マンション管理士に質問しよう！ Part2

不動産の取引の実務経験のないマンション管理士の戯言。使いものにならない。

>>9240さん
マンションからほかの用途に変更するということこそ不可能ですよ。
建替えや解体は５分の４でできますが、処分は全員の承認が必要
なんですよ。
そんな面倒くさいことしないで、各人で売却すればいいんです。

マンションを土地ごと全て売却することは全員の
承認がいるので大変ですが、現状は誰も住んで
いないんですか。

　　専有部分内の配管については、管理組合としてやらなければ、各区分所有者の判断に任
　せることにしていると、やれる者とやれない者が出てきます。
　　その、やれない者に対する対応をしておかないと、いずれ水漏れ等が頻発し、損害が発生するこ
　とになります。

　　その場合、上下階のトラブル発生の大きな要因ともなりますので、これは管理組合として、取り組
　んでいかなければならない事項だと思われます。

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。
　　そこで、長期修繕計画の見直しを行い、全てを網羅した中で工事の内訳表までを含めた綿密な
　計画表を作成して、それを基に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しておく必要があります。

修繕は大変です。
今回の大雨での被害は甚大です。
補修するにも業者がいません。まだまだ回復するまでには
時間がかかるでしょう。
天災ですから、補償も殆どないでしょう。

マンションでの水害は殆どなかったでしょうけど、
車は被害を受けたでしょうね。
着替えが足りないとの情報が届きました。
どこに送ればいいんでしょうか。

マンションの資産価値を出来る限り保全し、快適な居住環境を確保する為には、日常的又は定期的
に建物・設備・外構の保守・清掃を行い、その上で共用部分である外壁・屋上防水・廊下・駐車場等に
ついて経年による劣化等に対して定期的な保守点検と計画的な修繕工事を適切に行っていくことが
必要になってきます。

現在積み立てている修繕積立金では将来不足するのは明らかで、その時点で多額の金額を各区分
所有者の皆さんが負担するか借り入れをしなくてはならなくなります。
そうならない為に、今から将来の必要な修繕積立金を予想し、適切な金額を積み立てていく必要が
あります。

修繕周期は、建物・設備の耐用年数から推測しますが、早過ぎると過剰な投資となり、遅過ぎると劣
化が進み工事費を増加させてしまうことが考えられます。
又、単独で工事を行うより、近い周期の複数の工事をまとめて同時期に行う方が仮設費用や経費が
節約できます。

しかし、長期修繕計画を建物・設備等の現状に即したものとするためには、あらかじめ建物・設備等に
ついて建築士等の専門家に調査・診断を依頼すると共に修繕工事等の履歴・経年に伴う劣化状況・社
会情勢・生活様式の変化等に伴う区分所有者からの改良の要望などの実態を把握しておくことが不可
欠です。　そしてそれを計画の作成又は見直しに反映させることが重要になってきます。

現在の大規模修繕委員会は大規模修繕の為であり、修繕費のアップとはまったく別物と思われます。
特に、修繕費のアップには管理費の経費削減も同時に検討していかねばなりません。
この経費削減にはいろんなことが考えられますが、経費削減や改良なくして、ただ足りないから足りない
分だけアップしようという訳にはいきません。

管理費削減については、管理会社と対峙しなければならない。
強敵だね。

管理費の削減でなぜ管理会社と対峙しなければいけないのでしょうか。
管理費は管理会社とは関係ないのですが。貴方はマンション管理士等では有りませんね。

>>9256さん

各種点検費用は全て管理会社経由ですので、手数料が
減りますから。それに私はマンション管理士ではありません。

大規模修繕はたいへんです。
足場を組むとうっとおしいしね。

＞＞9257 匿名さん
管理会社を変更すればよいのでは？

対峙では無く、排除すれば良い。

改善を求めても変化が無いのなら、他社に変更するだけのことです。

用語の意味も理解できない組合員が管理会社の変更動議など提案できるわけがない。
管理費＝管理費。
管理費等＝管理費、修繕積立金、規約に設定すれば駐車場使用料、駐輪場使用料、
　　　　　専用水道料等々。
管理費等＝組合員が管理組合に支払う。
管理業務委託費＝管理組合が管理会社に管理業務を委託する為の費用を管理会社
　　　　　　　　に支払う手数料

>>9260さん
そんなことに気を遣う必要はありません。
管理会社をリプレイスしようと思ったら、臨時総会を開催して
変更すればいいのです。
変更理由としては、気に食わないという理由でも構いません。
ただ、３ヶ月前に文書で契約破棄の通知をしなければなりませんが。

>>9260さん
管理費等と書かなかったのは、修繕積立金や使用料の節約は考えて
いませんのでね。
工事に関してはその時に考えればいいでしょう。
修繕積立金の値上は必要ですが、値上げばかりでなく管理費の値下げの
検討も並行して行い、組合員の負担の軽減を図っていく必要がありますのでね。
管理委託費や管理員人件費、清掃費、各種点検費用の見直しをね。

どうぞご勝手にしてください。後が大変でしょう。知識がない理事長は抗弁の仕様がない。
スムーズに解約できればいいですよ。
うちは管理会社は変更したが直後に理事長は解任させられ、後任の理事長で元の管理会社
に変更された。事例もあります。

マンション管理士の試験問題の解答例としては貴方は間違ってはおりません。

>>9263さん
一度変更した管理会社を又、元に戻すとはどういうことですか。
誰がどうやって理事長を解任したんですか？
新しい管理会社は何をしてたんですか。
管理会社と契約を交わすということは、総会の普通決議が必要
なんですよ。
管理に関する事項は集会の決議で決すると区分所有法で設定
されていますからね。

管理会社を変更するのは、知識がなければ不安でしょう。
そういう場合は、マンション管理士に依頼すればいいんですよ。
新しい管理会社も含めてうまく対応してくれますよ。

管理会社との委託契約や保険の更新は管理行為の軽微変更でして、
集会の普通決議ということになっています。

「管理行為の軽微変更」とは何ですか？

管理行為には、重大変更、軽微変更、保存行為があります。

軽微変更は分りにくいですか、分りやすくいえば財産を現状において維持し、
また、財産の性質を変更しない範囲で利用・改良を目的とする行為です。

重大変更と軽微変更があるのは、「共用部分の変更」ではありませんか？

管理行為の変更には、共用部分の補修工事だけでなく、
管理委託契約の更新や、保険の更新も含まれます。

「管理委託契約の更新」や「保険の更新」は、「管理行為の軽微変更」ですか？

単なる管理行為です。
管理行為には、重大変更や保存行為もあるので分かりやすく
表現したんですよ。

重大変更は、特別決議です。
保存行為は、各区分所有者が単独でやることができます。
軽微変更は所謂財産の性質を変更しない範囲で利用・改良を目的
とする行為です。

区分所有法第二節、
第１１条から第２１条を勉強しましょう、

その管理行為は普通決議です。

皆さんのマンションの管理規約に下記の区分所有者数のカウントされていない
規定が記載されていませんか。
精査してみて下さい。カウントされていない規約は危険だとは思いませんか。？

１、総会は組合員の議決権の半数以上が出席すれば成立する
２、総会の議案はその組合員の議決権の過半数で決する

そんなことは全ての管理組合の規約に規定されていますよ。
２．の特別決議や建て替え決議は別ですけどね。

標準管理規約通りですと、区分所有者及び議決権の過半数の
出席で総会は成立するですね。

総会の出席の定数については、任意規定ですので、各マンションで
議決権だけにすることもできます。
但し、特別決議は強行規定ですので、変更は不可です。

↑　うそ

【マンション標準管理規約（単棟型）】
（総会の会議及び議事）
第４７条 総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。

９２７７ですが、区分所有者の数が規約にカウントされていないのは
どうなのかの質問ですが。？

マンション管理士若しくは弁護士の先生への質問とさせていただきます。

僕はマン管士でないので答えるのはやめます。

標準管理規約では、総会の成立要件を「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。」とし、また、総会の議事は、「出席組合員の議決権の過半数で決する。」と定めております。

総戸数４０戸の分譲マンションで、規約では一住戸につき各一議決権がある管理組合の場合、

総会の成立要件＝議決権総数の半数以上
４０の半数以上ですから、４０÷２＝２０戸以上の出席が必要です。この出席とは、総会会場に20戸集まらなくてはならないと言うわけではなく、代理人及び書面による議決権行使も出席と数えます。

議事の要件（特別決議を除く）＝出席組合員の議決権の過半数
出席組合員が、総会成立要件ぎりぎりの２０であった場合、２０の過半数、代理人及び書面による議決権行使も含めて１１戸の同意が得られれば、決議されることになります。

実は管理会社の社員でも、区分所有法と混同して、これらの要件を間違って理解していることがあります。せっかく、総会を開催したのに、要件が不十分で後から議事が撤回されたケースを見たこともあるので気をつけましょう！

区分所有法では、「集会（＝管理組合総会）の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。」と定めています。

標準管理規約では、総会の成立要件を「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。」とし、また、総会の普通決議は、「出席組合員の議決権の過半数で決する。」と定めております。

解りやすいご説明有難うございました。普通決議事項は区分所有者の
員数をカウントしないで議決権数だけを規約に定める事が出来る事を
確認できました。

仰る通り管理会社の担当もここら辺を説明できる方は少ないようです。

任意規定と強行規定がありますので、任意規定については
規約で規定しておく必要があります。

区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
　部分の使用を禁止することができます。

競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。

　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

区分所有法第七節　義務違反者に対する措置
第５７条から第６０条をお読みください。

保存行為の規定がなければ、どこかが急に悪くなった場合、区分所有者であれば
自分の会社とか知り合いにすぐ電話して、工事をすることができるんですよね。
見積も取らずに。
そして請求書は管理組合へ。
やはり、規定をしておかないと困りますね。

それに保険適用されるかもしれませんので、その調査や審査をする前に
工事を済ませていれば、保険の適用がされなくなります。
区分所有者であれば誰でも工事の発注等ができるとなっている区分所有法
ですが、これは大きな問題です。
早めに急を要する保存行為は理事長に、急を要しない保存行為は理事会決議で、
そして、専有部分内の共用部分の保存行為は各区分所有者が行うように規定
を設けておくべきです。ガラスが割れた場合等

来期の総会に議案として提案しましょう。

費用の負担は細かく規定すると良いでしょう。

費用の負担を細かく規定するより、誰でもが工事の発注を
したらだめという規定を設けるべきです。

マンション標準管理規約では、すでに改定されているのに今更何を・・・

【マンション標準管理規約（単棟型）】 (2017.8.29)
（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
２　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
３　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。
４　前項の申請及び承認の手続については、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と、同条第６項中「第１項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事」とあるのは「第２１条第３項の承認を受けた保存行為後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。
５　第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。
６　理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。

２０１７年に一部改正がされているんですね。以前作った資料でしたので
対応不足でした。
来年が５年ごとの講習がありますのでしっかり勉強してきます。
災害時の対応は理事長ということですが、通常の対応も理事長で
オーケーということでしょうね。

ただ改正内容は専用使用権内での問題なんですね。
今回管理ではなく保存行為とされたことにより例外の範囲が狭まった
といえます。
改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の
責任と負担だったのに対し、改正後の規約では通常の使用に伴う
現状維持行為だけが占有使用権者の責任と負担になったといえます。

>２　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必>要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

この部分は以前からあったものですが、費用の負担については、各マンションで
規約に規定すればいいんですよね。
但し、一斉に管理組合が実施するときには管理組合負担で工事がすすめられますが
それ以前に更新工事をした者に対しては、衡平の観点から費用の負担の規約を規定
しておく必要があります。

>５　第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った>区分所有者が負担する。

この規定ができたので、各区分所有者が単独で工事をすることは
できなくなりました。

標準管理規約の改正があったときには、規約の改正を
しておく必要があります。

>>9308
>改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の
>責任と負担だったのに対し、改正後の規約では通常の使用に伴う
>現状維持行為だけが占有使用権者の責任と負担になったといえます。

どういうことですか？

例えば窓ガラスが割れた場合の対応ではないですか。
サッシの補修工事等は専有使用権者ということでしょう。
交換の場合は管理組合でしょう。

↑　どこをどう読めばそのような解釈になるのでしょうか？

この規約の趣旨がいまだ明確では有りません。？
各マンションで建物や施設、設備等がまちまちなので
マンションごとにプロに調査させる事をお勧めします。

結局費用の負担を規約に明確にしないとトラブリます。

>>9314
分っていればあなたが説明すればいいんですよ。
批判だけではわかりませんからね。

>>9316
>分っていればあなたが説明すればいいんですよ。
>批判だけではわかりませんからね。

批判ではなく、単純な疑問です。
計画修繕として実施するのでなければ、第２項に拠ることになります。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
（窓ガラス等の改良）
第２２条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
２　区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる。
３　前項の申請及び承認の手続については、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修繕等」とあるのは「第２２条第２項の工事」と、同条第６項中「第１項の承認を受けた修繕等の工事」とあるのは「第２２条第２項の承認を受けた工事」と読み替えるものとする。

計画修繕であれば管理組合が行うのですが、それ以外についても
住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、
計画修繕としてこれを実施するものとする、ということですね。
速やかな行動が出来なければ理事長の承認を得て区分所有者が単独でできるけど、
その費用は各区分所有者ということでいいのでしょうか。

第２２条（窓ガラス等の改良）
第２項
区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と【 負担 】において実施することができる。

計画修繕・・・一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕

本来組合員の責任と負担で行うべき更生、更新工事を組合も加担させる
新しい標準管理規約の趣旨は一体何を意味するのでしょうか。？

>>9321
>本来組合員の責任と負担で行うべき更生、更新工事を組合も加担させる
>新しい標準管理規約の趣旨は一体何を意味するのでしょうか。？

何を仰りたいのかわかりませんが、第２１条第２項は改正されていませんし、コメントも従前どおりです。

１．第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。
２．配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。

つまり、専有部分の配管等の取り換え等の工事は管理組合が修繕計画に基づいて行うが、
費用については各組合員が負担するという事ですか。

これは強制力がありませんので従わない組合員が出ますので机上の空論でしょう。

第２１条第２項（専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。）は、「できる」規定であり、「しなければならない。」わけではない。
また、「第２１条第２項に定める管理の実施」は総会決議が必要な事項（マンション標準管理規約（単棟型）第４８条第９号）である。

そんな規約は不必要です。問題を難しくするだけでしょう。
こんなことを普通決議で可決されて強制させられるようであれば
マンションを購入する意味がない。

コミュニティー条項の削除等も全く意味をなさない。削除しても
しなくても変わりません。無駄な勉強は辞めましょう。

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと、
その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記載
されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

標準はあくまで標準。拘束力はない。マンション管理士の受験用参考書としては
適当でしょう。うちは費用も管理組合負担とした。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

　※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の
　　出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一
　　斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。
　　こうならないためにも、早めの対応を取り、負担金が少なくて済む対応を取る必要があります。

そうならない為にも早めに長期修繕計画を作成して修繕積立金の値上げを行った。

そうなんですよね。
専有部分の配管だからといって管理組合が一斉にやる場合は
それに従わなければならないということです。

第２１条については、３項以降の規約を追加しておく
必要があります。

>>9334

東京地判平成3年11月29日（判時1431号138頁）・・・スラブ下配管（排水管）は共用部分と判断

共用部分ではあるが、費用の負担については規約で別段の定めを
することができるとし、住民はそれに従わなければならないとしました。