マンション管理士に質問しよう！ Part2

そこまでは考えなかったけど、おかしいといえばおかしいね。

＊管理費の予備費がなくなったらどう対応しなければならないかを想定してみてください。
　　　　予備費がなくなれば、他の費目から使わざるをえなくなります。
　　　　しかし、事務管理費や電気料金等は支払わなければなりません。
　　　　だが、銀行口座に残高が無くなれば、支払うこともできなくなります。
　　　　修繕積立金の取り崩しは、総会の決議が必要です。

何故管理費の値上げが必要なのか。
＊予備費が減少傾向にあり、今後も建物の経年劣化に伴い、予算外の突発的な修理
　等が発生する可能性があり、今後益々減少していくことが予想されます。
＊さらに、消費税のアップに伴い、確実に管理費の２％の余分な出費が必要となります。

皆さん方のマンションでは予備費はどれぐらいありますか。

消費税が２％上がれば同じ滋養権で管理費が使われていけば
毎年２％ずつ目減りしていく。

過去のＭＳ（世帯数：200戸、50戸、150戸、200戸、120戸）
いずれも管理費会計の予備費は平均5万。多い年でも10万だった。

今のＭＳ（某地方都市・120戸）では、初年度（昨年）の実績が5万強だったが、
第２期の予算案は50万を計上してきた。

予算計上の経緯が異常で、金額の根拠も不適なので、総会では質疑と異議を唱え反対しました。

そんなに少ないんですか。
うちの場合は1,000万円はありますよ。

だからどうしたｗ

管理費は各項目の予算がオーバーしたら予備費からもってくるよね。
そして、管理費総体でカバーできなければ臨時総会を開催して、各戸から
不足分を徴収するか、借り入れをするかしかないんだよね。
そんなことになったら面倒でしょう。だから予備費は余裕をもって
予算化していないとだめだね。

当マンションの第０期会計報告の一例

一班会計収入の部　計　１１２．９９２．１６０円
　　　　支出の部　計　１１７．４４９．６２６円
当期剰余金　　　　　　--　４．４５７．４６６円
前期繰越　　　　　　　　４７．８８０．２２２円
剰余金　計　　　　　　　４３．４２２．７５６円

※修繕積立金へ２．０００万円繰り入れている。
　駐車場使用料のり収入１９．２４６、６６０円

前期繰越金は収入の部だよ。
そして剰余金が次期繰越金となる。
予備費も含めて４，０００万円以上あるので、管理費が
不足することはないでしょう。

駐車場収入が、３９．０４９．３２０円ありますから。これを除くと不足する。
駐車場収入のマンション管理に対する貢献度は大きい。

剰余金＝前期繰越金４７．８８０．２２２円＋当期剰余金（－４．４５７．４６６円
＝４３．４２２．７５６円　前期繰越金は収入の部ですが。？

＞当マンションの第０期会計報告の一例

せめて、所在地を明かしてくれとは言わないが、
戸数くらい提示しなきゃあ、所在地の推定や結果、金額の多寡の判断もつきにくい。

高いか安いを質問はしていません。駐車場使用料の貢献度を数字で示した。
管理費は８０円/㎡です。修繕積立金の次期繰越金は４９７．８６３．０５４円です。

一般会計
駐車場使用料年額　３９．０４９．３２０円（　　　　　　空区画、未収金あり。）
管理費年額　　　　３２．８６０．８００円（１００％回収金額）（未収金あり。）

貸借対照表には未収入金として管理費、駐車場使用料も計上されている。
一般会計に管理費は未収入金があるのに１００％回収で計上するなら駐車場使用料も
１００％回収で計上しないのはなぜか。を追及している。築２８年のマンションです。

収支報告書での駐車場使用料は予算と実績は違いますよ。
予算書案では前期決算額と予算は同金額ですけどね。
まだ未収金は発生しませんから。

予算の事は質問していない。
管理費の予算と決算は同じ１００％計上している。　（未収入金あり）
駐車場使用料の予算は前期の実績を計上している。（空区画、未収入金あり）
※駐車使用料を１００％予算計上していれば問題ありません。

>>8598
その手法はどこの管理組合もやっていることだよ。
管理費と修繕積立金は未収金があっても、最終的には特定承継人が
支払うことになっているので、とりっぱぐれはないということ。
使用料は未収金があった場合、特定承継人に請求できないことに
なっているから昨年の実績を予算化することにしている。

規約には駐車場使用料は承継人に請求できる事としています。

競売になっても請求できるのかな。
規約と法律どちらが有効か。

規約に規定していれば、裁判費用、使用料、中には前の住民が
使った水道料まで請求できるそうです。

>8598
駐車場使用料の予算は昨年実績分を計上してあるが、その金額は昨年の実収入分
だから未収金や空き分も含まれているんですよ。

なんとなく理解できました。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
　大規模修繕工事をするときには、必ず業者に保険を掛けるよう要請してください。

８６０３さん、それは含まれておりません。貴方には、これ以上理解は無理
みたいなので議論は辞めましょう。

規約の別紙
１、専有部分タイプ別管理費一覧表　（全専有部分管理費合計含む。）
２、専有部分タイプ別修膳積立金一覧表（全専有部分修膳積立金合計含む。）
３、駐車場タイプ別別使用料一覧表、（全駐車場使用料合計含む。）
４、バルコニータイプ別使用料一覧表（全バルコニー使用料含む。）
５、専用庭タイプ別(使用料一覧表　 （全専用庭使用料合計含む。）

１，２，３．４・５・はすべて予算には１００％計上する方が素人には理解出来る。
１，２，３，４，５．はすべて規約では合計金額は規定されている。これ等を変更
するときは組合員の同意がいります。

４．５、についてはマンションによったらないところもあります。
その他の施設使用料（プール、ゴルフ練習場、ハッティング練習場、アスレチック練習場）
等は、予算に１００％の計上は不可能なので前期実績とする。

>>8606
それは単なる一覧表でしょう。
そんなのはどこにもありますよ。
管理費と修繕積立金は固定されているので全て予算化します。未収金も含めて。
使用料は固定していませんので、空きがあったり、未収金があれば少なくなります。
それを予算化するのは難しいので、前期分を予算化するんですよ。

管理費や修繕積立金の別表が管理規約の別表になっていると
料金とかの改正をするときには、値上げの改正は普通決議で
別表の改正は特別決議になりますので、早めに別表は使用細則の
別表としておくべきです。

殆どのマンションが管理費と修繕積立金の別表は管理規約の最後に
載ってるよ。
それ特別決議になるの？
値上は普通決議なんでしょう。おかしいよ。

８６０７、まだ理解できないか、１～５は固定されております。
予算を１００パーセント計上して決算を実収を計上すれば、
予算ー決算で駐車場の動きが把握できる。この方がはるかに合
理的である。

駐車場の区画数と使用料合計を把握している組合員は極少数です。

当マンションは５９６戸です。駐車場収入は不正の温床です。

８５３３さんのマンションでは使用料の未収金は特定承継人に請求できないのですね。

うちのマンションでは管理費、修繕積立金、駐車場使用料、専用水道料、自転車。バ
イク置場使用料、自治会費、諸施設使用料等は承継人にせいきゅうできるし、
裁判に要する費用（弁護士費用）等も承継人に請求できるようにした。

規約の設定変更、廃止、は区分所有法３１条の強行規定とし、使用細則。別表及び
別紙の管理費等の値上げ値下げは普通決議とした。

外廊下のマンションに住んでいます

外廊下のマンションにお住みの方にお聞きしたいんですが、階段の表面は防滑シートで覆われていますか？
それともモルタルですか？

うちのマンションは階段はモルタル、廊下は防滑シートなんですが、モルタルはひびかすぐ入るので防水としてはよくないと建築士の方に言われました。

入居半年とかですが小さいヒビは入っております。

お金を出してでもシートは貼った方がいいでしょうか？

＞うちのマンションは階段はモルタル、廊下は防滑シートなんですが、・・・

階段はモルタルって、コンクリートむき出しなんですか？
あまり詳しくないですけど、『階段はモルタル』という状態がいまひとつ理解出来ないです。

>その他の施設使用料（プール、ゴルフ練習場、ハッティング練習場、アスレチック練習場）
>等は、予算に１００％の計上は不可能なので前期実績とする。

駐車場使用料も予算に１００％の計上は不可能でしょう。

駐車台数が多ければ多いほど、予算化は無理でしょう。
転勤とかで賃貸に出すときも、空白期間がかなりの数
発生します。

>>8613 匿名さん
正しくは鉄筋コンクリートの上に防水モルタル仕上げですね。
見た目は完全にコンクリート剥き出しですが。

８６１４さん、それを屁理屈と言います。まず、貴方はマンション管理士不合格組でしょう。
最後に簡単な例題を示します。
１００台駐車区画があり使用料が月１万円のマンションにしましょう。
駐車場収入を年間１００％契約で料金も回収したら月１００×１万円＝１００万円それを年に
合計すると１２００万円の収入になります。

その１２００万円を予算化したのだが半分の台数しか契約できず収入は半分の６００万円と
なりました。

決算報告では本来あるべき１００％の契約が半分である事に対する組合員からの質問で事情
説明が必要です。ここら辺で駐車場の問題が噴出します、

処が、前期実績６００万円で決算報告された場合にはどうなりますか。？

回答は結構ですので考えて下さい。

駐車台数は殆ど契約しているので、住民がわかるだろう。
空きを待っている者もいるし、空きが出たらすぐ抽選とかで
直ぐ満杯になるしね。

分譲時はキャンセル待ちでしたが現在は老齢化して半減した。
空き区画の利用方法が問題になりつつある。

８６１８さんのマンションは郊外のマンションでしょう。
知人のマンションは分譲当時は地下鉄駅までは徒歩１時間くらいでしたが、
バスの便がそれなりにありましたので良かったが、

現在はバス便も大幅に縮小して一日５便になり、不便をきたして自動車の
必要性が大きくなったと嘆いていました。

マンションも地域の事情で様変わりしています、都心部でアクセスのいい
マンションは駐車場の空きが多くて管理費等の値上げを検討中です。

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

空き駐車場が多くなってきた場合は、外部貸し出しを検討すべきです。
その時は、税金との兼ね合いを考慮すべきです。

駐車場に空きが出るなんてうらやましいマンションですね。
住民の殆どが後期高齢者になれば、免許証の返納者が多くなり、
駐車場にも空きが出てくるでしょうが。

４．賃借人が駐車場を利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

この条項を入れておく必要ありですね。

>賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

うちでも賃借人に貸しているけど、これ課税対象になるの。

近所の税理士に聞け、管理士には答える権限無し。

税理士に相談しなさい。他人の仕事を奪うではない。

では、税理士の先生ご回答をお願い致します。？

ではお答えします。
賃借人が使用するのは外部使用となり、課税対象になります。
私は税理士の卵の前で、まだ４科目しか合格してません。
後、相続税法を頑張ってます。

税理士に合格するには５科目が必要なんですね。
トータルで何年かかっても５科目に合格すればいいんですね。
だったら簡単でしょう。
司法書士の試験の方が圧倒的に難しいといわれるのが良く
分ります。
税理士も司法書士も、弁護士も開業するのは大変です。
特に税理士は絶対に無理、親が税理士事務所を開業していれば
固定客がいますからね。
税理士で開業しているのは、簡単な試験で資格を得た税務署勤務者だよ。
それに何年かかっても５ヶ目取れば合格なんてふざけてますよ。
そんな簡単な試験で合格した者の知識は期待できない。

僕は学生時代に税法研究会に入っていて、簿記と財務諸表論は合格
したけど、会社に入って法人税法を勉強してたけど、資格を取っても
何の役にも立たないと思ってやめたよ。
財務部にいくのは嫌だしね。

税理士の試験は１科目ずつ取っていけば簡単だけど、１発合格は
至難の業だね。
しかし、税務署勤務の者が簡単な試験で合格できるのはおかしいよね。

資格の難易度 「S」　の資格ランキング

一般資格 難易度ランキング

司法試験予備試験 教材
新司法試験 教材
国家公務員 総合職 教材
公認会計士 教材
裁判所職員採用総合職（院・大卒程度試験） 教材
衆・参議院事務局職員 -
司法書士 教材
弁理士 教材
医師国家試験 教材
第一級総合無線通信士 教材
外務省専門職　　　【国家公務員専門職 大卒程度試験】 教材
国際公務員アソシエート・エキスパート等選考試験 教材
総合職(大卒程度試験) 国立国会図書館職員 -
防衛医科大学校

資格の難易度 「Ａ」　の資格ランキング
資格はページが完成次第、順次追加しています。

法律・労務系資格

法科大学院（全国統一適性試験）　 教材
知的財産管理技能検定 １級 教材
社会保険労務士 教材
特定行政書士 教材
行政書士 教材
労働安全コンサルタント 教材
労働衛生コンサルタント 教材
法学検定アドバンストコース 教材
ビジネス実務法務検定　１級 教材
海事代理士

資格の難易度 「Ａ」　の資格ランキング
不動産・土木・建築系資格

不動産鑑定士 教材
建築基準適合判定資格者 教材
１級建築士 教材
土地家屋調査士 教材
コンクリート診断士 教材
マンション管理士 教材
コンクリート主任技士 教材


税務・会計・証券・経営系資格

CFA協会認定証券アナリスト 教材
税理士（科目別） 教材
経営士（試験で取得） 教材
中小企業診断士 教材
米国公認会計士(U.S.CPA) 教材
日商簿記検定 1級

税理士の資格はマンション管理士と同レベルです。

資格の難易度 「Ｂ」　の資格ランキング

　ここには、管理業務主任者、宅地建物士が入ります。

相対的にではあるが、駅近物件は自ずと価格も高くなり購入者の年齢も高くなる場合もある。

駐車場は、他者もご指摘のとおり加齢や必要性の低下（社会インフラは全て直近）」によって
免許の自主返納も早い段階から増加していき、空きが発生するでしょうね。

賃貸駐車場需要そのものに地域格差がありますから、
早め早めに賃貸転用を推進しないと、収益に影響しますね。多少ですが。

不動産三大資格、管業、宅建、マン管は合格率無関係に難易度は互角。
三資格相互に資格者には試験科目の一部が免除される、似たような試験問題。

税理士は難易度の高い資格、マン管や管業と同列扱いは大変に失礼。
ユーキャンなどの通信教育等の会社が勝手に付けたランクを信じる低知能にも呆れる。

私はマンション管理士ですが、８６４３さんと同意見です。

弁護士がマンション管理士に合格してマンション管理士会に入会する理由が知りたい。

仕事の幅が広がる。
行政書士や司法書士、建築士も万カン持つ者がいる。
マン管のみでの活動は需要が無いに等しい。

需要のないマンション管理士会に入解する意味がないはずですよね。？

ではなぜマンション管理士の資格を、弁護士、公認会計士、建築士、
行政書士等が取るのであろうか。
取っても役に立たないと言いながら、受験勉強をして、受験料を
払ってまで取っているからね。

税理士の試験は１科目ずつ取ればいいから、マンション管理士の
資格と難易度は変わらないんですよ。
但し、５科目取るには期間がかかるけどね。

税理士の資格を取ってもそれで就職はできないし、開業もほぼ
できない。
故に優秀な人材は受験しないからね。
弁護士や公認会計士であれば、登録するだけで税理士の資格は
もらえるし、税務署勤務であれば年数が経ては簡単な試験で
資格はもらえるからね。

>>8643
あなたは税理士なんでしょうね。
しかし残念ながら税理士の試験はそんなに難しくはありませんよ。
簿記と財務諸表論はちょっと優秀な商業高校生なら合格できますよ。
後3科目は専門性が必要ですが、毎年1科目ずつ合格すればいいですしね。
しかし、親が開業して顧客をもっていないと、開業はできませんよ。
例えば現在税理士に依頼している医者が、セールスにきた新米税理士に
現在の税理士を断って契約はしませんよ。

税理士の資格があれば経理課には配属されるだろうけど
それでは出世コースから外れるし。

税理士の合格率は２０％、マン管士は８％台

マンションの高圧洗浄って住戸当たりいくらぐらいが相場でしょうか？

うちは１戸あたり、５０００円前後です。管理会社経由ですが、
もっと安くでする業者もあります。


２８０戸、築２７年、３年に１度（現在２年に１度に変更の案あり、）

うちは１戸当り３，５００円程度です。
相場としては、３，０００円～４，０００円でしょう。
台所、洗面所、風呂場、洗濯機置き場の４ヶ所です。
当然共用部分も含みますし、内視鏡カメラも一部投入しての
価格です。
２年に１回やっています。

税理士の試験の難易度は、税理士試験科目の１科目と
マン管との比較で同程度といったのですよ。
総体では税理士試験の方が難しいでしょう。

８６５６さん８６５５ですが安いですよね。戸数が多いのでしょうか、参考になります。

>>8658さん
相場は１００戸程度を基準としています。
１戸当り５分～１０分しかかかりませんので、時給換算すれば
３，０００円でも高いと思いませんか。
経費は殆どかかりませんからね。電気、水の使用料は管理組合
負担ですし。
ネットで検索して業者から見積もりを取れば簡単に相場は分り
ますよ。

自分の住んでいる地区の高圧洗浄業者で検索してください。
めぼしい業者が見つかったら、何軒かに電話して聞いてみると
良く分かりますよ。

８６５５です。
そうですよね、管理会社マル投げでいて、普段より高いのではと思ってはいました。

>>8661さん
築２７年といいますと、専有部分の配管も劣化がすすんでいます。
高圧洗浄で気をつけなければならないことは、全戸実施することが
必要です。
３年に１回ということですので、１回やらなかったら６年やらない
ことになります。
もし２回飛ばしていたら、９年間洗浄なしということにります。
そうなりますと、配管もかなり劣化が進みます。

あまり配管の傷みが激しくなれば、高圧洗浄を業者が
断ります。

ここは質問すればすぐ返事がきますね。

良い反応がおおい。ありがたいです。

すみません、部屋数34戸で築10年の分譲マンションの大規模修繕が計画されているのですが、
見積額が5600万円を超える額でした。積立金では足りないそうなので2000万円借金して取り掛かるそうです。
管理会社にいいように搾り取られそうになってるとしか思えないのですが、知識のある方はどのように思われますか？
そもそも基本的に大規模修繕に携わるコンサルタントは管理会社でも管理組合でもない第三者から選出するものと思っていましたが、管理会社所属の一級建築士がコンサルタントの立場に収まってしまっているようなのですが、これは普通のことでしょうか？
ご教授いただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

戸当たり165万円は高額すぎます。管理会社のコンサルタントは、やめた方がよいです。
管理費会計の適正な見直しをお勧めします。

当マンションは管理会社の見積もりが専有部分一戸当たり１１０万円の見積もりでした、
組合員有志が立ちああり約一戸当たり７０万円で済みました。（３３０戸）

高圧洗浄についてありがとうございました。

軽くぐぐったのですがうまく検索できませんでした…

まずは管理会社が出してくる見積もりみて相場と比べてみます。

ありがとうございました。

>>8666 匿名さん
高級マンションですか？
被災して修繕箇所が多いんですか？

戸あたり100万円ぐらいを目安になるかと思います。

ただ、10年で大規模修繕をする理由はなんですか？
昨今は15年程度まで伸ばしているところが増えてきています。

少なくともあと2年は伸ばせるのでは？

大規模修繕工事の周期は８６７０さんの仰るのが最近の大半の意見です。

>>8669さん
○○市高圧洗浄業者で検索すれば出てくる筈ですよ。

>>8666さん
「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表
　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～２５年　２．１％
　　　　第２回目
築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％

※国交省のガイドラインでは１３年周期を推奨していますが、周期についてはそれぞれのマンションで
　　大きく違ってきます。ただいえることは、自分の部屋で例えれば、タタミや壁紙を早く交換される方と
　　そうでない方の差ではないでしょうか。

>>8666さん
　　工事金額１戸当り　
７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％
※小規模マンションほど１戸当たりの金額は高くなります。
※借り入れをした場合は修繕積立金の値上が伴います。工事の全てを網羅した長期修繕計画を立て
　　３０年間の総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して、値上を検討すべきです。
　　築３０年間の工事には、玄関扉、エレベーター、給排水管、消防設備等は含まれません。

　　工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

設計コンサルタントについてですが、コンサルタントをつける場合は、設計監理方式で工事をやる
場合にはつけますが、そうでない場合は普通はつけません。
管理会社はコンサルタントをつけることによって、工事費の１５％程度を設計監理費として利益を
得るためにやるのだと思います。

>>8666さん
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
＊施工前、施行中、竣工後の役割も勿論あります。
　　設計コンサルタントに支払う報酬は総工事費の３％～１３％程度です。
　　うちの場合は３５０戸ですので、３．５％のコンサル料を支払いました。
＊管理会社がつけるコンサルは親会社の監理をすることになりますので、シビアさは当然
　　弱くなると思います。
＊コンサルは住民の味方になってくれなければ困ります。
　　管理会社や建設会社と関係のないコンサルを選ばなければならないのですが、それが
　　理事会や専門委員会がやれるかが問題ですね。
　　公募とかをして募集して、見積金額と説明会を聞いて選出できればいいんですが、管理会社主導
　　で工事や理事会が動いているようだと難しいかもしれません。特にデべ系の管理会社だったら
　　余計組合で独自に建設会社を選定するのは難しいと思います。

>>8666さん
＊コンサルタントに依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討
　
　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

>>8666さん
大規模修繕工事の進め方については、私どもの工事の経験をもとに
勉強しましたので、何なりと質問してください。
私で答えられる点についてはお答えします。
又、私以外にも建築士や業者の方、管理会社のフロントや理事長経験者、
専門委員の経験者の方が答えてくれるでしょう。

>>8666さん
大規模修繕工事の周期は、国交省はガイドラインで１３年を推奨しています。
しかし、周期については各マンションによって考えがそれぞれです。
自分の部屋で考えれば、畳や壁紙の交換を早くやられる方とそうでない方の
差ではないでしょうか。
ただ、築１０年での工事は早すぎますね。１３年を目途に専門委員会を立ち上げ
建物診断業者、設計監理業者、建設会社のそれぞれの選定をしていっては
どうでしょうか。
そういった検討をしていけば、結果的には１３年での工事になります。

建物診断業者と設計監理業者は同じでも構わないと思いますが、マンションの
大規模修繕工事の設計監理の経験のあるコンサルタントでなければ意味があり
ませんので、募集の際は、そのことを強調してください。
公募する場合は、マンション管理新聞に掲載すれば無料ですので是非活用して
ください。地元の建設業協会に聞けば教えてくれます。