マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>9260さん
そんなことに気を遣う必要はありません。
管理会社をリプレイスしようと思ったら、臨時総会を開催して
変更すればいいのです。
変更理由としては、気に食わないという理由でも構いません。
ただ、３ヶ月前に文書で契約破棄の通知をしなければなりませんが。

>>9260さん
管理費等と書かなかったのは、修繕積立金や使用料の節約は考えて
いませんのでね。
工事に関してはその時に考えればいいでしょう。
修繕積立金の値上は必要ですが、値上げばかりでなく管理費の値下げの
検討も並行して行い、組合員の負担の軽減を図っていく必要がありますのでね。
管理委託費や管理員人件費、清掃費、各種点検費用の見直しをね。

どうぞご勝手にしてください。後が大変でしょう。知識がない理事長は抗弁の仕様がない。
スムーズに解約できればいいですよ。
うちは管理会社は変更したが直後に理事長は解任させられ、後任の理事長で元の管理会社
に変更された。事例もあります。

マンション管理士の試験問題の解答例としては貴方は間違ってはおりません。

>>9263さん
一度変更した管理会社を又、元に戻すとはどういうことですか。
誰がどうやって理事長を解任したんですか？
新しい管理会社は何をしてたんですか。
管理会社と契約を交わすということは、総会の普通決議が必要
なんですよ。
管理に関する事項は集会の決議で決すると区分所有法で設定
されていますからね。

管理会社を変更するのは、知識がなければ不安でしょう。
そういう場合は、マンション管理士に依頼すればいいんですよ。
新しい管理会社も含めてうまく対応してくれますよ。

管理会社との委託契約や保険の更新は管理行為の軽微変更でして、
集会の普通決議ということになっています。

「管理行為の軽微変更」とは何ですか？

管理行為には、重大変更、軽微変更、保存行為があります。

軽微変更は分りにくいですか、分りやすくいえば財産を現状において維持し、
また、財産の性質を変更しない範囲で利用・改良を目的とする行為です。

重大変更と軽微変更があるのは、「共用部分の変更」ではありませんか？

管理行為の変更には、共用部分の補修工事だけでなく、
管理委託契約の更新や、保険の更新も含まれます。

「管理委託契約の更新」や「保険の更新」は、「管理行為の軽微変更」ですか？

単なる管理行為です。
管理行為には、重大変更や保存行為もあるので分かりやすく
表現したんですよ。

重大変更は、特別決議です。
保存行為は、各区分所有者が単独でやることができます。
軽微変更は所謂財産の性質を変更しない範囲で利用・改良を目的
とする行為です。

区分所有法第二節、
第１１条から第２１条を勉強しましょう、

その管理行為は普通決議です。

皆さんのマンションの管理規約に下記の区分所有者数のカウントされていない
規定が記載されていませんか。
精査してみて下さい。カウントされていない規約は危険だとは思いませんか。？

１、総会は組合員の議決権の半数以上が出席すれば成立する
２、総会の議案はその組合員の議決権の過半数で決する

そんなことは全ての管理組合の規約に規定されていますよ。
２．の特別決議や建て替え決議は別ですけどね。

標準管理規約通りですと、区分所有者及び議決権の過半数の
出席で総会は成立するですね。

総会の出席の定数については、任意規定ですので、各マンションで
議決権だけにすることもできます。
但し、特別決議は強行規定ですので、変更は不可です。

↑　うそ

【マンション標準管理規約（単棟型）】
（総会の会議及び議事）
第４７条 総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。

９２７７ですが、区分所有者の数が規約にカウントされていないのは
どうなのかの質問ですが。？

マンション管理士若しくは弁護士の先生への質問とさせていただきます。

僕はマン管士でないので答えるのはやめます。

標準管理規約では、総会の成立要件を「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。」とし、また、総会の議事は、「出席組合員の議決権の過半数で決する。」と定めております。

総戸数４０戸の分譲マンションで、規約では一住戸につき各一議決権がある管理組合の場合、

総会の成立要件＝議決権総数の半数以上
４０の半数以上ですから、４０÷２＝２０戸以上の出席が必要です。この出席とは、総会会場に20戸集まらなくてはならないと言うわけではなく、代理人及び書面による議決権行使も出席と数えます。

議事の要件（特別決議を除く）＝出席組合員の議決権の過半数
出席組合員が、総会成立要件ぎりぎりの２０であった場合、２０の過半数、代理人及び書面による議決権行使も含めて１１戸の同意が得られれば、決議されることになります。

実は管理会社の社員でも、区分所有法と混同して、これらの要件を間違って理解していることがあります。せっかく、総会を開催したのに、要件が不十分で後から議事が撤回されたケースを見たこともあるので気をつけましょう！

区分所有法では、「集会（＝管理組合総会）の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。」と定めています。

標準管理規約では、総会の成立要件を「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。」とし、また、総会の普通決議は、「出席組合員の議決権の過半数で決する。」と定めております。

解りやすいご説明有難うございました。普通決議事項は区分所有者の
員数をカウントしないで議決権数だけを規約に定める事が出来る事を
確認できました。

仰る通り管理会社の担当もここら辺を説明できる方は少ないようです。

任意規定と強行規定がありますので、任意規定については
規約で規定しておく必要があります。

区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
　部分の使用を禁止することができます。

競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。

　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

区分所有法第七節　義務違反者に対する措置
第５７条から第６０条をお読みください。

保存行為の規定がなければ、どこかが急に悪くなった場合、区分所有者であれば
自分の会社とか知り合いにすぐ電話して、工事をすることができるんですよね。
見積も取らずに。
そして請求書は管理組合へ。
やはり、規定をしておかないと困りますね。

それに保険適用されるかもしれませんので、その調査や審査をする前に
工事を済ませていれば、保険の適用がされなくなります。
区分所有者であれば誰でも工事の発注等ができるとなっている区分所有法
ですが、これは大きな問題です。
早めに急を要する保存行為は理事長に、急を要しない保存行為は理事会決議で、
そして、専有部分内の共用部分の保存行為は各区分所有者が行うように規定
を設けておくべきです。ガラスが割れた場合等

来期の総会に議案として提案しましょう。

費用の負担は細かく規定すると良いでしょう。

費用の負担を細かく規定するより、誰でもが工事の発注を
したらだめという規定を設けるべきです。

マンション標準管理規約では、すでに改定されているのに今更何を・・・

【マンション標準管理規約（単棟型）】 (2017.8.29)
（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
２　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
３　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。
４　前項の申請及び承認の手続については、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と、同条第６項中「第１項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事」とあるのは「第２１条第３項の承認を受けた保存行為後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。
５　第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。
６　理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。

２０１７年に一部改正がされているんですね。以前作った資料でしたので
対応不足でした。
来年が５年ごとの講習がありますのでしっかり勉強してきます。
災害時の対応は理事長ということですが、通常の対応も理事長で
オーケーということでしょうね。

ただ改正内容は専用使用権内での問題なんですね。
今回管理ではなく保存行為とされたことにより例外の範囲が狭まった
といえます。
改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の
責任と負担だったのに対し、改正後の規約では通常の使用に伴う
現状維持行為だけが占有使用権者の責任と負担になったといえます。

>２　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必>要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

この部分は以前からあったものですが、費用の負担については、各マンションで
規約に規定すればいいんですよね。
但し、一斉に管理組合が実施するときには管理組合負担で工事がすすめられますが
それ以前に更新工事をした者に対しては、衡平の観点から費用の負担の規約を規定
しておく必要があります。

>５　第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った>区分所有者が負担する。

この規定ができたので、各区分所有者が単独で工事をすることは
できなくなりました。