に住宅宿泊事業を営む旨の
　　　　　　届け出をした者は、旅館業法第３条第１２項の規定に拘わらず住宅宿泊事業を営むこ
　　　　　　とができる。

　　第１３条（標識の掲示）
　　　　　住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに公衆の見やすい場所に国交省令・厚労省令で定め
　　　　る様式の標識を掲げなければならない。

　　第２条（定義）
　　　　　この法律において、「住宅宿泊事業」とは旅館業法第三条二第１項に規定する営業者以外
　　　　の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊日数として国交省令・
　　　　厚労省令で定めるということにより算定した日数が１年間で１８０日を超えないものをいう。

2017年6月 住宅宿泊事業法（民法新法）
　　　従来の旅館業法で定める営業形態や国家戦略特別区域の特区民泊にはあてはまらない新しい
　　営業形態です。
　　　既泊の住宅を１日単位で利用者に貸し出すもので、１年間１８０日を超えない範囲で営業。

2018年6月 施行
2017年3月 届出開始

　①住宅宿泊事業者（区分所有者）
　　　　届け出が必要。
　　　　管理規約で民泊禁止がされているマンションは届出ができません。

　②住宅宿泊管理業者 管理運営を行う業者

　③住宅宿泊仲介業者
　　　　宿泊者と住宅宿泊事業社との間の宿泊契約の締結の仲介をする事業
　　　　インターネットなどの民泊仲介業者をいう。
　　　　住宅宿泊事業者を代理して契約を締結し、媒介をし取次ぎをする行為

※宿泊も期間の短い賃貸であるとして規約に違反していないという理論も出てくる可能性はある。
　　住宅宿泊扱いということ。

　区分所有者は、その専有部分を期間を問わず不特定多数を対象とする営利を目的とする宿泊
や滞在の用途として貸与してはならない。

　家主住居型も家主不在型も営利を目的とするのであれば、民泊となる。

　ＡＩＲＢＵＢ（エアービアンドビー）
　　　民泊事業者や闇民泊事業者がここと契約をして、宿泊希望者に斡旋をして費用を徴収する。

　※民泊が行われることに対しての懸念事項
　　　　玄関はオートロックなのに、宿泊者が自由に出入りすることによる不安
　　　　廊下やエレベーター内で大声で騒ぐ
　　　　キャリーバックの音がうるさい
　　　　ゴミの分別方法が分からない
　　　　室内での会話や入浴時のマナー
　　　　共用玄関にたむろされると不安感を住民に与える
　　　　ラブホテル代わりに使用される

民泊禁止の規約を規定していないマンションは早く改正すべきです。
従来の専ら住宅として使用するものとするという規約だけではだめ
ということですから。

規約の改正は難しいとかいっていると、誰か一人でも登録を
すると、もう総会決議で民泊禁止の規約を改正することは
できないからね。

特別の影響を受ける者の扱いですね。
ややこしいですね。

　１）エレベーターの耐用年数
　　　　　税法上の耐用年数 １７年
　　　　　国交省のガイドライン ３０年
　　　　　エレベーターメーカーの耐用年数 ２０年～２５年
　　　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

リニュアール方法
①全撤去リニュアール 工期２５日～３０日
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
エレベーターに再生させる工法です。
　１号館は２基あるが２号館は１基なのでこの工法は難しいと思われます。

②準撤去リニュアール 工期１５日から２０日
　三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

③制御部リニュアール 工期　１週間程度
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。
　当マンションは長期修繕計画ではこの工法で計画しています。
　築２５年経過後のリニュアール工事としては、この工法が主流となっています。

　３）２０１２年問題
　　　　１９８０年代後半までに設置された機種（当マンションは該当しません。）に対して、エレベー
　　　ター製造メーカー各社が本体製造中止後概ね２５年以上経過した機種について、商品供給
　　　を停止するというものです。
　　　　今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできな
　　　かったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務
　　　づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないとい
　　　うのが現状のようです。確認の要あり。
　　　　価格は独立系業者に依頼すれば３０％程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに
　　　依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその
　　　費用も軽減はできます。

　４）一般的な１基の費用の目安（６階～１０階）　標準仕様、オプションは別途必要
　　　　　　全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円
　　　　　　準撤去リニュアール 　　７００万円～１，０００万円
　　　　　　制御リニュアール 　　５００万円　～　６００万円
　　　　　※値引き交渉は別であくまで正価です。

　　５）エレベーターメーカー 国産５大メーカー
　　　　　 東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス
東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。

　　　　三菱のハイブリッド制御盤
　　　　　リニュアール期間中であっても、エレベーターの利用を可能にしたものです。これによって
　　　　マンションの都合に合わせた時間帯に工事をすることができます。

　　６）リニュアール工事時の問題点
　　　　　１基しかない場合の対策も含め検討が必要となります。
費用は高くなるが、深夜の突貫工事をやることはできます。
病人、障害者、妊婦、高齢者、デイサービス、宅配等の問題
　　　　　事前に十分説明をして了解のもと計画を立てていきます。

　　７）住民説明会の開催
　　　　　業者を交えて説明会を開催します。
　　　　　問題点のヒアリングやアンケートを事前に取っておきます。

エレベーターの交換は、基盤、三方枠がメインです。
巻き上げ機は、フルメンテであれば無償で交換してくれます。

エレベーターを交換するには1,000万円ぐらい必要なんですか。
積立金の確保がいりますね。

１基しかエレベーターがないマンションはたいへんですね。
数日かかるんであれば、買い物や仕事、学校等がありますからね。
老人でも買い物にはいかなければならないし、病院にもいかなければ
ならない。
会談の昇り降りはきつい。

エレベーターの古いのは恐いよ。
命に係わることだから、いずれ交換はしなければならないのだろうが。

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

>>9435　匿名さん

下記を参考にされたようですが、
【マンション管理組合：改正標準管理規約⑨　２１条】
http://firstginza.cocolog-nifty.com/blog/2017/01/post-8a66.html

【マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書　平成２７年３月】
http://www.mlit.go.jp/common/001089189.pdf
の「10．共用部分に係る保存行為及び管理行為の取扱い」P.96～p.102 の確認をお勧めいたします。

管理組合法人ですが駐車場使用料が年間１９００万円超有りますが
税申告はしなくても大丈夫でしょうか。？

分譲後３０年間そのままで放置していますが税務所からは何もありません。

３０年×１９００万円＝５億７０００万円の収入がありましたので追徴課税
の心配はありませんでしょうか。？

>>9493さん
一通り読ませて頂きある程度のまとめをしてみました。
これから精査していって、できるだけ完全なものにして、次期総会の
議案としてまとめていきたいと思っています。
情報ありがとうございました。

>>9493さん
外部貸し出しがされていなければ駐車場やゲストルーム等の
使用料は非課税となっています。
特に気をつけなければならないのは、賃借人に対して貸し出しを
している場合です。
この扱いについては、賃貸人が契約をしておくことが必要です。

保存行為の規定が第１８条１項のままだと、共用物の保存行為は
各共有者がすることができるとなっているままですね。
今回標準管理規約の改定がされたのですから、それに合わせて各
マンションも規約の改正をしておく必要があります。
特に、災害時の対応も具体的に決めておく必要があります。

ただややこしい規定ですので、輪番制の理事のところではなかなかだと
思われます。
そのときには、「敷地および共用部分等の管理に関する責任と負担」は
１項と２項しかないと思いますが、それに追加条項として、３項から６項を
規約化しておくことが大切だと思います。
規約があれば、いざという時にそれで判断できますので。

バルコニー等というとバルコニーのことかと思うけど、それには
バルコニー、玄関扉、窓枠、網戸、専用庭、ルーバル等があるん
ですよね。
これの通常の使用に伴うものの管理は、専用使用権を有する者が
その責任と負担で行うということです。
しかし、この通常の使用に伴うものとしては、同規約コメントとして
バルコニーの清掃と窓ガラスが割れた場合の入れ替えしか規定されて
いません。
他の具体的な範囲は明確ではないので、明示しておく必要があります。

専用使用権ののない共用部分の保存行為については、各組合員が
単独でおこなうことを規定する規定はないが、管理組合が行うものと
解されます。

（共用部分の管理）
区分所有法第１８条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議
　で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２、前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない
３、前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４、共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

※前条の場合＝区分所有法第１７条（共用部分の変更）
　

共用部分の管理には、管理会社との委託契約の更新も含まれます。

マンション管理士制度、重要事項の説明、管理委託契約については、

平成１２年１２月８日法律第１４９号、制定。平成１３年８月、施工。
のマンションの管理の適正化の推進に関する法律も勉強しましょう。

Ｈ１３年とは又ふるいことですね。
何か変更になりましたか。

保存行為は共用部分の現状を維持する行為ですが、
奥が深いですね。

「給排水管の更新・更生工事について」
　建替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなっています。そこで、再生しなが
ら長寿命化を図っていかなければなりません。
　特に長寿命化に伴う専有部分の配管は、老朽化した場合、全ての区分所有者の責任で更新
することは事実上不可能です。

　　しかし、共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残され
　るというのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じ
　てきます。

　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、２年ぐらい前から
　専門委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。

　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。

　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。

　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

＊専有部分の配管工事に対する考え方の３つの方法・・・全国のマンションの考え方の例
　　　①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　　②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。
　　　③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
　　　　同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな
　　　　い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。

「更新工事とは」
　配管そのものを新しいものに取り換える工法
　給水管の更新工事は各戸ごとに行えるが、排水管の更新工事は全世帯の協力が不可欠です。
　塩ビ管は防食鋼管なので直管部分は基本的に錆びることはありません。但し、継手部分は錆び
　ることはあります。
　例えば、排水管を架橋ポリエチレン管やステンレス管に交換すれば長期間劣化しません。

「更生工事とは」
　管内の錆びこぶを除去し、エポキシ樹脂を塗布（ライニング）して管の再生延命を行う工法
　古くなった管を取り換えることなく延命させる工法で管内面を樹脂でコーティングして赤錆を防
ぎ古い配管を更生させる工事です。
　一度ライニングした配管は再度ライニングを施工しようとしても再度管内面のライニング材を除
去することは困難を要します。
　寿命は１０年程度といわれています。このため保証期間は５～１０年が殆どです。

　塩ビ管
　　　　配管腐食の心配はないが、配管の継ぎ手部分は亜鉛メッキ継手を使用しているため、
　　　腐食が発生し交換が必要となります。防食継手を採用しています。
　　　　昭和６０年代に管端防食継手が開発され、錆発生の問題が解消されました。
　　　　この管材を使用しているマンションは、３０年～４０年が更新時期の目安となります。
　　　※異種金属接続部分については、電気腐食が発生し、管に穴を開ける要因となります。

　管材については、給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管でそれぞれ違いがあります。
　配管でいえば、ステンレス管や架橋ポリエチレン管、耐衝撃性塩ビ管等
　給湯管は銅管から金属強化ホリエチレン管、排水管は排水用硬質塩ビ管等

　更生工事で配管の延命を図ることもできますが、寿命は１０年程度と一般的にはいわれていま
すので、できることなら更新工事を行い、長期的に交換が必要ない工事をした方が最終的には
は、経費的にも在宅とかの負担も１回で済みますので、更新工事で計画すべきと思っています。
　ただ、更生工事にくらべますと、費用も多くかかり、騒音、工期とかの負担も大きいですが、長い
目でみれば経費的にも、又安心感、衛生的にも優れています。

詳しいご説明有難うございます。あなたみたいなマンション管理士が必要です。
特に材質と工法については役に立ちます。

今後とも、材質別の工法や品質の説明お待ち致します。よろしくお願い致します。

経験上マンション（ビル）は水回りの管理は最重要と認識しているマンション管
理士です。

>>9515 に記載の「塩ビ管」とはどういうものですか？

現在、大規模修繕工事についてのまとめをしているところです。
大規模修繕工事の進め方はネットで調べれば簡単に検索できますが、
抽象論であり、具体性に欠けています。
それでポイントを絞り、１回目の工事の経験を基に作成しました。
今日は、これについて徹底して書き込みをしていきたいと思っています。
なかなか読まれる方はいないと思いますが、それでも自分の勉強した
内容を書き込みたいと思います。

まずは、大規模修繕工事についての考え方について
述べてみます。

うちは平成６年の引き渡しマンションですので、多分９５１５さんの
説明に該当するマンションだと思います。