マンション管理士に質問しよう！ Part2

業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

工事の進め方から業者を選定する方法　

　①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
　②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
　③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間の宮崎市でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

大規模修繕工事については、ある程度勉強すれば
簡単に進められる。

うちは関係ない。
全て管理会社がやってくれるから。管理会社さまさまだな。

大規模修繕委員会を主導していくのは管理会社でいいですか。
その場合、通常の管理委託費だけでいいですか。

給水管の工事は計画されていると思いますが、排水管の縦管の継手部分の
更新工事が、長期修繕計画で計画されていますか。

排水管の縦管は継手部分だけでいいというのは、
塩ビ管を使用しているマンションのこと。

しかし、あちこちで大規模修繕工事をやってるね。
建設会社も大忙しだね。
現在はスーパーゼネコンも大規模修繕工事を積極的に
やっているからね。

巷にはお金がころがっている。
業者がねらっている。

大規模修繕工事の時期
　第１回目
築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～２５年　２．１％
　第２回目
築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　第３回目
築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

やはり１２年から１３年周期ということか。

賢い管理組合は五輪後まで引き延ばす。
外壁タイル落下対策は、赤外線カメラによる検査でで不測の事態に対応。10年ごとに全面打診をしなければならない訳ではない。
立地といかに金をのこすかが、マンションの資産価値。それ以外にハード面での価値なんてもの殆どはない。
マンションは”償却„すべきもの。ただ価格が大きいので資産なんて勘違いされる。
皆気付いてるのかな、分譲マンションっで土地利用の最終形態だよ。処分するにも権利関係がややこしい。
そんなのがこれからは確実に余ってくる。どこかでババつかむひとがでるのは確実。その時に出来るだけダメージ
小さくするために積立金は多いに超したことはない。
耳当たりの良い[資産価値]という単語に惑わされ過ぎ。
少し脱線した。

それをいえば戸建ても同じこと。
空き戸建が多く、売れない、借り手がいないで廃墟と化す。
解体するには解体費用が高い。
特に古い戸建の団地は売れない、貸せない。
それを考えればマンションの方が処分はしやすい。
処分するのに権利関係がややこしい？
戸建てと違って解体しなくて売却できるよ。

大規模修繕工事の周期はいつでもいいんだが、自分の部屋の畳や壁紙の
交換と同じこと。
早くやる者とそうでない者の差だよ。
快適さ、資産価値を考えて工事を検討すべき。

開放廊下の塩ビシートがよごれたりしてたら嫌だものね。
鉄部塗装がされてなくてさびが出ているのもねえ。
自分の部屋の畳や壁紙が古いのも嫌だけどね。

外壁補修や屋上防水より、見える部分の修繕が大事。
配管もやらなくていい。

>>9236さま
9235ですが、少し舌足らずな書き方でした。
(一筆)の土地利用の(ほぼ)最終形態と言いたかったのです。
一筆の土地に利用形態を変えるには、建物一棟の処分が必要です。その上に乗っかっている複数の所有権者の5分の4以上の同意が必要です。(本来は全員ですが緩和されています)
これが困難なことはお判りかと思います。困難な事に乗っかってくる事業者も殆ど居ないでしょう。

戸建てはオーナーが死んだときは処分が進み易いですが、マンションはオーナーが同時な死ぬことはありません。

勿論マンション一戸を売るのは戸建てと変わらないかと思います。