マンション管理士に質問しよう！ Part2

無理です。
破綻して裁判所管理ののち開発業者が二束三文で買いたたきます。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

建替え決議は承認されましたが買い取り指定者がなかなか決まりません。
業をにやしてたたき売りしているようですが買い手が見つからず不動産屋
も嫌煙しだしたのではとの噂です。

売り逃げも出来ない状態が予想されます。建替え決議はなされたのだから
出来ないときは役員は責任をとれとの苦情も出ています。

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野村不動産のオハナシリーズは修繕積立金が30年間変わらないという、業界では珍しい取り組みをしておりますが、修繕積立金額を見ると150〜170円/㎡ぐらいです。

これで実際足りるものなんでしょうか？

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>>9202さん
建替え決議が終わったのに、デベロッパーが決まっていないことはありません。
偽情報はいけませんよ。
たたき売りをしているとか書き込んでますが、誰に売っているんですか。
もう少し勉強することですね。

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>>9203さん
絶対に足りません。
ただ、分譲時に一括徴収している分があれば別ですが。
30年間ということは2回の大規模修繕工事がありますが、
大型設備の工事はまだ更新時期がきてませんが、もし
値上をせずに、30年間を過ごした場合、それから10年間は
大型設備の更新工事が目白押しです。
大規模修繕工事は当然やらなければならないので、30年以降の
大型設備の更新工事の値上分は2倍以上の値上げをしないと
積立金が足りなくなります。
大型設備には、玄関扉、給排水管、消防設備、エレベーター、
サッシ、縦樋、インターホン、避難ハッチ、スティールドア等
が含まれます。これに専有部分の配管も検討しなければならなくなります。

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サッシ、玄関扉、共用部分の給排水管、消防設備、消防設備、
エレベーターの工事費だけでも、大規模修繕工事の１回分を
大きく上回ります。
こういった金額を１０年で値上げをしなければカバーできません。
現在の積立金の額の２倍以上の値上が必要です。
いきなり、現状の11,000円の積立金を12,000円以上値上げします
といったら総会決議は通らないでしょう。23,000円に値上げという
ことです。

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大型設備は更新しなければいいんでしょうけどね。
エレベーターは恐いですよ。
配管は漏水するし。
玄関扉やサッシは区分所有者でやりなさいではね。

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なるほど、全然足りないですね。
単に30年間はクリアできるということですね。

いくらに設定ふるか、かなり難しいですね…

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９２０４さんは実務をしらない。それを説明しなければ理解できないようでは
役に立ちません。

一言、デベロッパーは買取指定者を兼ねる事もあるが、そうでない事もあります。

貴女とは議論はしません。勉強（実務）をやり直しなさい。議論は無駄です。

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>>9209さん
建て替え決議に定めるべき事項
　　一新たに建築する建物の設計の概要
　　二建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
　　三建て替え費用の分担に関する事項
　　四再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

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ココは無知が一人で投稿して遊んでるのかな？

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買い受け指定業者が決まらなければ、建替え賛成者が買い取らなければ
ならないですよ。
なかなか決まらなければ、時価をどんどん下げればいいんですよ。
１００万ぐらいまで下げれば引き受け業者は見つかるでしょう。
それはそうと、設計図面とか費用の概算額、費用の分担に関する
ものはきめられていたのかな？
その費用もかなりかかったでしょう。それで建て替えはしませんでは
住民が納得しないでしょう。

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実際建て替えを検討しているマンションがあるとは意外でした。
建替え成功事例としては、板橋区の高島平がありますが、ここは東京という
立地の良さと容積率、つまり敷地が広かったので戸数を増やしその分を
充当することによって負担の軽減がはかれたので建て替えができたんですよね。
容積率が広く、立地がいいマンションでないと建て替えはまずできません。
やったとしても、建て替え後のマンションに入れる方は殆どいないでしょう。

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建て替え決議の検討から、建替え決議、解体、建設までには約３年かかります。
その間住民はよそに部屋を確保しなければなりません。
又、建替え費用の負担額も大きいのです。
だから新設のマンションに住める者は殆どいないのです。

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引っ越し費用はかかるし、アパートも借りなければならない。
年よりは３年は長すぎる。

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建て替え決議の承認をえるために、個人の負担額を低く抑え、売り渡す者に
対しては高い値段で買い取るとかうまい話しで承認を得たのかな？
所謂だましだね。
計画がずさんすぎる、理事長や専門委員長は切腹もの。

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建替えに関する事項は、マン管士や弁護士でも全ては理解してないでしょう。
もうそういう事態になったら、本格的に調べ直し、勉強する必要があります。

建て替え決議が成立したのに、買い受け業者が決まらずとん挫するとは
笑い話にもなりません。
それまでの努力や経費はムダ以外のなにものでもありません。
買い受け業者や建て替え費用の概算、時価とか調べずに建て替えを進めていく
お粗末な理事や専門委員ですね。
建て替え決議が承認されたんですよね。お粗末いがいのなにものでもない。
設計図面も当然建築士に依頼して作成したんでしょうね。経費も高かったでしょう。

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それを実務をしらないで結論づけますか。
実務というより、手続きをしらなかったんでしょう。

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建替えの勉強をしている者は殆どいないね。
その時に考えればいい。

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大規模修繕工事後の大型設備工事 　　

　　エレベーターの更新 ３０年前後
　　インターホーンの交換　火災警報器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 ３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 ３０年前後
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 　　　　　３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（共用部分は継手部分のみ） ３０年～４０年
　　　　管端防食継手が使用されているマンションは３０年～４０年が更新の目安です。
　　亜鉛メッキ管→水道用硬質塩ビ管　　但し、継手部分は亜鉛メッキ管から管端防食継手へ
　　　　但し、異種金属接続部分については、腐食が進みやすくなります。

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業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

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工事の進め方から業者を選定する方法　

　①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
　②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
　③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

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　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間の宮崎市でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

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公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

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※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

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大規模修繕工事については、ある程度勉強すれば
簡単に進められる。

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うちは関係ない。
全て管理会社がやってくれるから。管理会社さまさまだな。

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大規模修繕委員会を主導していくのは管理会社でいいですか。
その場合、通常の管理委託費だけでいいですか。

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給水管の工事は計画されていると思いますが、排水管の縦管の継手部分の
更新工事が、長期修繕計画で計画されていますか。

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排水管の縦管は継手部分だけでいいというのは、
塩ビ管を使用しているマンションのこと。

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しかし、あちこちで大規模修繕工事をやってるね。
建設会社も大忙しだね。
現在はスーパーゼネコンも大規模修繕工事を積極的に
やっているからね。

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巷にはお金がころがっている。
業者がねらっている。

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大規模修繕工事の時期
　第１回目
築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～２５年　２．１％
　第２回目
築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　第３回目
築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

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やはり１２年から１３年周期ということか。

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賢い管理組合は五輪後まで引き延ばす。
外壁タイル落下対策は、赤外線カメラによる検査でで不測の事態に対応。10年ごとに全面打診をしなければならない訳ではない。
立地といかに金をのこすかが、マンションの資産価値。それ以外にハード面での価値なんてもの殆どはない。
マンションは”償却„すべきもの。ただ価格が大きいので資産なんて勘違いされる。
皆気付いてるのかな、分譲マンションっで土地利用の最終形態だよ。処分するにも権利関係がややこしい。
そんなのがこれからは確実に余ってくる。どこかでババつかむひとがでるのは確実。その時に出来るだけダメージ
小さくするために積立金は多いに超したことはない。
耳当たりの良い[資産価値]という単語に惑わされ過ぎ。
少し脱線した。

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それをいえば戸建ても同じこと。
空き戸建が多く、売れない、借り手がいないで廃墟と化す。
解体するには解体費用が高い。
特に古い戸建の団地は売れない、貸せない。
それを考えればマンションの方が処分はしやすい。
処分するのに権利関係がややこしい？
戸建てと違って解体しなくて売却できるよ。

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大規模修繕工事の周期はいつでもいいんだが、自分の部屋の畳や壁紙の
交換と同じこと。
早くやる者とそうでない者の差だよ。
快適さ、資産価値を考えて工事を検討すべき。

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開放廊下の塩ビシートがよごれたりしてたら嫌だものね。
鉄部塗装がされてなくてさびが出ているのもねえ。
自分の部屋の畳や壁紙が古いのも嫌だけどね。

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外壁補修や屋上防水より、見える部分の修繕が大事。
配管もやらなくていい。

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>>9236さま
9235ですが、少し舌足らずな書き方でした。
(一筆)の土地利用の(ほぼ)最終形態と言いたかったのです。
一筆の土地に利用形態を変えるには、建物一棟の処分が必要です。その上に乗っかっている複数の所有権者の5分の4以上の同意が必要です。(本来は全員ですが緩和されています)
これが困難なことはお判りかと思います。困難な事に乗っかってくる事業者も殆ど居ないでしょう。

戸建てはオーナーが死んだときは処分が進み易いですが、マンションはオーナーが同時な死ぬことはありません。

勿論マンション一戸を売るのは戸建てと変わらないかと思います。

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不動産の取引の実務経験のないマンション管理士の戯言。使いものにならない。

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>>9240さん
マンションからほかの用途に変更するということこそ不可能ですよ。
建替えや解体は５分の４でできますが、処分は全員の承認が必要
なんですよ。
そんな面倒くさいことしないで、各人で売却すればいいんです。

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マンションを土地ごと全て売却することは全員の
承認がいるので大変ですが、現状は誰も住んで
いないんですか。

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　　専有部分内の配管については、管理組合としてやらなければ、各区分所有者の判断に任
　せることにしていると、やれる者とやれない者が出てきます。
　　その、やれない者に対する対応をしておかないと、いずれ水漏れ等が頻発し、損害が発生するこ
　とになります。

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　　その場合、上下階のトラブル発生の大きな要因ともなりますので、これは管理組合として、取り組
　んでいかなければならない事項だと思われます。

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　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

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　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。
　　そこで、長期修繕計画の見直しを行い、全てを網羅した中で工事の内訳表までを含めた綿密な
　計画表を作成して、それを基に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しておく必要があります。

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修繕は大変です。
今回の大雨での被害は甚大です。
補修するにも業者がいません。まだまだ回復するまでには
時間がかかるでしょう。
天災ですから、補償も殆どないでしょう。

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マンションでの水害は殆どなかったでしょうけど、
車は被害を受けたでしょうね。
着替えが足りないとの情報が届きました。
どこに送ればいいんでしょうか。

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マンションの資産価値を出来る限り保全し、快適な居住環境を確保する為には、日常的又は定期的
に建物・設備・外構の保守・清掃を行い、その上で共用部分である外壁・屋上防水・廊下・駐車場等に
ついて経年による劣化等に対して定期的な保守点検と計画的な修繕工事を適切に行っていくことが
必要になってきます。

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現在積み立てている修繕積立金では将来不足するのは明らかで、その時点で多額の金額を各区分
所有者の皆さんが負担するか借り入れをしなくてはならなくなります。
そうならない為に、今から将来の必要な修繕積立金を予想し、適切な金額を積み立てていく必要が
あります。

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修繕周期は、建物・設備の耐用年数から推測しますが、早過ぎると過剰な投資となり、遅過ぎると劣
化が進み工事費を増加させてしまうことが考えられます。
又、単独で工事を行うより、近い周期の複数の工事をまとめて同時期に行う方が仮設費用や経費が
節約できます。

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しかし、長期修繕計画を建物・設備等の現状に即したものとするためには、あらかじめ建物・設備等に
ついて建築士等の専門家に調査・診断を依頼すると共に修繕工事等の履歴・経年に伴う劣化状況・社
会情勢・生活様式の変化等に伴う区分所有者からの改良の要望などの実態を把握しておくことが不可
欠です。　そしてそれを計画の作成又は見直しに反映させることが重要になってきます。

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現在の大規模修繕委員会は大規模修繕の為であり、修繕費のアップとはまったく別物と思われます。
特に、修繕費のアップには管理費の経費削減も同時に検討していかねばなりません。
この経費削減にはいろんなことが考えられますが、経費削減や改良なくして、ただ足りないから足りない
分だけアップしようという訳にはいきません。

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管理費削減については、管理会社と対峙しなければならない。
強敵だね。

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管理費の削減でなぜ管理会社と対峙しなければいけないのでしょうか。
管理費は管理会社とは関係ないのですが。貴方はマンション管理士等では有りませんね。

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>>9256さん

各種点検費用は全て管理会社経由ですので、手数料が
減りますから。それに私はマンション管理士ではありません。

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大規模修繕はたいへんです。
足場を組むとうっとおしいしね。

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＞＞9257 匿名さん
管理会社を変更すればよいのでは？

対峙では無く、排除すれば良い。

改善を求めても変化が無いのなら、他社に変更するだけのことです。

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用語の意味も理解できない組合員が管理会社の変更動議など提案できるわけがない。
管理費＝管理費。
管理費等＝管理費、修繕積立金、規約に設定すれば駐車場使用料、駐輪場使用料、
　　　　　専用水道料等々。
管理費等＝組合員が管理組合に支払う。
管理業務委託費＝管理組合が管理会社に管理業務を委託する為の費用を管理会社
　　　　　　　　に支払う手数料

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>>9260さん
そんなことに気を遣う必要はありません。
管理会社をリプレイスしようと思ったら、臨時総会を開催して
変更すればいいのです。
変更理由としては、気に食わないという理由でも構いません。
ただ、３ヶ月前に文書で契約破棄の通知をしなければなりませんが。

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>>9260さん
管理費等と書かなかったのは、修繕積立金や使用料の節約は考えて
いませんのでね。
工事に関してはその時に考えればいいでしょう。
修繕積立金の値上は必要ですが、値上げばかりでなく管理費の値下げの
検討も並行して行い、組合員の負担の軽減を図っていく必要がありますのでね。
管理委託費や管理員人件費、清掃費、各種点検費用の見直しをね。

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どうぞご勝手にしてください。後が大変でしょう。知識がない理事長は抗弁の仕様がない。
スムーズに解約できればいいですよ。
うちは管理会社は変更したが直後に理事長は解任させられ、後任の理事長で元の管理会社
に変更された。事例もあります。

マンション管理士の試験問題の解答例としては貴方は間違ってはおりません。

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>>9263さん
一度変更した管理会社を又、元に戻すとはどういうことですか。
誰がどうやって理事長を解任したんですか？
新しい管理会社は何をしてたんですか。
管理会社と契約を交わすということは、総会の普通決議が必要
なんですよ。
管理に関する事項は集会の決議で決すると区分所有法で設定
されていますからね。

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管理会社を変更するのは、知識がなければ不安でしょう。
そういう場合は、マンション管理士に依頼すればいいんですよ。
新しい管理会社も含めてうまく対応してくれますよ。

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管理会社との委託契約や保険の更新は管理行為の軽微変更でして、
集会の普通決議ということになっています。

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「管理行為の軽微変更」とは何ですか？

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管理行為には、重大変更、軽微変更、保存行為があります。

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軽微変更は分りにくいですか、分りやすくいえば財産を現状において維持し、
また、財産の性質を変更しない範囲で利用・改良を目的とする行為です。

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重大変更と軽微変更があるのは、「共用部分の変更」ではありませんか？

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管理行為の変更には、共用部分の補修工事だけでなく、
管理委託契約の更新や、保険の更新も含まれます。

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「管理委託契約の更新」や「保険の更新」は、「管理行為の軽微変更」ですか？

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単なる管理行為です。
管理行為には、重大変更や保存行為もあるので分かりやすく
表現したんですよ。

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重大変更は、特別決議です。
保存行為は、各区分所有者が単独でやることができます。
軽微変更は所謂財産の性質を変更しない範囲で利用・改良を目的
とする行為です。

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区分所有法第二節、
第１１条から第２１条を勉強しましょう、

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その管理行為は普通決議です。

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皆さんのマンションの管理規約に下記の区分所有者数のカウントされていない
規定が記載されていませんか。
精査してみて下さい。カウントされていない規約は危険だとは思いませんか。？

１、総会は組合員の議決権の半数以上が出席すれば成立する
２、総会の議案はその組合員の議決権の過半数で決する

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そんなことは全ての管理組合の規約に規定されていますよ。
２．の特別決議や建て替え決議は別ですけどね。

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標準管理規約通りですと、区分所有者及び議決権の過半数の
出席で総会は成立するですね。

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総会の出席の定数については、任意規定ですので、各マンションで
議決権だけにすることもできます。
但し、特別決議は強行規定ですので、変更は不可です。

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↑　うそ

【マンション標準管理規約（単棟型）】
（総会の会議及び議事）
第４７条 総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。

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９２７７ですが、区分所有者の数が規約にカウントされていないのは
どうなのかの質問ですが。？

マンション管理士若しくは弁護士の先生への質問とさせていただきます。

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僕はマン管士でないので答えるのはやめます。

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標準管理規約では、総会の成立要件を「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。」とし、また、総会の議事は、「出席組合員の議決権の過半数で決する。」と定めております。

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総戸数４０戸の分譲マンションで、規約では一住戸につき各一議決権がある管理組合の場合、

総会の成立要件＝議決権総数の半数以上
４０の半数以上ですから、４０÷２＝２０戸以上の出席が必要です。この出席とは、総会会場に20戸集まらなくてはならないと言うわけではなく、代理人及び書面による議決権行使も出席と数えます。

議事の要件（特別決議を除く）＝出席組合員の議決権の過半数
出席組合員が、総会成立要件ぎりぎりの２０であった場合、２０の過半数、代理人及び書面による議決権行使も含めて１１戸の同意が得られれば、決議されることになります。

実は管理会社の社員でも、区分所有法と混同して、これらの要件を間違って理解していることがあります。せっかく、総会を開催したのに、要件が不十分で後から議事が撤回されたケースを見たこともあるので気をつけましょう！

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区分所有法では、「集会（＝管理組合総会）の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。」と定めています。

標準管理規約では、総会の成立要件を「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。」とし、また、総会の普通決議は、「出席組合員の議決権の過半数で決する。」と定めております。

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解りやすいご説明有難うございました。普通決議事項は区分所有者の
員数をカウントしないで議決権数だけを規約に定める事が出来る事を
確認できました。

仰る通り管理会社の担当もここら辺を説明できる方は少ないようです。

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任意規定と強行規定がありますので、任意規定については
規約で規定しておく必要があります。

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区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

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行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

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専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
　部分の使用を禁止することができます。

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競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

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占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

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保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

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　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

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　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。

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　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

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　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

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　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

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区分所有法第七節　義務違反者に対する措置
第５７条から第６０条をお読みください。

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保存行為の規定がなければ、どこかが急に悪くなった場合、区分所有者であれば
自分の会社とか知り合いにすぐ電話して、工事をすることができるんですよね。
見積も取らずに。
そして請求書は管理組合へ。
やはり、規定をしておかないと困りますね。

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それに保険適用されるかもしれませんので、その調査や審査をする前に
工事を済ませていれば、保険の適用がされなくなります。
区分所有者であれば誰でも工事の発注等ができるとなっている区分所有法
ですが、これは大きな問題です。
早めに急を要する保存行為は理事長に、急を要しない保存行為は理事会決議で、
そして、専有部分内の共用部分の保存行為は各区分所有者が行うように規定
を設けておくべきです。ガラスが割れた場合等

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来期の総会に議案として提案しましょう。

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費用の負担は細かく規定すると良いでしょう。

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費用の負担を細かく規定するより、誰でもが工事の発注を
したらだめという規定を設けるべきです。

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マンション標準管理規約では、すでに改定されているのに今更何を・・・

【マンション標準管理規約（単棟型）】 (2017.8.29)
（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
２　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
３　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。
４　前項の申請及び承認の手続については、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と、同条第６項中「第１項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事」とあるのは「第２１条第３項の承認を受けた保存行為後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。
５　第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。
６　理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。

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２０１７年に一部改正がされているんですね。以前作った資料でしたので
対応不足でした。
来年が５年ごとの講習がありますのでしっかり勉強してきます。
災害時の対応は理事長ということですが、通常の対応も理事長で
オーケーということでしょうね。

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ただ改正内容は専用使用権内での問題なんですね。
今回管理ではなく保存行為とされたことにより例外の範囲が狭まった
といえます。
改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の
責任と負担だったのに対し、改正後の規約では通常の使用に伴う
現状維持行為だけが占有使用権者の責任と負担になったといえます。

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>２　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必>要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

この部分は以前からあったものですが、費用の負担については、各マンションで
規約に規定すればいいんですよね。
但し、一斉に管理組合が実施するときには管理組合負担で工事がすすめられますが
それ以前に更新工事をした者に対しては、衡平の観点から費用の負担の規約を規定
しておく必要があります。

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>５　第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った>区分所有者が負担する。

この規定ができたので、各区分所有者が単独で工事をすることは
できなくなりました。

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標準管理規約の改正があったときには、規約の改正を
しておく必要があります。

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>>9308
>改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の
>責任と負担だったのに対し、改正後の規約では通常の使用に伴う
>現状維持行為だけが占有使用権者の責任と負担になったといえます。

どういうことですか？

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例えば窓ガラスが割れた場合の対応ではないですか。
サッシの補修工事等は専有使用権者ということでしょう。
交換の場合は管理組合でしょう。

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↑　どこをどう読めばそのような解釈になるのでしょうか？

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この規約の趣旨がいまだ明確では有りません。？
各マンションで建物や施設、設備等がまちまちなので
マンションごとにプロに調査させる事をお勧めします。

結局費用の負担を規約に明確にしないとトラブリます。

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>>9314
分っていればあなたが説明すればいいんですよ。
批判だけではわかりませんからね。

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>>9316
>分っていればあなたが説明すればいいんですよ。
>批判だけではわかりませんからね。

批判ではなく、単純な疑問です。
計画修繕として実施するのでなければ、第２項に拠ることになります。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
（窓ガラス等の改良）
第２２条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
２　区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる。
３　前項の申請及び承認の手続については、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修繕等」とあるのは「第２２条第２項の工事」と、同条第６項中「第１項の承認を受けた修繕等の工事」とあるのは「第２２条第２項の承認を受けた工事」と読み替えるものとする。

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計画修繕であれば管理組合が行うのですが、それ以外についても
住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、
計画修繕としてこれを実施するものとする、ということですね。
速やかな行動が出来なければ理事長の承認を得て区分所有者が単独でできるけど、
その費用は各区分所有者ということでいいのでしょうか。

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第２２条（窓ガラス等の改良）
第２項
区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と【 負担 】において実施することができる。

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計画修繕・・・一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕

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本来組合員の責任と負担で行うべき更生、更新工事を組合も加担させる
新しい標準管理規約の趣旨は一体何を意味するのでしょうか。？

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>>9321
>本来組合員の責任と負担で行うべき更生、更新工事を組合も加担させる
>新しい標準管理規約の趣旨は一体何を意味するのでしょうか。？

何を仰りたいのかわかりませんが、第２１条第２項は改正されていませんし、コメントも従前どおりです。

１．第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。
２．配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。

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つまり、専有部分の配管等の取り換え等の工事は管理組合が修繕計画に基づいて行うが、
費用については各組合員が負担するという事ですか。

これは強制力がありませんので従わない組合員が出ますので机上の空論でしょう。

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第２１条第２項（専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。）は、「できる」規定であり、「しなければならない。」わけではない。
また、「第２１条第２項に定める管理の実施」は総会決議が必要な事項（マンション標準管理規約（単棟型）第４８条第９号）である。

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そんな規約は不必要です。問題を難しくするだけでしょう。
こんなことを普通決議で可決されて強制させられるようであれば
マンションを購入する意味がない。

コミュニティー条項の削除等も全く意味をなさない。削除しても
しなくても変わりません。無駄な勉強は辞めましょう。

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「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

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　これについては第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと、
その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記載
されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

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　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

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　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

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標準はあくまで標準。拘束力はない。マンション管理士の受験用参考書としては
適当でしょう。うちは費用も管理組合負担とした。

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　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

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＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

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　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

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　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

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　※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の
　　出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一
　　斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。
　　こうならないためにも、早めの対応を取り、負担金が少なくて済む対応を取る必要があります。

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そうならない為にも早めに長期修繕計画を作成して修繕積立金の値上げを行った。

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そうなんですよね。
専有部分の配管だからといって管理組合が一斉にやる場合は
それに従わなければならないということです。

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第２１条については、３項以降の規約を追加しておく
必要があります。

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>>9334

東京地判平成3年11月29日（判時1431号138頁）・・・スラブ下配管（排水管）は共用部分と判断

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共用部分ではあるが、費用の負担については規約で別段の定めを
することができるとし、住民はそれに従わなければならないとしました。

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>２　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必>要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

費用の文言は規定されていませんが、規約で定めをすれば修繕積立金の使用は
可能です。
専有部分の配管等を共用部分にする必要はありません。
単なる費用の負担をするにすぎないからです。

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現に全国のマンションでは、専有部分の配管の更新工事を
管理組合が一斉に行っており、工事費の負担は修繕積立金を
充当している。
「時代は変わる」ピーターポールアンドマリー

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２１条については現在勉強中です。
輪番制の理事の場合、その時の対応がそれぞれで違うと困りますから
いかに分りやすくするかを検討中です。
当然管理会社も理解して対応をしてもらわなければなりません。

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時代が変わったのではないでしょう。それができることにきずいていないだけでしょう。
つまり、人間は追いつめられないときずかないのです。

発明家が空想の世界にいるときは我々凡人は天才発明家を、おバカさん、呼ばわりする
じゃないですか。

マンション内で正しい意見を排除して実はマンションの価値を下げていることにきずか
ない組合員が多いのには驚きです。

私ならマンションの組合員の中にマンション管理士等がいらっしゃるのであればその者
の活用を考えます。

もともと管理の在りようではそのものの正しい意見を組合員が耳を傾ける知性があれば
マンションは甦るでしょう。

それ等の素養のないマンションは間違いなくスラム化しますので買い替える事をお勧め
します。

私はズーと以前から専有部分の配管類、等を定期的に更新する修膳計画を実行する事を
提案しています。

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>>9344さん
あなたの考えに同調します。
ただ有資格者であれば、その自覚と責任で理事会に提言をしていく
ことはすべきと思っています。
しかし、実際は理事会にいろいろ提言とかすると嫌がられるんでしょうが。
私どものマンションでは、専有部分の配管を管理組合として実施することを
長期修繕計画に記載し、それに基づいて修繕積立金の値上を実施しました。
又、先行工事者に対する規約等も改定しました。
ただ、これは理事をしていたときに改定や値上げができたのですが、理事で
なければやれたかどうかは分りません。
難題を解決するには、情報の提供が絶対条件となります。

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>>9345　匿名さん

㎡当たりの修繕積立金の額は、いくらからいくらに値上がりしたのでしょうか？
参考にしたいと思いますので教えてください。

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専有部分の配管の工事費としては、各戸でやれば１戸当り８０万円程度との
見積を取りました。
それを共用部分の排水管の継手部分の交換と一緒にやることにより、在宅と
養生費等が削減できます。
それを勘案して、２５年の長期修繕計画の中で値上げをしましたので、１戸当り
月１，１００円～１，３００円で対応できると思います。
当然専有部分の配管の工事費分としてです。
配管は給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管です。

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専有部分の配管の更新工事はもう時代の流れですよ。
共用部分と同じ管材を使っているのに、専有部分の配管は
専有部分だからやらないというのはおかしいでしょう。

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配管の更新工事は、お金も大変なんですが、工事期間中の在宅や
給水制限やトイレの使用禁止とかも大きな負担となります。
当然仮設トイレも設置しなければならないでしょう。
洗濯機や乾燥機も必要でしょう。
工事スケジュールの作成がこれまた大変です。

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こういった工事の進め方をだれがやるかでしょう。

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排水管の工事の進め方、「あなたがやらずに誰がやる」です。
事前準備を早くから計画して、作業スケジュール表の作成を
しておかなければなりません。

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現在２０１７年に追加改正されました第２１条のコメントのまとめを
しています。
規約改正をするにあたって、一般住民にいかに分りやすくしていかが
大切だと思っています。

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いずれできあがったらここに貼り付けます。

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専有部分も含め現在の管材は塩ビ管を使っているでしょうが
共用部分の縦管は鋼管の必要はないと思いますが、専有部分
の配管は横引き管ですので傷みが早いので、交換は必要でしょう。
早めに対応をしておけば少ない値上げで対応できます。

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＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

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管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

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収支報告書は毎月提出しなければならないことになっていますが、
理事会で毎月チェックしてますか。

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具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット

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＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。

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＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。

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＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

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ここのスレはいろんなものがあり興味深いし役に立つ。

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管理会社にはいろんなところがあるんでしょうね。
本当に管理組合の手助けをしてくれればいいんですが。

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最近は合人社の悪評は聞かなくなりましたね。
かなり改善されたんでしょうね。

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やはり会社の永続性を考慮すれば、フォア　ザ　マンションですよね。

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共存共栄と適正利潤、これが基本ですよ。

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人を信じ　信じられる人間になるのは難しいことですね。
しかし、信じなければ、相手も信じてくれません。

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　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

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　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。

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　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

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　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

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　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

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　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

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　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

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　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。更新費用は保険の対象外です。

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　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

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　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

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　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

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　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

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　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

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　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

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※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

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　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

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　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

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専有部分の配管の更新工事は奥が深いですね。

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　　　長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅
　　されていなければなりません。
　　　又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。

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　　　下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
　　　もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。
　　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくために
　　は、絶対必要なものです。

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　　　修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の
　　必要修繕積立金の額を算出すべきものです。

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　　　どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこした
　　ことはありませんが、修繕積立金については、適正価格は必要です。

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　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

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ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

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そこで、今回は、マンションに関係のある「すまい・る債」についてご紹介します。

Ｈ１２年にペイオフ対策として登場しました、住宅金融支援機構　住宅宅地債券（マンション
修繕コース）、いわゆる「すまい・る債」の概要をご紹介いたします。

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＜マンションすまい・る債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

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３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。

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５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

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　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

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住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。
融資金利　　現在分は調べてください。
　　　一般のリフォーム工事　　
　　　耐震改修工事　　　　　　　

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３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

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４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

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借りたら払わなければならないから、地道にこつこつ
積み立てていくべきだね。

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