マンション管理士に質問しよう！ Part2

不動産の取引の実務経験のないマンション管理士の戯言。使いものにならない。

>>9240さん
マンションからほかの用途に変更するということこそ不可能ですよ。
建替えや解体は５分の４でできますが、処分は全員の承認が必要
なんですよ。
そんな面倒くさいことしないで、各人で売却すればいいんです。

マンションを土地ごと全て売却することは全員の
承認がいるので大変ですが、現状は誰も住んで
いないんですか。

　　専有部分内の配管については、管理組合としてやらなければ、各区分所有者の判断に任
　せることにしていると、やれる者とやれない者が出てきます。
　　その、やれない者に対する対応をしておかないと、いずれ水漏れ等が頻発し、損害が発生するこ
　とになります。

　　その場合、上下階のトラブル発生の大きな要因ともなりますので、これは管理組合として、取り組
　んでいかなければならない事項だと思われます。

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。
　　そこで、長期修繕計画の見直しを行い、全てを網羅した中で工事の内訳表までを含めた綿密な
　計画表を作成して、それを基に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しておく必要があります。

修繕は大変です。
今回の大雨での被害は甚大です。
補修するにも業者がいません。まだまだ回復するまでには
時間がかかるでしょう。
天災ですから、補償も殆どないでしょう。

マンションでの水害は殆どなかったでしょうけど、
車は被害を受けたでしょうね。
着替えが足りないとの情報が届きました。
どこに送ればいいんでしょうか。

マンションの資産価値を出来る限り保全し、快適な居住環境を確保する為には、日常的又は定期的
に建物・設備・外構の保守・清掃を行い、その上で共用部分である外壁・屋上防水・廊下・駐車場等に
ついて経年による劣化等に対して定期的な保守点検と計画的な修繕工事を適切に行っていくことが
必要になってきます。

現在積み立てている修繕積立金では将来不足するのは明らかで、その時点で多額の金額を各区分
所有者の皆さんが負担するか借り入れをしなくてはならなくなります。
そうならない為に、今から将来の必要な修繕積立金を予想し、適切な金額を積み立てていく必要が
あります。

修繕周期は、建物・設備の耐用年数から推測しますが、早過ぎると過剰な投資となり、遅過ぎると劣
化が進み工事費を増加させてしまうことが考えられます。
又、単独で工事を行うより、近い周期の複数の工事をまとめて同時期に行う方が仮設費用や経費が
節約できます。

しかし、長期修繕計画を建物・設備等の現状に即したものとするためには、あらかじめ建物・設備等に
ついて建築士等の専門家に調査・診断を依頼すると共に修繕工事等の履歴・経年に伴う劣化状況・社
会情勢・生活様式の変化等に伴う区分所有者からの改良の要望などの実態を把握しておくことが不可
欠です。　そしてそれを計画の作成又は見直しに反映させることが重要になってきます。

現在の大規模修繕委員会は大規模修繕の為であり、修繕費のアップとはまったく別物と思われます。
特に、修繕費のアップには管理費の経費削減も同時に検討していかねばなりません。
この経費削減にはいろんなことが考えられますが、経費削減や改良なくして、ただ足りないから足りない
分だけアップしようという訳にはいきません。

管理費削減については、管理会社と対峙しなければならない。
強敵だね。

管理費の削減でなぜ管理会社と対峙しなければいけないのでしょうか。
管理費は管理会社とは関係ないのですが。貴方はマンション管理士等では有りませんね。

>>9256さん

各種点検費用は全て管理会社経由ですので、手数料が
減りますから。それに私はマンション管理士ではありません。

大規模修繕はたいへんです。
足場を組むとうっとおしいしね。

＞＞9257 匿名さん
管理会社を変更すればよいのでは？

対峙では無く、排除すれば良い。

改善を求めても変化が無いのなら、他社に変更するだけのことです。

用語の意味も理解できない組合員が管理会社の変更動議など提案できるわけがない。
管理費＝管理費。
管理費等＝管理費、修繕積立金、規約に設定すれば駐車場使用料、駐輪場使用料、
　　　　　専用水道料等々。
管理費等＝組合員が管理組合に支払う。
管理業務委託費＝管理組合が管理会社に管理業務を委託する為の費用を管理会社
　　　　　　　　に支払う手数料

>>9260さん
そんなことに気を遣う必要はありません。
管理会社をリプレイスしようと思ったら、臨時総会を開催して
変更すればいいのです。
変更理由としては、気に食わないという理由でも構いません。
ただ、３ヶ月前に文書で契約破棄の通知をしなければなりませんが。

>>9260さん
管理費等と書かなかったのは、修繕積立金や使用料の節約は考えて
いませんのでね。
工事に関してはその時に考えればいいでしょう。
修繕積立金の値上は必要ですが、値上げばかりでなく管理費の値下げの
検討も並行して行い、組合員の負担の軽減を図っていく必要がありますのでね。
管理委託費や管理員人件費、清掃費、各種点検費用の見直しをね。

どうぞご勝手にしてください。後が大変でしょう。知識がない理事長は抗弁の仕様がない。
スムーズに解約できればいいですよ。
うちは管理会社は変更したが直後に理事長は解任させられ、後任の理事長で元の管理会社
に変更された。事例もあります。

マンション管理士の試験問題の解答例としては貴方は間違ってはおりません。

>>9263さん
一度変更した管理会社を又、元に戻すとはどういうことですか。
誰がどうやって理事長を解任したんですか？
新しい管理会社は何をしてたんですか。
管理会社と契約を交わすということは、総会の普通決議が必要
なんですよ。
管理に関する事項は集会の決議で決すると区分所有法で設定
されていますからね。

管理会社を変更するのは、知識がなければ不安でしょう。
そういう場合は、マンション管理士に依頼すればいいんですよ。
新しい管理会社も含めてうまく対応してくれますよ。

管理会社との委託契約や保険の更新は管理行為の軽微変更でして、
集会の普通決議ということになっています。

「管理行為の軽微変更」とは何ですか？

管理行為には、重大変更、軽微変更、保存行為があります。

軽微変更は分りにくいですか、分りやすくいえば財産を現状において維持し、
また、財産の性質を変更しない範囲で利用・改良を目的とする行為です。

重大変更と軽微変更があるのは、「共用部分の変更」ではありませんか？

管理行為の変更には、共用部分の補修工事だけでなく、
管理委託契約の更新や、保険の更新も含まれます。

「管理委託契約の更新」や「保険の更新」は、「管理行為の軽微変更」ですか？

単なる管理行為です。
管理行為には、重大変更や保存行為もあるので分かりやすく
表現したんですよ。

重大変更は、特別決議です。
保存行為は、各区分所有者が単独でやることができます。
軽微変更は所謂財産の性質を変更しない範囲で利用・改良を目的
とする行為です。

区分所有法第二節、
第１１条から第２１条を勉強しましょう、

その管理行為は普通決議です。

皆さんのマンションの管理規約に下記の区分所有者数のカウントされていない
規定が記載されていませんか。
精査してみて下さい。カウントされていない規約は危険だとは思いませんか。？

１、総会は組合員の議決権の半数以上が出席すれば成立する
２、総会の議案はその組合員の議決権の過半数で決する

そんなことは全ての管理組合の規約に規定されていますよ。
２．の特別決議や建て替え決議は別ですけどね。

標準管理規約通りですと、区分所有者及び議決権の過半数の
出席で総会は成立するですね。

総会の出席の定数については、任意規定ですので、各マンションで
議決権だけにすることもできます。
但し、特別決議は強行規定ですので、変更は不可です。

↑　うそ

【マンション標準管理規約（単棟型）】
（総会の会議及び議事）
第４７条 総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。

９２７７ですが、区分所有者の数が規約にカウントされていないのは
どうなのかの質問ですが。？

マンション管理士若しくは弁護士の先生への質問とさせていただきます。

僕はマン管士でないので答えるのはやめます。

標準管理規約では、総会の成立要件を「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。」とし、また、総会の議事は、「出席組合員の議決権の過半数で決する。」と定めております。

総戸数４０戸の分譲マンションで、規約では一住戸につき各一議決権がある管理組合の場合、

総会の成立要件＝議決権総数の半数以上
４０の半数以上ですから、４０÷２＝２０戸以上の出席が必要です。この出席とは、総会会場に20戸集まらなくてはならないと言うわけではなく、代理人及び書面による議決権行使も出席と数えます。

議事の要件（特別決議を除く）＝出席組合員の議決権の過半数
出席組合員が、総会成立要件ぎりぎりの２０であった場合、２０の過半数、代理人及び書面による議決権行使も含めて１１戸の同意が得られれば、決議されることになります。

実は管理会社の社員でも、区分所有法と混同して、これらの要件を間違って理解していることがあります。せっかく、総会を開催したのに、要件が不十分で後から議事が撤回されたケースを見たこともあるので気をつけましょう！

区分所有法では、「集会（＝管理組合総会）の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。」と定めています。

標準管理規約では、総会の成立要件を「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。」とし、また、総会の普通決議は、「出席組合員の議決権の過半数で決する。」と定めております。

解りやすいご説明有難うございました。普通決議事項は区分所有者の
員数をカウントしないで議決権数だけを規約に定める事が出来る事を
確認できました。

仰る通り管理会社の担当もここら辺を説明できる方は少ないようです。

任意規定と強行規定がありますので、任意規定については
規約で規定しておく必要があります。

区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。