マンション管理士に質問しよう！ Part2

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６）中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７）完成・引き渡し・書類整備
１８）工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

組合員の中からこれ等の知識の有るマンション管理士等の有資格者を
公募して今後の人材確保も図るとよい。

専門委員に必要なのはやる気と時間です。
技術的、専門的なことはプロに任せ、我々住民は、工事を進めていく
過程において何を知り、何をやらなければならないかを知ることが
大切です。

広報活動の担当を誰にするかも大切なことです。
管理会社任せにせず自分たちで広報しましょう。

広報は、管理会社に任せられるはずがない。

大規模修繕工事の専門委員会や儀容者との話し合いには、管理会社も
参加するでしょう。
組合によっては、広報活動は管理会社任せのところもあります。

５１０戸のマンションです。毎月下記のとおり定額管理委託費を支払っております。
ご意見をお伺いいたします。
１、組合雲影業務費　　　　４９３．６００円
２、保守点検業務費　　　　６３８．６００円
内訳　給排水衛生設備　　　　３２．８００円
　　　消防用設備　　　　　１２８．０００円
　　　エレベーター設備　　４４２．３００円
　　　電気設備　　　　　　　３６．０００円
３、建築設備管理業務費　　１７１．８００円
４、保全計画業務費　　　　　１２．０００円
５、清掃業務費　　　　１．０７４．０００円
６、管理員業務費　　　　　８８３．６００円
７、諸経費　　　　　　　　１４２．０００円
８、管理報酬　　　　　　　４４６．４００円
　消費税　　　　　　　　　２３７．５００円
合計　　　　　　　　　４．６２７．０００円

９０４８です。雲影を運営に訂正。

>>9048さん
委託費　　１戸月９６７円　　　相場としては　１戸月　５５０円～１，１００円程度です。
　　　　大規模マンションにしては高すぎます。６００円～７００円で十分でしょう。

消防点検費
　　　　　１戸月２５０円　　　相場１戸月１８０円～２４０円

エレベーター点検費　１０階６人乗り
　　　　相場　デベ系　　１基　４万～５万
　　　　　　　独立系　　１基　３万～４万

清掃費　　
　　　時給計算してみてください。　人数×時間×日数
　　　日常清掃と定期清掃があります。
　　　何か間違いではありませんか、高すぎます。

管理員人件費
　　　時給計算してください。
　　　３６５日　８時間勤務で常時２名体制ですか。

管理費は大規模マンションほど安くなるのが普通です。

９０５０です。
清掃業務
日常清掃　４名体制、月曜から金曜日、祝日、盆休（3日）、
　　　　　年末年始休（１２/３０～翌年１/４）
定期清掃　２名体制、月１回、エントランス周りの洗浄清掃のみ。

管理員業務
日勤体制　４名体制、月曜日～金曜日、祝日、盆休（３日）、
　　　　　年末年始（１２/２９～翌年１/４）

９０４８です。
清掃費は管理委託契約書で確認しております。
どちらかというとマンションのグレードは標準以下の仕様です。

>>9051さん
日常清掃費
　　300日×８時間×４名×時給２，０００円＝１９２万円
　　管理会社の手数料込の価格です。

定期清掃費
　　１２回×２名×８時間×時給2,000円＝39万円

管理員人件費
　　300日×4名×8時間×時給2,500円＝年間240万円
　　常時4名体制の場合の試算です。2名の交代制の場合は120万円
　管理会社の利益は管理委託費で支払っていますので、清掃費や管理員人件費で
　利益をそんなに取る必要はないでしょう。
　当然、福利厚生費や研修費用は含まれています。

>>9051さん
定期清掃費については、具体的な内容が分りませんので、正確では
ないかもしれません。
当然機器の投入もあるでしょうしね。
ただ、全体的には高すぎます。
管理委託費も高いですね。
一度値引き交渉されたらいかがですか。各項目ごとに。
かなりの節約ができると思いますよ。

>>9051さん
もう一つ付け加えますが、現在と全く同じ管理内容で、よその
管理会社に見積もりをとられたらいかがですか。
びっくりするぐらいの節約ができるのは間違いないと思います。

>>9053
>日常清掃費
>　　300日×８時間×４名×時給２，０００円＝１９２万円
>　　管理会社の手数料込の価格です。

>管理員人件費
>　　300日×4名×8時間×時給2,500円＝年間240万円
>　　常時4名体制の場合の試算です。2名の交代制の場合は120万円

小学校で算数を習わなかったのですか？

>>9056さん
間違っていれば批判するだけでなく、自分の考えを
書き込むべきですよ。

>>9057
>間違っていれば批判するだけでなく、自分の考えを
>書き込むべきですよ。

計算結果が１桁違います。
間違いを批判しているのではなく、間違いを指摘しているのです。

>>9051さん
管理員人件費は２，４００万円、通常清掃費は１，９２０万円の間違いでした。
管理員さんは常時４名必要ですか。
清掃員の方が４名おられますよね。
管理員さんを常時２名にされますと、年間１，２００万円の節約になります。
常時２名の経費でしたら、高すぎます。
清掃員の方も１名は減らせると思います。１組２名で一緒にやる必要はありません。

管理員室が４ヶ所あるからそうしているのかもしれませんが。

管理員の仕事の分析をしてみる必要があります。
住民の要望や苦情については投書箱にいれればいいことですしね。
業者の対応と補修工事の立会、電球の球切れ交換、ちょっとした清掃と整理
が主な仕事ではないですか。管理会社への報告は帰る前にできますしね。
１日中管理員室にいても仕事はありませんからね。

　　区分所有法では、区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は
　使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとなっています。

　　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
　数発生しています。

※マンションでの生活騒音には下記のようなものがあります。
　　　子供の走り回る音　　深夜の風呂
　　　隣人が深夜に酒を飲んだりして大騒ぎする
　　　大ボリュウムで音楽やテレビ、ピアノ、カラオケをやる
　　　ペットの鳴き声　　戸の開け閉め等

※快適なマンションライフを送るためには、お互いにルールを守り、共同の利益に反する
行為はしてはならないとなっています。
　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
数発生しています。

　騒音については、当事者間で直接話し合うこともありますが、それが困難な場合は、
管理組合を通じて注意等を行います。
　　１）口頭や文書などによる注意
　　２）内容証明郵便による警告
　　　　騒音をださないよう警告をする。守らない場合は、法的措置を講ずる旨を通知する。
　　３）裁判による請求

　今回は、騒音訴訟の中で、上階の子供が走ったり、飛んだりして下階の住民に迷惑を
かけたとして損害賠償の責に問われるという判例について述べてみます。

　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

　　　上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
　　拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
　　　原告側請求
　　　　　①騒音の差し止め（原状回復）
　　　　　②不法行為に基づく慰謝料の請求　　３００万円

判決
　　　　①については、棄却
　　　　②については、慰謝料７５万円の支払い命令

判決理由
　　　　専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
　　　約に規定されていたが、それを怠った。
　　　　その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
　　　それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。

　　＊規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
　　　反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
　　　そのためには、規制の基準が明確化（ルール化）されていなければなりません。

　　　このルール（規制の基準）を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
　　いる理事の皆さんがたということになります。

　　　専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
　　ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
　　ありません。
　　　そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
　　ません。

　　　現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
　　行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。

※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
　かどうかが目安となります。

　①騒音に対する受忍限度は
　　　一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。Ｌ６０（⊿ＬＬ１）は不法行為と判断されること
　　もあります。

　②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。
　　　　環境庁が示す生活騒音基準
　　　 　　昼間 ５５ｄｂ以下
　　 　　　夜間 ４５ｄｂ以下 この基準を超えると不法行為と判断される
　　　　　＊県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。

　　　裁判所の基準
　　　　午後９時～午前７時 ４０ｄｂ以下
　　　　午前７時～午後９時 ５３ｄｂ以下

　　※尚、住民間のトラブルについては、警察はタッチしません。

　③マンションの防音性能を確認し、損害賠償を請求する。
　　　　判決で重要な根拠となった事実
　　　　　＊子供のしつけに誠意があるか
　　　　　＊床にマットを敷いた程度では対応は不十分
　　　　　＊訴えた人の精神状態（食欲不振、不眠等精神に障害を生じた等）

　※受忍限度を知り、騒音の程度を数値に示し、マンションの防音性能を確認することが
　　必要です。
　　又、マンションの遮音性能は、裁判では重量衝撃音のみが対象となっています。
　　遮音性能は、仕様書で確認します。仕様書の入手が困難な場合は、騒音計で実測

通常の騒音問題は当事者間でしか解決
できないからね。

>>9050 匿名さん
相場のソースはどこでしょうか？
管理会社との交渉に使用したいので、ぜひ教えていただけませんか？

>>9074さん
相場はいろんなところから勘案して書き込みました。
ただ、管理員人件費と清掃員費については時給換算でどこも判断
されているようですのでそれを基準としました。
管理員さんの給料を聞いてみてください。意外と少ないですよ。それに
ボーナスが支給されないところも多いようです。
清掃をされる方の時給を2,000円で試算しましたが、８時間勤務で
あれば日給16,000円はありえないでしょう。
だから管理会社の取り分や清掃会社の取り分を勘案しました。
管理会社は管理委託費を取っていますので、管理員人件費や清掃費で
そんなに利益をあげなくてもいいでしょう。
清掃に関しては、直接清掃会社と契約すればかなり安くなりますよ。

管理員さんは管理会社の従業員でしょうから、福利厚生費や教育費
が必要でしょう。
しかし、清掃員の方は管理会社の従業員ではなく、単なる再委託ですよ。

９０４８です。もう一度整理して投稿しました。参考にしてください。
組合が管理会社に全部委託の　定額管理委託費です。

５１０戸（11階建６棟の団地、築２８年、政令指定都市の郊外ローコスト）、
集会室３室、管理事員務室１室、管理組合室１室エレベーター６基、
屋上エレベーター室６室
簡易専用水道（貯水槽６槽、加圧ポンプ１８基、）屋上呼水槽６基、

１、組合運営費　　　　　月額　　４９３．６００円　年額　５．９２３．２００円
２、保守点検業務費　　　月額　　６３８．６００円　年額　７．６６３．２００円
２の内訳
　１）給配水管衛生設備　月額　　　３０．８００円　年額　　　３６９．６００円
　２）消防用設備　　　　月額　　１２８．０００円　年額　１．５３６．０００円
　３）エレベーター設備　月額　　４４２．６００円　年額　５．３１１．２００円
　４）電気設備　　　　　月額　　　３７．２００円　年額　　　４４６．４００円
３、建築設備管理業務費　月額　　１７１．８００円　年額　２．０６１．６００円
４、保全計画業務　　　　月額　　　１０・０００円　年額　　　１２０．０００円
５、清掃業務費　　　　　月額１・０７４．０００円　年額１２．８８８．０００円
６、管理員業務費　　　　月額　　８２３．６００円　年額　９．８８３．２００円
７　諸経費　　　　　　　月額　　１４２．０００円　年額　１．７０４．０００円
８　管理報酬　　　　　　月額　　４４６．４００円　年額　５．３５６．８００円
消費税　　　　　　　　　月額　　２３７。５００円　年額　２．８５０．０００円

合計　　　　　　　　　　月額４．０４０．５００円　年額４８．４８６．０００円

米合計が少々間違いはお許し下さい、各自計算して下さい。

管理費会計、修繕積立金会計を適性に見直し、削減しましょう。
5,000万の物件でマンション、戸建で50年で比較した場合、約3,000万程度マンションの方が費用がかかります。
当組合の住民は皆日々一円でも節約するのに、毎月3万円以上支払っている管理費や修繕積立金は無関心です。不思議です。マンションによって、トータルの支払額に相当額差がでますので、住んでいるマンション次第です。

委託業務費について教えて下さい。

事務管理業務費→主にフロントがする仕事に対する費用
管理員業務費→管理員の給料
清掃業務費→3ヶ月に1回程度ある機械を使った清掃に対する費用

上記で合っていますか？
清掃業務費に関しては管理員の毎日の清掃も入っているのでしょうか？

>9079
管理委託契約書に定額委託業務費として内訳が業務ごとに載ってるから見せてもらえ。
理事長かフロントに言えば見せてくれる。

事務管理業務
１、出納・会計業務２、組合事務業務３、運営管理業務４、保全計画業務

イミフ？
なにが言いたい？
日本語になっとらん！

>>9079さん
※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

>>9079さん
清掃費
　日常清掃・・・建物周囲のゴミ拾いや清掃、建物内部の掃き・拭き清掃等
　定期清掃・・・お宅の３ヶ月に１回、器具を投入しての清掃
　管理員の清掃は管理員人件費に含まれています。

>>9079さん
１、組合運営費　　　　　月額　　４９３．６００円　年額　５．９２３．２００円

　　　これは管理委託費ですか？

４、保全計画業務　　　　月額　　　１０・０００円　年額　　　１２０．０００円

７　諸経費　　　　　　　月額　　１４２．０００円　年額　１．７０４．０００円
　　　　これは事務消耗費ですか？

８　管理報酬　　　　　　月額　　４４６．４００円　年額　５．３５６．８００円

　４、７、８は何の経費か分りません。

>>9079さん
３）エレベーター設備　月額　　４４２．６００円　年額　５．３１１．２００円

　デベ系のフルメンテの相場は、１基月　４万～５万です。
　お宅の点検料は、１基月７３，７６６円です。　高過ぎです。

>>9079さん
管理員室は１つしかないのに４人は必要ないでしょう。
常時２名を保つために４人体制を取るのは管理会社の勝手です。
あくまで管理組合としては、２名分の支払いをすればいいだけです。
休みとかの交替要因は管理会社が考えればいいだけのことです。

>>9079さん
３、建築設備管理業務費　月額　　１７１．８００円　年額　２．０６１．６００円

　これは何のために支払うのですか？
　さすがにこれは分りません。
　管理会社に支払っているんですよね。

>>9079さん
戸数510戸のマンションの経費としては、高すぎます。
他の管理会社に同条件で見積もりだけでも取られたらどうですか。
値引き交渉楽しみですね。
かなり節約できるのは間違いありません。
マンション管理士に依頼しても、大幅値下げしてくれるでしょう。
お宅のマンションみたいに明らかに高い経費を支払っているところは
交渉のしがいがありますよね。

9079ですが大人気ですね。
私のレスは管理費の違いについての質問です。

教えて下さったかた、ありがとうございます。

うちのマンションは小さいので管理員1人だけで、日常清掃もその方が行っております。

なので清掃業務費というなは3ヶ月に一度の機械での掃除にかかる費用を12分割して毎月払っているんですね。

月2万払っているんですが妥当なのでしょうか？
54戸8階建てのマンションです。