マンション管理士に質問しよう！ Part2

マンションの管理数が７８だから管理会社というより
不動産会社ではないんですか。

マンションの管理数がすくないので、それに関する教育とかも
充実してないのでは。

悪い管理会社はさっさと変更すべし

悪い管理会社かどうかは分りませんが、工事の時期を早めたり
工事費が高すぎたりのところをみるとちょっとね。
建築士も自分の会社の社員を紹介だからね。

やはり管理会社を本業としている管理会社の方が
安心ではありますね。
しかし、フロントは一生懸命やってくれているのかも
しれないけど。

小さいマンションの総会ですから、こじんまりしているんでしょうね。
本音で話し合えばいいんではないですか。

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。

　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

しかし、縦管の塩ビ管は長持ちするけど、継手部分は最新の管端防食継手が
使われていても３０年から４０年で交換といわれている。
やはり計画を立てていないと築４０年前後からは漏水が頻発しだす。
又、専有部分の配管は縦管に比べて劣化が進むのでこれを交換しなければ
ならなくなる。

共用部分の給水管は居室外にあり、工事がしやすいので長期修繕計画に
記載されているが、排水管の工事は計画されていないのが殆どです。

しかし、配管の工事は大変です。
在宅と給水制限、トイレの使用制限があります。

おまけに縦の階を一緒にやるため、スケジュールが立てずらい。
仕事の関係でどうしても一緒にできない場合の対応が難しい。

工事が５日から７日もかかるし、その間在宅が難しい。
兎に角スケジュール化が作成できない。

配管の更新工事は、経費もかかるが在宅や給水制限、トイレの使用制限もあり
計画を立てるのは非常に大変です。

故に、自分が理事を担当している時にはやりたがらない。
結局更新工事はできないという図式です。

しかし誰かがやらないと、マンションはスラム化するとともに
トラブルの絶えない状態が発生します。

＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例

　　１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。
　　２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有者負担とする。
　　３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。

うちは１だが考えないといけないとは思っている。

２．は管理組合が専有部分も含めて一緒にやりますよということだが、
　費用は区分所有者ということだが、裁判事例では、一部管理組合が
　負担して残りの３０万円程度を区分所有者が負担せよということ
　だったよね。

工事も大変だけど、全組合員に３０万円を支払えというのも
かなり無理があるけど、それがマンションという共同生活を送って
いくためには必要ということなんだろうね。

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。