マンション管理士に質問しよう！ Part2

基幹業務を理事会がやるのかい？w
そりゃたいへんだね

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>>886 マンション管理士さん
おたくさんの提案で自主管理にした管理組合はあるのかい？

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>>886 マンション管理士さん
できない場合は外注って例えば誰に発注するの？

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>>886 マンション管理士さん

基幹業務を誰がやるのかを標準管理規約では書いていませんよね？
管理組合の仕事としては書いてありますけどね。
なんで理事会がやるのが当たり前の仕事なんですか？
おたくさんの思い込みですねw

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結局のところ、自分ができなきゃ外注して誰かに頼むわけですよね。
誰かに頼むとそこはおたくの考えでは、マンション管理適正化法のマンション管理業者にならないわけ？

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891

管理会社が業務全てを行っている事は在りません
外注する部分は其れに管理会社のマージンを載せて組合へ請求します
つまり余分な経費を組合が負担している訳です
管理会社の業務を余程難しく考えているようですね

合格したらお解かりになると思います

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自主管理はしないほうがいいよ。
みんな仕事がいそがしいのでマンションのことにかかわっている暇はないからね。
お金でやれることは外部に委託すればいいよ。
そのために管理会社があるんだから。
そのチェック機能は理事会がしっかりやればいい。

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>>892 マンション管理士さん
出納、会計、修繕の企画と調整の基幹業務は
管理会社の仕事。パソコン一台でできます。
あほ

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>>892 マンション管理士さん
マージンを載せるのは現業の工事やら点検やらの作業の部分だが、
それは管理組合が直接発注するリスク回避のための保険のようなものである。
そもそも基幹業務を理解していないとはマンション管理士の詐称の疑いあり。
プロバイダ責任制限法に基づく開示請求してみるかな、まじでw

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出納、会計、修繕の企画と調整からなる基幹業務をやるのがマンション管理業者だという、マンション管理適正化法の定義をしらないようですね。
恥ずかしすぎるw

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４４点で合格、いい年をして恥ずかしい。５０問の４択で騒動して合格。
しかも受験資格無である。本当は永久不合格組じゃない。そうでしょう。

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そもそもの話だが、自主管理というのは
マンション管理業者に委託しないという意味である。
これの意味なんだけど、マンション管理業者っていうのは基幹事務を受託する業者のことで、
既存の大手管理会社への委託をやめて、
元管理会社勤務の管理人に委託したりすると
その人がマンション管理業者になり、マンション管理適正化法の規制を受けることになる。
だから、自主管理という場合、基幹事務を理事長他の区分所有者の誰かがやらないと自主管理にはなりません。
管理人の仕事などは付随業務に過ぎず、管理会社の管理人を使う使わないは自主管理とは関係がない。

マンション管理適正化法の総則から抜粋

六 　管理事務　マンションの管理に関する事務であって、基幹事務（管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。以下同じ。）を含むものをいう。
七 　マンション管理業　管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。
八 　マンション管理業者　第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。

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>>898 匿名さん
おたくには意味わかんないでしょうw

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>>898 匿名さん
ご参考だが、
40問正解で受験者の上位2パーセント
45問正解では受験者の上位0.16パーセントとなる。
しかしまー、47問くらいは正解しないと
確かに恥ずかしいね。

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管理委託契約にある理事会支援、総会支援などもマンション管理業者の付随業務である。
マンション管理業者に委託しながら、
理事会、理事長が管理会社の傀儡とならないために理想的なのは、理事会に管理会社を呼ばないことだろうが、誰かを悪者にしないと合意形成が難しい場合は、マンション管理士を入れるといいとは思う。
他のスレで、めるすみとかいうマンション管理士事務所が叩かれているが、理事長、理事会への批判の矛先の受け皿になっていると考えて間違いなかろう。役に立たないなら理事会が解約してるはずだから。

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そうですね。マンション管理に関心がある人の趣味の資格ですから。
趣味の名称資格なら難しくても易しくてもどちらでもいいのではないですか？合格証書や資格者証に合格点でも書いてあるのですか？

でも就業資格ではありませんから、難しことが唯一の取り得かもしれませんね。
試験が難しければ食えない役立たずの資格でも有資格者としてのステイタスシンボルになりますし他人に自慢もできますからね。
理事長がマン管士有資格者なら理事会での効力は抜群になり、管理会社からも一目置かれるでしょう。当然理事長の名詞には「マンション管理士」と金文字で書いて手裏剣のごとくばら撒きます。
一方、職業独占資格は就業資格ですから、国が需給バランスを見ながら有資格者数を調整しています。医師国家試験や司法試験がその典型です。

2000年にマンション管理適正化法が発布されたとき「マンション管理士」と「管理業務主任者」の2つの国家資格ができましたが、管理業務主任者の資格意義は理解できましたが、マンション管理士の資格意義は理解できませんでした。管理組合にマンション管理士の必置義務があるわけでもないし・・・・
私は本業柄就業資格しかもってませんが、管理組合理事長をやったときは名詞に所有してる建設や不動産の就業資格を本業と同様に書きましたが、これは管理会社や工事業者に対してはかなり効力を発揮しました。そのためか、従来と異なり理事会にはフロント担当以外に上司の課長が毎回出席していました。ご苦労なことです。
ちなみにこの上司の名詞には「管理業務主任者」と「マンション管理士」が刷ってありました。管理会社にとっては業務上「管理業務主任者」は必須でしょうが、理事会に対して「マンション管理士」で補強して信用・信頼させる強力な武器にしてるのでしょう。

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>自主管理とは「管理会社に全部委託しない」ことだよ。

あまりにも、あほすぎるが、マンション管理士を名乗る者も
そう思って書いてるのかもね。

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>>905
一般に管理組合は、管理会社への委託業務と管理組合直接管理の自主管理業務が混在している。
管理組合自主管理業務に関しては、現場立会は管理会社に依頼しているが、検収は管理組合自身がやらなければならない。
新築時に売主が勝手に管理会社委託業務と管理組合自主管理業務無に分けていたので、うちはこの自主管理業務を漸次管理会社の委託業務に組み入れて、最近やっと全部委託が完了した。

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>860

（免許の申請）
第四条 　第三条第一項の免許を受けようとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣に、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に、次に掲げる事項を記載した免許申請書を提出しなければならない。

五 　前号の事務所ごとに置かれる第三十一条の三第一項に規定する者（同条第二項の規定によりその者とみなされる者を含む。第八条第二項第六号において同じ。）の氏名

（宅地建物取引士の設置）
第三十一条の三 　宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所（以下この条及び第五十条第一項において「事務所等」という。）ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。

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管理組合理事長ならびにマンション管理士必読書

「マンション法の判例解説」（勁草書房）
マンションにかかわる訴訟の判例とその解説が体系的にまとめられている。
3780円と少し値は張るが、値段以上の価値がある。
問題あるごとにネットで断片的に調べていたが、このような本の出現が待たれていた。

Ⅰ　総則：管理組合と区分所有者等の権利の調整
Ⅱ　マンションの専有部分・共用部分
Ⅲ　共用部分および敷地をめぐる法律関係
Ⅳ　管理者
Ⅴ　規約
Ⅵ　集会
Ⅶ　管理組合法人
Ⅷ　義務違反者に対する措置
Ⅸ　復旧および建替え
Ⅹ　団地
Ⅺ　その他（マンションの購入・欠陥・近隣紛争・居住者間トラブル・保険等）

掲載判例索引

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>>907 匿名さん

おたくさんの言う自主管理業務と
管理会社に全く委託しないという意味の
自主管理は全く別物。
それは直接発注というんだよ。
エレベーター保守なとが典型。
エレベーター保守を直接発注しているからといってその業務が自主管理業務だなどというと恥を書くよw
いま話題になっているのは、管理業務の運営を
全部委託、一部委託、自主管理と分類した場合の自主管理なんだよ。
一部委託の場合で、基幹事務を管理会社に委託している場合は自主管理とは言わない。
わかるかな

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なんかレベルの低い話しになってるね。
エレベーター点検業務、清掃業務、消防点検、雑排水管の高圧洗浄は定期的なので組合の
直接発注でもいいけど、突発的な補修工事とかは管理会社に委託してないと
相見積とかとるのが大変だからね。
それに保険関係も管理会社に任せてた方がいいよ。
緊急時の対応も管理会社がベター。

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>>907
自主管理業務は、植栽管理、エレベーター保守点検、CATV・インターネット契約、電波障害対策業務、水景設備管理、などが多いね。
この中でエレベーター保守点検を自主管理業務にしてると、障害時や事故時は管理会社に頼れないから管理組合は大変になるね。
自主管理は、管理組合は管理会社に責任転嫁できない。

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>>862

問題1（民泊関連）

現行のゲストルーム使用細則等では取り締まれない。
なぜなら、使用細則ではゲストルームの使用者（居住者）とその来訪者人数しか規定しておらず、使用者（居住者）と来訪者（親族、友人）の関係を証する公的証憑を提出させていないから。
親族なら関連する戸籍謄本を全部取れば証明できるが、友人関係を証する公的証明などない。
住民にこのような民泊行為をされると、管理組合自身が民泊を許容していることになりかねない。かといって、証憑提出などプライバシー侵害に当たるので不可能。
これは、区分所有者変更に伴う新区分所有者の入居届けの時にも該当する。
ほとんどの管理組合は、区分所有者の登記簿を取っていない。
ただし管理会社が自社で登記情報を取ってれば確認できるが。
登記簿は住民票と違い誰でも取れるから管理組合は取ってみることだ。

問題2（個人情報保護関連）

ほとんどの管理組合が管理会社に名簿管理を丸投げしている。
従って、居住者名簿のマスターは管理会社が保管管理。
法改正後は、個人情報取扱事業者になるので居住者名簿のマスターは管理組合保管管理になる。
そして管理会社にはコピーを渡して運用委託し、都度マスターとコピーを等価する必要がある。
これが理事長の新しい仕事になる。excelくらい出来ないと無理。

問題3（高圧一括受電関連）

賃貸人（区分所有者）と賃借人（占有者）は区分所有建物賃貸借契約で縛りがあることを管理組合は知らないようだ。
賃貸条件の電気・ガス・水道・下水・ネット関連・CATV関連の変更は賃貸人と賃借人の合意が必要。合意したら契約変更。普通は覚書を交わして済ますが。
もし賃借人が黙って勝手に変更した場合、解約退去時に賃借人は原状回復義務を負う。原状回復とは、高圧一括受電をもとの電力会社に戻すということ。不可能。
電力需給契約解約は賃借人の同意でよいが、その前に賃借人は賃貸人（区分所有者）との合意が必要で、賃貸借契約の変更が必要になる。
総会賛成決議で高圧一括受電導入が決まったとしても、賃貸人区分所有者が反対の意志表明をしていたなら、賃借人の電力供給元変更には応じないだろう。
高圧一括受電を導入されたら、電力自由化の時代に賃借人が自由に電力会社を選べなくなるので賃貸条件が不利になる。これからは電気もガスもセット割の時代に突入する。

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自主管理業務ねｗ！

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一般的な分類は下記のとおり。

全部委託・一部委託・自主管理
マンション管理会社への委託の種類
管理会社との委託形態の違いによるメリットとデメリット
http://m-kanri.biz/kanri/kanriitaku.html

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>ほとんどの管理組合は、区分所有者の登記簿を取っていない。
>ただし管理会社が自社で登記情報を取ってれば確認できるが。

ほとんどの場合、売買による所有権移転による区分所有者変更届には第三者の不動産仲介会社の署名押印欄があるので、管理組合がわざわざ登記簿まで取って所有権の移転を確認する必要はないのでは？

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>>920
所有権移転は登記原因が「売買」だけとは限らない。「相続」「贈与」の場合もある。
相続、贈与なら売買ではないので仲介会社は関与しない。
また売買でも仲介会社を挟まず直接売買する場合もある。

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専有部分を占有者である賃借人が転貸しても規約違反ではないですよね。

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規約に禁止規定があれば禁止。規定がなければＯＫ

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（有害行為の中止要求）
乙は、委託業務を行うため必要なときは、甲の組合員およびその所有する専有部分の占有者
（以下[組合員等」という。）に対し、甲に代わって、次の各号に掲げる行為の中止を求め
ることができる。
１）違反行為
２）
３）
・
・
２、乙が、前項の規定により中止を求めても、なお甲の組合員等がその行為を中止しない
ときは、乙は、その責めを免れるものとし、その後の中止等の要求は甲が行うものとする
。
※つまり最終的には管理会社はいくらでも言い逃れるような契約である。意味がない。

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↑そりゃ管理会社は大家ではないから。
賃貸なら厳しく言うよ。
当たり前のことがなんでわからんのかな
afoだね

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>>923
住宅の用途に供している限り賃借人が転貸しても規約違反にはならない。
賃借人の転貸は規約と言うよりも賃貸人と賃借人間の賃貸借契約の問題である。
近年、大手の法人は社宅代行会社に社宅管理を外注しているので、その法人が直接賃借人になることは稀で、その場合は賃借人が「社宅代行会社」で転貸先がその「法人」になる。この場合、賃貸借契約で「転貸可」の条件が必要になる。
法人契約は個人契約に比して賃料の回収が確実なので、ほとんどの賃貸人は法人契約の転貸をＯＫする。賃貸借は家賃回収の確実性に尽きる。

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初めて分譲マンションに入ります。
管理規約やネット検索してみましたが、今一ピンと来ません。
管理規約の変更は難しいのですか？

新築で規約は管理会社が標準な作りにしているため、参考ににさせてください。
いろいろ調べましたが、4分の3とか過半数とか、参加人数とかで、実感が湧きません。

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分譲マンションに入居するまでの間に管理規約を熟読し暗記することだ。
話はそれからだ。

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>>928 匿名さん
最新の標準管理規約に準拠していれば
問題ないと思いますけど。

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>>930 管理担当さん
名称独占資格をハンドル名にしている老人の
規制を希望する。

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>>931
今まであった「コミュニティ条項」が削除された。

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>>933 匿名さん

管理費から冠婚葬祭に支出できなくなったと考えて差し支えないと思われる。

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管理費からそんなもの支出してるのですか？初めて聞きました。

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建物管理のために住民が払ってる管理費で何で夏祭りや理事会宴会やるの？
目的外使用だと思うけど。

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