マンション管理士に質問しよう！ Part2

　マンションの建替えは、経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いようです。
　何故賛成者が少ないかといいますと、建替え決議がされたとしましても、建て替え決議から取り壊
し、建設までには約３年かかります。その間は部屋の確保が必要ですし、建替え費用についても負担
額も大きいので、実際建替え後に新設されたマンションに住まれる方は３分の１以下といわれてい
ます。

今迄建替えができたマンションの成功事例としては高島平の団地がありますが、ここは立地が
良く、容積率も大きかったので、戸数を増やしその分を売却して負担額が抑えられたというのがその
要因です。

　そのように建替えは難しいので、私たちは建物設備の維持保全に努めていかなければならないの
です。建物の寿命は適正な保全が行われれば１００年でももつといわれています。そのための一環と
して大規模修繕工事や大型設備の更新工事を定期的に行う必要があります。

　何故維持保全に努めなければならないかといいますと、それは住んでいる時は快適なマンションライ
フを、売却や賃貸に出す時は出来るだけ高く、そして子供に相続するときも資産価値の確保をしていく。

大規模修繕工事をするときに大切なことは、修繕専門委員の選出です。
専門委員はやる気と時間が必要です。
時間に融通がきく方、専業主婦の方、会社をリタイアした方がやられる
といいでしょうね。

大規模修繕費用が高すぎることについて質問させて頂いていたものです。
コンサルタントへ支払う費用を、管理会社所属の一級建築士が内定した時点ですでに200万支払っているそうなのですが、それは普通のことでしょうか...？
前にいただいたレスで｢コンサル費用は修繕費全体の○○％程度」というお話が出ていましたので、施工会社の見積もりすらとっていない段階でコンサル費が請求され支払われているのはおかしいのではと思い質問に伺いました。
ご教授願えますと幸いです。よろしくお願いいたします。

>>8846さん
コンサル費用が内定した段階で２００万円が支払われたとのことですが、
修繕積立金の取り崩しは、総会の決議が必要です。
総会の決議なしに支払いが行われたということは、完全に管理規約違反です。
当然理事長は法的に信義則違反、善管注意義務違反で罰金刑に処せられます。
修繕積立金の取り崩しではなく、管理費会計から予備費で支払われた可能性も
ありますが、設計コンサルタントの報酬は大規模修繕工事に関するものですから
管理費会計から支払うべきものでもありません。

大規模修繕工事での業者への支払い方法については、工事請負契約書で
交わします。
私どもの例では、１回目３０％、２回目３０％、３回目３０％、最終１０％
でした。これは建築業者への支払いです。工事期間６ヶ月
設計コンサルタントへの支払いについては、３回に分けて支払いました。
当然内定段階で支払うことは絶対にありえません。
設計コンサルタントの支払い内訳としては、設計料４０％、監理料６０％でした。

設計コンサルタントの報酬の件ですが、長期修繕計画では工事費の１５％
となっていましたが、相見積の結果は４％で済みました。
この１５％はソフトがそうなっているんだと思いますが、１５％支払う
マンションはいないでしょう。
仕事の殆どが、われわれに代わって仕様どおり工事が行われているかの
チェックだけですから。
そんなに高いんなら、建築業者を信用した随意契約にした方がいいですから。

設計コンサルタントとは具体的な契約内容はされていないんでしょう。
工事前の業者選定の数量調書の作成とか、施行中の管理業務のやり方とか、
完了後の管理報告書の作成、年度ごとの点検の立会とか。
＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　仕様書　　見積もり要項書　長期修繕計画表（数量計算書含）
　　　工事範囲の検討　材料の検討　概算工事費調査等

内定後にコンサル料を支払って、総会で否決されたら
返してもらう契約になっているんですか。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
契約前に重要事項の説明を受けてから契約します。（建築法の改正で必要となりました。）

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力

　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

設計コンサルタントの役割は多岐に亘ります。
契約書に細かく明記しておきましょう。
支払い方法についても、契約書に明記します。

すばらしい。

管理会社が推薦した設計コンサルタントがここに書いてあるような仕事をしますかね。
コンサル料の前取りだけはしているようだが。

管理会社と癒着してるでしょう。

完全に癒着してるね。
しかし何故２００万円を内定段階で請求したかだ。
一体コンサル料は全部でいくらなの？

管理会社と癒着してるコンサルに管理組合が費用を払う。これ程バカなことはない。

管理会社と癒着したがる組合員もいるしね、気をつけなきゃ。自営など収入の安定しない住民とか、年金生活者とか…。

あと公務員も癒着したがるよね。公務員の人って、低収なんだろうか？

ローンの支払いで買い替え資金はないし、
年金暮らしでは銀行も貸してくれないし、

上階のマナーの悪い住民に漏水を起こされて損害賠償をする勇気もなく、
おそる、おそる、管理員にゴマすりをしないと住めない状態です。

マンションは借金して購入する住まいではない。

マナーの悪い住民の多いマンションは一時住まいにして用が済めば売却
するのが利口。

マナーの良い住民の多いマンションは永住しても良いし、賃貸に出して
老後の生活資金にできる。

その為には中心部で駅近マンションに住むか、
いょう
文教地区として伝統のある地域のマンションに住む事でしょう。

管理会社も癒着したがる人は信用しないし、癒着したがったとして相手にしないんですけど。
管理会社に癒着して金銭を得ようなんてビンボーはやですね。

建築、ビル管理関係の仕事の住民も要注意。特に、自営。

士農工商
何故商人が身分が低かったのか

地方公務員と民間企業の違いを検索すれば、わかる。

しかし商人はお金はもっている。
士は生活は苦しい。

山手線沿線なら文句なし。
中央線もいい。但し吉祥寺まで。

管理会社は財閥系（三井、住友、三菱、野村、）以外の大京、東急は危険極まりない。

貧乏だか低収入だか知らんけど、マンションで管理会社と癒着して金銭を得ようなんて他の住民 は大迷惑なんでやめてくれよ。

うちのマンションにもいます。管理会社に恩を売って、管理会社との癒着を望んで目をギラギラさせてる輩。吐き気がしますわ。
それ程生活に困っているのか？

管理会社や業者かの中元・歳暮のギフトや飲食の接待に
飢えているんでしょう。

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。

＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

雨が多い時や冬時は結露に悩まされます。
参考にさせてください。

　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

そこで、今回は、マンションに関係のある「すまい・る債」についてご紹介します。

Ｈ１２年にペイオフ対策として登場しました、住宅金融支援機構　住宅宅地債券（マンション
修繕コース）、いわゆる「すまい・る債」の概要をご紹介いたします。

＜マンションすまい・る債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。
融資金利（Ｈ２５．３．１現在）
　　　一般のリフォーム工事　　１．２１％
　　　耐震改修工事　　　　　　　１．０１％

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

借り入れをするのにはすまいる債がいいけど、
借りたら返さなければならないね。

大規模改修工事費で借り入れをしなければ資金に不足するマンションが、
建て替え時にはどうなるのでしょうか。？

その前に買い替えた方が得策でしょう。

建替えはしません。
建替えに何故賛成者がすくないかといいますと、建て替え決議から取り壊し、
完成までには約３年かかります。
その間は各人が部屋の確保をしなければなりませんし、建て替え費用もかなりの
額になります。
だから完成した後に元の住民がすんでいる確率は３分の１以下になります。

建て替えのできるマンションではないのでしょう。
大規模修膳費が不足して借入金で賄うくらいだら、
建て替えの計画などは到底無理でしょう。

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案
　　　　※ここで、質問を受ける。
　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会