マンション管理士に質問しよう！ Part2

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

専有部分の配管の更新工事は奥が深いですね。

　　　長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅
　　されていなければなりません。
　　　又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。

　　　下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
　　　もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。
　　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくために
　　は、絶対必要なものです。

　　　修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の
　　必要修繕積立金の額を算出すべきものです。

　　　どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこした
　　ことはありませんが、修繕積立金については、適正価格は必要です。

　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

そこで、今回は、マンションに関係のある「すまい・る債」についてご紹介します。

Ｈ１２年にペイオフ対策として登場しました、住宅金融支援機構　住宅宅地債券（マンション
修繕コース）、いわゆる「すまい・る債」の概要をご紹介いたします。

＜マンションすまい・る債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。

５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。
融資金利　　現在分は調べてください。
　　　一般のリフォーム工事　　
　　　耐震改修工事　　　　　　　

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

借りたら払わなければならないから、地道にこつこつ
積み立てていくべきだね。