マンション管理士に質問しよう！ Part2

積立金の保管としてはすまいる債がいいかもね。
しかし、みんな知らないと思うけど、満期になった場合
一括しておろすことはできない。
１０年積み立てたら、満期になれば毎年１０年間振り込まれて
くるからね。

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）

　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。

　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。

　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。
　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。

　ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。

　誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。

　決定的なミスが議案にある場合はこの議案については保留として次期理事会で検討し
て必要なら臨時総会を開催するか次期通常総会まで待つかの判断をしなければなりま
せん。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

明日は標準管理規約第２１条について書き込みをします。

総会の進め方はいろいろあるんですね。

しかし、その通りにする必要はないでしょう。

２１条についてはもう少し待ってください。

標準管理規約　平成２８年３月改正分
（敷地及び共用部分の管理）
第２１条　敷地及び共用部分等の管理について、管理組合がその責任と負担において
　これを行うものとする。たがし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１
　項ただし書の「保存行為」をいう。）以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものに
　ついては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければなら
　ない。

２、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部の管
　理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

３、区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による
　承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。
　ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所
　有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

４、前項の申請及び承認のテ続については、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６
　項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修膳等」とあるのは「保存行為」と、
　同条第６条項中「第１項の承認を受けた修膳等の工事後に、当該工事」とあるのは第
　２１条第３項の承認を受けた保存行為後に、当該保存行為」とと読み替えるものとす
　る。

５、第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は
　、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。

６、理事長は、災害時の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及
　び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。

※第１８条第１項、第１７条第２項、第３項、第５項、第６項、棟は標準管理規約でご
　確認下さい
　

>9425さん
これから、２１条の規約改正に向けて、理事や組合員向けにコメントを
書き込みますが、間違っていたり、補筆すべき点があれば遠慮なくご指摘
ください。

「標準管理規約第２１条」改正　　　２０１７年８月２９日

現行規約

　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の使用に伴うものについては、専用使用権を
　　　　有する者がその責任と負担においてこれを行なわなければならない。
　　※バルコニー等の管理には、バルコニー、玄関扉、サッシ、ルーバル、網戸、ガラス、専用庭含む

改正規約
　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但しバルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条１項但書の「保存行為」をいう。
　　　　以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任
　　　　と負担においてこれをおこなわなければならない。
　　※改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　　行為」に変更されました。

現行規約通り
　　２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理
　　　　として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　　※対象となる設備としては、配管と配線がある。但し、費用の負担については明記されていない。

３項以降追加条項

　　３．区分所有者は、第１項但し書きの場合又は予め理事長に申請して書面による承認を受けた
　　　　場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行う事ができない。但し、専有部分の使用
　　　　に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が
　　　　緊急を要するものであるときはこの限りではない。
　　※台風でガラスが割れた場合等の緊急保存行為がこれに該当

　　４．前項の申請及び承認の手続きについては、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定
　　　　を準用する。但し同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第６項中「第１項の承認を
　　　　受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第２１条第３項の承認を受けた保存行為
　　　　後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

　　５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。
　　※緊急保存行為や理事長の承認を得て保存行為を行う以外の、保存行為を行った場合の費用
　　　　は専有使用権者が負担する。

　　６．理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
　　　　部分等の必要に保存行為を行う事が出来る。
　　※費用の限度額を明記しておくことが必要です。例えば、１ヶ月の管理費の範囲内とか。

「コメント」

　第２１条１項但書
　　　バルコニー等（バルコニー、ルーバル、玄関扉、窓枠・サッシ、窓ガラス、網戸、専用庭）につい
　　てその保存行為のうち通常の使用に伴うものは、専用使用権を有する者がその責任と負担で行
　　わなければならないと規定されています。
　　　バルコニー等の保存行為は、各区分所有者がそれぞれ行う事が出来るとされているところ（第
　　１８条１項但書）、法１８条２項は規約で別段の定めをすることができると規定しており、その別段
　　の定めが第２１条但書です。
　　　１８条１項では、保存行為の負担については定めておらず、「できる」として行為の可否につい
　　て定めているにすぎません。

　　　改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　行為」に変更されました。
　　　管理とは、①物の経常又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
　　現状を維持する保存行為を含みます。
　　　改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の責任と負担だったの
　　に対し、改正後の規約では、通常の使用に伴う現状維持行為だけが専有使用権者の責任と負
　　担になったといえます。

　　第１項及び第３項は、法１８条１項但書において、保存行為は各共有者がすることができると決
　　められていることに対し、同条２項に基づき規約で別段の定めをするものである。

　　第３項但書は、例えば台風等で住戸のガラスが割れた場合に、専有部分への雨の吹込みを
　防ぐため張り替えるケースがあります。
　　専有部分のガラスが割れた場合の費用の負担は、緊急保存行為は管理組合負担とされてい
　ますが、通常の使用に伴う保存行為は区分所有者負担とされています。第２１条５項

　　第５項は、法第１９条に基づき規約で別段の定めをするものである。
　　承認の申請先は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事会によるものである。
　　（第５４条第１項第五号参照）

　　第６項では、災害等の緊急時における必要な保存行為について理事長が単独で判断し、実
　施できることを定めています。
　　給水排水管の補修、共用部分等の被災箇所の点検破損個所のあくまで小修繕が対象です。

　　保存行為を超える応急的な修繕行為については、総会の開催が困難な場合は理事会で対応
　することができるとしています。第５４条１項第十号及びコメント５４条関係①参照
　　しかし、理事会の開催も困難な場合は理事長単独で判断できる規約も必要です。
　　その場合は費用の限度額についても予め定めておくことも考えられます。

　　平時における専用使用権のない敷地又は共用部分の保存行為について、理事会の承認を
　得て理事長が行えることや少額の保存行為であれば、理事長に一任することを規約に規定し
　ておくことも必要です。駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行います。

玄関扉の補修工事やサッシの滑車が悪くなった場合の交換費用は
占有使用権者負担なんですが、間違って管理費で対応することは
できないので、その抑えを住民にしておく必要があります。
間違いやすいのがメールボックスです。
通常の使用をしていたのに、鍵が悪くなったので交換する場合の
費用は本来は専用使用権者負担なんですが、管理費で交換して
ませんか。

玄関扉の蝶つがいの交換も個人負担です。

もう一つ難しいのがインターホンです。
インターホンを共用部分と規定しているところは多いと
思いますが、その修理費用は管理組合か個人かでばらばら
のようです。

分りにくいこともたくさんありますので、こまめに広報活動を
やっていく必要があります。
一番問題なのは、理事会によってその時の対応が違うことです。
はっきり細則化をしておくべきでしょう。

規約を改正するのは大変な労力が入ります。
如何せん特別決議ですから。
しかし、規約化しておくことは大切なことです。
トラブル防止にもなります。

民泊禁止の規約も規定しておかないと、大きなトラブルが
発生しますからね。

あまり問題提起を次々に行うとみなさん
戸惑いますからね。
何も質問とかなければ今度は、民泊問題にいきましょうか。

マンション管理に関する問題は無限ですからね。

特に、大規模修繕工事の進め方、専有部分の配管を管理組合として
実施する事項、規約改正、騒音、滞納問題は繰り返し繰り返しやる
必要があります。
前に書き込みがあっても、それを読む者はまずいませんからね。

　　国交省は、住宅宿泊事業法（民泊新法）が平成３０年６月に施行されることを踏まえ標準管理
　規約の改正を行いました。新法はマンションでも民泊営業を可能としました。
　　住宅宿泊事業法（民泊新法）の成立を受け、今後分譲マンションで行われる民泊事業でのトラ
　ブル防止がその目的です。

　　予め管理組合において区分所有者間で議論し、その結果を踏まえ住宅宿泊事業を許容するか
　否かを管理規約で明確化しておくことが望ましいとの考え方に基づくものです。
　　民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まりました。
　　規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の
　規約の改正は難しくなります。
　　というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な
　ければならないとなっているからです。

※補足事項
　住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
　　　国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業
　　を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事
　　前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会
　　で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他
　　の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す
　　る書類をいう。　　　住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照

　＊要するに民泊禁止の規約がなければ届出が受理されることになります。
　　民泊新法は、専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新法です。
　　　よって、現行規約にある、専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないとい
　　う規約があっても新たに禁止規約を規定するのが望ましいといっています。

　標準管理規約現行第１２条
　　　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

　標準管理規約改定分
　　民泊に関しては、戦略特区民泊と新法民泊があります。当県はまだ戦略特区にはなっていませ
　んが将来特区に指定される可能性はあります。（福岡は戦略特区に指定されています。）
　　又、標準管理規約の改正を受けて住宅宿泊事業についてのみ可否に関する規約を設けた場合
　（規約に特定民泊に関する可否の規定がない場合）は承認可の場合は特定民泊の対象になると
　しています。

　　但し、特定民泊はもともと住宅としての施設利用を前提とした制度であることから、住宅として
　使用するにあたらないものとの解釈が決議されているなど、管理組合の意思が専有部分を特区
　民泊の用に供することを禁ずるものと認められる場合を除き、特定認定の対象となります。
　　要するに第２項があれば３項は不要との解釈だと思われます。
　　国家戦略特区に指定された場合は、営業日数の上限はありません。全国民泊の場合は、年間
　１８０日を営業日数の上限としています。

　　②民泊を両方共禁止する場合 闇民泊対策は？
　　家主同居型・・・２つの部屋を宿泊
　　　第１２条 　　看板をつけたりするのは禁止
　　　　１．　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供しては
　　　　　ならない。
　　　　２．　区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法
　　　　　第２条第３項の住宅民泊事業に使用してはならない。
　　　　３．区分所有者はその専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
　　　　　行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

　　第３条（届出）
　　　　１項　都道府県知事であって、その長が第６８条第１項の規定により同項に規定する住宅
　　　　　　宿泊事業等関係行政事務を処理するものの区域にあっては、当該保健所設置市等の
　　　　　　長。（第１項並びに同条第１項及び第２項を除き以下同じ）に住宅宿泊事業を営む旨の
　　　　　　届け出をした者は、旅館業法第３条第１２項の規定に拘わらず住宅宿泊事業を営むこ
　　　　　　とができる。

　　第１３条（標識の掲示）
　　　　　住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに公衆の見やすい場所に国交省令・厚労省令で定め
　　　　る様式の標識を掲げなければならない。

　　第２条（定義）
　　　　　この法律において、「住宅宿泊事業」とは旅館業法第三条二第１項に規定する営業者以外
　　　　の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊日数として国交省令・
　　　　厚労省令で定めるということにより算定した日数が１年間で１８０日を超えないものをいう。

2017年6月 住宅宿泊事業法（民法新法）
　　　従来の旅館業法で定める営業形態や国家戦略特別区域の特区民泊にはあてはまらない新しい
　　営業形態です。
　　　既泊の住宅を１日単位で利用者に貸し出すもので、１年間１８０日を超えない範囲で営業。

2018年6月 施行
2017年3月 届出開始

　①住宅宿泊事業者（区分所有者）
　　　　届け出が必要。
　　　　管理規約で民泊禁止がされているマンションは届出ができません。

　②住宅宿泊管理業者 管理運営を行う業者

　③住宅宿泊仲介業者
　　　　宿泊者と住宅宿泊事業社との間の宿泊契約の締結の仲介をする事業
　　　　インターネットなどの民泊仲介業者をいう。
　　　　住宅宿泊事業者を代理して契約を締結し、媒介をし取次ぎをする行為

※宿泊も期間の短い賃貸であるとして規約に違反していないという理論も出てくる可能性はある。
　　住宅宿泊扱いということ。

　区分所有者は、その専有部分を期間を問わず不特定多数を対象とする営利を目的とする宿泊
や滞在の用途として貸与してはならない。

　家主住居型も家主不在型も営利を目的とするのであれば、民泊となる。

　ＡＩＲＢＵＢ（エアービアンドビー）
　　　民泊事業者や闇民泊事業者がここと契約をして、宿泊希望者に斡旋をして費用を徴収する。

　※民泊が行われることに対しての懸念事項
　　　　玄関はオートロックなのに、宿泊者が自由に出入りすることによる不安
　　　　廊下やエレベーター内で大声で騒ぐ
　　　　キャリーバックの音がうるさい
　　　　ゴミの分別方法が分からない
　　　　室内での会話や入浴時のマナー
　　　　共用玄関にたむろされると不安感を住民に与える
　　　　ラブホテル代わりに使用される

民泊禁止の規約を規定していないマンションは早く改正すべきです。
従来の専ら住宅として使用するものとするという規約だけではだめ
ということですから。

規約の改正は難しいとかいっていると、誰か一人でも登録を
すると、もう総会決議で民泊禁止の規約を改正することは
できないからね。

特別の影響を受ける者の扱いですね。
ややこしいですね。

　１）エレベーターの耐用年数
　　　　　税法上の耐用年数 １７年
　　　　　国交省のガイドライン ３０年
　　　　　エレベーターメーカーの耐用年数 ２０年～２５年
　　　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

リニュアール方法
①全撤去リニュアール 工期２５日～３０日
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
エレベーターに再生させる工法です。
　１号館は２基あるが２号館は１基なのでこの工法は難しいと思われます。

②準撤去リニュアール 工期１５日から２０日
　三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

③制御部リニュアール 工期　１週間程度
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。
　当マンションは長期修繕計画ではこの工法で計画しています。
　築２５年経過後のリニュアール工事としては、この工法が主流となっています。

　３）２０１２年問題
　　　　１９８０年代後半までに設置された機種（当マンションは該当しません。）に対して、エレベー
　　　ター製造メーカー各社が本体製造中止後概ね２５年以上経過した機種について、商品供給
　　　を停止するというものです。
　　　　今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできな
　　　かったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務
　　　づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないとい
　　　うのが現状のようです。確認の要あり。
　　　　価格は独立系業者に依頼すれば３０％程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに
　　　依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその
　　　費用も軽減はできます。

　４）一般的な１基の費用の目安（６階～１０階）　標準仕様、オプションは別途必要
　　　　　　全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円
　　　　　　準撤去リニュアール 　　７００万円～１，０００万円
　　　　　　制御リニュアール 　　５００万円　～　６００万円
　　　　　※値引き交渉は別であくまで正価です。

　　５）エレベーターメーカー 国産５大メーカー
　　　　　 東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス
東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。

　　　　三菱のハイブリッド制御盤
　　　　　リニュアール期間中であっても、エレベーターの利用を可能にしたものです。これによって
　　　　マンションの都合に合わせた時間帯に工事をすることができます。

　　６）リニュアール工事時の問題点
　　　　　１基しかない場合の対策も含め検討が必要となります。
費用は高くなるが、深夜の突貫工事をやることはできます。
病人、障害者、妊婦、高齢者、デイサービス、宅配等の問題
　　　　　事前に十分説明をして了解のもと計画を立てていきます。

　　７）住民説明会の開催
　　　　　業者を交えて説明会を開催します。
　　　　　問題点のヒアリングやアンケートを事前に取っておきます。

エレベーターの交換は、基盤、三方枠がメインです。
巻き上げ機は、フルメンテであれば無償で交換してくれます。

エレベーターを交換するには1,000万円ぐらい必要なんですか。
積立金の確保がいりますね。

１基しかエレベーターがないマンションはたいへんですね。
数日かかるんであれば、買い物や仕事、学校等がありますからね。
老人でも買い物にはいかなければならないし、病院にもいかなければ
ならない。
会談の昇り降りはきつい。

エレベーターの古いのは恐いよ。
命に係わることだから、いずれ交換はしなければならないのだろうが。

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

>>9435　匿名さん

下記を参考にされたようですが、
【マンション管理組合：改正標準管理規約⑨　２１条】
http://firstginza.cocolog-nifty.com/blog/2017/01/post-8a66.html

【マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書　平成２７年３月】
http://www.mlit.go.jp/common/001089189.pdf
の「10．共用部分に係る保存行為及び管理行為の取扱い」P.96～p.102 の確認をお勧めいたします。

管理組合法人ですが駐車場使用料が年間１９００万円超有りますが
税申告はしなくても大丈夫でしょうか。？

分譲後３０年間そのままで放置していますが税務所からは何もありません。

３０年×１９００万円＝５億７０００万円の収入がありましたので追徴課税
の心配はありませんでしょうか。？

>>9493さん
一通り読ませて頂きある程度のまとめをしてみました。
これから精査していって、できるだけ完全なものにして、次期総会の
議案としてまとめていきたいと思っています。
情報ありがとうございました。

>>9493さん
外部貸し出しがされていなければ駐車場やゲストルーム等の
使用料は非課税となっています。
特に気をつけなければならないのは、賃借人に対して貸し出しを
している場合です。
この扱いについては、賃貸人が契約をしておくことが必要です。

保存行為の規定が第１８条１項のままだと、共用物の保存行為は
各共有者がすることができるとなっているままですね。
今回標準管理規約の改定がされたのですから、それに合わせて各
マンションも規約の改正をしておく必要があります。
特に、災害時の対応も具体的に決めておく必要があります。

ただややこしい規定ですので、輪番制の理事のところではなかなかだと
思われます。
そのときには、「敷地および共用部分等の管理に関する責任と負担」は
１項と２項しかないと思いますが、それに追加条項として、３項から６項を
規約化しておくことが大切だと思います。
規約があれば、いざという時にそれで判断できますので。

バルコニー等というとバルコニーのことかと思うけど、それには
バルコニー、玄関扉、窓枠、網戸、専用庭、ルーバル等があるん
ですよね。
これの通常の使用に伴うものの管理は、専用使用権を有する者が
その責任と負担で行うということです。
しかし、この通常の使用に伴うものとしては、同規約コメントとして
バルコニーの清掃と窓ガラスが割れた場合の入れ替えしか規定されて
いません。
他の具体的な範囲は明確ではないので、明示しておく必要があります。

専用使用権ののない共用部分の保存行為については、各組合員が
単独でおこなうことを規定する規定はないが、管理組合が行うものと
解されます。

（共用部分の管理）
区分所有法第１８条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議
　で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２、前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない
３、前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４、共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

※前条の場合＝区分所有法第１７条（共用部分の変更）
　

共用部分の管理には、管理会社との委託契約の更新も含まれます。

マンション管理士制度、重要事項の説明、管理委託契約については、

平成１２年１２月８日法律第１４９号、制定。平成１３年８月、施工。
のマンションの管理の適正化の推進に関する法律も勉強しましょう。

Ｈ１３年とは又ふるいことですね。
何か変更になりましたか。

保存行為は共用部分の現状を維持する行為ですが、
奥が深いですね。

「給排水管の更新・更生工事について」
　建替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなっています。そこで、再生しなが
ら長寿命化を図っていかなければなりません。
　特に長寿命化に伴う専有部分の配管は、老朽化した場合、全ての区分所有者の責任で更新
することは事実上不可能です。

　　しかし、共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残され
　るというのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じ
　てきます。

　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、２年ぐらい前から
　専門委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。

　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。

　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。

　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

＊専有部分の配管工事に対する考え方の３つの方法・・・全国のマンションの考え方の例
　　　①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　　②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。
　　　③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
　　　　同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな
　　　　い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。

「更新工事とは」
　配管そのものを新しいものに取り換える工法
　給水管の更新工事は各戸ごとに行えるが、排水管の更新工事は全世帯の協力が不可欠です。
　塩ビ管は防食鋼管なので直管部分は基本的に錆びることはありません。但し、継手部分は錆び
　ることはあります。
　例えば、排水管を架橋ポリエチレン管やステンレス管に交換すれば長期間劣化しません。

「更生工事とは」
　管内の錆びこぶを除去し、エポキシ樹脂を塗布（ライニング）して管の再生延命を行う工法
　古くなった管を取り換えることなく延命させる工法で管内面を樹脂でコーティングして赤錆を防
ぎ古い配管を更生させる工事です。
　一度ライニングした配管は再度ライニングを施工しようとしても再度管内面のライニング材を除
去することは困難を要します。
　寿命は１０年程度といわれています。このため保証期間は５～１０年が殆どです。

　塩ビ管
　　　　配管腐食の心配はないが、配管の継ぎ手部分は亜鉛メッキ継手を使用しているため、
　　　腐食が発生し交換が必要となります。防食継手を採用しています。
　　　　昭和６０年代に管端防食継手が開発され、錆発生の問題が解消されました。
　　　　この管材を使用しているマンションは、３０年～４０年が更新時期の目安となります。
　　　※異種金属接続部分については、電気腐食が発生し、管に穴を開ける要因となります。

　管材については、給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管でそれぞれ違いがあります。
　配管でいえば、ステンレス管や架橋ポリエチレン管、耐衝撃性塩ビ管等
　給湯管は銅管から金属強化ホリエチレン管、排水管は排水用硬質塩ビ管等

　更生工事で配管の延命を図ることもできますが、寿命は１０年程度と一般的にはいわれていま
すので、できることなら更新工事を行い、長期的に交換が必要ない工事をした方が最終的には
は、経費的にも在宅とかの負担も１回で済みますので、更新工事で計画すべきと思っています。
　ただ、更生工事にくらべますと、費用も多くかかり、騒音、工期とかの負担も大きいですが、長い
目でみれば経費的にも、又安心感、衛生的にも優れています。

詳しいご説明有難うございます。あなたみたいなマンション管理士が必要です。
特に材質と工法については役に立ちます。

今後とも、材質別の工法や品質の説明お待ち致します。よろしくお願い致します。

経験上マンション（ビル）は水回りの管理は最重要と認識しているマンション管
理士です。

>>9515 に記載の「塩ビ管」とはどういうものですか？

現在、大規模修繕工事についてのまとめをしているところです。
大規模修繕工事の進め方はネットで調べれば簡単に検索できますが、
抽象論であり、具体性に欠けています。
それでポイントを絞り、１回目の工事の経験を基に作成しました。
今日は、これについて徹底して書き込みをしていきたいと思っています。
なかなか読まれる方はいないと思いますが、それでも自分の勉強した
内容を書き込みたいと思います。

まずは、大規模修繕工事についての考え方について
述べてみます。

うちは平成６年の引き渡しマンションですので、多分９５１５さんの
説明に該当するマンションだと思います。

　工事の周期につきましては、国交省のガイドラインによりますと１２～１３年周期を推奨していますが、
これは各マンションによって考え方は違ってきます。ただいえることは自分の部屋で考えてみますと、
タタミや壁紙の交換を早くやる方とやられない方の考え方の差だと思います。

　しかし、マンションは時の経過とともに必ず劣化していきますが、この劣化を防ぐために定期的な建
物設備の維持保全をしていかなければなりません。
　そうすることによって、快適なマンションライフが送れると共に資産価値の減少に歯止めをかけて
いくことができます。

　マンションの建替えは、経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いようです。
　何故賛成者が少ないかといいますと、建替え決議がされたとしましても、建て替え決議から取り壊
し、建設までには約３年かかります。その間は部屋の確保が必要ですし、建替え費用についても負担
額も大きいので、実際建替え後に新設されたマンションに住まれる方は３分の１以下といわれてい
ます。

ます。今迄建替えができたマンションの成功事例としては高島平の団地がありますが、ここは立地が
良く、容積率も大きかったので、戸数を増やしその分を売却して負担額が抑えられたというのがその
要因です。

　建替えは難しいので、私たちは建物設備の維持保全に努めていかなければならないのです。
建物の寿命は適正な保全が行われれば１００年でももつといわれています。そのための一環と
して大規模修繕工事や大型設備の更新工事を定期的に行う必要があります。

　何故維持保全に努めなければならないかといいますと、それは住んでいる時は快適なマンションライ
フを、売却や賃貸に出す時は出来るだけ高く、そして子供に相続するときも資産価値の確保をしていく。

　専門委員になられる方に一番大切なのは、やる気と時間です。専門委員会や業者との打合せ、
工事期間中の会議等、中には工事期間中の工程説明会は平日の日中に行われていましたので、
それに参加できるかが一番大切なことだと思っておりますので、仕事に融通のきく方、専業主婦の方、
会社をリタイアされた方に是非立候補をしてもらいたいと思っております。

　技術的なことはプロに任せ、我々住民は工事の進め方の過程において
何を知り何をやらなければならないかのポイントを前回の経験を取り入れながら、
実践に役立つ計画をスケジュールに則って作成しました。

これからいよいよ大規模修繕工事の進め方の本題になりますが、
如何せん資料が膨大で（Ａ４で４９枚）、尚且つ、当マンションの修繕積立金や
業者判定の評価点等が記載されていますので、修正等をしながら書き込みを
しなければなりません。
又、罫線が使用できないので、その分は持ってこれません。
全て書き込めば３００レスぐらい必要になります。
それはできませんので、ポイントのみの書き込みとなります。

宜しくお願い致します。頭の悪い私にも理解出来るようにお願いします。
因みに私のマンションは２回目の大規模改修を控えております。５００戸超。

>>9532さん
私のところも、もうちょっと先になりますが２回目の大規模修繕工事となります。
工事の進め方をスケジュールに則って作成しましたが、私どもの修繕積立金や
１回目の工事の際の業者選定時の評価点等もあり、全てを書き込むことは
できません。
Ａ４版で４０枚以上あります。
できれば、あなたには作成した資料を全て見て頂き、監修をして頂きたいのですが
そうもいきません。
ポイントのみの書き込みになると思います。
しばらく時間をください。

少し整理してみましたが、それでも多くなりそうです。
暇なときに書き込みをしていきます。

しかし、大規模修繕工事を真剣に取り組む者がいるマンションは
すばらしいと思いますよ。

大規模修繕工事の進め方
　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂サッシ化、ステンレス管等への変更、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

　今回の大規模修繕工事の進め方については、技術的なことはプロに任せ、我々住民は工事
の進め方の過程において、何を知り何をやらなければならないかのポイントを前回の経験も取
り入れながら実践に役立つ計画をスケジュールに則って作成しました。

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか
　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　業務の量が低すぎないか
　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討

大規模修繕工事の時期
　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～２５年　２．１％
　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

工事金額１戸当り 　　大型設備分は除く

　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

設計コンサルタントの業務内訳（国交相調査平均）
設計 40% 　（前回は　４５％）
監理 60% 　（前回は　５５％）

「大規模修繕工事の具体的な進め方」
　　　　この大規模修繕工事の進め方については、前回行った設計監理方式を念頭に置いて作
　　　成しています。同条件での相見積が取れない随意契約は検討していません。
　 　 まず大規模修繕工事の検討を始めるにあたって最初に決めることはスケジュールです。

管理組合の発意 発意は通常総会で行います。　
　　通常総会で大規模修繕工事の発意、大規模修繕専門委員会設置、建物診断業者選定と
　経費の承認を得ます。
　　事前に理事会で発意、修繕時期、建物診断業者選定の承認を得ると共に専門委員の役割、
　会議の種類や回数等の内容を作成しておき公募の準備をしておきます。
　　修繕委員会のメンバーは８名～１２名（前回は１０名）程度で必ず公募してください。又、理事も
　数名入っている方がスムーズにいきます。約２年前から計画。立案は理事長が行います。
　＊理事会で発意時の総会準備の為に大規模修繕工事の概要を検討します。

専門委員会の設立
　専門委員会は諮問機関であって決定機関ではありません。決定機関はあくまで理事会
です。諮問とは有識者又は一定機関に意見を求めることです。意見を聞くための諮問機
関ですので委員の選考には留意する必要があります。

＊専門委員の出席する会議（前回実績分）
　　専門委員会　　　 ２８回開催 　２４ヶ月間
　 　○○建設との定例会議（月１回　工事期間中） 10回開催
　　工程説明会　　　工事期間中10ヶ月間 41回開催　　週１回

その他　　住民説明会、劣化診断委託契約内容説明会、劣化診断結果報告会
公募する場合、委員の役割や委員会の回数、期間、時間を明確にして募集します。
　　理事長や理事が委員になる場合は、事前に委員会が行う会議の回数等を把握した中
　で引き受けるべきです。

※修繕専門委員会の主な業務内容
　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決めと立ち会い

＊専門委員の募集と専門委員会の開催 出席率と継続性が求められます。
専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
　　なりません。専門委員の任期は約２年と長く継続性をもたせることが必要となります。
　この期に該当する理事長は、専門委員の役割等を認識して引き受けることが大切です。
　管理会社は委託契約の中に基幹事務として実施の調整が含まれているので参加します。
　大規模修繕工事に関しては別途契約を交わすことも検討すべきです。会議が多いので。

　＊大規模修繕工事の主な内容
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて各自で判断することになります。

ここで途中休憩します。
続きは外出から帰ってきて夜に行います。

大規模修繕工事は管理会社任せではだめですか。

何でも人任せは良くない。自信のある人間はぶれない。

建物診断業者の選定
　建物診断業者の募集と選定
　　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提案
　書等を提出してもらい合同専門委員会で説明会開催後選出し理事会で決定します。
　　業者選定については、ネットや専門委員からの紹介、管理会社、宮管連、マンション管理新
　聞等から候補社を募集し選出します。

建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。
＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。
　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」
　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

「住民説明会の開催」　　現在の建物の劣化状況の説明を受ける。
　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるがこ
　　れについては調査診断をした業者が行います。
　＊総合所見も含め建物診断業者が説明をします。
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や設計監理費用の参考見積もりを出
　してもらいます。依頼する時には事前に具体的な診断項目を明確にしておきます。

「住民へのアンケートの実施」 専門委員会で実施します。

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

　屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
　外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
　給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
　電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
　塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

「理事会で決議後、総会の承認をもらいます。」
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計監理業者、元請会社選定の承認をもらう。
　　工事概算費用や設計監理費の提案・・・劣化診断、長期修繕計画書を参考にします。

設計監理者の選定
　契約前に重要事項の説明を受けてから契約します。（建築法の改正で必要となりました。）
設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出

＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

設計コンサルタント評価項目例（あくまで参考例です。）

　＊過去５年間のコンサルタントの経験の有無 優　○点 良　○点 可　○点
　　　　具体的な件数　　５件以上　優　　２～４件　良　１件以下　可
　＊具体的な監理についての説明 優　○点 良　○点 可　○点
　＊勤怠についての具体的な説明 優　○点 良　○点 可　○点
　＊会社のＰＲその他 優　○点 良　○点 可　○点
　＊取組姿勢について 優　○点 良　○点 可　○点
　＊長期修繕計画の作成方法についての説明 優　○点 良　○点 可　○点
　＊長期修繕計画の作成方法についての説明
見積書は開封しないで、後日複数の委員立ち会いのもと開封します。

※設計・監理者の役割
１）着工前の業務
　＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

　＊工事請負契約の記名押印

２）施工中の業務
　着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
　中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
　修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料４５％（４０％）　　監理料５５％（６０％）・・・前回と平均
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。
　設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも
具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等

＊追加工事の設計監理費について　　　前回は設計料と監理料の両方を支払っている。
　工事費については業者選定の際、基本的な工事での相見積を取り選定をしていきます
が、追加工事分は計画されていませんので後日検討します。臨時総会で承認を得ます。

竣工検査 　　　　元請会社、設計監理士、専門委員、理事、管理会社が参加します。

３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書 長期修繕計画表（数量計算書含）
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討 概算工事費調査等

＊実施計画の決定と承認・・・理事会で行います。
＊施工業者選定の検討 専門委員会で行います。

施工業者の選定
　元請業者の募集方法としては、マンション管理新聞、スーパーゼネコン、地元の建設
　会社、管理会社推薦等から募集をします。最低６社は必要です。
　マンション管理新聞に掲載する場合は具体的な条件をつけて公募をします。
　具体的には過去３年間、工事金額５，０００万円以上のマンションの元請実績が何件あ
　るかとかの制限を加えます。

公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

＊元請業者説明会の実施・・・修繕委員に対して行います。
　　　応募してきた業者から３社に絞る作業は専門委員会で行います。入札額で選考
　　　設計コンサルタントのチェックを受ける。
　　　　　見積書の内容確認・・・数量、見積落ち等、異常に安い単価等をチェックする。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

「元請業者選定方法」
　①総合評価落札方式で選定する方法 評価点と入札価格で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める 　　　　　　方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間の宮崎市でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

　「評価項目例」　　あくまで参考例です。これに修正や増減をし評価点を決めます。

　・安全管理、住民への配慮等について　　　　　　　　　 　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・工程表はどうなのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・メンテナンスについて・・・１年、２年、５年点検等　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・入居者とのコミュニケ、掲示版、ご意見箱等　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
　・会社の直近５年間のマンション工事の件数　 　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１件以下　可　　
　・現場監督の資格と直近５年の工事の件数　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１～２件　可
　・施工計画、工事の理解度について　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・報告会の開催、頻度等　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　　可　○点
　・会社概要と決算報告について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　 可 ○点　　　　
　・仮設計画について・・・足場の防犯性等について　　　　　　優　○点　　良　○点　 可 　○点
　・作業員の教育について　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　 可 　○点
　　・取組姿勢について　　　　　　　　　　　　　　　 　　　 優　○点　　良　○点　 可 　○点
　　・会社ＰＲ（概要、瑕疵担保責任、年商等）　　　　　　　　優　○点　　良　○点　 可　○点

入札額のウェイトが高いので、評価点を良と可にして評価に差がでるようにするのも検討。

※元請業者選定説明会の評価ポイント 計算式は再点検必要です。
＊入札評価の計算方法 入札額の大小が大きく影響します。
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中 　　　　　①技術・能力合計点（ヒアリング・資料選考）
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点 ②技術評価点　　　①÷100×30
③技術評価点　　　１００＋　② ③入札額
④入札額（円）　　消費税抜き ④価格評価点　　入札最低価格÷③×70　
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000 ⑤入札評価点　　　②　+　④　１００点満点
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

↑は分りにくいですね。

②業者選定方法
　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

「元請業者の決定」
　＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
　＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
　があった場合の保証があると安心です。

　　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
　うにしておきます。

総会の開催と住民説明会
　専門委員会の設置と大規模修繕委員会の細則は総会（発意の時）で承認を得ておく。
　工事費の概算案の承認は総会でもらいます。
　元請会社と設計監理士の選定承認も総会で得ます。
　元請会社が決定した段階で具体的な工事の概要や予算、工事のスケジュール等も含
め通常総会で最終決定の承認を得ます。
改修・追加工事・・・臨時総会を開催します。
　　追加工事や改良等が必要であると判断した場合には、改修基本計画を作成します。

　長期修繕計画 長期修繕計画の洗い直しは総会決議事項です。
　建物の診断実施後、必要な修繕時期や修繕方法を決定し、最新の長期修繕計画を
設計監理者と作成します。（内訳書までが必要です。）

工事請負契約
　　請負契約以外にメンテナンス点検時期（保証）等についての契約をしておく。

工事開始
　＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
　＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　　の情報を収集し広報活動に活用していく。
　＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」 必要があれば委員長が広報します。
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

＊工事期間中の問題点
　　住民の苦情は専門委員会から設計・監理業者を通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事の時は全て片付ける。
　　この際、不要なものを１ヶ所に集めて捨てる方法もあります。前回は実施しています。
　 工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　 足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置して
　　おくと便利です。
＊中間検査・・・管理組合の立ち会いの中で実施する。

工事完了
　完成、引き渡し、書類整備
　　長期修繕計画の洗い直しは現在の計画書を参考に設計監理者に作成してもらうが、
　その際は専門委員のメンバーと必ず検討して作成することが大切です。

　工事終了後の点検
　　竣工検査は足場を壊す前に行う。
　　工事完了後に元請会社、設計監理会社に対して感謝の気持ちを表し、感謝状の検討
　　をしてもいいと思います。
　　専門委員、設計コンサルタント、元請会社の慰労会の検討をしてもいいのでは。