マンション管理士に質問しよう！ Part2

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

空き駐車場が多くなってきた場合は、外部貸し出しを検討すべきです。
その時は、税金との兼ね合いを考慮すべきです。

駐車場に空きが出るなんてうらやましいマンションですね。
住民の殆どが後期高齢者になれば、免許証の返納者が多くなり、
駐車場にも空きが出てくるでしょうが。

４．賃借人が駐車場を利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

この条項を入れておく必要ありですね。

>賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

うちでも賃借人に貸しているけど、これ課税対象になるの。

近所の税理士に聞け、管理士には答える権限無し。

税理士に相談しなさい。他人の仕事を奪うではない。

では、税理士の先生ご回答をお願い致します。？

ではお答えします。
賃借人が使用するのは外部使用となり、課税対象になります。
私は税理士の卵の前で、まだ４科目しか合格してません。
後、相続税法を頑張ってます。

税理士に合格するには５科目が必要なんですね。
トータルで何年かかっても５科目に合格すればいいんですね。
だったら簡単でしょう。
司法書士の試験の方が圧倒的に難しいといわれるのが良く
分ります。
税理士も司法書士も、弁護士も開業するのは大変です。
特に税理士は絶対に無理、親が税理士事務所を開業していれば
固定客がいますからね。
税理士で開業しているのは、簡単な試験で資格を得た税務署勤務者だよ。
それに何年かかっても５ヶ目取れば合格なんてふざけてますよ。
そんな簡単な試験で合格した者の知識は期待できない。

僕は学生時代に税法研究会に入っていて、簿記と財務諸表論は合格
したけど、会社に入って法人税法を勉強してたけど、資格を取っても
何の役にも立たないと思ってやめたよ。
財務部にいくのは嫌だしね。

税理士の試験は１科目ずつ取っていけば簡単だけど、１発合格は
至難の業だね。
しかし、税務署勤務の者が簡単な試験で合格できるのはおかしいよね。

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税理士の資格はマンション管理士と同レベルです。

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　ここには、管理業務主任者、宅地建物士が入ります。

相対的にではあるが、駅近物件は自ずと価格も高くなり購入者の年齢も高くなる場合もある。

駐車場は、他者もご指摘のとおり加齢や必要性の低下（社会インフラは全て直近）」によって
免許の自主返納も早い段階から増加していき、空きが発生するでしょうね。

賃貸駐車場需要そのものに地域格差がありますから、
早め早めに賃貸転用を推進しないと、収益に影響しますね。多少ですが。

不動産三大資格、管業、宅建、マン管は合格率無関係に難易度は互角。
三資格相互に資格者には試験科目の一部が免除される、似たような試験問題。

税理士は難易度の高い資格、マン管や管業と同列扱いは大変に失礼。
ユーキャンなどの通信教育等の会社が勝手に付けたランクを信じる低知能にも呆れる。

私はマンション管理士ですが、８６４３さんと同意見です。

弁護士がマンション管理士に合格してマンション管理士会に入会する理由が知りたい。

仕事の幅が広がる。
行政書士や司法書士、建築士も万カン持つ者がいる。
マン管のみでの活動は需要が無いに等しい。

需要のないマンション管理士会に入解する意味がないはずですよね。？

ではなぜマンション管理士の資格を、弁護士、公認会計士、建築士、
行政書士等が取るのであろうか。
取っても役に立たないと言いながら、受験勉強をして、受験料を
払ってまで取っているからね。

税理士の試験は１科目ずつ取ればいいから、マンション管理士の
資格と難易度は変わらないんですよ。
但し、５科目取るには期間がかかるけどね。

税理士の資格を取ってもそれで就職はできないし、開業もほぼ
できない。
故に優秀な人材は受験しないからね。
弁護士や公認会計士であれば、登録するだけで税理士の資格は
もらえるし、税務署勤務であれば年数が経ては簡単な試験で
資格はもらえるからね。

>>8643
あなたは税理士なんでしょうね。
しかし残念ながら税理士の試験はそんなに難しくはありませんよ。
簿記と財務諸表論はちょっと優秀な商業高校生なら合格できますよ。
後3科目は専門性が必要ですが、毎年1科目ずつ合格すればいいですしね。
しかし、親が開業して顧客をもっていないと、開業はできませんよ。
例えば現在税理士に依頼している医者が、セールスにきた新米税理士に
現在の税理士を断って契約はしませんよ。

税理士の資格があれば経理課には配属されるだろうけど
それでは出世コースから外れるし。

税理士の合格率は２０％、マン管士は８％台

マンションの高圧洗浄って住戸当たりいくらぐらいが相場でしょうか？

うちは１戸あたり、５０００円前後です。管理会社経由ですが、
もっと安くでする業者もあります。


２８０戸、築２７年、３年に１度（現在２年に１度に変更の案あり、）

うちは１戸当り３，５００円程度です。
相場としては、３，０００円～４，０００円でしょう。
台所、洗面所、風呂場、洗濯機置き場の４ヶ所です。
当然共用部分も含みますし、内視鏡カメラも一部投入しての
価格です。
２年に１回やっています。

税理士の試験の難易度は、税理士試験科目の１科目と
マン管との比較で同程度といったのですよ。
総体では税理士試験の方が難しいでしょう。

８６５６さん８６５５ですが安いですよね。戸数が多いのでしょうか、参考になります。

>>8658さん
相場は１００戸程度を基準としています。
１戸当り５分～１０分しかかかりませんので、時給換算すれば
３，０００円でも高いと思いませんか。
経費は殆どかかりませんからね。電気、水の使用料は管理組合
負担ですし。
ネットで検索して業者から見積もりを取れば簡単に相場は分り
ますよ。

自分の住んでいる地区の高圧洗浄業者で検索してください。
めぼしい業者が見つかったら、何軒かに電話して聞いてみると
良く分かりますよ。

８６５５です。
そうですよね、管理会社マル投げでいて、普段より高いのではと思ってはいました。

>>8661さん
築２７年といいますと、専有部分の配管も劣化がすすんでいます。
高圧洗浄で気をつけなければならないことは、全戸実施することが
必要です。
３年に１回ということですので、１回やらなかったら６年やらない
ことになります。
もし２回飛ばしていたら、９年間洗浄なしということにります。
そうなりますと、配管もかなり劣化が進みます。

あまり配管の傷みが激しくなれば、高圧洗浄を業者が
断ります。

ここは質問すればすぐ返事がきますね。

良い反応がおおい。ありがたいです。

すみません、部屋数34戸で築10年の分譲マンションの大規模修繕が計画されているのですが、
見積額が5600万円を超える額でした。積立金では足りないそうなので2000万円借金して取り掛かるそうです。
管理会社にいいように搾り取られそうになってるとしか思えないのですが、知識のある方はどのように思われますか？
そもそも基本的に大規模修繕に携わるコンサルタントは管理会社でも管理組合でもない第三者から選出するものと思っていましたが、管理会社所属の一級建築士がコンサルタントの立場に収まってしまっているようなのですが、これは普通のことでしょうか？
ご教授いただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

戸当たり165万円は高額すぎます。管理会社のコンサルタントは、やめた方がよいです。
管理費会計の適正な見直しをお勧めします。

当マンションは管理会社の見積もりが専有部分一戸当たり１１０万円の見積もりでした、
組合員有志が立ちああり約一戸当たり７０万円で済みました。（３３０戸）

高圧洗浄についてありがとうございました。

軽くぐぐったのですがうまく検索できませんでした…

まずは管理会社が出してくる見積もりみて相場と比べてみます。

ありがとうございました。

>>8666 匿名さん
高級マンションですか？
被災して修繕箇所が多いんですか？

戸あたり100万円ぐらいを目安になるかと思います。

ただ、10年で大規模修繕をする理由はなんですか？
昨今は15年程度まで伸ばしているところが増えてきています。

少なくともあと2年は伸ばせるのでは？