マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>8794-8798

引用する場合は、出典（引用元）を明確にしてください。

要するに、専有部分の管理に修繕積立金を使うことは可能だが
先行工事者に対しての衡平の観点から規約を規定しておく必要が
あります。

８７９４からの書き込みは重松マンション管理士事務所所長の
業務日誌から引用しました。

専有部分の配管の更新工事を管理組合として実施する計画を
早めに立てる必要があります。
先行工事者に対する規約とか修繕積立金の値上を早めに
行うことにより、負担の軽減を図りましよう。

専有部分の配管で継手部分に管端防食継手が使用されている
現在のものでも、３０年から４０年での更新が必要といわれて
います。

給水管の共用部分は専有部分内にはありません。
専有部分にあるのは、排水管、給湯管、給水管、汚水管、ガス管です。
給水管の共用部分は居室外にありますので工事は簡単にできます。

　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、３年ぐらい前から
　専門委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。
　　又、１戸につき５日間程度の入室作業が発生しますのでいかに住民の理解や協力が得られ
　るかが大きなウェイトをしめてきます。

　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

　　しかし、面倒くさいから室内に入らないでできる共用部分の給水管だけに終わらせることは
　マンションのスラム化はどんどん進んでいくことになります。
　　共用部分と同じ管材で経年劣化していく専有部分の配管を放置すれば、水漏れが頻発する
　ことになります。
　　水漏れが頻発しだした場合、管理組合として工事をしなければ下階の住民は迷惑をしますし、
　保険での対応もいずれできなくなってきます。

　　又、保険については下の階の損害賠償については保険が適用されますが、経年劣化した配
　管については保険は適用されません。それに同じ部屋から数回の配管の劣化による水漏れが
　発生しだしたら、保険会社は保険の支払を拒否することが予想されます。

配管に関しては、工事や保険、住民間のトラブル等大変な
課題がありますね。

亜鉛メッキ管を使用しているマンションの給水管の更新時期は
２０年から３０年だそうです。

マンション派築２５年が経過してくると、漏水が発生してきます。
資産価値が落ちない対策を取らないといけません。

築２８年の４００戸の１２階建のマンションです。

オール電化マンションで電気温水器が専有部分のど真ん中のク
ローゼットの奥の扉の奥に設置されております。

半数以上の専有部分が今でも古い温水器を使用していてり漏水
事故が相次いでおります。

事故の専有部分の復旧工事は保険金処理の保険代理店の管会社
の独占状態です。

漏水事故に関しての業者については。保険金が適用されるのだったら
住民は仕事をしっかりしてくれればどこの業者でもいいと思うでしょうね。
漏水の賠償も保険で当然してくれるのでしょう。

漏水が頻発しているのであれば、管理組合として一斉に
補修工事をすれば皆さん不安感は解消されるのですが、
それでは保険が適用されませんね。

省エネ対策の深夜電力によろ温水器劣化による破裂事故です。
事故の発生時間は午前３時から午前５時ごろです。

配管ではありません。

地震時はほぼ両方です。

>半数以上の専有部分が今でも古い温水器を使用していてり漏水
>事故が相次いでおります。

漏水事故といっているじゃないの。

温水器のタンクが破裂して熱湯が専有部分内にあふれて下階に漏水する状態です。

それを漏水事故というんですよ。
漏水の原因はいろいろあるでしょう。
配管、温水器、水の出しっぱなし、外壁のひび割れ、台風でのサッシ等

そしてその漏水は保険の適用対象となるんです。
但し、台風による水漏れは保険は適用されないでしょうが。
外壁のひび割れも経年劣化によるものなので難しいかもしれません。

そろそろ修繕積立金の話しにいきましょうか。

８８２２さん、そのと通りです。それ等を防止してマンションを維持する為の
管理費等です。

温水器の破裂による漏水は被害額が莫大になります。誠に申し訳御座いませんが、
ほんの一例を投稿しました。

もっと怖い事故がガス漏れと、火災事故です。

マンションでの火災はありませんが、漏水はたまにありますね。
ガス漏れ事故も今までありません。
漏水も水栓とか洗面所下の配管の緩みが原因というのが殆どです。
経年劣化というのはありません。

それは良いマンションですね。羨ましいです。

温水器というのは部屋の中にあるんですか。

８８１４に説明しました。

「修繕積立金値上判断の考え方」

　　　１戸当り月の必要修繕積立金の額の算出方法としては、長期修繕計画から割り出す方法と平米
　　数から算出する方法があります。
　　　一番いい方法は、長期修繕計画から総工事費を算出するのがいいんですが、この場合は期間に
　　よって工事内容が違ったり、その期間に入らない工事もあり算出が難しくなります。

　　　１００年間というような、長期のタームの中ですと正確な数字がでるのですが、計画は２５年とか
　　３０年ですので、どうしてもムラが生じてきます。
　　　そこで、修繕積立金の値上判断としては、平米当りの単価での算出、長期修繕計画からの判断、
　　国交省の望まれる基準等を総合的に勘案した中で、どの金額にするかを決めていかなければなり
　　ません。

　※必要修繕積立金の算出方法・・・平米数から算出する方法 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第２回の大規模修繕工事までの額 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第３回目以降については別途試算
マンションの規模　　　　　　　　マンションの戸数　　　　１戸月平均　　　㎡当り１戸月額
５，０００㎡未満　　　　　　　　　　５０戸未満　　　　　　２１８円　　　　１６５円～２５０円
５，０００㎡～１０，０００㎡　　　５０戸～１００戸　　　　２０２円　　　　１４０円～２６５円
１０，０００㎡超　　　　　　　　　　１００戸超　　　　　　１７８円　　　　１３５円～２２０円

　　　　国交省の望まれる修繕積立金の指針額　　　　　　　１戸当り月　 １７，５１５円
　　　この金額は、第１回目の大規模修繕工事後の築４０年～４５年迄の積立金の必要額です。

　　１戸当り月の必要修繕積立金の額については、今後は大型施設の交換を含めた中での計画
　をしていかなければなりません。そのためには、国交省が出している望ましい積立金の額も参考
　に入れて、長期修繕計画の洗い直しをした中で、適正値上額の検討をしていく必要があります。

　※修繕積立金（Ｈ２５総合調査結果報告による）は殆どのマンションで積立金不足となっています。
　　　又、築３０年からの大型設備の交換費用を含まない長期修繕計画となっていますので、それが
　　　修繕積立金不足の大きな要因となっています。

築2年、8階建て54戸、建築延床面積5000平方メートル以下の地方のマンションです。
平面駐車場のみ、貯水槽なし

修繕積立金を値上げをし、均等化しようと考えておりますが、いくらにすればいいのか、またその根拠について悩んでおります。

国の指針を出して170円/平方メートルにします、じゃ納得しないですよね

一番確実な方法は、全てを網羅した長期修繕計画を作成し、３０年間の
総工事費から１戸当り月の必要積立金の額を算出するのがベストです。
しかし、それがなければマンションの規模別から算出しなければなりません。
しかし、㎡当たり１戸当たりの月額は、１４０円から２６５円と幅が大きい
のでどれを基準にすればいいか分りません。
７０㎡で試算しても、９，８００円～１８，５５０円です。平均でみれば
１４，１４０円となります。

この修繕積立金には専有部分の配管の更新工事分は
含まれていませんからね。

>>8836さん
築２年ですから当面月１２，０００円程度でいいと思います。
１回目の大規模修繕工事が終わったときにそこから３０年間の
長期修繕計画表を作成すれば、大型設備の殆どが包含されますので
それを基に値上げを検討すればいいと思います。
１２，０００円に根拠はありませんが、最終的には１戸当り月
１８，０００円程度は必要となるでしょうから、早めに値上げを
することにより負担の軽減を図っていくことが必要でしょう。

　工事の周期につきましては、国交省のガイドラインによりますと１２～１３年周期を推奨していますが、
これは各マンションによって考え方は違ってきます。ただいえることは自分の部屋で考えてみますと、
タタミや壁紙の交換を早くやる方とやられない方の考え方の差だと思います。
　マンションは時の経過とともに必ず劣化していきますが、この劣化を防ぐために定期的な建物設備
の維持保全をしていかなければなりません。
　そうすることによって、快適なマンションライフが送れると共に資産価値の減少に歯止めをかけて
いくことができます。

　マンションの建替えは、経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いようです。
　何故賛成者が少ないかといいますと、建替え決議がされたとしましても、建て替え決議から取り壊
し、建設までには約３年かかります。その間は部屋の確保が必要ですし、建替え費用についても負担
額も大きいので、実際建替え後に新設されたマンションに住まれる方は３分の１以下といわれてい
ます。

今迄建替えができたマンションの成功事例としては高島平の団地がありますが、ここは立地が
良く、容積率も大きかったので、戸数を増やしその分を売却して負担額が抑えられたというのがその
要因です。

　そのように建替えは難しいので、私たちは建物設備の維持保全に努めていかなければならないの
です。建物の寿命は適正な保全が行われれば１００年でももつといわれています。そのための一環と
して大規模修繕工事や大型設備の更新工事を定期的に行う必要があります。

　何故維持保全に努めなければならないかといいますと、それは住んでいる時は快適なマンションライ
フを、売却や賃貸に出す時は出来るだけ高く、そして子供に相続するときも資産価値の確保をしていく。

大規模修繕工事をするときに大切なことは、修繕専門委員の選出です。
専門委員はやる気と時間が必要です。
時間に融通がきく方、専業主婦の方、会社をリタイアした方がやられる
といいでしょうね。

大規模修繕費用が高すぎることについて質問させて頂いていたものです。
コンサルタントへ支払う費用を、管理会社所属の一級建築士が内定した時点ですでに200万支払っているそうなのですが、それは普通のことでしょうか...？
前にいただいたレスで｢コンサル費用は修繕費全体の○○％程度」というお話が出ていましたので、施工会社の見積もりすらとっていない段階でコンサル費が請求され支払われているのはおかしいのではと思い質問に伺いました。
ご教授願えますと幸いです。よろしくお願いいたします。

>>8846さん
コンサル費用が内定した段階で２００万円が支払われたとのことですが、
修繕積立金の取り崩しは、総会の決議が必要です。
総会の決議なしに支払いが行われたということは、完全に管理規約違反です。
当然理事長は法的に信義則違反、善管注意義務違反で罰金刑に処せられます。
修繕積立金の取り崩しではなく、管理費会計から予備費で支払われた可能性も
ありますが、設計コンサルタントの報酬は大規模修繕工事に関するものですから
管理費会計から支払うべきものでもありません。

大規模修繕工事での業者への支払い方法については、工事請負契約書で
交わします。
私どもの例では、１回目３０％、２回目３０％、３回目３０％、最終１０％
でした。これは建築業者への支払いです。工事期間６ヶ月
設計コンサルタントへの支払いについては、３回に分けて支払いました。
当然内定段階で支払うことは絶対にありえません。
設計コンサルタントの支払い内訳としては、設計料４０％、監理料６０％でした。

設計コンサルタントの報酬の件ですが、長期修繕計画では工事費の１５％
となっていましたが、相見積の結果は４％で済みました。
この１５％はソフトがそうなっているんだと思いますが、１５％支払う
マンションはいないでしょう。
仕事の殆どが、われわれに代わって仕様どおり工事が行われているかの
チェックだけですから。
そんなに高いんなら、建築業者を信用した随意契約にした方がいいですから。

設計コンサルタントとは具体的な契約内容はされていないんでしょう。
工事前の業者選定の数量調書の作成とか、施行中の管理業務のやり方とか、
完了後の管理報告書の作成、年度ごとの点検の立会とか。
＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　仕様書　　見積もり要項書　長期修繕計画表（数量計算書含）
　　　工事範囲の検討　材料の検討　概算工事費調査等

内定後にコンサル料を支払って、総会で否決されたら
返してもらう契約になっているんですか。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
契約前に重要事項の説明を受けてから契約します。（建築法の改正で必要となりました。）

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力

　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

設計コンサルタントの役割は多岐に亘ります。
契約書に細かく明記しておきましょう。
支払い方法についても、契約書に明記します。

すばらしい。

管理会社が推薦した設計コンサルタントがここに書いてあるような仕事をしますかね。
コンサル料の前取りだけはしているようだが。

管理会社と癒着してるでしょう。

完全に癒着してるね。
しかし何故２００万円を内定段階で請求したかだ。
一体コンサル料は全部でいくらなの？

管理会社と癒着してるコンサルに管理組合が費用を払う。これ程バカなことはない。

管理会社と癒着したがる組合員もいるしね、気をつけなきゃ。自営など収入の安定しない住民とか、年金生活者とか…。

あと公務員も癒着したがるよね。公務員の人って、低収なんだろうか？

ローンの支払いで買い替え資金はないし、
年金暮らしでは銀行も貸してくれないし、

上階のマナーの悪い住民に漏水を起こされて損害賠償をする勇気もなく、
おそる、おそる、管理員にゴマすりをしないと住めない状態です。

マンションは借金して購入する住まいではない。

マナーの悪い住民の多いマンションは一時住まいにして用が済めば売却
するのが利口。

マナーの良い住民の多いマンションは永住しても良いし、賃貸に出して
老後の生活資金にできる。

その為には中心部で駅近マンションに住むか、
いょう
文教地区として伝統のある地域のマンションに住む事でしょう。

管理会社も癒着したがる人は信用しないし、癒着したがったとして相手にしないんですけど。
管理会社に癒着して金銭を得ようなんてビンボーはやですね。

建築、ビル管理関係の仕事の住民も要注意。特に、自営。

士農工商
何故商人が身分が低かったのか

地方公務員と民間企業の違いを検索すれば、わかる。

しかし商人はお金はもっている。
士は生活は苦しい。

山手線沿線なら文句なし。
中央線もいい。但し吉祥寺まで。

管理会社は財閥系（三井、住友、三菱、野村、）以外の大京、東急は危険極まりない。

貧乏だか低収入だか知らんけど、マンションで管理会社と癒着して金銭を得ようなんて他の住民 は大迷惑なんでやめてくれよ。

うちのマンションにもいます。管理会社に恩を売って、管理会社との癒着を望んで目をギラギラさせてる輩。吐き気がしますわ。
それ程生活に困っているのか？

管理会社や業者かの中元・歳暮のギフトや飲食の接待に
飢えているんでしょう。

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。

＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

雨が多い時や冬時は結露に悩まされます。
参考にさせてください。

　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

そこで、今回は、マンションに関係のある「すまい・る債」についてご紹介します。

Ｈ１２年にペイオフ対策として登場しました、住宅金融支援機構　住宅宅地債券（マンション
修繕コース）、いわゆる「すまい・る債」の概要をご紹介いたします。

＜マンションすまい・る債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。
融資金利（Ｈ２５．３．１現在）
　　　一般のリフォーム工事　　１．２１％
　　　耐震改修工事　　　　　　　１．０１％

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

借り入れをするのにはすまいる債がいいけど、
借りたら返さなければならないね。

大規模改修工事費で借り入れをしなければ資金に不足するマンションが、
建て替え時にはどうなるのでしょうか。？

その前に買い替えた方が得策でしょう。

建替えはしません。
建替えに何故賛成者がすくないかといいますと、建て替え決議から取り壊し、
完成までには約３年かかります。
その間は各人が部屋の確保をしなければなりませんし、建て替え費用もかなりの
額になります。
だから完成した後に元の住民がすんでいる確率は３分の１以下になります。

建て替えのできるマンションではないのでしょう。
大規模修膳費が不足して借入金で賄うくらいだら、
建て替えの計画などは到底無理でしょう。

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案
　　　　※ここで、質問を受ける。
　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。
　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
　ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
　誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
　決定的なミスが議案にある場合はこの議案については保留として次期理事会で検討し
て必要なら臨時総会を開催するか次期通常総会まで待つかの判断をしなければなりま
せん。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

総会の季節は殆ど終わったと思いますので、次回は理事会について
書き込みをします。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

＜理事になったらまず何をしなければならないか＞
＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。
　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

＜理事会での検討事項＞
　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

＜理事長の役割＞
　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

＜理事会の議決事項＞
　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

＜広報活動＞
　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

みなさんご存知だと思いますが、総会と理事会の基本的な
進め方を書き込んでみました。
再確認の意味も含めてさらっと一読ください。

　理事会での検討事項
　　　　　　１）苦情や要望事項の検討
　　　　　　　　　ゴミの分別、騒音、ペット、駐車場・駐輪場、対管理会社
　　　　　　　　　通路・ベランダの障害物対策
　　　　　　２）各種点検や修繕工事の業者選定と相見積、時期の検討等
　　　　　　３）届出事項の確認
　　　　　　　　　専有部分の改修工事の届出
　　　　　　　　　引っ越し、賃貸、売却の場合の届出
　　　　　　４）収支報告書での、会計の状況の把握・・・毎月実施
　　　　　　５）滞納状況の把握と対策
　　　　　　６）広報活動
　　　　　　　　　回覧板、掲示板での訴求
　　　　　　７）その他
　　　　　　　　　予算案の作成、長期修繕計画の作成、事業計画案の作成
　　　　　　　　　大規模修繕計画、規約の改正案、駐輪場の整理（自転車の処分）の検討等

ちよっと書き込み方がまずかったですね。

滞納金について
　　滞納金が多くなるとマンションの管理や建物の維持・保全が難しくなります。
　滞納については、管理会社任せにすることなく、理事会で報告をさせ現状を把握して、
　滞納額が大きくならないようにすべきです。
　　内容証明郵便、少額訴訟、支払督促
　遅延損害金、訴訟費用、駐車場の契約破棄等を規約に明示しておくことが必要

共用部分の管理
　１）保存行為
　　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　　行為です。

　２）管理行為
　　　重大変更と保存行為を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・
　　改良行為がこれに該当します。普通決議が必要です。

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種仕様申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他

こういう書き込みがありました。
>建て替えのできるマンションではないのでしょう。
>大規模修膳費が不足して借入金で賄うくらいだら、
>建て替えの計画などは到底無理でしょう。

建替えの計画を立てているマンションはいくら築年数が経過した
マンションでも計画はされないでしょう。
それぐらい建て替えは不可能に近いことなんです。
建て替えが成功した事例としては、板橋区の高島平の団地ですが、
ここは立地が良く、又容積率つまり土地が広かったので、戸数を
増やし、その分を売却することによって、負担の軽減が図られた
のです。
みなさんのマンションの容積率は戸数を増やすぐらいのスペース
がありますか。

建替えは築何年でやるんですか。

新耐震基準前のマンションは検討しなければならないでしょうが

それ以降に作られたマンションは建替えは必要ないのでは。

自治会と理事会の違いを詳しく教えてください。
うちのマンションではどうもごっちゃになっているようです。
理事と自治会役員を兼務している者も数名います。

自治会と理事会ははっきり区別ししなければならないでしょう。

ただ、小さいマンションではそういうこともあるのかな。

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　各マンションの住民は、管理規約や各種細則を順守していかなければなりません。
　そして、各区分所有者は毎月管理費や修繕積立金等を支払っています。そのお金で建物の維
持保全等や管理を行っているのです。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

　具体的には親子会、塾親会、文化活動やスポーツ活動を支援しており、又祭りや清掃活動、リサ
イクル活動等を行っています。祭りに関しては地域の自治会と消防訓練は管理組合と協力して行い
マンション住民の生活面での互助並びに交流活動のフォローを行っています。

　消防訓練については、管理組合が消防署に防火管理者の設定や消防訓練の実施、又年２回の
消防点検の報告書等の提出をしなければなりませんが、訓練については管理組合と自治会が協
力してやっていくことも必要です。

　自治会は、行政との窓口で、行政の各種情報が伝達されます。
　しかし、管理組合と自治会は目的や機能が異なる組織で、構成員も異なっています。それでこ
の２つを混同すると管理組合の運営に支障をきたすおそれがでてきます。
　そのため、マンション管理を適正に行うためには、各組織の違い、目的等をよく理解しておかな
ければなりません。

　又、管理組合、自治会の役員のそのときの力関係によって、管理組合が自治会に、自治会が
管理組合に干渉をすることがあってはいけません。
　ただ、相互に連携して協力しあう体制をどう構築していくかということは大切なことです。目的が
重複している防災や植栽に関しては、一緒に取り組んでいくことが効率的です。

　標準管理規約から、「コミュニティ条項」が削除されました。当マンションの管理規約にも規定さ
れてます「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成（費用）」という項目です。
　理由としては、法的リスクを避けるためとのことです。コミュニティの合意形成の環境づくりといっ
た理由で管理費から支出されたり、マンションの管理と関連性の薄い業務活動に対して支出す
れば、役員に対して損害賠償責任が生じる恐れがあることがその理由です。

　管理費から募金や熟親会、スポーツや文化会、親子会、祭りとかに経費を支出することはでき
ません。あくまで管理費はマンションの管理のために使用しなければなりません。

　又、自治会費を管理組合が強制徴収している事例はありますが、その点は理解した上で適切
な運営がされているマンションは多いようです。
　但し、第三者に賃貸されているマンションや空室で居住していない区分所有者の場合は、自治
会費の徴収でトラブルの要因となることは予想されます。

　管理組合と自治会の両組織を合体させることはできませんが、両組織の趣旨、目的を正しく理
解してそれぞれが独立して運営していくことが必要です。
　ただ、マンション内のコミュニティを図っていくことは大切なことです。

管理組合と自治会の違いを簡単にまとめてみました。
しかし、分かってはいるんですが、中々完全に分離すると
いうことは難しいですね。

自治会費を管理費等と一緒に口座引き落とししている
マンションはありますか。

ウチなどは管理組合の理事長が自治会長の奥様です。
その奥様の連れ子の娘が管理組合の理事です。

管理会社はこのご家族のいいなりです。将来不安です。

５００戸の大型マンションです。

コミュニティー条項などを削除して変わりませんません。

自治会への加入率が高ければそれぐらいは
やってやってもいいんじゃない。

自治会費だけの徴収の場合は、各戸へ集金に
いくんですか。
金額が少ないので、口座引き落としはできないでしょうから。

>>8928さん
５００戸のマンションで自治会と理事会が混同されているようですね。
管理会社としては、組合員特に理事には逆らえませんからね。
弱い立場の管理会社に対して弱い者いじめはいけませんね。
どちらも任期を決めることが先決でしょう。

私のマンションでは管理費等と一緒に管理会社（株）東急コミュニティー名義
の口座へ年４回自動振替えです。（普通預金口座を確認）

当然振り込み手数料は管理組合負担なんですよね。

管理費を自治会のために使うことは可ですか。
管理規約には記載されていないと思いますけど。

自治会との懇親会の会費は管理組合もしはらっているんですか。
うちの場合は、理事会分は自治会が支払ってくれます。
２次会の費用とタクシー代も。

マンションの未来は組合員の総意できまります。
良くも悪くも組合員に帰属します。

カメレオンだらけです。時々イグアナも登場します。
猫はいますがライオンはおりません。動物園です。

ホント動物園みたい。

組合員に知識とモラルがあればいいですが。

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

管理会社に委託すると（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

管理会社が殆ど実験を握っているので、そんなこといわれても
組合としては任せるしかない。

収支報告書の途中経過は毎月されていますか。
これがされていないなら、管理会社に請求すべきです。

収支報告書は管理員室にはあると思うけど、理事には配布
されていないと思う。
理事会でそれを検討しなければならないんだけど、そんな
難しいことはやらない。

元々収支報告書は毎月提出されるものなの。
そんなのはみたことないよ。
総会の議案書ではみるけど。

点検や補修工事をした場合、管理会社がリベートを取っているか
否かを知る方法は、請求書が業者から管理組合宛に直接きているか
どうかで判断できます。
管理会社がリベート等を取っている場合は、管理会社から管理組合宛に
請求がきます。
一度確認してみてください。

請求書をみれば簡単にわかるのですが、出金明細書については
理事長と会計担当しか押印しないので、一般理事はそれが分らない
でしょう。
理事長に確認してみてください。意外と理事長もそんなことは
わからずに出金明細書に押印していると思いますよ。
管理会社はそれで銀行から出金します。

請求先が管理会社か業者かで管理会社が手数料を取っているのが判るんですね。
出金伝票の資料は管理組合にはないですよね。
そのチェックは押印する時にしか判らない。
つまり理事長か会計担当理事以外は調べようがないということですね。

出金伝票ねえ。
それと請求書。

>>8944 匿名さん
理事会に入れば内情が分かりフロントとも距離が近くなるので、不安があるのなら一度理事に立候補して下さい。

任せるしかないということは決してありませんよ。

しかし、一般理事では何の権限もないでしょう。
勉強してもしょうがない。

>>8953 匿名さん
理事でもフロントに議案言えば理事会でとりあげてくれるでしょう。

もちろん権限は理事長にあるので、理事長に立候補したらやりやすいのは間違いないですね。

うちの理事会では一般理事とフロントの間で話をして議案出してくれていますよ。

理事会の議題は理事長と管理会社で決めてますからね。
簡単に質問もできない雰囲気です。

一般理事とフロントでの話し合いがされるんですか。
私どもの組合では、理事長しか管理会社との打ち合わせは
しません。

なるほど、そんな雰囲気なんですね。
理事長がしっかりしないと大変ですね。

では、ここはやはり何か問題を感じているあなたが来期の理事長に立候補すべきでは？

なんの参考にもならないと思いますが、自分ももう１期理事長をするつもりです。自分発信の議題があるもので。

私どもの理事会の理事長はもう１０年以上やってますので
簡単には理事長にはなれません。

組合員のために頑張る理事長なら何年でも構いません。

其の理事長を悪い組合員と管理会社と共謀して裏で手を組む悪い管理会社も
あることを組合員は認識しておく必要があります。

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでもかなりの
　　改正がされています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

８９６１さんはマンション管理士等ですか。？

議案書だけの改正とは。？

>>8964さん
規約の改正は総会の決議が必要ですので、議案書には改正分が記載
されていますが、現行規約にはその分が記載されていません。
議案書で各年度に改正されたものは新しく管理規約と各種細則の
作り直しをしないと、過去の議案書まで見る者はいません。

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は６回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

議案書だけで良いのでしょうか。？
そこまで思考が及んでいるのなら完全な規約案を作成されたらどうでしょう。

>>8973さん
規約を改正する時には、総会に議案として提案して作成します。
しかし、改正された規約集にはその分は記載されていません。
一部の規約改正の度に、規約集を作り直すことはできません。
また、中古物件を購入して入居された方にも規約集を配布しなければ
なりません。
その時に、原始規約を配布すれば、途中で改正になったのが何か分りません。
だから、どこかの時点で全面改正をして、新しい規約集を全員に配布
することが必要なのです。

だったらそんな面倒なことはしないで、事情を説明して標準管理規約に基づいた、
新しい規約を作成して総会の案として総会を招集し、区分所有法３１条に従えば
いいことでしょう。？

>>8975さん
規約や細則は標準管理規約を参考にはしますが、全て同じではありません。
特に、各種使用細則については、それぞれのマンションによって違ってきます。
使用細則は標準管理規約もありません。
それに、規約や細則は各項目ごとに総会の決議が必要となります。
特に規約は特別決議で、４分の３以上の賛成が必要なのです。

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。

標準管理規約を参考にしてと言っていますけど。

＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

管理規約と各種使用細則の全面改正をやる時は、誰かがその進行役と事前準備をしな
ければなりません。

以上管理規約と各種細則の全面改正の方法をまとめてみました。
規約の改正は１つ改正するにしても、総会の特別決議が必要です。
全面改正となるとかなりの労力が必要となります。
しかし、どこかの時点で全面改正をして、規約集を作り直し、
全員に配布することが必要です。
分らないことがありましたら、質問してください。

各種細則のひな形は管理会社にいって、他所のマンションのを
参考に改正されたらいいと思います。
原始規約のままのところは、細則の全てはないと思います。

各種細則は改正というより新規に作成するのが多いと思います。
規約でも築１０年以上経過したマンションでは、現在の標準管理規約と
比べるとかなり改正されています。条項の追加も含めて。
新しく規約集を作り直して、新規に入居される皆さんにも配布できるように
してください。

新しく入居された方に対して、規約や細則を守りましょうといっても
その規約集が配布されていなければ守りようがありませんからね。

会社をリタイアされた方で、マンション管理に興味をもって
おられる方に専門委員になってもらうといいでしょうね。
後は、ここに書き込みましたことを参考に準備をされたら
いいと思います。
意外と難しいですよ。

管理規約は標準管理規約をひな型にして改正等をすればいいけど、
各種細則はそれぞれのマンションで違うからね。

簡単な管理規約でも、例えば第１５条が新設されれば、その後の全て条数を
変えなければならないからね。

管理規約や各種細則の全面改正ができないのが
よく判ります。
規約の改正は標準管理規約に則ってかえればいいと
いいますが、ではだれがそのたたき台を作るんですか。
それが一番難題です。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。

　＊滞納対策も必要です。

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行します。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ます。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。但し難しい。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

管理費等を支払わないのは管理規約違反です。
個人情報とかの問題もありますが、部屋番号と滞納額ぐらいは
議事録に記載してもいいでしょう。
これがあると銀行の不当り同様効果絶大です。

しかし、うちの組合ではそこまではやっていません。
総会の議案書に未収入金合計が記載されるだけです。

専有部分の配管を管理組合がやるにはどうすればいいんでしょうか。
簡単にまとめてください。

又、長くなるよ。

専有部分の配管はできれば管理組合が一斉に
やるのがいいんだけどね。
しかし、先立つものが必要になる。

５００戸のマンションだ電気温水器が専有部分のど真ん中の
クローゼットの後ろ扉の奥にあるマンションです。

耐用年数を経過した専有部分がまだ９０パーセントです。

漏水事故の被害額が半端な金額でなく保険料も数倍に上が
りました。

退去したいのですが買い替え資金がなく苦慮しております。

保険料は築年数の経過とともに高くなります。そして、
同じ個所からの漏水の場合は保険の支払いが停止されます。
そうなると住民間のトラブルが発生し、住みにくいマンション
になります。
資産価値もどんどん落ちて行きます。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。