マンション管理士に質問しよう！ Part2

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

※罹災証明を取る場合、半壊の場合は、課税証明と住民票が必要になるが、
　個人情報を組合が管理することになるので、実際は取れないとこも多かった。
　全壊の場合は、全員に支給されるので問題はない。

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応
　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

大震災の経験をした、東北、神戸のマンションでの
経験を知ることが大切ですね。

最近、全国で地震が頻発していますね。

マンションでも非常食や水の確保が必要です。
ガスボンベは活躍しますよ。

大震災にあって、一番困るのは１０階以上の住民。
エレベーターが止まったら、タワーマンションの高層階に住んで
いる者はどうすればいいんだろう。
一度降りてしまったら、身障者や老人はなかなか自分の部屋には
もどれないでしょう。
この期間が数ヶ月も続くことになる訳ですね。
しかし、対応策は考えられません。

>>9153 匿名さん
最近のタワマンなら非常電源があるでしょうが、古いところはないことが多いですよね。

15階建てぐらいのマンションにはまずないので、足が悪い方は諦めないとだめかも…

大地震に免信構造は耐えられますか。破壊されたら補修費及び交換費
はどれくらいの価格がかるのでしょうか。？

今、偽装した免震装置を隠れて、全国で交換中なんだけど、その情報出ないね。株価にも反映されないし。

免震構造のマンションみたことありますか。
土台のところはゴムになっています。
横からみると少し建物が浮いているようにみえます。
一番下の床がゴム製ですので、５０年ぐらいで交換しなければ
高架がうすれるということですが、どうやって交換するんでしょうね。
まさかマンションをジャッキで持ち上げて、それで交換とかじゃ
ないですよね。しかし、そうしないと交換できないですよね。

>>9157 匿名さん
ジャッキアップで合ってますよ

アホくさ、ゴム交換するころには解体だ。
国交省の修繕モデルでも４３年後までしか計画はない。
１００年持つとでも思ってるんかアホ。

タワーマンションの低層階、だって
下水パイプがどうなってるか分からないので排水できないのでは？
トイレ風呂洗面台所の排水ができないなら自室で生活なんか無理でしょう。

排水管＝（洗濯槽排水、台所排水、洗面所排水、風呂場排水、デスポーザ排水、
　　　　トイレ排水、雨水排水、）の事でしょうか。？

電気温水器＝タンクへの給水管とタンクからの浴槽への給湯管
ガス湯沸器＝湯沸かし器への給水管と湯沸かし器からの浴槽への給湯管

電気温水器の場合は温水器の設置場所によって漏水のトラブルは大きく異なる。

よって築古マンションの管理体制も大きく異なることとなる。

免震構造や制震構造の建物をみたことないものが
いくらいっても説得力がない。

免震構造の更新工事はジャッキで持ち上げて交換するんですね。
工事期間も結構かかるでしょうけど、その間住民はホテル住まい
でもしなければいけませんね。
大規模マンションやタワーマンションは住民も多いので、ホテルの
確保も大変でしょう。

それはタワマンだけの問題ではありません。

私は高層階に住んでいますが、地震のときは良く揺れます。
そういう時は、免震構造にあこがれます。

逝くときは一緒だよｗ　気にするな

でも怖いよう。
死刑囚でも何日に執行するといわれて自　殺した者がいるぐらいだからね。

地震は恐いよね。
関東、東海大地震も心配。

地震による給排水管の欠損によるライフラインの乱れはややこしいでしょう。

地震対策を講じておく必要ありだね。

マンション管理においては建物設備の維持保全は
究極の課題だね。
工事には利権が絡むからね。
各人の積立金の額は小さくても、まとまれば大きな
金額になるしね。
その仕事が欲しい業者がいる限り、不正や癒着が
起こる可能性はある。

みんなお金には弱いからな。
接待や贈り物をされて悪い気がする者はいないだろう。
だからそういうことが起るんだよ。

真面目にマンションのために一生懸命やってくれている
フロントも数多くいるでしょうからね。

※使用細則の検討事項
例えば（検討例）
＊玄関扉・窓枠・網戸の取換えを各区分所有者がやった場合の経費負担と届け出は
＊生協の宅配サービスの利用方法は
　　　他の業者も入れて欲しいといわれたら　　　管理方法等　　共用部分の使用方法
　　　スティール棚が倒れて子供がけがをした場合の補償は
＊滞納者に対する具体的な取り決め　　請求内容の期間設定をしておく
＊理事会で許容される修繕工事（狭義の管理）の限度額はいくらまでか
＊理事の範囲・・・区分所有者以外の理事が決めたものは、規約ではＯＫだが、裁判では法律
　　が優先するので明確化しておく必要がある。
＊専有部分の枝管・支線の規定を明確化する。本管・本線を工事する時の専有部分の経費
　　負担の明確化。漏水があった場合の修繕経費は原因が不明の場合は組合負担となる。

理事会もやらなければならないことが多いな。

生協以外の業者がうちも参加させてくれと言ってきた場合
総会決議か必要なんでしょうか。
理事会決議か理事長の承認だけでもいいと思うんだが。

そんな事まで総会の必要はありません。生活のしおりくらいの作成をしておくと良心的である。

理事長判断だけでいいんでしょうか。
それとも理事会決議が必要なんでしょうか。

生協の扱い商品が生活必需品（食料品等）であれば住民の判断で良いでしょう。
理事長、理事長、組合総会で決める等はかえって可笑しいと思いませんか。

しかし、各部屋に配達したり、アルコーポに届けたり、マンション内を
うろうろしますからね。

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅）
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

管理会社からのちょっとした接待や贈答品くらいで大喜びとは、貧乏ですな。

相手にされなくて無視されるよりいいんでは。
それだけ相手も意識しているし、無視するわけにはいかない。
忖度も大切ということ。
金銭のもんだいでもない。年賀状１枚こない管理会社の対応は
寂しくないかな。

理事長に暑中見舞いや年賀状もこないということは、管理会社に
完全になめられているということ。
別に年賀状１枚のことだけど、されど年賀状。
会社はお世話になっている企業や組合、個人に対しては必ず年賀状等
をだすのが普通だからね。

マンションの資産価値を保つ上で重要なことの一つとして
大規模というのがあるけど、これは何をするにもスケールメリット
が生かせるということだろうね。

小規模マンションは工事や点検が割高となる。

大規模マンションは人間関係や人づきあいが大変とかいう者が
いるが、それは小規模マンションも全く同じこと。
むしろ小規模マンションの方が人間関係がこじれたら大変。

小規模マンションは人材に乏しく、理事のなり手不足の為
長期政権ができやすい。
その理事長が立派とはかぎらないしね。

小規模マンションは、管理会社に軽くみられるのは
仕方ないかもね。
５個のマンションと５００戸のマンションでは当然
５００戸を優先せざるをえない。

だいぶ前は、小規模マンションの方が人間関係が煩わしくないので
人気があったが、現在は大規模マンションのメリットが理解され、
小規模マンションの人気は低落傾向にあります。

資産価値のことを考えれば、絶対大規模マンションでないと
だめだね。

小規模マンションのメリットは何があるんだろう。
殆どないように思えるけど。

老朽化時の合意形成が楽
建替えもしやすい、大規模物件は…

１１００との大規模マンションに住んでいますが、
築５０年ですので建て替えを計画中です。なかなか難しいです。

無理です。
破綻して裁判所管理ののち開発業者が二束三文で買いたたきます。

建替え決議は承認されましたが買い取り指定者がなかなか決まりません。
業をにやしてたたき売りしているようですが買い手が見つからず不動産屋
も嫌煙しだしたのではとの噂です。

売り逃げも出来ない状態が予想されます。建替え決議はなされたのだから
出来ないときは役員は責任をとれとの苦情も出ています。

野村不動産のオハナシリーズは修繕積立金が30年間変わらないという、業界では珍しい取り組みをしておりますが、修繕積立金額を見ると150〜170円/㎡ぐらいです。

これで実際足りるものなんでしょうか？

>>9202さん
建替え決議が終わったのに、デベロッパーが決まっていないことはありません。
偽情報はいけませんよ。
たたき売りをしているとか書き込んでますが、誰に売っているんですか。
もう少し勉強することですね。

>>9203さん
絶対に足りません。
ただ、分譲時に一括徴収している分があれば別ですが。
30年間ということは2回の大規模修繕工事がありますが、
大型設備の工事はまだ更新時期がきてませんが、もし
値上をせずに、30年間を過ごした場合、それから10年間は
大型設備の更新工事が目白押しです。
大規模修繕工事は当然やらなければならないので、30年以降の
大型設備の更新工事の値上分は2倍以上の値上げをしないと
積立金が足りなくなります。
大型設備には、玄関扉、給排水管、消防設備、エレベーター、
サッシ、縦樋、インターホン、避難ハッチ、スティールドア等
が含まれます。これに専有部分の配管も検討しなければならなくなります。

サッシ、玄関扉、共用部分の給排水管、消防設備、消防設備、
エレベーターの工事費だけでも、大規模修繕工事の１回分を
大きく上回ります。
こういった金額を１０年で値上げをしなければカバーできません。
現在の積立金の額の２倍以上の値上が必要です。
いきなり、現状の11,000円の積立金を12,000円以上値上げします
といったら総会決議は通らないでしょう。23,000円に値上げという
ことです。

大型設備は更新しなければいいんでしょうけどね。
エレベーターは恐いですよ。
配管は漏水するし。
玄関扉やサッシは区分所有者でやりなさいではね。

なるほど、全然足りないですね。
単に30年間はクリアできるということですね。

いくらに設定ふるか、かなり難しいですね…

９２０４さんは実務をしらない。それを説明しなければ理解できないようでは
役に立ちません。

一言、デベロッパーは買取指定者を兼ねる事もあるが、そうでない事もあります。

貴女とは議論はしません。勉強（実務）をやり直しなさい。議論は無駄です。

>>9209さん
建て替え決議に定めるべき事項
　　一新たに建築する建物の設計の概要
　　二建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
　　三建て替え費用の分担に関する事項
　　四再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

ココは無知が一人で投稿して遊んでるのかな？

買い受け指定業者が決まらなければ、建替え賛成者が買い取らなければ
ならないですよ。
なかなか決まらなければ、時価をどんどん下げればいいんですよ。
１００万ぐらいまで下げれば引き受け業者は見つかるでしょう。
それはそうと、設計図面とか費用の概算額、費用の分担に関する
ものはきめられていたのかな？
その費用もかなりかかったでしょう。それで建て替えはしませんでは
住民が納得しないでしょう。

実際建て替えを検討しているマンションがあるとは意外でした。
建替え成功事例としては、板橋区の高島平がありますが、ここは東京という
立地の良さと容積率、つまり敷地が広かったので戸数を増やしその分を
充当することによって負担の軽減がはかれたので建て替えができたんですよね。
容積率が広く、立地がいいマンションでないと建て替えはまずできません。
やったとしても、建て替え後のマンションに入れる方は殆どいないでしょう。

建て替え決議の検討から、建替え決議、解体、建設までには約３年かかります。
その間住民はよそに部屋を確保しなければなりません。
又、建替え費用の負担額も大きいのです。
だから新設のマンションに住める者は殆どいないのです。

引っ越し費用はかかるし、アパートも借りなければならない。
年よりは３年は長すぎる。

建て替え決議の承認をえるために、個人の負担額を低く抑え、売り渡す者に
対しては高い値段で買い取るとかうまい話しで承認を得たのかな？
所謂だましだね。
計画がずさんすぎる、理事長や専門委員長は切腹もの。

建替えに関する事項は、マン管士や弁護士でも全ては理解してないでしょう。
もうそういう事態になったら、本格的に調べ直し、勉強する必要があります。

建て替え決議が成立したのに、買い受け業者が決まらずとん挫するとは
笑い話にもなりません。
それまでの努力や経費はムダ以外のなにものでもありません。
買い受け業者や建て替え費用の概算、時価とか調べずに建て替えを進めていく
お粗末な理事や専門委員ですね。
建て替え決議が承認されたんですよね。お粗末いがいのなにものでもない。
設計図面も当然建築士に依頼して作成したんでしょうね。経費も高かったでしょう。

それを実務をしらないで結論づけますか。
実務というより、手続きをしらなかったんでしょう。

建替えの勉強をしている者は殆どいないね。
その時に考えればいい。

大規模修繕工事後の大型設備工事 　　

　　エレベーターの更新 ３０年前後
　　インターホーンの交換　火災警報器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 ３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 ３０年前後
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 　　　　　３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（共用部分は継手部分のみ） ３０年～４０年
　　　　管端防食継手が使用されているマンションは３０年～４０年が更新の目安です。
　　亜鉛メッキ管→水道用硬質塩ビ管　　但し、継手部分は亜鉛メッキ管から管端防食継手へ
　　　　但し、異種金属接続部分については、腐食が進みやすくなります。

業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

工事の進め方から業者を選定する方法　

　①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
　②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
　③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間の宮崎市でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

大規模修繕工事については、ある程度勉強すれば
簡単に進められる。

うちは関係ない。
全て管理会社がやってくれるから。管理会社さまさまだな。

大規模修繕委員会を主導していくのは管理会社でいいですか。
その場合、通常の管理委託費だけでいいですか。

給水管の工事は計画されていると思いますが、排水管の縦管の継手部分の
更新工事が、長期修繕計画で計画されていますか。

排水管の縦管は継手部分だけでいいというのは、
塩ビ管を使用しているマンションのこと。

しかし、あちこちで大規模修繕工事をやってるね。
建設会社も大忙しだね。
現在はスーパーゼネコンも大規模修繕工事を積極的に
やっているからね。

巷にはお金がころがっている。
業者がねらっている。

大規模修繕工事の時期
　第１回目
築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～２５年　２．１％
　第２回目
築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　第３回目
築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

やはり１２年から１３年周期ということか。

賢い管理組合は五輪後まで引き延ばす。
外壁タイル落下対策は、赤外線カメラによる検査でで不測の事態に対応。10年ごとに全面打診をしなければならない訳ではない。
立地といかに金をのこすかが、マンションの資産価値。それ以外にハード面での価値なんてもの殆どはない。
マンションは”償却„すべきもの。ただ価格が大きいので資産なんて勘違いされる。
皆気付いてるのかな、分譲マンションっで土地利用の最終形態だよ。処分するにも権利関係がややこしい。
そんなのがこれからは確実に余ってくる。どこかでババつかむひとがでるのは確実。その時に出来るだけダメージ
小さくするために積立金は多いに超したことはない。
耳当たりの良い[資産価値]という単語に惑わされ過ぎ。
少し脱線した。

それをいえば戸建ても同じこと。
空き戸建が多く、売れない、借り手がいないで廃墟と化す。
解体するには解体費用が高い。
特に古い戸建の団地は売れない、貸せない。
それを考えればマンションの方が処分はしやすい。
処分するのに権利関係がややこしい？
戸建てと違って解体しなくて売却できるよ。

大規模修繕工事の周期はいつでもいいんだが、自分の部屋の畳や壁紙の
交換と同じこと。
早くやる者とそうでない者の差だよ。
快適さ、資産価値を考えて工事を検討すべき。

開放廊下の塩ビシートがよごれたりしてたら嫌だものね。
鉄部塗装がされてなくてさびが出ているのもねえ。
自分の部屋の畳や壁紙が古いのも嫌だけどね。

外壁補修や屋上防水より、見える部分の修繕が大事。
配管もやらなくていい。

>>9236さま
9235ですが、少し舌足らずな書き方でした。
(一筆)の土地利用の(ほぼ)最終形態と言いたかったのです。
一筆の土地に利用形態を変えるには、建物一棟の処分が必要です。その上に乗っかっている複数の所有権者の5分の4以上の同意が必要です。(本来は全員ですが緩和されています)
これが困難なことはお判りかと思います。困難な事に乗っかってくる事業者も殆ど居ないでしょう。

戸建てはオーナーが死んだときは処分が進み易いですが、マンションはオーナーが同時な死ぬことはありません。

勿論マンション一戸を売るのは戸建てと変わらないかと思います。