マンション管理士に質問しよう！ Part2

大規模修繕工事のやり方には、設計監理方式というのがあります。
これで検索すれば大体のことは分りますよ。

小規模マンションであれば、設計コンサルタントをつけずに、
都内の大手建設会社と随意契約をした方がいいですよ。

修繕個所と工事費の予算だけ提示して、これでやって
くださいと依頼するやり方です。

予算だけを示して３社ぐらいに相談すればいいですよ。
後はお任せしますといってね。

随意契約で１社に任せても、大きな会社であれば
そんなに悪いことはしませんよ。

しかし、工事費が高すぎますので、それは要検討です。
１戸当り１００万円あれば十分でしょう。
ただ、小さいマンションは割高にはなりますが、それでも
１００万～１２０万円程度あれば十分でしょう。

設計コンサルタントの仕事の内容も質問してください。
設計図を書くことはありません。修繕工事ですから。
仕様どおりの工事ができているかのチャックを住民に代わって
やるのが設計監理業者の役割ですから。
当然毎日現場にこななければいけません。それの確認も質問
してみることですね。
工事期間は４ヶ月ぐらいかかったとして、事前準備も含めて
半年ぐらいのものです。
報酬は月５０万円あれば十分でしょう。

>>8737 入居済みさん
一番早いのは総会の前に理事長に直談判です。
この掲示板のやり取りを見せてもいいですし、国土交通省の大規模修繕についてのガイドラインを見せてもいいです。

1対1ならお話ししやすく、そこで説得できれば電話1本でフロントに議案を白紙に戻すよう言ってもらえるでしょう。
自分もその立場にあるので、それは可能です。

とにかく今は修繕の一旦中止だけを考えていたら大丈夫です。

そもそも長期修繕計画立てていて、1回目の大規模修繕するのに借金するなんて聞いたことがないです。
もちろんこれまでに災害など被災し、修繕積立金の取り崩しがあれば別です。

そうでないなら管理会社の力量も問うてみてはどうでしょう？

築１０年で大規模修繕工事を立案し、その工事費や建築士の選定も
あまりにもいい加減です。
積立金も不足するから借り入れをすればいいですからね。
借りたら修繕積立金で返済しなければなりません。
当然値上げになりますね。総会の議案として挙げてあるんですか。

大規模修繕工事を計画したら、総会で発意をして承認をもらいます。
その時に、工事の概要や概略予算とかも提案します。
設計コンサルタント選定の承認と報酬の承認をもらいます。
まだ、理事会の段階で建築士を選定しただけですよね。

１、貴方が総会前に理事の面々に総会案の不備を説明して総会の中止か、やり直しを
　　提案して理事の半数以上の賛成をとる。
２、貴方が総会に出席して総会案の不備を指摘して総会を保留にしてもらう。、

小規模マンションなので、もしかすると、貴方の意見に賛成してくる組合員が出たら成功。
後は多数派工作しかありません。ついでに、理事に立候補して理事になれば最も成功率は
たかい。

管理会社が悪いような気がします。
変更したらどうですか。
いい管理会社だったら、真剣にマンションのために努力してくれますよ。
小さいマンションだから大手の管理会社には相手にしてもらえないとか
考えることはありません。

管理会社も工事を積極的に奨めてくる管理会社は
だめですね。

小さい管理会社のフロントは、マンション管理に対する
知識はあまりありません。
工事を増やすことによって、管理会社に利益をもたらす
努力はしますがね。

総会の案と添付書類を確認しないと推測での意見は信用してはいけません。
諸書類をもって最寄りのマンション管理士に相談した方が良いでしょう。

グローリアはマンションの管理数は７８です。
従業員は、フロントや管理員、清掃員、事務員を含めても
１１２名の小さな管理会社というか、不動産会社です。
全て兼務しているので、マンション管理に費やす時間も限られます。

グローリアの年商は１５．８億です。
うち、マンション管理部門の年商は４．２億円です。
全体の２６，５％しかありません。
これではマンション管理には力は注げません。

管理会社を調べたいときは、「マンション管理業協会」で検索してください。
こまかいことまで全て分りますよ。

その場合、従業員の人数が書いてありますが、それには
管理員さんや清掃員の方が含まれます。

マンションの管理数が７８（４１戸平均）しかないのですから、フロントは
１０名もいないと思いますよ。

マンションの管理数が７８だから管理会社というより
不動産会社ではないんですか。

マンションの管理数がすくないので、それに関する教育とかも
充実してないのでは。

悪い管理会社はさっさと変更すべし

悪い管理会社かどうかは分りませんが、工事の時期を早めたり
工事費が高すぎたりのところをみるとちょっとね。
建築士も自分の会社の社員を紹介だからね。

やはり管理会社を本業としている管理会社の方が
安心ではありますね。
しかし、フロントは一生懸命やってくれているのかも
しれないけど。

小さいマンションの総会ですから、こじんまりしているんでしょうね。
本音で話し合えばいいんではないですか。

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。

　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

しかし、縦管の塩ビ管は長持ちするけど、継手部分は最新の管端防食継手が
使われていても３０年から４０年で交換といわれている。
やはり計画を立てていないと築４０年前後からは漏水が頻発しだす。
又、専有部分の配管は縦管に比べて劣化が進むのでこれを交換しなければ
ならなくなる。

共用部分の給水管は居室外にあり、工事がしやすいので長期修繕計画に
記載されているが、排水管の工事は計画されていないのが殆どです。

しかし、配管の工事は大変です。
在宅と給水制限、トイレの使用制限があります。

おまけに縦の階を一緒にやるため、スケジュールが立てずらい。
仕事の関係でどうしても一緒にできない場合の対応が難しい。

工事が５日から７日もかかるし、その間在宅が難しい。
兎に角スケジュール化が作成できない。

配管の更新工事は、経費もかかるが在宅や給水制限、トイレの使用制限もあり
計画を立てるのは非常に大変です。

故に、自分が理事を担当している時にはやりたがらない。
結局更新工事はできないという図式です。

しかし誰かがやらないと、マンションはスラム化するとともに
トラブルの絶えない状態が発生します。

＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例

　　１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。
　　２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有者負担とする。
　　３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。

うちは１だが考えないといけないとは思っている。

２．は管理組合が専有部分も含めて一緒にやりますよということだが、
　費用は区分所有者ということだが、裁判事例では、一部管理組合が
　負担して残りの３０万円程度を区分所有者が負担せよということ
　だったよね。

工事も大変だけど、全組合員に３０万円を支払えというのも
かなり無理があるけど、それがマンションという共同生活を送って
いくためには必要ということなんだろうね。

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

専有部分の配管の工事を管理組合の工事と一緒にやるとの
総会決議は普通決議だから簡単に通ってしまうよね。
どこかの時点の理事会がそれをやろうといって総会に議案として
提案されたら、反対しても決議されてしまう。
この問題は真剣に考えておかなければならない。

う～ん、厳しいね。
反対をしても東京高裁の判決事例があるし、提訴しても負けるね。
個人で提訴したら、弁護士費用や裁判費用、相手の費用まで支払わなければ
ならなくなる。これでは誰も提訴はできない。

専有部分の配管の交換も管理組合として行うとしたら、修繕積立金の値上を早くしておかないと

大変なことになる。いままでは考えてもみなかったよ、専有部分のことだから。

しかし裁判で４５万円支払えとは大きいな。
裁判費用もあるしね。

８７８０、８７８１さんの投稿は非常に重要な問題です。
専有部分の横引き管を規約により共用部分とする規約の
設定を区分所有法３１条で可決していれば当然に給排水
管の更新工事は普通決議でOKでしょう。

うちのマンションではこの区分所有法３１条の規定に違反
して規約を設定しているので法令違反だからと従わない組
合員が出ていて困っているようである。

告訴も出来ず組合員負担７０万円が未収金のままです。

１専有部分の工事費が組合負担３０万円、個人負担７０万円
複数人の組合員が区分諸有法３１条違反の規約設定は無効で
あるとの主張で追徴金の負担を拒否している。

　　共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残されるとい
　うのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じて
　きます。
　　容易に施工できる共用部分である給水管の更新工事（室内に入らずに工事ができる。）だけ
　が行われる現状では、マンション全体の価値は得られず規約改正を含めた管理組合としての
　取組みが必要となります。

第三十一条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。


２　前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

専有部分の配管の更新工事は普通決議でオーケーですよ。
専有部分の配管を規約共用部分にするのは却って不具合が生じてきます。
専有部分の配管の高圧洗浄は、管理組合の経費でやっているでしょう。
それと同じで管理組合が単に経費を負担するだけです。

>雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
>　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
>　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
>　は、管理組合が管理費の中から実施している。

配管は共用部分と一体となっているので、共用部分の付属物と解するのが合理的といって
ますね。
だからといって規約共用部分にすることはないですよ。
管理費用の負担をするだけのことですので、普通決議でオーケーです。