マンション管理士に質問しよう！ Part2

>２　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必>要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

費用の文言は規定されていませんが、規約で定めをすれば修繕積立金の使用は
可能です。
専有部分の配管等を共用部分にする必要はありません。
単なる費用の負担をするにすぎないからです。

現に全国のマンションでは、専有部分の配管の更新工事を
管理組合が一斉に行っており、工事費の負担は修繕積立金を
充当している。
「時代は変わる」ピーターポールアンドマリー

２１条については現在勉強中です。
輪番制の理事の場合、その時の対応がそれぞれで違うと困りますから
いかに分りやすくするかを検討中です。
当然管理会社も理解して対応をしてもらわなければなりません。

時代が変わったのではないでしょう。それができることにきずいていないだけでしょう。
つまり、人間は追いつめられないときずかないのです。

発明家が空想の世界にいるときは我々凡人は天才発明家を、おバカさん、呼ばわりする
じゃないですか。

マンション内で正しい意見を排除して実はマンションの価値を下げていることにきずか
ない組合員が多いのには驚きです。

私ならマンションの組合員の中にマンション管理士等がいらっしゃるのであればその者
の活用を考えます。

もともと管理の在りようではそのものの正しい意見を組合員が耳を傾ける知性があれば
マンションは甦るでしょう。

それ等の素養のないマンションは間違いなくスラム化しますので買い替える事をお勧め
します。

私はズーと以前から専有部分の配管類、等を定期的に更新する修膳計画を実行する事を
提案しています。

>>9344さん
あなたの考えに同調します。
ただ有資格者であれば、その自覚と責任で理事会に提言をしていく
ことはすべきと思っています。
しかし、実際は理事会にいろいろ提言とかすると嫌がられるんでしょうが。
私どものマンションでは、専有部分の配管を管理組合として実施することを
長期修繕計画に記載し、それに基づいて修繕積立金の値上を実施しました。
又、先行工事者に対する規約等も改定しました。
ただ、これは理事をしていたときに改定や値上げができたのですが、理事で
なければやれたかどうかは分りません。
難題を解決するには、情報の提供が絶対条件となります。

>>9345　匿名さん

㎡当たりの修繕積立金の額は、いくらからいくらに値上がりしたのでしょうか？
参考にしたいと思いますので教えてください。

専有部分の配管の工事費としては、各戸でやれば１戸当り８０万円程度との
見積を取りました。
それを共用部分の排水管の継手部分の交換と一緒にやることにより、在宅と
養生費等が削減できます。
それを勘案して、２５年の長期修繕計画の中で値上げをしましたので、１戸当り
月１，１００円～１，３００円で対応できると思います。
当然専有部分の配管の工事費分としてです。
配管は給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管です。

専有部分の配管の更新工事はもう時代の流れですよ。
共用部分と同じ管材を使っているのに、専有部分の配管は
専有部分だからやらないというのはおかしいでしょう。

配管の更新工事は、お金も大変なんですが、工事期間中の在宅や
給水制限やトイレの使用禁止とかも大きな負担となります。
当然仮設トイレも設置しなければならないでしょう。
洗濯機や乾燥機も必要でしょう。
工事スケジュールの作成がこれまた大変です。

こういった工事の進め方をだれがやるかでしょう。

排水管の工事の進め方、「あなたがやらずに誰がやる」です。
事前準備を早くから計画して、作業スケジュール表の作成を
しておかなければなりません。

現在２０１７年に追加改正されました第２１条のコメントのまとめを
しています。
規約改正をするにあたって、一般住民にいかに分りやすくしていかが
大切だと思っています。

いずれできあがったらここに貼り付けます。

専有部分も含め現在の管材は塩ビ管を使っているでしょうが
共用部分の縦管は鋼管の必要はないと思いますが、専有部分
の配管は横引き管ですので傷みが早いので、交換は必要でしょう。
早めに対応をしておけば少ない値上げで対応できます。

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

収支報告書は毎月提出しなければならないことになっていますが、
理事会で毎月チェックしてますか。

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット

＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。

＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。