マンション管理士に質問しよう！ Part2

業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

工事の進め方から業者を選定する方法　

　①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
　②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
　③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間の宮崎市でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

大規模修繕工事については、ある程度勉強すれば
簡単に進められる。

うちは関係ない。
全て管理会社がやってくれるから。管理会社さまさまだな。

大規模修繕委員会を主導していくのは管理会社でいいですか。
その場合、通常の管理委託費だけでいいですか。

給水管の工事は計画されていると思いますが、排水管の縦管の継手部分の
更新工事が、長期修繕計画で計画されていますか。

排水管の縦管は継手部分だけでいいというのは、
塩ビ管を使用しているマンションのこと。

しかし、あちこちで大規模修繕工事をやってるね。
建設会社も大忙しだね。
現在はスーパーゼネコンも大規模修繕工事を積極的に
やっているからね。

巷にはお金がころがっている。
業者がねらっている。

大規模修繕工事の時期
　第１回目
築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～２５年　２．１％
　第２回目
築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　第３回目
築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

やはり１２年から１３年周期ということか。

賢い管理組合は五輪後まで引き延ばす。
外壁タイル落下対策は、赤外線カメラによる検査でで不測の事態に対応。10年ごとに全面打診をしなければならない訳ではない。
立地といかに金をのこすかが、マンションの資産価値。それ以外にハード面での価値なんてもの殆どはない。
マンションは”償却„すべきもの。ただ価格が大きいので資産なんて勘違いされる。
皆気付いてるのかな、分譲マンションっで土地利用の最終形態だよ。処分するにも権利関係がややこしい。
そんなのがこれからは確実に余ってくる。どこかでババつかむひとがでるのは確実。その時に出来るだけダメージ
小さくするために積立金は多いに超したことはない。
耳当たりの良い[資産価値]という単語に惑わされ過ぎ。
少し脱線した。

それをいえば戸建ても同じこと。
空き戸建が多く、売れない、借り手がいないで廃墟と化す。
解体するには解体費用が高い。
特に古い戸建の団地は売れない、貸せない。
それを考えればマンションの方が処分はしやすい。
処分するのに権利関係がややこしい？
戸建てと違って解体しなくて売却できるよ。

大規模修繕工事の周期はいつでもいいんだが、自分の部屋の畳や壁紙の
交換と同じこと。
早くやる者とそうでない者の差だよ。
快適さ、資産価値を考えて工事を検討すべき。

開放廊下の塩ビシートがよごれたりしてたら嫌だものね。
鉄部塗装がされてなくてさびが出ているのもねえ。
自分の部屋の畳や壁紙が古いのも嫌だけどね。

外壁補修や屋上防水より、見える部分の修繕が大事。
配管もやらなくていい。

>>9236さま
9235ですが、少し舌足らずな書き方でした。
(一筆)の土地利用の(ほぼ)最終形態と言いたかったのです。
一筆の土地に利用形態を変えるには、建物一棟の処分が必要です。その上に乗っかっている複数の所有権者の5分の4以上の同意が必要です。(本来は全員ですが緩和されています)
これが困難なことはお判りかと思います。困難な事に乗っかってくる事業者も殆ど居ないでしょう。

戸建てはオーナーが死んだときは処分が進み易いですが、マンションはオーナーが同時な死ぬことはありません。

勿論マンション一戸を売るのは戸建てと変わらないかと思います。

不動産の取引の実務経験のないマンション管理士の戯言。使いものにならない。

>>9240さん
マンションからほかの用途に変更するということこそ不可能ですよ。
建替えや解体は５分の４でできますが、処分は全員の承認が必要
なんですよ。
そんな面倒くさいことしないで、各人で売却すればいいんです。

マンションを土地ごと全て売却することは全員の
承認がいるので大変ですが、現状は誰も住んで
いないんですか。

　　専有部分内の配管については、管理組合としてやらなければ、各区分所有者の判断に任
　せることにしていると、やれる者とやれない者が出てきます。
　　その、やれない者に対する対応をしておかないと、いずれ水漏れ等が頻発し、損害が発生するこ
　とになります。

　　その場合、上下階のトラブル発生の大きな要因ともなりますので、これは管理組合として、取り組
　んでいかなければならない事項だと思われます。

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。
　　そこで、長期修繕計画の見直しを行い、全てを網羅した中で工事の内訳表までを含めた綿密な
　計画表を作成して、それを基に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しておく必要があります。

修繕は大変です。
今回の大雨での被害は甚大です。
補修するにも業者がいません。まだまだ回復するまでには
時間がかかるでしょう。
天災ですから、補償も殆どないでしょう。

マンションでの水害は殆どなかったでしょうけど、
車は被害を受けたでしょうね。
着替えが足りないとの情報が届きました。
どこに送ればいいんでしょうか。

マンションの資産価値を出来る限り保全し、快適な居住環境を確保する為には、日常的又は定期的
に建物・設備・外構の保守・清掃を行い、その上で共用部分である外壁・屋上防水・廊下・駐車場等に
ついて経年による劣化等に対して定期的な保守点検と計画的な修繕工事を適切に行っていくことが
必要になってきます。

現在積み立てている修繕積立金では将来不足するのは明らかで、その時点で多額の金額を各区分
所有者の皆さんが負担するか借り入れをしなくてはならなくなります。
そうならない為に、今から将来の必要な修繕積立金を予想し、適切な金額を積み立てていく必要が
あります。

修繕周期は、建物・設備の耐用年数から推測しますが、早過ぎると過剰な投資となり、遅過ぎると劣
化が進み工事費を増加させてしまうことが考えられます。
又、単独で工事を行うより、近い周期の複数の工事をまとめて同時期に行う方が仮設費用や経費が
節約できます。

しかし、長期修繕計画を建物・設備等の現状に即したものとするためには、あらかじめ建物・設備等に
ついて建築士等の専門家に調査・診断を依頼すると共に修繕工事等の履歴・経年に伴う劣化状況・社
会情勢・生活様式の変化等に伴う区分所有者からの改良の要望などの実態を把握しておくことが不可
欠です。　そしてそれを計画の作成又は見直しに反映させることが重要になってきます。

現在の大規模修繕委員会は大規模修繕の為であり、修繕費のアップとはまったく別物と思われます。
特に、修繕費のアップには管理費の経費削減も同時に検討していかねばなりません。
この経費削減にはいろんなことが考えられますが、経費削減や改良なくして、ただ足りないから足りない
分だけアップしようという訳にはいきません。

管理費削減については、管理会社と対峙しなければならない。
強敵だね。

管理費の削減でなぜ管理会社と対峙しなければいけないのでしょうか。
管理費は管理会社とは関係ないのですが。貴方はマンション管理士等では有りませんね。

>>9256さん

各種点検費用は全て管理会社経由ですので、手数料が
減りますから。それに私はマンション管理士ではありません。

大規模修繕はたいへんです。
足場を組むとうっとおしいしね。

＞＞9257 匿名さん
管理会社を変更すればよいのでは？

対峙では無く、排除すれば良い。

改善を求めても変化が無いのなら、他社に変更するだけのことです。

用語の意味も理解できない組合員が管理会社の変更動議など提案できるわけがない。
管理費＝管理費。
管理費等＝管理費、修繕積立金、規約に設定すれば駐車場使用料、駐輪場使用料、
　　　　　専用水道料等々。
管理費等＝組合員が管理組合に支払う。
管理業務委託費＝管理組合が管理会社に管理業務を委託する為の費用を管理会社
　　　　　　　　に支払う手数料

>>9260さん
そんなことに気を遣う必要はありません。
管理会社をリプレイスしようと思ったら、臨時総会を開催して
変更すればいいのです。
変更理由としては、気に食わないという理由でも構いません。
ただ、３ヶ月前に文書で契約破棄の通知をしなければなりませんが。

>>9260さん
管理費等と書かなかったのは、修繕積立金や使用料の節約は考えて
いませんのでね。
工事に関してはその時に考えればいいでしょう。
修繕積立金の値上は必要ですが、値上げばかりでなく管理費の値下げの
検討も並行して行い、組合員の負担の軽減を図っていく必要がありますのでね。
管理委託費や管理員人件費、清掃費、各種点検費用の見直しをね。

どうぞご勝手にしてください。後が大変でしょう。知識がない理事長は抗弁の仕様がない。
スムーズに解約できればいいですよ。
うちは管理会社は変更したが直後に理事長は解任させられ、後任の理事長で元の管理会社
に変更された。事例もあります。

マンション管理士の試験問題の解答例としては貴方は間違ってはおりません。

>>9263さん
一度変更した管理会社を又、元に戻すとはどういうことですか。
誰がどうやって理事長を解任したんですか？
新しい管理会社は何をしてたんですか。
管理会社と契約を交わすということは、総会の普通決議が必要
なんですよ。
管理に関する事項は集会の決議で決すると区分所有法で設定
されていますからね。

管理会社を変更するのは、知識がなければ不安でしょう。
そういう場合は、マンション管理士に依頼すればいいんですよ。
新しい管理会社も含めてうまく対応してくれますよ。

管理会社との委託契約や保険の更新は管理行為の軽微変更でして、
集会の普通決議ということになっています。

「管理行為の軽微変更」とは何ですか？

管理行為には、重大変更、軽微変更、保存行為があります。

軽微変更は分りにくいですか、分りやすくいえば財産を現状において維持し、
また、財産の性質を変更しない範囲で利用・改良を目的とする行為です。

重大変更と軽微変更があるのは、「共用部分の変更」ではありませんか？