マンション管理士に質問しよう！ Part2

みんなが分るような表現をすることが
大切ですよ。

>>8534
>マンションの会計は何んでもありです。
>特に決まったスタイルはありません。

↑　この方（スレ主）は、発生主義や予算準拠主義という言葉も知らないのでしょうね。
また、収支計算書には実績と予算の差異を明示していないのでしょう。

マンションの会計はなんでもありじゃないですよ。
こんな方に会計担当になってほしくないですね。

＞＞8541 匿名さん
＞みんなが分るような表現をすることが大切ですよ。

参考までに、あなたや、あなたの管理組合では、なんと表現しますか？ 　

またいつものように、集団的な批判や否定の投稿は勢いづくが、
対案・代案・提案や改善に向けた意見を求めると、投稿が無くなったり停滞するね。
それを承知の上で、毎日或は時々見ています。

皆様ありがとうございます。

自分も総会で承認を得られればなんでもあり（書く必要ないが当然合法であれば）だろうという予測でお聞きしました。

投資信託が承認された場合、管理組合の法人化は必要ですか？

会計とは、現実に起きている事象を数値に置き換えることによってわかりやすく表示する為の
手法です。
会計のルール
　　①会計公準・・・会計の大前提であり、あらゆる会計を支配する共通の基盤
　　②会計原則・・・一定の範囲内で会計作成者に選択が認められるもので、統一的な基準ではない。
　　③会計手続・・・会計の種類ごとに定められるもの。

会計監査・・・管理組合法人には法律により義務づけられているが、法人化されていない組合
　　　　　　　　にも監事をおいて同様の監査をする体制を標準管理規約に定めている。
　　　収支計算書の監査・・・発生主義での計上がされているか。各数値を予算と対比する監査。
管理費会計の会計基準は、企業会計や公益法人会計などの制度会計から、必要な部分のみを
援用する自由な基準です。

企業会計・・・営利会計、財務会計中心、制度会計
管理組合会計・・・非営利会計、管理会計中心、非制度会計
　　被制度会計なので従うべき会計原則は法律には定められていない。
　　制度会計の会計原則を援用して暗黙のルールとして会計基準を構成している。
　　　企業会計の証券取引法会計の企業会計原則、旧公益法人会計基準の原則を援用している。
　　　つまり、必要に応じて両原則をつまみ食いしているだけのこと。

管理組合会計の会計原則・・・いろんな会計基準をつまみ食い、所謂何でもありの会計）
　　①真実性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　②正規の簿記の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　③明瞭製の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　④継続性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　⑤保守主義の原則（企業会計原則より援用）
　　⑥重要性の原則（企業会計原則より援用）
　　⑦予算準拠の原則（旧公益法人会計基準より援用）
　　⑧目的別会計（旧公益法人会計基準より援用）

>>8546さん
投資信託を行い、利益がでれば別途会計にその分はしなければなりませんが、
法人化する必要はありません。

援用とは-辞書（コトバンク）

デジタル大辞泉
［名］(スル)１ 自分の主張の助けとするため、他の意見・文献などを引用したり、事例を示したりすること。「海外の論文を援用する...

続きを見る

大辞林 第三版
（ 名 ） スル ① 自分の説を補強するために他の文献・事例などを引き用いること。 「先人の説を－する」 ② 〘法〙 自己の利益のた...

>マンションの会計は何んでもありです。
>特に決まったスタイルはありません。

その通りじゃないの。

管理費会計で予実会計とか使っちゃだめだよ。

予算準拠の原則とは、収入および支出は予算に基づいて行わなければ
ならないということを要求する原則です。
まさに非営利会計のための原則です。

真実性の原則は、会計原則の中でも最高規範とされています。
真実性の原則とは、客観的な真実の報告をすることを要求する
原則です。

「予実管理」という言葉は、家計簿アプリの説明にも普通に出てきますよ。

家計簿だから何でも使っていいでしょう。
奥さんがそれに慣れていればいいだけのことです。
マンションの会計は全組合員を対象としますので、分りやすい
用語を使う方がいいでしょう。それだけのことですよ。

管理組合でもそれで住民がなれれば別に
問題はありません。
そういう細かいことに拘る必要はないでしょう。

＞「予実管理」という言葉は、家計簿アプリの説明にも普通に出てきますよ。

そうでしょうね。それが現実。
企業活動だけでしか使わないとか、断言していた方が数ヶ月前にも居ましたね。

元々は専門用語で、使用する場も限定だったワードも、便利で意味が共有出来る言葉なら
垣根を超えて、他分野や他の機関に使用の範囲が広がり、家庭にまで普及しますよね。
　
ネットの普及もあり、一旦垣根を越えたら、以前のそれとは比較にならない速度で普及します。

何故だか、以前からこの板に投稿する方々の中には、
最近の用語がアップデートされていない方が、多く存在しているようですね。
接触する社会や場面が、普及する前の状態なのか、普及していることに気付かないのか？何故だろか？

>>8560
そんなにその用語を使うか使わないかで問題視することでもないでしょう。
使いたければ使えばいいんですよ。それだけのことです。

普通は収支報告書とか予算書という表現をつかいますね。
前期決算額と予算額とかね。
予算額と当期類型額とか。
単に予算と実績でもいいでしょう。

＞＞8562 匿名さん
？？呼称・名称の話では無く、「数値検証の行為」（＝予実管理）について指摘してたんでしょ。
大丈夫？

予実会計の用語は使いたいところが使えばいい。
そんなことで揉めることではないだろう。

専用使用料会計は、管理費会計や修繕積立金会計と違い収支均衡を
前提とする必要はないんですね。使用料会計の収支残額は修繕積立金に
繰り入れることが望ましいとはいわれていますが、皆さん方の組合でも
そうされていますか。

駐車場使用料は全部ではないけど、大半は修繕積立金会計へ
移し替えがされています。

駐車場の立体駐車場の交換までの寿命はどれくらいでしょうか。

>>8564　スレ主さん
>予実会計の用語は使いたいところが使えばいい。
>そんなことで揉めることではないだろう。

「予実会計」なんて言葉を勝手に作っちゃ駄目ですよ。

私は総会の会計報告書を見ていつも不思議に思う事があります。
管理費と修繕積立金の収入の部はいつも未収金があにもかかわ
らず未収金は除外しないで報告されます。

駐車場使用料は未収金や空き区画の分を未収金や空き区画分を
除外して報告されています。

本来駐車場使用料は管理費や修繕積立金と同じように会計報告
することによって未収金や空き区画がいくらあるかが理解し易
いと思いますが。？

大型マンションは駐車場の収入は組合の収入に占める貢献度は
おおきのですから、駐車場の収支報告は別にしてほしいと提案
してもなしのつぶてです。

ここら辺は管理会社の不正の温床になっておるような疑念をも
っております。？

駐車場の収支報告を管理費会計と別にしているマンションは
ないと思いますよ。
発生主義を採用しているので未収金であろうと発生したものと
して処理しているんではないですか。

>8568さん
揚げ足取りはいけませんよ。予実管理の間違いですけどね。
一つまちがっていますよ。私はスレ主ではないんですけど、
どうでもいいことですが。

＞＞64 匿名さん
予実管理を予実会計と、無意識に誤変換してる御仁のご意見など参考にもならんな。

>>8551 匿名さん
そうなんですね。
ありがとうございます。
参考になりました。

>>8571 スレ主さん
>揚げ足取りはいけませんよ。予実管理の間違いですけどね。

２度も同じ間違いをしてはいけませんね。

>>>8554:[2018-06-21 12:32:24]
>管理費会計で予実会計とか使っちゃだめだよ。

>>>8564:[2018-06-21 17:47:20]
>予実会計の用語は使いたいところが使えばいい。
>そんなことで揉めることではないだろう。

駐車場使用料を一般会計にいれている管理組合は危ないと、いろんなところで見ますが、うちは全てではないにしても駐車場使用料を一般会計に入れないとどうあがいてもやっていけません。

駐車場使用料を全額特別会計に割り振っている管理組合様の収支内訳が知りたいです。

８５７０さん、
発生主義で有れば１００％回収されていないのでしたら
１００％回収したような報告は可笑しくありませんか。？

確かに駐車場使用料の一部を管理費会計に入れると分りにくくは
なりますね。
うちの場合も管理費会計に全額を収入としてまして、支出として
修繕積立金に移し替えする分は明確ですが、管理費に充当する分は
不明確のような気がします。
一度再検討してみます。
駐車場使用料を最初から全額修繕積立金会計に計上すればいいんでしょうね。

滞納金があっても、収支報告書では全額予算と同じ金額が
計上されますよね。
貸借対照表には資産の部に未収金として計上されますけど。

発生主義（はっせいしゅぎ、英: accrual basis）とは会計原則の一つで、現金の収入や支出に関係なく、経済的事象の発生または変化に基きその時点で収益または費用を計上しなければならないとするもの。 収益と費用を現金の受け渡しの時点で認識する会計原則である「現金主義」と対比される概念である。

管理費、修繕積立金は収支報告で未収金がありながら１００％計上、
駐車場使用料は管理費会計には１００％ー未収分を計上していながら

バランスシートにはそれぞれ未収入金として計上するのには矛盾があ
りませんか。？

そこまでは考えなかったけど、おかしいといえばおかしいね。

＊管理費の予備費がなくなったらどう対応しなければならないかを想定してみてください。
　　　　予備費がなくなれば、他の費目から使わざるをえなくなります。
　　　　しかし、事務管理費や電気料金等は支払わなければなりません。
　　　　だが、銀行口座に残高が無くなれば、支払うこともできなくなります。
　　　　修繕積立金の取り崩しは、総会の決議が必要です。

何故管理費の値上げが必要なのか。
＊予備費が減少傾向にあり、今後も建物の経年劣化に伴い、予算外の突発的な修理
　等が発生する可能性があり、今後益々減少していくことが予想されます。
＊さらに、消費税のアップに伴い、確実に管理費の２％の余分な出費が必要となります。

皆さん方のマンションでは予備費はどれぐらいありますか。

消費税が２％上がれば同じ滋養権で管理費が使われていけば
毎年２％ずつ目減りしていく。

過去のＭＳ（世帯数：200戸、50戸、150戸、200戸、120戸）
いずれも管理費会計の予備費は平均5万。多い年でも10万だった。

今のＭＳ（某地方都市・120戸）では、初年度（昨年）の実績が5万強だったが、
第２期の予算案は50万を計上してきた。

予算計上の経緯が異常で、金額の根拠も不適なので、総会では質疑と異議を唱え反対しました。

そんなに少ないんですか。
うちの場合は1,000万円はありますよ。

だからどうしたｗ

管理費は各項目の予算がオーバーしたら予備費からもってくるよね。
そして、管理費総体でカバーできなければ臨時総会を開催して、各戸から
不足分を徴収するか、借り入れをするかしかないんだよね。
そんなことになったら面倒でしょう。だから予備費は余裕をもって
予算化していないとだめだね。

当マンションの第０期会計報告の一例

一班会計収入の部　計　１１２．９９２．１６０円
　　　　支出の部　計　１１７．４４９．６２６円
当期剰余金　　　　　　--　４．４５７．４６６円
前期繰越　　　　　　　　４７．８８０．２２２円
剰余金　計　　　　　　　４３．４２２．７５６円

※修繕積立金へ２．０００万円繰り入れている。
　駐車場使用料のり収入１９．２４６、６６０円

前期繰越金は収入の部だよ。
そして剰余金が次期繰越金となる。
予備費も含めて４，０００万円以上あるので、管理費が
不足することはないでしょう。

駐車場収入が、３９．０４９．３２０円ありますから。これを除くと不足する。
駐車場収入のマンション管理に対する貢献度は大きい。

剰余金＝前期繰越金４７．８８０．２２２円＋当期剰余金（－４．４５７．４６６円
＝４３．４２２．７５６円　前期繰越金は収入の部ですが。？

＞当マンションの第０期会計報告の一例

せめて、所在地を明かしてくれとは言わないが、
戸数くらい提示しなきゃあ、所在地の推定や結果、金額の多寡の判断もつきにくい。

高いか安いを質問はしていません。駐車場使用料の貢献度を数字で示した。
管理費は８０円/㎡です。修繕積立金の次期繰越金は４９７．８６３．０５４円です。

一般会計
駐車場使用料年額　３９．０４９．３２０円（　　　　　　空区画、未収金あり。）
管理費年額　　　　３２．８６０．８００円（１００％回収金額）（未収金あり。）

貸借対照表には未収入金として管理費、駐車場使用料も計上されている。
一般会計に管理費は未収入金があるのに１００％回収で計上するなら駐車場使用料も
１００％回収で計上しないのはなぜか。を追及している。築２８年のマンションです。

収支報告書での駐車場使用料は予算と実績は違いますよ。
予算書案では前期決算額と予算は同金額ですけどね。
まだ未収金は発生しませんから。

予算の事は質問していない。
管理費の予算と決算は同じ１００％計上している。　（未収入金あり）
駐車場使用料の予算は前期の実績を計上している。（空区画、未収入金あり）
※駐車使用料を１００％予算計上していれば問題ありません。

>>8598
その手法はどこの管理組合もやっていることだよ。
管理費と修繕積立金は未収金があっても、最終的には特定承継人が
支払うことになっているので、とりっぱぐれはないということ。
使用料は未収金があった場合、特定承継人に請求できないことに
なっているから昨年の実績を予算化することにしている。

規約には駐車場使用料は承継人に請求できる事としています。

競売になっても請求できるのかな。
規約と法律どちらが有効か。

規約に規定していれば、裁判費用、使用料、中には前の住民が
使った水道料まで請求できるそうです。

>8598
駐車場使用料の予算は昨年実績分を計上してあるが、その金額は昨年の実収入分
だから未収金や空き分も含まれているんですよ。

なんとなく理解できました。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
　大規模修繕工事をするときには、必ず業者に保険を掛けるよう要請してください。

８６０３さん、それは含まれておりません。貴方には、これ以上理解は無理
みたいなので議論は辞めましょう。

規約の別紙
１、専有部分タイプ別管理費一覧表　（全専有部分管理費合計含む。）
２、専有部分タイプ別修膳積立金一覧表（全専有部分修膳積立金合計含む。）
３、駐車場タイプ別別使用料一覧表、（全駐車場使用料合計含む。）
４、バルコニータイプ別使用料一覧表（全バルコニー使用料含む。）
５、専用庭タイプ別(使用料一覧表　 （全専用庭使用料合計含む。）

１，２，３．４・５・はすべて予算には１００％計上する方が素人には理解出来る。
１，２，３，４，５．はすべて規約では合計金額は規定されている。これ等を変更
するときは組合員の同意がいります。

４．５、についてはマンションによったらないところもあります。
その他の施設使用料（プール、ゴルフ練習場、ハッティング練習場、アスレチック練習場）
等は、予算に１００％の計上は不可能なので前期実績とする。

>>8606
それは単なる一覧表でしょう。
そんなのはどこにもありますよ。
管理費と修繕積立金は固定されているので全て予算化します。未収金も含めて。
使用料は固定していませんので、空きがあったり、未収金があれば少なくなります。
それを予算化するのは難しいので、前期分を予算化するんですよ。

管理費や修繕積立金の別表が管理規約の別表になっていると
料金とかの改正をするときには、値上げの改正は普通決議で
別表の改正は特別決議になりますので、早めに別表は使用細則の
別表としておくべきです。

殆どのマンションが管理費と修繕積立金の別表は管理規約の最後に
載ってるよ。
それ特別決議になるの？
値上は普通決議なんでしょう。おかしいよ。

８６０７、まだ理解できないか、１～５は固定されております。
予算を１００パーセント計上して決算を実収を計上すれば、
予算ー決算で駐車場の動きが把握できる。この方がはるかに合
理的である。

駐車場の区画数と使用料合計を把握している組合員は極少数です。

当マンションは５９６戸です。駐車場収入は不正の温床です。

８５３３さんのマンションでは使用料の未収金は特定承継人に請求できないのですね。

うちのマンションでは管理費、修繕積立金、駐車場使用料、専用水道料、自転車。バ
イク置場使用料、自治会費、諸施設使用料等は承継人にせいきゅうできるし、
裁判に要する費用（弁護士費用）等も承継人に請求できるようにした。

規約の設定変更、廃止、は区分所有法３１条の強行規定とし、使用細則。別表及び
別紙の管理費等の値上げ値下げは普通決議とした。

外廊下のマンションに住んでいます

外廊下のマンションにお住みの方にお聞きしたいんですが、階段の表面は防滑シートで覆われていますか？
それともモルタルですか？

うちのマンションは階段はモルタル、廊下は防滑シートなんですが、モルタルはひびかすぐ入るので防水としてはよくないと建築士の方に言われました。

入居半年とかですが小さいヒビは入っております。

お金を出してでもシートは貼った方がいいでしょうか？

＞うちのマンションは階段はモルタル、廊下は防滑シートなんですが、・・・

階段はモルタルって、コンクリートむき出しなんですか？
あまり詳しくないですけど、『階段はモルタル』という状態がいまひとつ理解出来ないです。

>その他の施設使用料（プール、ゴルフ練習場、ハッティング練習場、アスレチック練習場）
>等は、予算に１００％の計上は不可能なので前期実績とする。

駐車場使用料も予算に１００％の計上は不可能でしょう。

駐車台数が多ければ多いほど、予算化は無理でしょう。
転勤とかで賃貸に出すときも、空白期間がかなりの数
発生します。

>>8613 匿名さん
正しくは鉄筋コンクリートの上に防水モルタル仕上げですね。
見た目は完全にコンクリート剥き出しですが。

８６１４さん、それを屁理屈と言います。まず、貴方はマンション管理士不合格組でしょう。
最後に簡単な例題を示します。
１００台駐車区画があり使用料が月１万円のマンションにしましょう。
駐車場収入を年間１００％契約で料金も回収したら月１００×１万円＝１００万円それを年に
合計すると１２００万円の収入になります。

その１２００万円を予算化したのだが半分の台数しか契約できず収入は半分の６００万円と
なりました。

決算報告では本来あるべき１００％の契約が半分である事に対する組合員からの質問で事情
説明が必要です。ここら辺で駐車場の問題が噴出します、

処が、前期実績６００万円で決算報告された場合にはどうなりますか。？

回答は結構ですので考えて下さい。

駐車台数は殆ど契約しているので、住民がわかるだろう。
空きを待っている者もいるし、空きが出たらすぐ抽選とかで
直ぐ満杯になるしね。

分譲時はキャンセル待ちでしたが現在は老齢化して半減した。
空き区画の利用方法が問題になりつつある。

８６１８さんのマンションは郊外のマンションでしょう。
知人のマンションは分譲当時は地下鉄駅までは徒歩１時間くらいでしたが、
バスの便がそれなりにありましたので良かったが、

現在はバス便も大幅に縮小して一日５便になり、不便をきたして自動車の
必要性が大きくなったと嘆いていました。

マンションも地域の事情で様変わりしています、都心部でアクセスのいい
マンションは駐車場の空きが多くて管理費等の値上げを検討中です。

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

空き駐車場が多くなってきた場合は、外部貸し出しを検討すべきです。
その時は、税金との兼ね合いを考慮すべきです。

駐車場に空きが出るなんてうらやましいマンションですね。
住民の殆どが後期高齢者になれば、免許証の返納者が多くなり、
駐車場にも空きが出てくるでしょうが。

４．賃借人が駐車場を利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

この条項を入れておく必要ありですね。

>賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

うちでも賃借人に貸しているけど、これ課税対象になるの。

近所の税理士に聞け、管理士には答える権限無し。

税理士に相談しなさい。他人の仕事を奪うではない。

では、税理士の先生ご回答をお願い致します。？

ではお答えします。
賃借人が使用するのは外部使用となり、課税対象になります。
私は税理士の卵の前で、まだ４科目しか合格してません。
後、相続税法を頑張ってます。

税理士に合格するには５科目が必要なんですね。
トータルで何年かかっても５科目に合格すればいいんですね。
だったら簡単でしょう。
司法書士の試験の方が圧倒的に難しいといわれるのが良く
分ります。
税理士も司法書士も、弁護士も開業するのは大変です。
特に税理士は絶対に無理、親が税理士事務所を開業していれば
固定客がいますからね。
税理士で開業しているのは、簡単な試験で資格を得た税務署勤務者だよ。
それに何年かかっても５ヶ目取れば合格なんてふざけてますよ。
そんな簡単な試験で合格した者の知識は期待できない。

僕は学生時代に税法研究会に入っていて、簿記と財務諸表論は合格
したけど、会社に入って法人税法を勉強してたけど、資格を取っても
何の役にも立たないと思ってやめたよ。
財務部にいくのは嫌だしね。

税理士の試験は１科目ずつ取っていけば簡単だけど、１発合格は
至難の業だね。
しかし、税務署勤務の者が簡単な試験で合格できるのはおかしいよね。

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税理士の資格はマンション管理士と同レベルです。