マンション管理士に質問しよう！ Part2

８７９４からの書き込みは重松マンション管理士事務所所長の
業務日誌から引用しました。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

専有部分の配管の更新工事を管理組合として実施する計画を
早めに立てる必要があります。
先行工事者に対する規約とか修繕積立金の値上を早めに
行うことにより、負担の軽減を図りましよう。

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専有部分の配管で継手部分に管端防食継手が使用されている
現在のものでも、３０年から４０年での更新が必要といわれて
います。

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給水管の共用部分は専有部分内にはありません。
専有部分にあるのは、排水管、給湯管、給水管、汚水管、ガス管です。
給水管の共用部分は居室外にありますので工事は簡単にできます。

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　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、３年ぐらい前から
　専門委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。
　　又、１戸につき５日間程度の入室作業が発生しますのでいかに住民の理解や協力が得られ
　るかが大きなウェイトをしめてきます。

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　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

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　　しかし、面倒くさいから室内に入らないでできる共用部分の給水管だけに終わらせることは
　マンションのスラム化はどんどん進んでいくことになります。
　　共用部分と同じ管材で経年劣化していく専有部分の配管を放置すれば、水漏れが頻発する
　ことになります。
　　水漏れが頻発しだした場合、管理組合として工事をしなければ下階の住民は迷惑をしますし、
　保険での対応もいずれできなくなってきます。

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　　又、保険については下の階の損害賠償については保険が適用されますが、経年劣化した配
　管については保険は適用されません。それに同じ部屋から数回の配管の劣化による水漏れが
　発生しだしたら、保険会社は保険の支払を拒否することが予想されます。

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配管に関しては、工事や保険、住民間のトラブル等大変な
課題がありますね。

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亜鉛メッキ管を使用しているマンションの給水管の更新時期は
２０年から３０年だそうです。

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マンション派築２５年が経過してくると、漏水が発生してきます。
資産価値が落ちない対策を取らないといけません。

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築２８年の４００戸の１２階建のマンションです。

オール電化マンションで電気温水器が専有部分のど真ん中のク
ローゼットの奥の扉の奥に設置されております。

半数以上の専有部分が今でも古い温水器を使用していてり漏水
事故が相次いでおります。

事故の専有部分の復旧工事は保険金処理の保険代理店の管会社
の独占状態です。

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漏水事故に関しての業者については。保険金が適用されるのだったら
住民は仕事をしっかりしてくれればどこの業者でもいいと思うでしょうね。
漏水の賠償も保険で当然してくれるのでしょう。

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漏水が頻発しているのであれば、管理組合として一斉に
補修工事をすれば皆さん不安感は解消されるのですが、
それでは保険が適用されませんね。

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省エネ対策の深夜電力によろ温水器劣化による破裂事故です。
事故の発生時間は午前３時から午前５時ごろです。

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配管ではありません。

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地震時はほぼ両方です。

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>半数以上の専有部分が今でも古い温水器を使用していてり漏水
>事故が相次いでおります。

漏水事故といっているじゃないの。

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温水器のタンクが破裂して熱湯が専有部分内にあふれて下階に漏水する状態です。

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それを漏水事故というんですよ。
漏水の原因はいろいろあるでしょう。
配管、温水器、水の出しっぱなし、外壁のひび割れ、台風でのサッシ等

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そしてその漏水は保険の適用対象となるんです。
但し、台風による水漏れは保険は適用されないでしょうが。
外壁のひび割れも経年劣化によるものなので難しいかもしれません。

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そろそろ修繕積立金の話しにいきましょうか。

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８８２２さん、そのと通りです。それ等を防止してマンションを維持する為の
管理費等です。

温水器の破裂による漏水は被害額が莫大になります。誠に申し訳御座いませんが、
ほんの一例を投稿しました。

もっと怖い事故がガス漏れと、火災事故です。

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マンションでの火災はありませんが、漏水はたまにありますね。
ガス漏れ事故も今までありません。
漏水も水栓とか洗面所下の配管の緩みが原因というのが殆どです。
経年劣化というのはありません。

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それは良いマンションですね。羨ましいです。

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温水器というのは部屋の中にあるんですか。

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８８１４に説明しました。

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「修繕積立金値上判断の考え方」

　　　１戸当り月の必要修繕積立金の額の算出方法としては、長期修繕計画から割り出す方法と平米
　　数から算出する方法があります。
　　　一番いい方法は、長期修繕計画から総工事費を算出するのがいいんですが、この場合は期間に
　　よって工事内容が違ったり、その期間に入らない工事もあり算出が難しくなります。

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　　　１００年間というような、長期のタームの中ですと正確な数字がでるのですが、計画は２５年とか
　　３０年ですので、どうしてもムラが生じてきます。
　　　そこで、修繕積立金の値上判断としては、平米当りの単価での算出、長期修繕計画からの判断、
　　国交省の望まれる基準等を総合的に勘案した中で、どの金額にするかを決めていかなければなり
　　ません。

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　※必要修繕積立金の算出方法・・・平米数から算出する方法 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第２回の大規模修繕工事までの額 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第３回目以降については別途試算
マンションの規模　　　　　　　　マンションの戸数　　　　１戸月平均　　　㎡当り１戸月額
５，０００㎡未満　　　　　　　　　　５０戸未満　　　　　　２１８円　　　　１６５円～２５０円
５，０００㎡～１０，０００㎡　　　５０戸～１００戸　　　　２０２円　　　　１４０円～２６５円
１０，０００㎡超　　　　　　　　　　１００戸超　　　　　　１７８円　　　　１３５円～２２０円

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　　　　国交省の望まれる修繕積立金の指針額　　　　　　　１戸当り月　 １７，５１５円
　　　この金額は、第１回目の大規模修繕工事後の築４０年～４５年迄の積立金の必要額です。

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　　１戸当り月の必要修繕積立金の額については、今後は大型施設の交換を含めた中での計画
　をしていかなければなりません。そのためには、国交省が出している望ましい積立金の額も参考
　に入れて、長期修繕計画の洗い直しをした中で、適正値上額の検討をしていく必要があります。

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　※修繕積立金（Ｈ２５総合調査結果報告による）は殆どのマンションで積立金不足となっています。
　　　又、築３０年からの大型設備の交換費用を含まない長期修繕計画となっていますので、それが
　　　修繕積立金不足の大きな要因となっています。

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築2年、8階建て54戸、建築延床面積5000平方メートル以下の地方のマンションです。
平面駐車場のみ、貯水槽なし

修繕積立金を値上げをし、均等化しようと考えておりますが、いくらにすればいいのか、またその根拠について悩んでおります。

国の指針を出して170円/平方メートルにします、じゃ納得しないですよね

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一番確実な方法は、全てを網羅した長期修繕計画を作成し、３０年間の
総工事費から１戸当り月の必要積立金の額を算出するのがベストです。
しかし、それがなければマンションの規模別から算出しなければなりません。
しかし、㎡当たり１戸当たりの月額は、１４０円から２６５円と幅が大きい
のでどれを基準にすればいいか分りません。
７０㎡で試算しても、９，８００円～１８，５５０円です。平均でみれば
１４，１４０円となります。

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この修繕積立金には専有部分の配管の更新工事分は
含まれていませんからね。

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>>8836さん
築２年ですから当面月１２，０００円程度でいいと思います。
１回目の大規模修繕工事が終わったときにそこから３０年間の
長期修繕計画表を作成すれば、大型設備の殆どが包含されますので
それを基に値上げを検討すればいいと思います。
１２，０００円に根拠はありませんが、最終的には１戸当り月
１８，０００円程度は必要となるでしょうから、早めに値上げを
することにより負担の軽減を図っていくことが必要でしょう。

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　工事の周期につきましては、国交省のガイドラインによりますと１２～１３年周期を推奨していますが、
これは各マンションによって考え方は違ってきます。ただいえることは自分の部屋で考えてみますと、
タタミや壁紙の交換を早くやる方とやられない方の考え方の差だと思います。
　マンションは時の経過とともに必ず劣化していきますが、この劣化を防ぐために定期的な建物設備
の維持保全をしていかなければなりません。
　そうすることによって、快適なマンションライフが送れると共に資産価値の減少に歯止めをかけて
いくことができます。

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　マンションの建替えは、経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いようです。
　何故賛成者が少ないかといいますと、建替え決議がされたとしましても、建て替え決議から取り壊
し、建設までには約３年かかります。その間は部屋の確保が必要ですし、建替え費用についても負担
額も大きいので、実際建替え後に新設されたマンションに住まれる方は３分の１以下といわれてい
ます。

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今迄建替えができたマンションの成功事例としては高島平の団地がありますが、ここは立地が
良く、容積率も大きかったので、戸数を増やしその分を売却して負担額が抑えられたというのがその
要因です。

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　そのように建替えは難しいので、私たちは建物設備の維持保全に努めていかなければならないの
です。建物の寿命は適正な保全が行われれば１００年でももつといわれています。そのための一環と
して大規模修繕工事や大型設備の更新工事を定期的に行う必要があります。

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　何故維持保全に努めなければならないかといいますと、それは住んでいる時は快適なマンションライ
フを、売却や賃貸に出す時は出来るだけ高く、そして子供に相続するときも資産価値の確保をしていく。

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大規模修繕工事をするときに大切なことは、修繕専門委員の選出です。
専門委員はやる気と時間が必要です。
時間に融通がきく方、専業主婦の方、会社をリタイアした方がやられる
といいでしょうね。

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大規模修繕費用が高すぎることについて質問させて頂いていたものです。
コンサルタントへ支払う費用を、管理会社所属の一級建築士が内定した時点ですでに200万支払っているそうなのですが、それは普通のことでしょうか...？
前にいただいたレスで｢コンサル費用は修繕費全体の○○％程度」というお話が出ていましたので、施工会社の見積もりすらとっていない段階でコンサル費が請求され支払われているのはおかしいのではと思い質問に伺いました。
ご教授願えますと幸いです。よろしくお願いいたします。

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>>8846さん
コンサル費用が内定した段階で２００万円が支払われたとのことですが、
修繕積立金の取り崩しは、総会の決議が必要です。
総会の決議なしに支払いが行われたということは、完全に管理規約違反です。
当然理事長は法的に信義則違反、善管注意義務違反で罰金刑に処せられます。
修繕積立金の取り崩しではなく、管理費会計から予備費で支払われた可能性も
ありますが、設計コンサルタントの報酬は大規模修繕工事に関するものですから
管理費会計から支払うべきものでもありません。

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大規模修繕工事での業者への支払い方法については、工事請負契約書で
交わします。
私どもの例では、１回目３０％、２回目３０％、３回目３０％、最終１０％
でした。これは建築業者への支払いです。工事期間６ヶ月
設計コンサルタントへの支払いについては、３回に分けて支払いました。
当然内定段階で支払うことは絶対にありえません。
設計コンサルタントの支払い内訳としては、設計料４０％、監理料６０％でした。

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設計コンサルタントの報酬の件ですが、長期修繕計画では工事費の１５％
となっていましたが、相見積の結果は４％で済みました。
この１５％はソフトがそうなっているんだと思いますが、１５％支払う
マンションはいないでしょう。
仕事の殆どが、われわれに代わって仕様どおり工事が行われているかの
チェックだけですから。
そんなに高いんなら、建築業者を信用した随意契約にした方がいいですから。

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設計コンサルタントとは具体的な契約内容はされていないんでしょう。
工事前の業者選定の数量調書の作成とか、施行中の管理業務のやり方とか、
完了後の管理報告書の作成、年度ごとの点検の立会とか。
＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　仕様書　　見積もり要項書　長期修繕計画表（数量計算書含）
　　　工事範囲の検討　材料の検討　概算工事費調査等

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内定後にコンサル料を支払って、総会で否決されたら
返してもらう契約になっているんですか。

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　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
契約前に重要事項の説明を受けてから契約します。（建築法の改正で必要となりました。）

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力

　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

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